Договор ренты в гражданских правоотношениях

Выкуп постоянной ренты осуществляется по цене, которая заранее определена сторонами в договоре. При решении  этого наиболее сложного для рассматриваемого договора вопроса стороны должны учитывать целый ряд обстоятельств, в частности стоимость переданного под выплату ренты имущества, величину установленных договором рентных платежей, наличие в договоре запрета на выкуп ренты в течение определенного срока, естественный износ имущества при его использовании и т.п¹⁰. Однако при всей важности данного вопроса и бесспорной целесообразности решения его в договоре условие о цене выкупа не относится в рассматриваемом договоре к числу существенных. Если выкупная цена постоянной ренты договором не установлена, она определяется по правилам, предусмотренным пп. 2-3 ст. 594 ГК РФ. В случае, когда имущество передано под выплату ренты за плату, выкуп осуществляется по цене, соответствующей годовой сумме подлежащей выплате ренты. При передаче имущества под выплату ренты бесплатно в выкупную цену наряду с годовой суммой рентных платежей включается цена переданного имущества, определяемая в соответствии с п. 3 ст. 424 ГК РФ, т.е. исходя из цен, обычно взимаемых за аналогичное имущество.

2.2 Особенности  договора пожизненной ренты

Правила закона о пожизненной ренте во многом перекликаются с правилами о  постоянной ренте, в связи с чем  сказанное в предыдущем параграфе  отчасти приложимо и к отношениям, складывающимся при установлении пожизненной ренты. Вместе с тем договор пожизненной ренты обладает рядом специфических особенностей. Как следует из самого названия данного вида ренты, она устанавливается на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им лица (п. 1 ст. 596 ГК РФ). Таким образом, получателями данного вида ренты могут быть только граждане, но не юридические лица. При этом допускается установление пожизненной ренты в пользу нескольких граждан, например супругов, детей, членов одной семьи и т.п. Если в договоре пожизненной ренты конкретные доли получателей ренты не определены, они считаются равными. В случае смерти одного из получателей ренты происходит приращение его доли к долям других получателей ренты, если только договор этого прямо не исключает. После смерти последнего получателя ренты обязательство выплаты ренты прекращается.

Суть рассматриваемого договора исключает иные случаи перехода прав получателя ренты к другим лицам  как путем уступки требования, так и в порядке наследственного правопреемства. Поэтому смерть получателя пожизненной ренты либо объявление его в установленном законом порядке умершим приводит к прекращению обязательства.

Что же касается плательщиков пожизненной ренты, то к ним никаких особых требований не предъявляется.

Предметом пожизненной  ренты может быть любое движимое и недвижимое имущество, способное  к участию в гражданском обороте. Применительно к форме ренты  законом допускается лишь одна, а  именно выплата ее в виде денежной суммы¹¹. Размер пожизненной ренты относится к числу существенных условий договора и потому должен быть обязательно оговорен в нем. При определении размера ренты стороны, однако, не могут нарушить требование закона о том, что в расчете на месяц он не должен быть меньше минимального размера оплаты труда, установленного законом. При этом размер ренты автоматически индексируется с учетом уровня инфляции в порядке, предусмотренном законом (ст. 318 ГК РФ). Последнее требование, в отличие от аналогичного правила, действующего в отношении постоянной ренты, является императивным и не может быть отменено соглашением сторон.

Срок действия договора определяется продолжительностью жизни получателя ренты. В течение  всего этого периода плательщик ренты обязан выплачивать получателю ренты периодические платежи. Если иное не предусмотрено договором, пожизненная рента выплачивается по окончании каждого календарного месяца.

Естественным  основанием прекращения обязательства  по выплате постоянной ренты является смерть ее получателя. В период жизни получателя ренты договор может быть расторгнут по соглашению сторон, в том числе путем предоставления отступного, посредством сложения долга, а иногда и по односторонней инициативе получателя ренты. Поскольку лишь последний случай обладает спецификой, именно он нуждается в кратком анализе.

