Договор купли-продажи

Таким образом, передача недвижимой вещи во исполнение обязательства, возникшего на основании договора, должна иметь  правообразующее значение - она должна являться основанием для государственной  регистрации прав на отчуждаемую  недвижимость. Само же вещное право  на недвижимость возникает только в  силу государственной регистрации.

Титульное владение недвижимой вещью  дает покупателю ряд прав. Прежде всего, это касается возможности использовать вещно-правовые способы защиты своих  прав на недвижимое имущество (например, прибегнуть к виндикационному и негаторному искам). Вместе с тем, с моментом передачи недвижимого имущества связано и бремя содержания этого имущества. Этот момент важен для определения момента перехода риска, случайной гибели имущества. В то же время стороны вправе установить в договоре и иной момент перехода риска случайной гибели недвижимого имущества.

В том случае, если одна из сторон уклоняется от подписания акта о передаче имущества, это рассматривается как отказ  продавца от исполнения обязанности  по передаче имущества либо покупателя - принять имущество.

При исполнении договора продажи недвижимости сторонами до того момента, пока будет  зарегистрирован переход права  собственности к покупателю, правовые отношения между третьими лицами и сторонами по договору не изменяются. Продавец продолжает оставаться собственником  недвижимого имущества до момента  государственной регистрации перехода прав к покупателю. Это означает, что он несет все риски, а также  бремя содержания недвижимого имущества. Ему же принадлежат все доходы, приносимые недвижимым имуществом.

Интересен вопрос о последствиях совершенной  продажи для продавца до момента  утраты им права собственности на вещь. Такая ситуация отнюдь не является умозрительной, поскольку между  моментом заключения договора и моментом передачи вещи в порядке его исполнения всегда проходит определенное время, в  течение которого вещь остается в  полном праве собственности у  продавца.

Вот, например. Собственница приватизированной квартиры продала свою квартиру проживавшему в ней нанимателю. Затем она распорядилась ею иначе и вернула квартиру в муниципальную собственность. Узнав об этом, покупатель предъявил иск о признании действительным договора продажи квартиры в связи с уклонением одной из сторон от его нотариального удостоверения (ст.165 ГК РФ) (т.к договоренность о нотариальной форме сделки между сторонами была) , а также о признании недействительным соглашения о расторжении договора приватизации как притворного (ст.170 ГК РФ). Суд иск удовлетворил и признал право на квартиру за покупателем. Вопрос, заключенный в деле, формулируется следующим образом: имеют ли силу действия собственника, обремененного обязательством по передаче вещи, по распоряжению еще принадлежащей ему вещью иным образом? Понятно, что этот вопрос выходит за рамки конкретной ситуации и сопровождает едва ли не каждую сделку по отчуждению вещи¹⁰.

Ситуация носит классический характер, поэтому следует привести и ее классическое решение в изложении  дореволюционного российского цивилиста  Г.Ф. Шершеневича: «…Продавец сохраняет право на проданную вещь до передачи и потому может снова продать ее и тем лишить покупщика приобретенного права, предоставляя ему только право требовать вознаграждения…»¹¹.

Итак, пока продавец не лишился собственности, он вправе по своему усмотрению распорядиться  своей вещью, и такая сделка не может быть ничтожной только потому, что имеется договор об отчуждении той же вещи иному лицу.

Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 ноября 1997 г. № 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи  недвижимости» по материалам судебной практики указывает, что невыполнение покупателем обязательств по оплате недвижимости, предусмотренных договором  продажи, может служить основанием к расторжению этого договора.

Что касается прав сторон договора продажи  недвижимого имущества, то они корреспондируют  с обязанностями сторон. Покупатель имеет право требовать передачи недвижимого имущества. Продавец имеет  право требовать оплаты переданного  имущества. Обе стороны вправе требовать  друг от друга государственной регистрации  перехода права собственности.

Так, по договору продажи недвижимости:

Продавец вправе: требовать от покупателя уплаты оговоренной денежной суммы (цены) недвижимого имущества.

