Договор найма жилого помещения

С момента введения части  второй ГК рФ, т.е. с 1 марта 1996 г., аренда жилого помещения с участием граждан как арендаторов исключена в дальнейшем из системы жилищных договоров как дублирующая договор найма жилого помещения, но ранее заключенные договоры аренды сохраняют силу только до истечения их сроков.

Это не означает исключения граждан вообще из числа субъектов  соответствующих арендных отношений, но уже в качестве арендодателей либо хотя и арендаторов, но в отношении других объектов аренды или иными ее целями (например, гражданин остается арендатором домов (помещений) в целях отдыха, а не постоянного проживания). В литературе отмечалось, что жилое помещение может арендовать и индивидуальный предприниматель для последующей сдачи арендованной площади по договору найма другим гражданам. Если же жилое помещение (жилой дом) используется не как место пребывания, а как место жительства (постоянное, временное), то имеет место не договор аренды, а договор найма. Договор аренды именно жилого помещения применяется прежде всего между юридическими лицами (п. 2 ст. 671 ГК РФ) по правилам гл. 34 ГК РФ. Арендатор - юридическое лицо передает арендованное жилое помещение гражданину только на условиях найма, т.е. другого договора. Если же такая передача будет оформляться по правилам гл. 34 ГК РФ, правовая защищенность гражданина-арендатора резко снизится по сравнению с защищенностью гражданина-нанимателя в договоре найма, что недопустимо (ч. 3 ст. 55 Конституции РФ [11]) и будет противоречить специальным нормам гл. 35 ГК РФ.

1.2 Понятие, значение и сущность жилищного найма

Юридическое лицо может  участвовать в отношениях найма  жилья лишь в качестве наймодателя. Субарендные отношения с гражданином в данном случае исключаются.

Гражданский кодекс РФ разделил традиционный ранее сложившийся  договор потребительского найма жилого помещения на две разновидности - собственно договор найма, который в литературе получил определение "коммерческого", и договор социального (потребительского) найма жилого помещения. Собственно наем жилого помещения безотносительно к его разновидностям имеет общую конструкцию, универсальный характер. В силу фактически завершенной кодификации жилищного законодательства общие нормы для двух разновидностей найма уже образованы.

Договор социального  найма жилого помещения, или потребительского найма, как институт возник наряду с  арендой жилого помещения по Закону об основах жилищной политики [12] еще в 1992 г. и его сфера действия ограничена всего лишь публичными жилищными фондами - государственным и муниципальным. Отношения по этому договору регулируются федеральным жилищным законодательством (ст. 672 ГК РФ).

Договор (коммерческого) найма жилого помещения появился позже, с даты вступления в силу части второй ГК РФ, вытеснив в договорных жилищных отношениях однопорядковый институт аренды; в отличие от договора социального найма сфера действия коммерческого найма существенно шире весь жилищный фонд на территории Российской Федерации (фонд публичных форм собственности и частный жилищный фонд, состоящий из индивидуального фонда и фонда юридических лиц).

С переходом к рынку  жилья современное гражданско-правовое регулирование жилищных отношений отказалось от ранее установленного жилищным законодательством (ст. 10 ЖК) принципа запрета на использование гражданами жилища в целях извлечения нетрудовых доходов, закрепив наряду с потребительским наймом также и коммерческий наем жилища, не только покрывающий расходы наймодателя на содержание жилья, но и приносящий ему доход[13].

И тот, и другой договоры возмездны, но доходы от социального  и коммерческого использования жилой площади у собственников разные. Договор социального найма основан на административном вмешательстве в свободу договора. Административный акт о предоставлении во владение и пользование благоустроенного жилого помещения гражданину в виде квартиры в пределах нормы площади, выданный гражданину с соблюдением очередности или переданный ему по гражданско-правовым основаниям, указанным в законе (например, при выселении с предоставлением другого жилого помещения в связи со сносом дома), называет конкретно объект договора социального найма и нанимателя (членов его семьи), с одной стороны, и уполномоченного собственника, с другой.

