Договор найма жилого помещения

Поднаниматель не приобретает  самостоятельное право пользования  жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору социального найма жилого помещения остается наниматель.

Передача жилого помещения  в поднаем не допускается, если в этом жилом помещении проживает или в него вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, а также в других предусмотренных федеральными законами случаях.

С поднанимателем заключается  договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма. Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, заключается в письменной форме. Экземпляр договора поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, передается наймодателю такого жилого помещения. В договоре поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, должны быть указаны граждане, вселяемые совместно с поднанимателем в жилое помещение [22].

Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, заключается на срок, определяемый сторонами договора поднайма такого жилого помещения. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на один год.

Пользование по договору поднайма жилыми помещениями, предоставленными по договору социального найма, осуществляется в соответствии с договором поднайма жилого помещения, Жилищного кодекса Российской Федерации, иными нормативными правовыми актами.

Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, является возмездным. Порядок, условия, сроки внесения и размер платы за поднаем жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, устанавливаются по соглашению сторон в договоре поднайма такого жилого помещения (ст. 78 ЖК РФ).

Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, прекращается по истечении срока, на который он был заключен. При прекращении договора социального найма жилого помещения прекращается договор поднайма такого жилого помещения.

Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, может быть расторгнут:

1) по соглашению сторон;

2) при невыполнении  поднанимателем условий договора  поднайма жилого помещения.

В случае если поднаниматель жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, или гражданин, за действия которого данный поднаниматель отвечает, использует это жилое помещение не по назначению, систематически нарушает права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращается с жилым помещением, допуская его разрушение, наниматель жилого помещения вправе предупредить поднанимателя о необходимости устранить нарушения. Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, наниматель жилого помещения также вправе назначить данному поднанимателю разумный срок для проведения ремонта жилого помещения. В случае если поднаниматель или гражданин, за действия которого данный поднаниматель отвечает, после предупреждения нанимателя продолжает нарушать права и законные интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не проведет необходимый ремонт, наниматель в судебном порядке вправе расторгнуть договор поднайма жилого помещения и выселить поднанимателя и вселенных совместно с поднанимателем граждан.

Если по прекращении  или расторжении договора поднайма жилого помещения поднаниматель отказывается освободить жилое помещение, поднаниматель подлежит выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения вместе с проживающими с ним гражданами.

Если договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, заключен без указания срока, сторона договора - инициатор прекращения договора обязана предупредить другую сторону о прекращении договора поднайма за три месяца (ст. 79 ЖК РФ).

Наниматель жилого помещения  по договору социального найма и  проживающие совместно с ним члены его семьи по взаимному согласию и с предварительным уведомлением наймодателя вправе разрешить безвозмездное проживание в занимаемом ими жилом помещении по договору социального найма другим гражданам в качестве временно проживающих (временным жильцам). Наймодатель вправе запретить проживание временных жильцов в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на каждого проживающего составит для отдельной квартиры менее учетной нормы, а для коммунальной квартиры - менее нормы предоставления.

Срок проживания временных  жильцов не может превышать шесть  месяцев подряд. Временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования соответствующим жилым помещением. Ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель.

 

Заключение

 

Таким образом, подводя  итог настоящей курсовой работе, отметим, что следует поставить точку в рассуждениях по вопросу разграничения договора социального найма. Договор социального найма дифференцируется на две разновидности соответственно дифференциации фонда социального использования, в составе которого обособлены специализированные жилые дома (жилые помещения). Особенности договора найма в специализированном жилищном фонде вытекают не только из особенностей целевого использования объектов найма, но и из особенностей субъектного состава, что отразилось и на объеме правомочий сторон[23]. М.И. Брагинский выделяет договор ведомственного найма и договор служебного жилого помещения в особые разновидности договора социального найма. Однако с утратой оснований выселения из ведомственного жилищного фонда, обусловленных изменением трудовых отношений, утрачена и особенность этих жилищных отношений, связанная с трудовыми отношениями. Поэтому никаких особенностей договор социального найма, заключаемый государственными (муниципальными) юридическими лицами со своими работниками, не имеет. Негосударственные (немуниципальные) юридические лица вообще не вправе заключать договоры социального найма жилого помещения. Как собственники они заключают договоры (коммерческого) найма жилого помещения с работниками или участниками хозяйственных обществ и товариществ.