Основанием, по которому получатель пожизненной ренты  может добиваться досрочного прекращения  договора, является существенное нарушение  договора плательщиком ренты. В самом  законе понятие существенного нарушения применительно к рассматриваемому договору не раскрывается, в связи с чем приходится исходить из тех общих положений, которые закреплены ст. 450 ГК РФ, а также анализа содержания обязанностей плательщика. Нарушениями, которые влекут для получателя ренты такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, должны считаться, безусловно, длительная, т.е. сопоставимая с периодом рентных платежей, или систематическая задержка с выплатой рентных платежей; непредоставление необходимого обеспечения ренты, ставящее под угрозу интересы получателя ренты; нарушение плательщиком ренты иных обязанностей, которым сторонами договора придано существенное значение.

При существенном нарушении договора получатель ренты вправе по своему усмотрению либо требовать от плательщика ренты ее выкупа, либо расторгнуть договор и потребовать возмещения убытков (п. 1 ст. 599 ГК РФ). Выкуп имущества осуществляется на тех же условиях, которые установлены в отношении выкупа постоянной ренты, т.е. по цене, заранее оговоренной сторонами в договоре или определенной в соответствии с законом (ст. 594 ГК РФ). При этом, однако, получатель ренты пользуется одной ощутимой льготой. Если под выплату пожизненной ренты имущество было отчуждено бесплатно, получатель ренты вправе требовать возврата этого имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты (п. 2 ст. 599 ГК РФ).

При расторжении  договора со взысканием убытков получатель ренты вправе претендовать на то, чтобы ему были возмещены все его имущественные потери, включающие стоимость переданного имущества, при одновременном зачете полученных им от плательщика ренты средств в виде компенсации за имущество и рентных платежей¹². Настаивать при этом на возврате имущества получатель ренты по общему правилу не вправе.

Следует подчеркнуть, что случайная гибель или случайное  повреждение имущества, переданного  под выплату пожизненной ренты, не освобождает плательщика ренты  от обязательства выплачивать ее на условиях, предусмотренных договором. Не пользуется плательщик ренты и правом на ее выкуп.

2.3 Понятие и значение договора пожизненного содержания с иждивением

По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты - гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц).¹³

Договор пожизненного содержания с иждивением является реальным, поскольку права и обязанности по договору возникают с момента передачи недвижимого имущества плательщику ренты; возмездным, поскольку по договору выплачивается рента на содержание получателя; одностороннеобязывающим, поскольку обязанности возникают у плательщика ренты, а у получателя ренты только права; договор может быть заключен как в пользу участников так и третьих лиц (получатель ренты в таком случае может рассматриваться как выгодоприобретатель); договор является основным, поскольку порождает права и обязанности на момент заключения договора, а не на будущее время; договор для участников гражданского оборота является свободным.

Пожизненное содержание с иждивением представляет собой  разновидность пожизненной ренты  и имеет ряд особенностей по сравнению с последней, поэтому п. 2 ст. 601 ГК РФ предусматривает субсидиарное применение правил о пожизненной ренте к договору пожизненного содержания с иждивением.

Предоставление  содержания с иждивением включает в  себя обеспечение потребностей получателя ренты в жилище, питании, одежде, уходе, оплату ритуальных услуг в случае смерти получателя ренты и т.п. Существенное условие рассматриваемого договора - стоимость всего объема содержания с иждивением, которая, согласно п. 2 ст. 602 ГК РФ, не может быть менее двух минимальных размеров оплаты труда, установленных законом, в расчете на месяц, что вдвое больше предусмотренного п. 2 ст. 597 ГК РФ минимального размера пожизненной ренты.

Несмотря на указание в договоре денежной оценки всего объема содержания, основной формой предоставления содержания получателю ренты является предоставление соответствующих благ (вещей, работ, услуг) в натуре. Замена такого предоставления в натуре периодическими выплатами денежных сумм в течение жизни получателя ренты возможна лишь в случае, если это прямо предусмотрено договором ренты. (ст.603 ГК РФ)

На защиту интересов  получателя пожизненного содержания, который, очевидно, предполагается слабой стороной в этом договоре, направлено положение ст. 604 ГК РФ о том, что  плательщик ренты вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания, только с предварительного согласия получателя ренты. Следует заметить, что право собственности плательщика ренты на предмет ренты оказывается настолько ограниченным, что объем правомочий плательщика ренты по распоряжению предметом ренты практически полностью совпадает с объемом правомочий обладателя права хозяйственного ведения (п. 2 ст. 295 ГК РФ).

