Договор мены

3) Акции ЗАО не могут быть  объектом договора мены, если  одна из сторон этого договора не входит в состав учредителей общества или заранее определенный круг лиц

Закрытые акционерные общества заключили между собой договор  мены обыкновенных акций на облигации  Сбербанка РФ. Прокурор, представляя  государственные интересы, обратился  в суд с иском о признании этого договора недействительным.

Договор мены был совершен после  вступления в силу Закона «Об акционерных  обществах», статья которого предусматривает, что акции закрытого акционерного общества распределяются только среди  его учредителей или иного, заранее определенного круга лиц.

ЗАО не вправе проводить открытую подписку на выпускаемые им акции  либо иным образом предлагать их для  приобретения неограниченному кругу  лиц.

Однако из-за того, что суд не выяснил ряд обстоятельств, имеющих  существенное значение, дело было направлено на новое рассмотрение.¹¹

4) Если договор купле-продажи  по своей правовой природе  является договором мены, то к  нему требования договора мены  и применяются

Между товариществом с ограниченной ответственностью и унитарным предприятием был заключен договор купли-продажи, в соответствии с которым одна сторона должна была поставить определенное количество гербицидов, а другая – расплатиться за них пшеницей.

Впоследствии товарищество обратилось в суд с иском о взыскании  с предприятия процентов за пользование чужими денежными средствами.

Суд квалифицировал сделку как договор  мены. Следовательно, у ответчика  отсутствовало денежное обязательство  перед истцом.

Вместе с тем судом неполно  исследована правовая природа суммы, за просрочку уплаты которой истец требует взыскать проценты, поэтому дело было направлено на новое рассмотрение.¹²

5) Стороны вправе предусматривать  в договоре мены денежную ответственность  за несвоевременную поставку  товара

Фирма заключила с акционерным  обществом договор поставки, в соответствии с которым одна сторона поставляет другой муку в обмен на дизельное топливо. Договором было предусмотрено, что в случае несвоевременной поставки дизельного топлива виновная сторона уплачивает пени в размере 0,5 процента в день от суммы недопоставленного товара.

Фирма свои обязательства выполнила, однако дизельного топлива не получила, что послужило основанием для  предъявления иска.

Суд удовлетворил иск. Однако апелляционная  инстанция решение суда отменила по следующим основаниям. Данная сделка – договор мены, следовательно, неустойка за неисполнение обязательства по спорному договору взысканию не подлежит, поскольку это противоречит существу мены.

В свою очередь, Президиум ВАС РФ не согласился с таким выводом  апелляционной инстанции, указан на положение статьи 421 ГК РФ, в соответствии с которой условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание условия предписано законом или иным правым актом. Условие договора об ответственности поставщика дизельного топлива за несвоевременную поставку товара не противоречит законодательству, поэтому решение суда первой инстанции правомерно.¹³

6) Продукция, созданная в результате  хозяйственного ведения, может  стать объектом договора мены

Между муниципальным предприятием и товариществом с ограниченной ответственностью был заключен договор мены. Согласно договору предприятие передало товариществу коттедж, а товарищество – в обмен на него – четырехкомнатную квартиру. Комитет по управлению имуществом обратился в суд, требуя признать данную сделку недействительной. По мнению истца, договор был заключен с нарушением норм Закона «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерацию». Между тем Президиум ВАС РФ указал на то, что по данному договору законодательство о приватизации не может быть применено. Исходя из смысла статьи 295 ГК РФ согласие собственника (здесь – комитета по управлению имуществом) на отчуждение требуется лишь в том случае, когда отчуждаются основные средства предприятия или имущество, переданное собственником в уставный фонд при создании предприятия. На реализацию продукции, создаваемой в результате хозяйственной деятельности, согласия собственника не требуется.