Договор коммерческого  найма заключается в силу волеизъявления сторон на основе принципа свободы  договора (ст. 421 ГК) без нормированного предоставления жилого помещения. Вместе с тем этот договор в домах государственного и муниципального жилищных фондов имеет свои особенности, связанные с особенностями публичных форм собственности.

Договор социального  найма - бессрочный, договор коммерческого  найма - срочный.

Суть жилищного обязательства  не зависит от его разновидностей. Она состоит в обязанности наймодателя передать нанимателю жилое помещение во владение и использование. Нанимателем всегда является гражданин. Цель передачи - его проживание, что отличает наем жилья от имущественного найма. Наниматель обязуется оплачивать расходы наймодателя по содержанию, ремонту жилого дома и найму и вернуть жилое помещение за ненадобностью либо в срок, установленный в законе или договоре.

Субъектный состав на стороне нанимателя отличается от имущественного найма не только тем, что это - исключительно физические лица, но и тем, что, как правило, это множество физических лиц - проживающие совместно с нанимателем, прежде всего члены его семьи, совместно ведущие домашнее хозяйство.

Договор найма жилого помещения получил самостоятельное  правовое развитие, отделившись от договора имущественного найма, в силу обязательного участия в нем граждан в качестве стороны в отличие от договора имущественного найма, применяемого безотносительно к объектам найма и сторонам. Объект договора передается во владение и пользование исключительно человеку, и помещение поэтому должно отвечать целям его постоянного проживания, быть в принципе противоположностью нежилого помещения - жилым помещением со своими потребительскими специфическими качествами. Гуманитарный характер этого договора решающим образом повлиял на такие его существенные условия, как предмет, положение нанимателя, исключающее в принципе юридическое лицо из числа нанимателей и вводящее в жилищное обязательство, как правило, множество граждан, совместно проживающих с нанимателем. Такой характер договора повлиял на содержание жилищного обязательства.

Участие исключительно  граждан в качестве стороны наличествует и в других договорах, в частности  розничной купле-продаже, прокате. Но эта схожесть не разрушает специфику жилищного найма. Самостоятельность договора жилищного найма обусловлена не одним существенным признаком, а их совокупностью: помимо обязательного участия гражданина также множественность лиц, связанных с личностью нанимателя, постоянно проживающие совместно с ним члены семьи и (или) утратившие семейные связи.

По своей природе  договор найма жилого помещения  остался в группе договоров, в силу которых стороне передается имущество на время во владение, пользование и в определенной мере распоряжение. Если пользование оплачивается, договор найма жилого помещения примыкает к договору имущественного найма. Если пользование бесплатно, жилищные обязательства примыкают к договору безвозмездного пользования. В последнем случае жилищные обязательства уже утрачивают признаки найма. Оплата связана с наймом. Ни гражданское, ни жилищное законодательства не предусматривают развитого регулирования безвозмездных жилищных обязательств[14].

Имея одну корневую систему, обе разновидности найма жилья, естественно, объединены его единой природой, его существенными признаками, а следовательно, и некоторыми общими нормами, хотя особенности каждой разновидности договорного типа весьма существенны.

Регулирование жилищных отношений отнесено Конституцией РФ (п. "к" ст. 72) к предмету совместного ведения Российской Федерации и ее субъектов, а гражданское законодательство находится в исключительном ведении Российской Федерации [15]. Жилищное законодательство состоит из федерального жилищного законодательства и жилищного законодательства субъектов РФ. Комплексно жилищное законодательство составляют в основном два основных блока правовых норм - гражданских и административных. Кроме того, есть небольшие вкрапления норм иных отраслей права. Жилищное законодательство существует только как отрасль законодательства в структуре российского законодательства, но не является отраслью права в системе его отраслей.

Жилое помещение - специальный объект договора. Перевод в установленном порядке объекта жилого помещения в его противоположность - нежилое помещение прекращает договор найма жилого помещения и трансформирует его в объект договора аренды нежилого помещения. Только перемена специального объекта договора (жилого помещения) на другой специальный объект (нежилое помещение) разрушает данную разновидность договорных отношений.

