Договор купли-продажи

При несогласовании сторонами условий  о цене договор о продаже недвижимости считается незаключенным. При этом правило о цене на аналогичные здания, сооружения и иную недвижимость, предусмотренное п. 3 ст. 424 ГК, применению не подлежит (п. 1 ст. 555 ГК РФ).

Существенным условием договора продажи  жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают  лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования  этим жилым помещением после его  приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав, на пользование продаваемым жилым помещением.

1. Расторжение договора купли-продажи недвижимости

Расторжение договора - это частный  случай (наиболее распространенный) прекращения  договора. При этом следует иметь  в виду, что в ГК РФ прекращение действия договора может быть выражено двумя понятиями: «расторжение договора» (п. 2 ст. 450 и др.) и «отказ от исполнения договора» (п. 3 ст. 450 и др.) или «отказ от договора» (п. 1 ст. 699). В подавляющем большинстве случаев эти термины рассматриваются как синонимы.

При расторжении договора договорные обязательства сторон прекращаются на будущее время. Следовательно, прекратиться может только действующий договор. Этот признак позволяет отличить расторжение договора от признания  его недействительным или незаключенным. Любые нарушения закона, влекущие недействительность договора, должны иметь место еще при его заключении, поэтому недействительный договор теряет силу с момента его подписания⁶.

Расторжение договора может происходить, когда:

а) договор был заключен;

б) когда договор является действительным.

Оно может осуществляться по воле двух сторон или по требованию одной  из них (п. 1 и 2 ст. 450 ГК РФ). Расторжение  договора по соглашению сторон по своей  правовой природе является двухсторонней  сделкой, т.е. действием, направленным на прекращение возникших из договора прав и обязанностей (ст. 153, п. 3 ст. 154, п. 2 ст. 453 ГК РФ). По соглашению сторон расторжение  договора происходит, по общему правилу, в том же порядке и в той  же форме, что и заключение договора (п. 2 ст. 432, ст. 434 и п. 1 ст. 452 ГК РФ).

По требованию одной из сторон расторжение  договора происходит по решению суда после процедуры досудебного  урегулирования (абз. 1 п. 2 ст. 450, п. 2 ст. 452 ГК РФ). Процедура досудебного урегулирования состоит в том, что одна сторона до обращения в суд должна направить другой стороне свое предложение расторгнуть договор. И только после получения отказа другой стороны на предложение о расторжении договора либо неполучения ответа в определенный срок (срок для ответа может быть указан в самом предложении, установлен законом или предусмотрен договором, а при его отсутствии - в 30-дневный срок) заинтересованная сторона вправе обратиться с требованием о расторжении договора в суд.

Договор, может быть, расторгнут и против воли сторон, на основании судебного решения. При расторжении договора купли-продажи недвижимости на основании судебного решения в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ основанием для государственной регистрации изменения прав будет служить вступившее в законную силу судебное решение, представленное в органы государственной регистрации в виде судебного акта.

Сложнее решается вопрос о возможности  осуществления государственной  регистрации перехода прав по договору продажи недвижимости при его  расторжении путем одностороннего отказа от исполнения договора. Как  известно, односторонний отказ от исполнения представляет собой одностороннюю  сделку, основанную на нормах закона или  договора и осуществляемую без участия  судебных инстанций. Такая сделка по смыслу абз. 3 п. 1 ст. 17 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» может служить основанием для государственной регистрации перехода прав. Эта сделка должна быть осуществлена в той же форме, что и основной договор. В случае одностороннего отказа от исполнения договора - это может быть только письменный документ, представляющий собой акт волеизъявления управомоченной на отказ от договора стороны о своем решении расторгнуть договор⁷.

Однако на практике регистрационный  орган, как правило, не принимает  к рассмотрению такой документ, даже если отказывающаяся от договора сторона указывает законные основания, по которым она применяет право на одностороннее расторжение договора. В этих случаях всегда для органа государственной регистрации будет необходимо решение суда о необходимости проведения регистрационных действий. Другими словами, договор купли- продажи недвижимости может быть расторгнут на основании п. 3 ст. 450 ГК РФ (например, со ссылкой на п. 1 ст. 463 или на п. 3 ст. 484 ГК РФ), но для проведения регистрационных действий факта совершения сделки по отказу от исполнения договора будет недостаточно. Отказывающаяся сторона должна обратиться в судебные инстанции с иском о признании права на односторонний отказ от исполнения договора и возможности совершения регистрационных действий по переходу права собственности на объект недвижимости.

Перечисленные особенности договора купли-продажи недвижимости не могут  не отражаться на специфике его изменения  и расторжения. На практике весьма редко  встречаются ситуации, когда такого рода договоры расторгаются на основании  соглашения сторон, хотя следует признать, что такой способ расторжения  договора купли-продажи недвижимости является самым желательным в  силу его бесконфликтности.

2.2 Государственная  регистрация прав на недвижимое  имущество и сделок с ним

Важно отметить, что сделки, подлежащие государственной регистрации, считаются  заключенными не с момента их подписания сторонами или нотариального  удостоверения, а с момента их регистрации. В ГК РФ есть указания на обязательность регистрации некоторых  сделок. Так, согласно общему правилу  при совершении сделок с недвижимостью  регистрируется только переход права  собственности, но не сама сделка. Однако исключение составляют сделки с куплей-продажей жилых помещений (ст. 558 ГК РФ), которые  подлежат государственной регистрации. Точно так же при купле-продаже  предприятия государственной регистрации подлежат как переход права собственности на предприятие, так и сам договор (п. 3 ст. 560 ГК РФ). Таким образом, расторгнуть договор купли-продажи жилого помещения или купли-продажи предприятия можно только после того, как будет зарегистрирована сама сделка.

