Договор мены

Это означает, что в случае непередачи товаров стороной, которая должна совершить такие действия в более  ранний срок, либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что передача товара не будет произведена  в установленный договором срок, контрагент этой стороны как субъект встречного исполнения обязательства вправе приостановить передачу своих товаров либо вообще отказаться от исполнения договора и потребовать возмещения убытков (ст. 328 ГК).

Специальное правило по сравнению с нормами, регулирующими договор купли-продажи, и с общими положениями о гражданско-правовом договоре, как уже отмечалось, предусмотрено ГК применительно к договору мены в отношении момента перехода права собственности на обмениваемые товары. Суть этого правила состоит в том, что если законом или договором мены не предусмотрено иное, право собственности на обмениваемые товары переходит к сторонам, выступающим по договору мены в качестве покупателей, одновременно после исполнения обязательств передать соответствующие товары обеими сторонами (ст. 570 ГК).

Некоторыми особенностями отличается также и регулирование отношений, связанных с применением ответственности  за изъятие (эвикцию) товара, полученного  по договору мены (ст. 571 ГК). Как известно, по договору купли-продажи продавец обязан передать покупателю товар свободным от каких-либо прав третьих лиц за исключением случая, когда сам покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Данное положение в полной мере относится и к договору мены. Вместе с тем, при нарушении указанной обязанности стороной по договору мены она должна не только возместить своему контрагенту убытки, как это имеет место по договору купли-продажи, но и возвратить контрагенту полученный от него в обмен товар. Следовательно, если товаром является вещь с индивидуально-определенными признаками, она в подобных случаях может быть истребована обратно от другой стороны.

В остальном, как уже отмечалось, договор мены регулируется положениями  о купле-продаже, если это не противоречит существу обязательств, возникающих из этого договора. Причем круг норм, регламентирующих куплю-продажу и подлежащих применению к договору мены, не ограничивается лишь общими положениями о купле-продаже (§ 1 гл. 30 ГК), как это имеет место применительно к договорам, признаваемым отдельными видами купли-продажи. К отношениям, вытекающим из договора мены, подлежат применению и специальные правила, посвященные отдельным видам договора купли-продажи и учитывающие специфику продаваемых объектов (продажа недвижимости, продажа предприятий, контрактация сельскохозяйственной продукции и т.п.).

Основной целью, которую преследует продавец при заключении договора мены, становится получение товара, а не денег. Поскольку при мене обе  стороны являются продавцами, можно сказать, что эту цель преследуют оба участника договора. Получение товара означает, что лицо отчуждает свое имущество на условиях получения взамен другого имущества. При мене получение денежного эквивалента не всегда может удовлетворить интересы потерпевшего. Особенно наглядно это проявляется при обмене индивидуально определенных вещей.

Недвижимость выступает одним  из наиболее распространенных объектов договора мены, так как предназначена  для длительного пользования. Вместе с тем объектом мены может быть то имущество, которое либо находится у отчуждателя на праве собственности (или хозяйственного ведения), либо будет приобретено им на этом праве у третьего лица, поскольку отчуждатель не сможет передать это имущество в собственность своему контрагенту.

Условия, относящиеся к предмету договора мены, могут быть определены в соответствии с диспозитивными нормами о купле-продаже, содержащимися  в ГК РФ, если это не противоречит правилам гл. 30 ГК РФ и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который обязуется принять в обмен. Стороны в договоре являются собственниками предметов мены или действуют по уполномочию собственников. При заключении договора мены между государственными и муниципальными унитарными предприятиями в соответствии с этим договором передается или возникает право хозяйственного ведения либо право оперативного управления (ч. 1 ст. 299). Предмет договора мены – его единственное существенное условие. Предметом мены могут выступать любые не изъятые из оборота вещи, как движимые, так и недвижимые, в том числе и будущие.

Законодательство РФ указывает, что  при отчуждении здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей прав собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

По договору мены жилого дома можно  передать не только право собственности, но и иное право на земельный участок, например сервитут.