Помещение считается  жилым, если оно конструктивно, функционально  предназначено и пригодно по санитарному, техническому и иному потребительскому состоянию для постоянного проживания граждан независимо от того, как практически будет использовано - для постоянного или временного проживания. Оно может составлять часть многоквартирного жилого дома или многофункционального здания или представлять собой одноквартирный жилой дом в целом.

Жилым домом считается  здание, если оно функционально, конструктивно и по санитарному, техническому и другому потребительскому состоянию пригодно для постоянного проживания граждан, где вся или не менее половины его общей (полезной) площади предназначено для постоянного проживания. В число жилых домов не включаются строения непостоянного типа.

В рамках одного законодательного акта - ГК РФ, жилище по своему назначению в разных плоскостях имущественных отношений (собственности и найма) охарактеризовано по-разному, что не имеет какого-либо обоснования и можно считать несовершенством закона. Речь идет об одном и том же объекте. Жилище в качестве объекта как в отношениях собственности, так и в отношениях найма должно представлять одну и ту же функцию - быть местом постоянного проживания, а не просто местом жительства.

Жилое помещение - замкнутая  ячейка жилого дома, часть целого, имеющая сообщение с домом и внешним окружением (двором, улицей, набережной, переулком).

К жилым помещениям относятся: квартиры, состоящие из одной или  более комнат, функционально связанных местами общего пользования квартиры (комнатами целевого назначения - комнатой-кухней, ванной комнатой и другими вспомогательными помещениями) и сообщением; жилые комнаты в квартире; одноквартирные жилые дома.

Объекты наемных жилищных отношений не получили в законе общего определения. Статье 673 ГК РФ, указывающей на объекты (коммерческого) найма, не придано общего значения и для объектов договора социального найма (ст. 672 ГК РФ).

Видами объектов двух разновидностей жилищного найма  могут быть: одноквартирный жилой дом, отдельная квартира, а также изолированная жилая комната (комнаты) в коммунальной квартире.

2 Виды жилищного найма

2.1 Договор социального найма жилого помещения

Специальному регулированию  отношений, связанных с социальным наймом жилых помещений, посвящена гл. 8 нового Жилищного кодекса РФ (далее  - Кодекса). Большинство статей данной главы содержат новые нормы, регламентирующие условия и порядок заключения договора социального найма, его предмет, а также права и обязанности сторон и другие основные отношения, возникающие из такого договора. Установленные в статьях гл. 8 правила направлены на реализацию п. 3 ст. 672 ГК РФ, согласно которому именно в жилищном законодательстве должны быть определены основания, условия и порядок заключения договора социального найма жилого помещения.

Целесообразно обратить внимание на то, что некоторые правила  о договоре социального найма применяются также к договорам найма жилых помещений специализированного жилищного фонда (см. ч. 5 ст. 100 Кодекса)[16].

По договору социального  найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных Кодексом (ч. 1 ст. 60 Кодекса).

Из приведенного определения договора социального найма жилого помещения следует, что наймодателем по такому договору может быть собственник соответствующего жилого помещения, от имени которого стороной в договоре выступает уполномоченный государственный орган либо орган местного самоуправления или управомоченное собственником лицо. Этот перечень сформулирован как исчерпывающий.

Нанимателем по договору социального найма является гражданин  Российской Федерации, состоявший на жилищном учете по правилам, установленным гл. 7 Кодекса, которые были рассмотрены выше (а также ст. 51-55 Кодекса). По требованию нанимателя и членов его семьи договор социального найма может быть заключен с одним из членов семьи. В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор заключается с одним из членов семьи, проживающих в жилом помещении (п. 2 ст. 672 ГК РФ).

Статья 60 Кодекса не содержит указания на возмездный характер договора социального найма жилого помещения. Поэтому здесь необходимо учитывать положения ГК РФ о возмездных и безвозмездных договорах. Так, договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа договора не вытекает иное (п. 3 ст. 423 ГК РФ). Следовательно, договор социального найма жилого помещения, как правило, носит возмездный характер, т.е. наниматель по такому договору обязан вносить плату за пользование жилым помещением, за содержание и ремонт этого помещения, а также за коммунальные услуги по правилам раздела VII Кодекса[17].