Новое жилищное законодательство, а в особенности вступивший в  силу с 1 марта 2005 г. Жилищный кодекс Российской Федерации, изменило многие правила, в  том числе касающиеся заключения и расторжения договора социального найма жилого помещения. Данный факт следует признать положительным моментов в правовой регламентации договора найма жилого помещения.

 

 

Список использованных источников

 

1. Брагинский М.И., Договорное право / М.И. Брагинский, В.В. Витрянский - М., 2000. - 660-663 с.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации: федеральный закон от 18.12.2006 №230-ФЗ //Собрание законодательства РФ. – 2006. - N 52 - Ст. 5496.

3. Жилищный кодекс Российской Федерации: федеральный закон от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ (с изменениями от 31 декабря 2005 г.)// Известия. Приложение Закон. – 2005. – №4

4. Касаткина Ю.О., Понятие и сущность договора найма жилого помещения в российском гражданском праве // Законодательство. – 2004. - № 4. – 17 с.

5. Оглоблина О.М., Аренда и купля-продажа недвижимости: практическое пособие - М.: Юринформцентр, Издание г-на Тихомирова М.Ю., 2003. – 398 с.

6. Васьковский Е.В., Решения Гражданского кассационного Департамента Правительствующего Сената за 1889-1893 года в сокращенной обработке для практики // Просветитель. – 1980. -  352 с.

7. Гражданское право России. Обязательственное право: Курс лекций / Под ред. О.Н. Садикова. – Юристъ. - 2004. – 567 с.

8. Гражданское право  России. Обязательственное право:  Курс лекций / Под ред. О.Н. Садикова. – Юристъ. - 2004. – 503 с.

9. Ведомости РСФСР – 1991 - №28 – ст. 963

10. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй / под ред.Т.Е.Абовой и А.Ю.Кабалкина - М.: Юрайт-Издат, 2004. – 765 с.

11. Конституция Российской  Федерации* официальный текст.  – М.: Маркетинг, 2001, - 39 с.

12. Об основах федеральной  жилищной политики: федеральный  закон от 24.12.1992 года № 101-ФЗ // Российская  газета. – 1995 - №15

13. Гуев А.Н., Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации. - Дело, 2005.

14. Комментарий к Жилищному  кодексу Российской Федерации //под ред. М.Ю. Тихомирова - Изд. Тихомирова М.Ю., 2005. – 543 с.

15. Кудашкин А.В., Жилищное право: Учебник. - Изд-во РОД "За права военнослужащих", 2005. – 675 с.

16. Комментарий к Жилищному  кодексу Российской Федерации  //под ред. М.Ю. Тихомирова - Изд. Тихомирова М.Ю., 2005. – 489 с.

17. Тихомиров М.Ю., Социальный наем жилых помещений: Новые правила - Изд. Тихомирова М.Ю., 2005. – 186 с.

18. Грудцына Л.Ю., Заключение, изменение и расторжение договора социального найма жилого помещения / Адвокат. – 2005. - № 11. – 10-14 с.

19. Кудашкин А.В., Что гарантирует новый Типовой договор социального найма? // "Право в Вооруженных Силах". – 2005. - № 10. – с. 22

20. Романец Ю.В., Система договоров в гражданском праве России. – М.: Юристъ, 2004. – 189 с.

21. Тихомиров М.Ю.,  Комментарий к новому Жилищному кодексу Российской Федерации. - Изд. Тихомирова М.Ю., 2005. – 561 с

22. Кудашкин А.В., Жилищное право: Учебник. - Изд-во РОД "За права военнослужащих", 2005. – 269 с.

23. Киндеева Е.А. М.Г. Пискунова., Недвижимость: права и сделки (новые правила оформления, государственная регистрация, образцы документов). - Юрайт-Издат, 2004. – 300 с.