Собственник земельного участка, на котором  находится отчуждаемая недвижимость, вправе передать другой стороне договора право собственности либо предоставить право аренды или предусмотренное  договором обмена недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка.

Мена жилого дома, находящегося на земельном участке, не принадлежащем  стороне договора на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

Согласно ст. 295 ГК РФ, унитарные  предприятия не могут осуществлять сделки по отчуждению имущества собственника без его согласия.

Договор мены, заключенный без согласия собственника, является недействительным.

Прежнее законодательство предусматривало  мену равноценного имущества. Вместе с  тем ГК РФ предусматривает возможность  заключения договора мены неравноценными товарами. В таких случаях сторона, обязанная передать помещение, цена которого ниже цены жилья, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения ее обязанности передать жилое помещение, если иной порядок оплаты не предусмотрен договором (п. 2 ст. 568 ГК).

Супруги Т. обратились в суд с  иском к гражданке Л. (матери истицы) о признании права договора мены квартиры недействительным и признании долевой собственности на часть квартиры.

Они утверждали, что до заключения договора мены были выселены в двухкомнатную  квартиру, зарегистрированы и фактически проживали вместе с ответчицей, а затем в качестве членов семьи проживали и в спорной трехкомнатной квартире, пока Л. не возбудила гражданское дело о выселении зятя из квартиры.

По мнению истцов, так как в 1996 г. договор мены был безвозмездной  сделкой, а ответчица доплатила 35 тыс. руб., которые они ей передали, они должны являться собственниками трехкомнатной квартиры. Решением Кировского районного суда от 3.10.2005 г. требования ответчиков были удовлетворены. Постановлением Президиума Самарского областного суда решение районного суда и последующие судебные решения были отменены.

При новом судебном рассмотрении было указано, что в силу ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается  как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Согласно ст. 60 ГПК РФ, обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

В соответствии со ст. 196 ГК РФ срок исковой  давности установлен в три года. В то же время, как видно из материалов дела, истцы Т. не указаны в договоре мены от 15.11.1990 г. В тексте договора мены указано, что «обмен квартир произведен по заявлению сторон без доплаты. В результаты мены гр-ка Л. стала собственником трехкомнатной квартиры, что подтверждено записями БТИ. Судом проверены и не нашли своего подтверждения доводы истцов Т., что спорная квартира приобретена у гр-ки В. в общую долевую собственность супругов Т. (1/3 доли) и Л. (2/3 доли).

При этом судом учтены все представленные сторонами доказательства. По утверждению  ответчика Л., ее дочь Т. рассчиталась с В. денежными средствами, которые  принадлежали ей, Л. По утверждению  ответчика Л. (что не оспаривается истцами), на обмен своей двухкомнатной квартиры она (Л.) согласилась только при условии, что вся спорная квартира будет передана ей в собственность, что и подтверждено договором мены.

Суд признал, что в силу требований ст. 56, 60 ГПК РФ истцами не представлены относимые и надлежащие доказательства о наличии соглашения между Т. и Л. о приобретении спорной квартиры в общую долевую собственность. Суд признал, что представленные истцами доказательства недостаточны для удовлетворения исковых требований Т., а пропуск ими исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске. В связи с этим жалоба Т. на решение суда областным судом оставлена без удовлетворения⁵.

«Распространенность на отношения  мены общих правил о купле-продаже  исключает необходимость подробного рассмотрения положений о субъективном составе и форме данного договора», – указывает В.С. Ем⁶.

М.Г. Пискунова и Е.А. Киндеева отмечают специальные правила мены:

– презумируется равноценность  обмениваемых товаров;

– обмен неравноценными товарами с оплатой разницы также является договором мены, а не смешанным договором мены и купли-продажи;

– установлен одновременный переход  права собственности на обмениваемые объекты, если законом или договором  не предусмотрено иное»⁷.

Договор мены, как и купли-продажи, является консенсуальным, возмездным, взаимным и в зависимости от субъектного состава и назначения товара может носить как потребительский, так и коммерческий характер.