На плательщика ренты возлагается обязанность принятия необходимых мер для того, чтобы в период предоставления пожизненного содержания с иждивением использование предмета ренты не приводило к снижению его стоимости. Таким образом, свобода усмотрения плательщика ренты при осуществлении правомочия пользования предметом ренты ограничена требованием недопущения снижения его стоимости.

Как и договор  пожизненной ренты, договор пожизненного содержания с иждивением прекращается смертью получателя ренты. Кроме  того, этот договор может быть прекращен по инициативе получателя ренты в случае существенного нарушения плательщиком ренты обязательств. В последнем случае получатель ренты вправе потребовать по своему выбору либо возврата предмета ренты, либо выкупа ренты ее плательщиком. Удовлетворяя предъявленное требование, плательщик ренты не вправе требовать компенсацию понесенных в связи с содержанием получателя ренты расходов.¹⁴

В отличие от других видов договора ренты договор  пожизненного содержания с иждивением имел аналог в ГК 1964г. в виде договора купли-продажи жилого дома с условием пожизненного содержания продавца. Поскольку некоторые из таких договоров, заключенных до введения в действие части второй ГК РФ, продолжают действовать и сегодня, целесообразно остановиться на некоторых различиях между этими правовыми институтами.

Напомним, что  ГК 1964г. допускал включение условия  о пожизненном содержании лишь в  договор купли-продажи жилого дома, в то время как предметом договора пожизненного содержания может быть любая недвижимость. Согласно ст. 253 ГК 1964г. продавцом по договору купли-продажи жилого дома с условием пожизненного содержания продавца могло быть только лицо, нетрудоспособное по возрасту или состоянию здоровья. Такой продавец передавал в собственность покупателя жилой дом или его часть, а покупатель обязывался в уплату покупной цены предоставлять продавцу до конца его жизни материальное обеспечение в натуре - в виде жилища, питания, ухода и необходимой помощи.

Повышенный  уровень защиты интересов нетрудоспособного  продавца (иждивенца) обеспечивали правило ст. 253 ГК 1964 г. о том, что случайная гибель жилого дома не освобождала покупателя (плательщика) от обязанности по пожизненному содержанию иждивенца и содержавшийся в этой норме категорический запрет на отчуждение дома плательщиком при жизни иждивенца. Нетрудно видеть, что в полном объеме право собственности возникало у плательщика лишь в момент смерти иждивенца, так как лишь после этого он приобретал одно из основных правомочий собственника - возможность распорядиться домом, в том числе путем его отчуждения.¹⁵

Статья 254 ГК 1964г. устанавливала три основания  прекращения договора купли-продажи  дома, проданного с условием пожизненного содержания продавца. В двух случаях  договор прекращался вследствие расторжения. В первом случае договор мог быть, расторгнут по требованию иждивенца, если плательщик не исполнял обязанностей по содержанию иждивенца, во втором - по требованию плательщика, если по не зависящим от него обстоятельствам его материальное положение изменялось настолько, что он оказывался не в состоянии предоставлять иждивенцу обусловленное содержание, либо если трудоспособность иждивенца полностью восстанавливалась. Третьим основанием прекращения договора была смерть покупателя при жизни иждивенца - в этом случае договор прекращался автоматически.

Применительно ко всем основаниям прекращения договора ст. 254 ГК 1964г. содержала императивное указание о том, что дом должен быть возвращен продавцу. Исключением  было расторжение договора в связи  с восстановлением трудоспособности иждивенца, который в этом случае был не вправе требовать возврата дома и сохранял лишь право пожизненного безвозмездного пользования предоставленным ему по договору помещением.

В отличие от договора купли-продажи жилого дома, предметом договора пожизненного содержания может быть любая недвижимость, а иждивенцем по этому договору может быть любой, а не только нетрудоспособный гражданин.¹⁶ Кроме того, собственник недвижимости может установить обязанность по пожизненному содержанию, как в отношении себя, так и в пользу любого другого гражданина или нескольких граждан.