 

ПРИЛОЖЕНИЕ А

Утвержден

Постановлением Правительства

Российской Федерации

от 21 мая 2005 г. N 315

 

ТИПОВОЙ ДОГОВОР

СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА  ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

 

N ________________

 

____________________________                             "__" _______________ 200_ г.

(наименование муниципального                                                                                 (дата, месяц, год)

        образования)

 

_________________________________________________________________,

       (наименование уполномоченного органа государственной власти Российской Федерации, органа государственной власти субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления либо иного управомоченного собственником лица)

действующий от имени собственника жилого помещения _______________

__________________________________________________________________

           (указать собственника: Российская Федерация, субъект Российской Федерации, муниципальное образование)

на основании ________________________ от "__" __________ г. N ___,

                  (наименование уполномочивающего

                                   документа)

именуемый в  дальнейшем Наймодатель,    с    одной    стороны,    и

гражданин(ка) ___________________________________________________,

                            (фамилия, имя, отчество)

именуемый в  дальнейшем Наниматель, с другой стороны, на  основании

решения о предоставлении жилого помещения от "__" ________ 200_ г.

N _____________ заключили  настоящий договор о нижеследующем.

 

I. Предмет договора

 

    1. Наймодатель  передает Нанимателю и  членам   его   семьи   в

бессрочное  владение и пользование изолированное  жилое   помещение,

находящееся в ____________________________________________________

                                          (государственной, муниципальной - нужное указать)

собственности, состоящее из ___ комнат(ы) в ______________________

квартире (доме) общей площадью _____ кв. метров, в том  числе жилой

_____ кв. метров, по адресу: _____________________________________

дом N ___, корпус N _____________, квартира N ____________,    для

проживания  в нем, а также обеспечивает предоставление   за   плату

коммунальных  услуг: ______________________________________________

                    (электроснабжение, газоснабжение, в том числе   газ в баллонах, холодное

                                                           водоснабжение, водоотведение

__________________________________________________________________

               (канализация), горячее водоснабжение и теплоснабжение (отопление), в том числе

                                                            приобретение и доставка

_________________________________________________________________.

         твердого топлива при наличии  печного отопления,   нужное  указать)

    2. Характеристика предоставляемого   жилого   помещения,   его

технического  состояния, а также санитарно-технического   и   иного

оборудования, находящегося в нем, указана в  техническом   паспорте

жилого помещения.

    3. Совместно  с Нанимателем в   жилое    помещение    вселяются

следующие члены  семьи:

1) ______________________________________________________________;

           (фамилия, имя, отчество члена семьи и степень родства с Нанимателем)

2) ______________________________________________________________;

           (фамилия, имя, отчество члена семьи и степень родства с Нанимателем)

3) ______________________________________________________________.

           (фамилия, имя, отчество члена семьи и степень родства с Нанимателем)

 

II. Обязанности  сторон

 

4. Наниматель обязан:

а) принять от Наймодателя по акту в срок, не превышающий 10 дней со дня подписания настоящего договора, пригодное для проживания жилое помещение, в котором проведен текущий ремонт, за исключением случаев, когда жилое помещение предоставляется во вновь введенном в эксплуатацию жилищном фонде (акт должен содержать только дату составления акта, реквизиты и стороны договора социального найма, по которому передается жилое помещение, сведения об исправности жилого помещения, а также санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем на момент подписания акта, дату проведения текущего ремонта, сведения о пригодности жилого помещения для проживания, подписи сторон, составивших акт);

б) соблюдать  правила пользования жилыми помещениями;

в) использовать жилое помещение в соответствии с его назначением;

г) поддерживать в исправном состоянии жилое  помещение, санитарно-техническое и  иное оборудование, находящееся в  нем, обеспечивать их сохранность. При обнаружении неисправностей жилого помещения или санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, немедленно принимать возможные меры к их устранению и в случае необходимости сообщать о них Наймодателю или в соответствующую управляющую организацию;