Продавец обязан:

1) передать в собственность покупателя  недвижимое имущество на основании  передаточного акта или иного  документа о передаче (п. 1 ст. 556 ГК  РФ),

2) не уклоняться от государственной  регистрации перехода права собственности  на недвижимое имущество и  государственной регистрации договора  продажи, если предметом договора  является недвижимое имущество  жилого назначения (п. 3 ст. 551, п. 2 ст. 559 ГК РФ);

3) возместить покупателю убытки, причиненные задержкой государственной  регистрации (п. 3 ст. 551 ГК РФ);

4) не уклоняться от подписания  передаточного акта или иного  документа о передаче недвижимого  имущества (п. 1 ст. 556 ГК РФ).

Покупатель вправе:

1) в случае передачи продавцом  недвижимого имущества, не соответствующего  условиям договора продажи о ее качестве, по своему выбору требовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены, безвозмездного устранения недостатков недвижимости, возмещения своих расходов на устранение недостатков недвижимости (ст. 557, п. 1 ст. 475 ГК РФ);

2) в случае существенного нарушения  требований к качеству недвижимости  отказаться от исполнения договора  продажи и потребовать возврата  уплаченной за недвижимость денежной  суммы. Существенным нарушением  требований к качеству недвижимости  признаются:

а) неустранимые недостатки,

б) недостатки, которые не могут  быть устранены без несоразмерных  расходов или затрат времени,

в) недостатки, выявляемые неоднократно,

г) недостатки, проявляющиеся вновь  после их устранения (ст. 557 ГК РФ, п. 2 ст. 475 ГК РФ); 3) требовать передачи в собственность недвижимого  имущества на основании передаточного  акта или иного документа о  передаче;

4) в случае уклонения продавца  от государственной регистрации  перехода права собственности  или государственной регистрации  договора в судебном порядке  требовать возмещения убытков,  вызванных задержкой государственной  регистрации (п. 3 ст. 551 ГК РФ). Даже  возмещения убытков не освобождает  сторону от исполнения обязанности  по государственной регистрации  договора.

Покупатель обязан:

1) уплатить оговоренную сторонами  денежную сумму (цену) недвижимого  имущества в сроки, установленные  договором; 

2) не уклоняться от государственной  регистрации перехода права собственности  и государственной регистрации  договора продажи; 

3) не уклоняться от подписания  передаточного акта (иного документа  о передаче недвижимости).

4) возместить продавцу убытки, причиненные  задержкой государственной регистрации  (п. 3 ст. 551 ГК РФ).

Отдельно следует рассмотреть  права покупателя на земельный участок  при продаже недвижимого имущества. Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В данном случае к собственнику строения или сооружения переходит то право  на земельный участок, на основании  которого земельный участок принадлежал  прежнему собственнику недвижимости. Если это было право собственности, оно переходит к приобретателю  недвижимости, за исключением следующих  случаев:

1) отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может  быть выделена в натуре вместе  с частью земельного участка;

2) отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота.

3. Меры (способы) правовой защиты сторон купли-продажи недвижимости

3.1. Защита прав  продавца при продаже недвижимого  имущества

Действующее российское законодательство содержит ряд средств защиты добросовестного  продавца на рынке недвижимости, которые  могут использоваться продавцом  при заключении сделки по отчуждению недвижимого имущества.

Специфика сделок с недвижимостью  связана с тем, что общее обязательство  продавца передать вещь покупателю включает в себя, помимо фактической передачи вещи, соответствующей предусмотренным  законом и договором требованиям, с принадлежностями и относящимися к ней документами, еще и передачу "юридическую" - совершение всех необходимых  действий, направленных на возникновение  у покупателя права собственности  на эту вещь, то есть на государственную  регистрацию права собственности  покупателя. Аналогично обязанность покупателя принять вещь означает в том числе обязанность совершать действия, направленные на поступление вещи в собственность покупателя, то есть на регистрацию его права¹².