 Однако на практике регистрация  перехода права собственности  и регистрация сделки происходят  одновременно. При этом следует  иметь в виду, что после того, как покупатель уплатит покупную  цену за недвижимое имущество,  продавец передаст его покупателю  и будет зарегистрирован переход  права собственности на него, договор считается исполненным,  и соответственно он прекращает  свое действие. При решении вопроса  о расторжении договора купли-продажи  недвижимого имущества следует  учитывать положения п. 4 ст. 453 ГК  РФ, согласно которому стороны  не вправе требовать возвращения  того, что было исполнено ими  по обязательству до момента  изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом  или соглашением сторон.

Если на основании совершенной  сторонами сделки не была произведена  государственная регистрация перехода права на объект недвижимости, являющийся предметом сделки, стороны вправе подписать соглашение о расторжении  купли-продажи недвижимости. В таком  случае на основании заявления сторон договора соглашение о расторжении  договора подлежит регистрации территориальным  подразделением Федеральной регистрационной  службы. Зарегистрированное соглашение служит основанием для внесения записи о прекращении сделки в Едином государственном реестре прав⁸.

Таким образом, расторгнуть можно  только действующий договор купли-продажи  недвижимости.

Для того чтобы правильно оформить свои права на недвижимость и получить их государственную защиту, гражданам  и организациям, заключающим сделки с недвижимостью и приобретающим права на нее, надо знать ключевые положения законодательства, устанавливающие обязательность государственной регистрации. Эти положения таковы.

1. Право собственности и иные  вещные права на недвижимость  подлежат государственной регистрации  (п. 1 ст. 131 ГК РФ). Права, подлежащие  государственной регистрации, возникают  с момента регистрации, если  иное не установлено законом  (п. 2 ст. 8 ГК РФ). Право на вновь  создаваемое (построенное) недвижимое  имущество также возникает с  момента государственной регистрации  (ст. 219 ГК РФ).

2. Регистрации подлежат не только  сами права, но также их ограничение  (обременение), переход и прекращение  (п. 1 ст. 131 ГК РФ). Примерами ограничений  права являются залог недвижимости (ипотека), аренда, рента (пожизненное  содержание с иждивением), сервитут, доверительное управление.

3. Сделки с землей и иной  недвижимостью также подлежат  обязательной государственной регистрации  в соответствии с ГК РФ (п.1 ст.164) и признаются заключенными с  момента регистрации (п.3 ст.433), если  иное не установлено законом.

4. Регистрации подлежит отчуждение  имущества, а право собственности  у приобретателя возникает с  момента регистрации права (п.2 ст.223 ГК РФ).

Согласно ст. 2 закона «О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  сделок с ним», государственная регистрация  прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт  признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования  зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может  быть оспорено только в судебном порядке⁹.

И ГК РФ, и закон «О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  сделок с ним»устанавливают два вида регистрации: регистрация прав и регистрация сделок, причем регистрации подлежат не все права на недвижимость и не все сделки с нею [35, c. 32].

Регистрация права осуществляется внесением государственным регистратором  записи о праве в Единый государственный  реестр прав на недвижимое имущество  и сделок с ним. Запись о праве  содержит четыре основных элемента: 1) субъект права (правообладатель); 2) объект права (имущество); 3) вид права (собственность или другие вещные права); 4) основание (правоустанавливающий документ) и книгу учета документов.

Произведенная государственная регистрация  подтверждается Свидетельством о государственной  регистрации права (ст.14 закона «О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  сделок с ним»).

2.3 Права и обязанности  сторон договора купли-продажи  недвижимости

Содержание договора продажи недвижимого  имущества составляют права и  обязанности сторон данного договора.

Основная обязанность продавца по договору продажи недвижимости - передача недвижимого имущества  покупателю. Эта обязанность является общей для всех договоров продажи. По общему правилу, при купле - продаже  с момента передачи вещи у покупателя, как правило, возникает право  собственности. Однако у приобретателя  недвижимости по договору продажи право  собственности возникает с момента  регистрации перехода права собственности, который может и не совпадать с фактической передачей недвижимости. Поэтому в рассматриваемом обязательстве по отчуждению следует различать передачу права собственности и фактическую передачу недвижимого имущества по акту передачи.

Поэтому основную обязанность продавца предпочтительно рассматривать как обязанность перенести на покупателя право собственности на проданное имущество и ввести его во владение недвижимостью (т.е. фактически передать недвижимость).

Следует иметь в виду и то обстоятельство, что подписание акта о передаче недвижимого  имущества не является основанием для  государственной регистрации права. Это вытекает из ст. 17 закона «О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  сделок с ним», согласно которой  основанием государственной регистрации  являются договор и иные сделки. Вместе с тем справедливым было бы рассматривать такой законодательный  подход как минимум дискуссионным. Российская доктрина по общему правилу  опирается на институт традиции, который  считает, что основанием перехода права  является передача владения, вручение вещи (п. 1 ст. 223 ГК РФ). Аналогом передачи владения для недвижимых вещей является подписание передаточного акта. Таким  образом, логика российского законодательства требует того, чтобы передача недвижимого  имущества, осуществляемая в целях  исполнения обязательства по договору купли-продажи недвижимости, являлась самостоятельным основанием для  государственной регистрации прав на эту недвижимость. Во всяком случае, это поможет исключить ситуации, когда права покупателя ограничены его требованиями в судебном порядке  государственной регистрации только перехода права собственности на основании заключенного договора. Кроме  того, юридическое значение передачи недвижимой вещи должно заключаться  и в том, что в случае конкурирующих  требований между различными покупателями, основывающими свои притязания на различных договорах, заключенных с одним продавцом, предпочтение должно отдаваться тому лицу, которому имущество вручено (передано по акту) продавцом.