Право собственности на обмениваемые жилые помещения возникает у  каждой стороны с момента регистрации по месту нахождения жилья. Например, при мене жилья, расположенного в Самаре, на жилье в Саратове каждый переход права собственности следует регистрировать отдельно, соответственно в Самаре и в Саратове.

При оформлении договора мены потребуются следующие документы:

1) правоустанавливающий документ  на квартиру;

2) нотариально заверенный договор  мены;

3) все документы, необходимые  для любой сделки, связанной с  отчуждением недвижимости.

Обмен объектами недвижимости не обязательно должен быть одномоментным. По условиям договора одна из сторон может быть обязана передать жилое помещение ранее, чем другая. В этом случае к исполнению обязанности по передаче товара стороной, для которой договором установлен более поздний срок передачи товара, применяются правила о встречном исполнении обязательств (ст. 569, 328 ГК).

Большинство специалистов по сделкам  с недвижимостью рекомендует  обращаться для оформления сделки к  нотариусам. «Как правило, у практикующих нотариусов существует не только готовая форма договора мены, но и “свой человек” в органах регистрации. А ведь Вам после подписания договора необходимо сдать его в органы госрегистрации вместе с правоустанавливающими документами. В договоре мены придется указать стоимость квартиры и стоимость того имущества, на которое Вы ее меняете. Нотариус возьмет с Вас 1,5% стоимости той квартиры, которая выше оценивается по справке БТИ», – указывает И. Наумова и Я. Михаленко. Они советуют, кроме того, обратить внимание на «маленькую хитрость»: «Мена осуществляется с доплатой, но об этом у нотариуса можно промолчать, а заложив деньги в банковскую ячейку, заключить договор и передать его в органы госрегистрации. Таким образом вы не станете афишировать сумму доплаты перед налоговой инспекцией, а заплатите лишь госпошлину»⁸.

Договор мены жилыми помещениями и  другими объектами недвижимости заключается в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы этих договоров, которые подлежат государственной регистрации, влечет их недействительность.

 
3.2. Рассмотрение дел  по договору мены в высших  инстанциях

1) Договор о взаимных поставках,  определяющий обязанности сторон  не только поставлять друг  другу товары, но и их оплачивать, не может быть признан договором мены

Стороны заключили договор о  взаимных поставках товаров. В договоре содержалось условие об обязанности  контрагентов поставить свой и оплатить полученный от другой стороны товар  по ценам, действующим на момент отгрузки. Было также оговорено, что оплата переданных по договору товаров производится взаимозачетом. Иск был мотивирован тем, что одна сторона выполнила свои обязательства по договору полностью, но получила от второй стороны только часть причитавшихся товаров. Суд первой инстанции отказал в иске, квалифицировав спорные отношения как договор мены, который не предусматривает денежных обязательств между сторонами. Однако Президиум ВАС РФ не согласился с мнением первой инстанции по следующим основаниям.

В рассматриваемом случае текст  договора не содержит указания на то, что одна сторона оплачивает полученные товары встречной поставкой.

Следовательно, речь идет именно о  денежной форме взаиморасчетов, поэтому  вывод суда о том, что названный  договор представляет собой обязательство  мены, неверен.⁹

2) Если имущество, находящееся в хозяйственном ведении, является недвижимым, то оно не может быть объектом договора мены без согласия собственника

Государственное унитарное предприятие  и общество с ограниченной ответственностью заключили договор мены, по которому предприятие передало обществу стационарный промышленный холодильник, являющийся объектом недвижимого имущества к находящийся у него в хозяйственном ведении. Впоследствии предприятие подало иск в суд с требованием признать заключенный договор недействительным, так как разрешение собственника холодильника на эту сделку им не было получено.

Суд первой инстанции ошибочно квалифицировал объект договора движимым имуществом и в иске отказал.

В свою очередь апелляционная инстанция  признала данный тип холодильника недвижимым имуществом, вследствие чего у истца действительно не было права заключать договор мены и отчуждать имущество, находящееся у него в хозяйственном ведении.¹⁰