Оплата по договору купли-продажи  недвижимости является отдельным обязательством, напрямую не связанным с возникновением права собственности на вещь у  покупателя. Между тем, поскольку договор купли-продажи является по своей сути возмездной сделкой (возмездным является договор, по которому сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей - п. 1 ст. 423 ГК РФ), исполнение договора купли-продажи предполагает обязательное встречное удовлетворение со стороны покупателя, то есть предоставление продавцу эквивалента полученной вещи - предусмотренной договором денежной суммы (цена является существенным условием договора продажи недвижимости - п. 1 ст. 555 ГК РФ).

Для обеспечения надлежащего исполнения покупателем обязательства по оплате товара и для защиты прав продавца законодатель предусмотрел специальные  правовые средства. Одним из таких  средств является так называемый залог в силу закона, который возникает  при приобретении покупателем по договору купли-продажи товара в  кредит или в рассрочку. Так, продажей товара в кредит признается продажа  товара по договору купли-продажи, которым  предусмотрена оплата через определенное время после передачи товара покупателю (причем договором может быть предусмотрен специальный срок оплаты, а если такой срок не установлен договором, будет действовать общий срок, предусмотренный ст. 314 ГК РФ). При  продаже товара в кредит с момента  передачи товара покупателю и до его  оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности  по оплате товара, если иное не предусмотрено  самим договором (п. 5 ст. 488 ГК). Данная норма применяется и к продаже  товара в рассрочку, когда договором  купли-продажи предусмотрено специальное  условие о рассрочке платежа, содержащее обязательное указание в том числе на порядок, сроки и размеры платежей (п. 1 ст. 489 ГК)¹³.

Законодательством также предусмотрены  специальные средства защиты прав продавца при неосуществлении покупателем  своевременной оплаты товара. Так, согласно п. 3 ст. 486 и п. 4 ст. 488 ГК РФ в случае неисполнения покупателем обязанности  по оплате товара в соответствии с  условиями договора продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами по ст. 395 ГК. Когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара (п. 2 ст. 489 ГК).

Кроме того, при неисполнении покупателем  обязательства по оплате товара, предусмотренного договором, продавец может использовать общие средства защиты, предоставленные  ему законодательством как кредитору  при неисполнении или ненадлежащем исполнении должником своего обязательства. Речь идет об общих основаниях изменения  и расторжения договора в случае нарушения договора одной из его  сторон, одностороннего отказа от исполнения договора, когда такой отказ допускается, и т.д. (глава 29 ГК), а также об использовании  механизма ответственности должника за нарушение обязательства (глава 25 ГК)¹⁴.

Таким образом, наличие волеизъявления продавца на государственную регистрацию  перехода права собственности по договору купли-продажи объекта  недвижимости к покупателю в виде заявления на регистрацию (п. 1 ст. 16 Закона о регистрации при регистрации  прав по сделкам требует подачу на регистрацию заявления от обеих  сторон сделки) для регистрирующего  органа должно означать, что покупатель надлежащим образом исполняет свои обязательства по оплате и оснований для отказа в регистрации права собственности покупателя не имеется (при отсутствии иных оснований для отказа, не связанных с рассматриваемой проблемой). В противном случае при неисполнении или ненадлежащем исполнении покупателем обязательства по оплате товара можно порекомендовать продавцу воспользоваться предоставленным ему законом правом отказаться от исполнения договора (то есть, в частности, не подавать заявления и документов на регистрацию) - это является одним из вариантов поведения продавца, предусмотренных п. 4 ст. 486 ГК.

Наряду с изложенным закон содержит еще одно интересное средство защиты прав продавца при продаже товара покупателю, когда договор допускает  оплату товара после приобретения покупателем  права собственности на него. Согласно ст. 491 ГК РФ возможно сохранение права  собственности на объект продажи  за продавцом до оплаты товара. Так, если договором купли-продажи предусмотрено, что право собственности на переданный покупателю товар сохраняется за продавцом до оплаты товара или наступления иных обстоятельств, покупатель не вправе до перехода к нему права собственности отчуждать товар или распоряжаться им иным образом, если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из назначения и свойств товара. В случаях, когда в срок, предусмотренный договором, переданный товар не будет оплачен или не наступят иные обстоятельства, при которых право собственности переходит к покупателю, продавец вправе потребовать от покупателя возвратить ему товар, если иное не предусмотрено договором.