Оспариваемый договор есть обычный  гражданскоправовой договор и не является сделкой приватизации, поэтому договор мены действителен.¹⁴

7) Если обмениваемые товары признаются  неравноценными, то сторона, обязанная  передать товар, цена которого  ниже цены товара, предоставляемого  в обмен, должна выплатить разницу

Между двумя акционерными обществами был заключен договор на поставку огнетушителей. В соответствии с ним продукцию следовало оплачивать деньгами или товаром. За полученные огнетушители вторая сторона расплатилась автомобилем, стоимость которого оказалась больше стоимости огнетушителей. Разница не была возвращена. Последовало исковое заявление с требованием взыскать основной долг и проценты за пользование чужими средствами.

Иск был удовлетворен полностью. Однако федеральный арбитражный суд  отказал во взыскании процентов, ссылаясь на то, что стороны произвели обмен товарами и, следовательно, в этом случае действуют нормы, регулирующие отношения по договору мены. Однако такой вывод противоречит статье 568 ГК РФ, регулирующей договор мены. В соответствии с договором мены если обмениваемые товары признаются неравноценными, то сторона, обязанная передать товар, цена которого ниже цены товара, предоставляемого в обмен, должна выплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения ее обязанности передать товар, если иной порядок оплаты не предусмотрен договором.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Итак, можно вкратце подытожить информацию, выложенную в данной дипломной работе.

Заключение договора мены сегодня  один из самых удобных и актуальных вариантов при сделках с недвижимостью. Договор мены помогает сэкономить время и силы при необходимости смены жилища. 
Данный договор регулируется 31-ой главой Гражданского Кодекса РФ. По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.

По договору мены стороны выступают соответственно продавцами и покупателями относительно передаваемого имущества. В соответствии с гражданским законодательством на договор мены распространяются те же самые правила, что и и на договор купли-продажи.

В соответствии с Гражданским Кодексом при осуществлении договора мены обмениваемые объекты недвижимости (жилые, нежилые помещения) могут быть как равноценными, так и различной ценности. Во втором случае закон предусматривает что сторона, обязанная передать недвижимость, цена которого ниже цены недвижимости, предоставляемой в обмен, должна оплатить разницу в ценах непосредственно, если иной порядок оплаты не предусмотрен договором мены. В таком случае возможны различные варианты обмена. Например, обмен четырёхкомнатной квартиры на двухкомнатную и однокомнатную или на двухкомнатную с доплатой или другой вещью.

В случае оформления договора мены, из которого не следует что обмениваемые объекты не равноценны, презюмируется, что объекты недвижимости, которыми меняются собственники — равноценны. 
Если законом или договором мены не предусмотрено иное, право собственности на обмениваемые товары переходит к сторонам, выступающим по договору мены в качестве покупателей, одновременно после исполнения обязательств передать соответствующие товары обеими сторонами.

При этом, если один из объектов обмена является недвижимым имуществом, договор мены требует обязательной государственной регистрации в Управлении Федеральной Регистрационной Службы. Государственная регистрация договора мены проводится в любом из территориальных органов Службы, действующих в пределах регистрационных округов, на территории которых располагаются объекты недвижимого имущества, являющиеся предметом данного договора, по выбору сторон сделки.

Таким образом, мена- это сделка, при которой одна сторона передает имущество второй стороне и взамен получает от нее другое имущество. Такая сделка заключается между собственниками и оформляется договором мены. Мена может быть равноценной, если стоимости обмениваемых объектов недвижимости признаются одинаковыми (часто за стоимость принимают стоимость по оценке БТИ), или неравноценной, если их стоимости различны. В последнем случае сделка по мене недвижимости происходит с доплатой разницы.

«При мене стоимость объектов может быть разной. В каждом районе стоимость квадратного метра различная, поэтому предварительно просчитывается, сколько может стоить тот или иной объект, предоставленный для производства обмена, по поводу доплаты стороны договариваются самостоятельно», Сторона, передающая жилье, которое стоит меньше, выплачивает сумму доплаты. В этом случае согласно Гражданскому кодексу РФ к договору мены применяются правила о купле-продаже. И каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен. 

По договору мены вместе с имуществом переходит и право собственности  на него, но конечно, только в том  случае, если такое право установлено.

«В основном мена осуществляется между родственниками, Почему не часто? Очень сложно найти квартиру, которая устраивала бы обе стороны». Однако если такие квартиры находятся, то договор мены заключают и совершенно чужие друг другу люди. Риэлторы советуют заниматься меной жилья на спокойном рынке, когда цены стоят – не растут и не падают.

К мене прибегают, чтобы сократить издержки, которые возникают при купле-продаже. Равноценный договор мены позволяет избежать уплаты НДФЛ, поэтому при равной стоимости объектов недвижимости договоры купли-продажи не выгодны. При неравноценной мене НДФЛ заплатить придется, фактически – тому, кто получил доплату и с суммы этой доплаты, так как сумму облагаемых налогом доходов можно уменьшить на стоимость отданного жилья. Однако при мене могут возникнуть сложности в определении налоговой базы, особенно если производится сложный обмен, поэтому порою проще и дешевле оформить сделку договором купли-продажи. Но в любом случае, для каждого конкретного случая должен производиться индивидуальный расчет налоговых платежей. 

К мене обращаются при расселении жильцов из дома, предназначенного под снос. «На сегодня заключение договоров мены возможно в случае, когда предоставлением жилья занимается частный инвестор, договор мены заключается также, если предприятие решает улучшить жилищные условия своих сотрудников.

Как и во всяком договоре в договоре мены есть свои тонкости, на которые надо обращать внимание, подписывая этот документ. Договор мены должен содержать точное описание объектов недвижимости: общая и жилая площадь, количество комнат, адрес, план, стоимость по оценке Бюро технической инвентаризации (БТИ) или оценщиков. В договоре также указывается свидетельство о собственности. Если квартира или дом находится в долевой собственности, то указываются все собственники.

Если в квартире или в доме прописаны несовершеннолетние дети, то для мены необходимо разрешение органов опеки.

«При заключении договора мены надо обращать внимание на юридическую чистоту  документов и получаемой квартиры. Надо проверять, кто был ранее  прописан в квартире, когда была приватизация, сколько было участников приватизации, что было с квартирой до приватизации», - советует Ольга Якуничева («Русский дом недвижимости»).

Возможны сложные договоры мены, в которых участвуют несколько  сторон, а право собственности  переходит на несколько объектов недвижимости (например, когда один дом меняют на две квартиры). При составлении таких договоров надо особенно пристально следить за тем, чтобы стороны передавали только те жилые помещения, на которые у них зарегистрированы права.

Также можно выгодно использовать договор мены в хозяйственной деятельности компании

Использование неденежных форм расчетов имеет ряд преимуществ  перед обычными, осуществляемыми  через счета в банках:

• уменьшаются затраты на банковское обслуживание;
• достигается экономия времени;
• нет необходимости исключать из оборота денежные средства.

Но, применяя безденежные  формы расчетов, необходимо учитывать, что такие операции всегда привлекали внимание налоговых органов, так  как при их осуществлении денежные средства не проходят через счета  в кредитных организациях или кассу предприятия. Это обстоятельство значительно затрудняет контроль со стороны фискальных органов.

Кроме того, в случае применения классического варианта товарообмена, то есть когда одно имущество меняется на равноценное другое, отсутствует цель извлечения прибыли. Тогда теряется смысл коммерческой деятельности, которым является именно получение дохода. Данное обстоятельство также неизбежно привлекает внимание контролирующих органов. Поэтому при проведении таких расчетов необходимо иметь представления об их правовой основе.

Стоит отдельно обратить внимание на тот факт, что налоговые  органы имеют право контролировать бартерные операции на основании  п. 2 ст. 40 НК РФ. И если отклонение цены сделки от рыночной составит более 20%, то проверяющие могут пересчитать результаты сделки по рыночным расценкам и доначислить налоги (п. 3 ст. 40 НК РФ)¹⁵.

Несмотря на то, что исторически  договор мены предшествовал договору купли-продажи, он все-таки нашел свое стабильное место в качестве самостоятельного договора.