Договор ренты в гражданских правоотношениях

Как и любой  договор ренты, договор пожизненного содержания всегда является возмездным, поскольку предполагает предоставление пожизненного содержания в обмен  на переданную недвижимость. Но будучи всегда возмездным, договор ренты может быть либо платным, либо бесплатным - в зависимости от того, передано имущество иждивенцем в собственность плательщика за плату или бесплатно (п. 1 ст. 585 ГК РФ). В первом случае к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила ГК о купле-продаже, а во втором - правила о договоре дарения, если иное не установлено правилами ГК о договоре ренты и не противоречит существу договора. С договором купли-продажи жилого дома сходен второй - бесплатный - вид договора пожизненного содержания с иждивением.

В отличие от ст. 253 ГК 1964г., где содержался императивный запрет на отчуждение жилого дома плательщиком при жизни иждивенца, согласно ст. 604 ГК РФ плательщик вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания, но лишь с предварительного согласия получателя ренты. Кроме того, в силу п. 1 ст. 586 ГК РФ в случае отчуждения такого имущества плательщиком его обязанности по договору пожизненного содержания переходят на приобретателя имущества, при этом прежний плательщик несет субсидиарную с новым плательщиком ответственность по требованиям иждивенца, возникшим в связи с нарушением договора пожизненного содержания, если ГК РФ, другим законом или договором не предусмотрена солидарная ответственность обоих плательщиков по этому обязательству (п. 2 ст. 586 ГК РФ). Таким образом, если иждивенец и соглашается на отчуждение недвижимости, он не утрачивает первоначального плательщика в качестве обязанного лица.

Субъектами  рассматриваемого договора выступают  те же лица, которые могут быть сторонами  договора пожизненной ренты. Получателем  ренты могут быть только граждане (физические лица), плательщиками могут быть как физические, так и юридические лица, в том числе страховые и другие коммерческие организации, а также государственные (муниципальные) организации, занятые в сфере социального обслуживания населения.

Между указанными договорами вообще достаточно много  общего, в связи с чем к пожизненному содержанию с иждивением применяются правила о пожизненной ренте, если иное не предусмотрено предписаниями § 4 главы 33 ГК РФ, посвященного данному виду ренты. Однако договор пожизненного содержания с иждивением предполагает более тесную связь плательщика ренты и ее получателя. Если в других видах ренты отношения сторон ограничиваются периодической передачей (перечислением) денежных средств или иного оговоренного договором предоставления при отсутствии, как правило, личных контактов, то здесь обычно стороны постоянно взаимодействуют друг с другом.¹⁷ Возлагая на плательщика ренты обязанности по обеспечению потребности в жилище, питании, одежде и т. п., получатель ренты, как правило, хорошо знает это лицо, доверяет ему и имеет с ним психологический контакт. Замена плательщика ренты на другое лицо может оказаться для получателя ренты абсолютно неприемлемой. Учитывая это, закон устанавливает, что отчуждение имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, равно как сдача его в залог или иное обременение, могут осуществляться только с предварительного согласия получателя ренты (ст. 604 ГК РФ). Сказанное позволяет квалифицировать договор пожизненного содержания с иждивением как договор доверительного (фидуциарного) характера.

Предмет договора пожизненного содержания с иждивением специфичен тем,  в обеспечение пожизненного содержания может отчуждаться лишь недвижимое имущество – жилой дом, квартира, земельный участок и т. д. Предмет является существенным условием любого договора, договор пожизненного содержания с иждивением не является исключением.

Срок действия договора определяется самой его  природой и равен периоду жизни  иждивенца. Срок в договоре рассматривается  как существенное условие. Периодичность  предоставления содержания законом  особо не оговаривается, так как данный вопрос решается исходя из необходимости обеспечения нормальных естественных потребностей человека. Вместе с тем сами стороны могут регламентировать и этот аспект своих взаимоотношений. Что касается стоимости объема содержания с иждивением, то она рассчитывается, по общему правилу, помесячно, если сторонами не предусмотрено иное.¹⁸

Цена договора — это выплачиваемая рента. Цена является существенным условием этого  договора. Рента предоставляется  не в денежной форме, а в виде обеспечения повседневных жизненных потребностей получателя ренты. Закон указывает на примерный перечень обязанностей плательщика ренты по предоставлению содержания – обеспечение потребностей в жилище, питании, одежде, уходе, оплате ритуальных услуг. Конкретным договором данный перечень может быть расширен, сокращен или уточнен применительно к удовлетворению каждой из потребностей. В ГК РФ (п.2 ст.602) указано, что стоимость всего объема содержания с иждивением должна быть определена в договоре в денежной сумме, при этом она не может быть менее 2 МРОТ в месяц, установленных законом.

Закон требует, чтобы в договоре была определена общая стоимость всего объема содержания с иждивением. Стороны  могут пойти дальше и конкретизировать не только условия, качество, форму  и т. п. каждого вида предоставления, но и зафиксировать в договоре их величину в стоимостном выражении.¹⁹ В соответствии с п. 2 ст. 602 ГК РФ стоимость общего объема содержания в месяц не может быть менее двух минимальных размеров оплаты труда, установленных законом. Данное требование закона является императивным, равно как и правило о том, что размер данного вида ренты подлежит индексации соответственно росту минимального размера оплаты труда (ст. 318 ГК РФ). В случае, если между сторонами возникает спор об объеме содержания, которое предоставляется или должно предоставляться гражданину, он может быть передан на разрешение суда. Когда условия договора не позволяют суду прийти к однозначным выводам, он должен руководствоваться принципами добросовестности и разумности.

Статья 603 ГК РФ содержит специальное указание на то, что договором пожизненного содержания с иждивением может быть предусмотрена  возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах. Поскольку стороны по своему соглашению в любой момент могут прекратить связывающее их обязательство либо преобразовать его путем новации в другое обязательство, например в обязательство по выплате пожизненной ренты, данная норма имеет смысл лишь в том случае, если правом требовать замены вида предоставления наделяется в договоре либо только одна сторона (например, получатель ренты), либо обе стороны. Реализация указанного права может быть поставлена в зависимость от наличия или выполнения каких-либо дополнительных условий либо может всецело зависеть от усмотрения стороны (обычно от получателя ренты).

Договор пожизненного содержания с иждивением заключается  в письменной форме с обязательным нотариальным удостоверением. Договор  считается заключенным с момента его государственной регистрации.

 

 

 

 

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В результате проведенного исследования мы можем сделать следующие  выводы.

Договор ренты  — это соглашение, в соответствие с которым одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренты определённую денежную сумму либо предоставлять средства на его содержание в иной форме (рентные платежи).

В настоящее  время в России нормативно-правовое регулирование договора ренты осуществляется общими, а отдельные разновидности  договора — специальными правилами  о ренте, закреплёнными Гражданском  кодексе Российской Федерации.

По своему характеру  договор ренты является возмездным, реальным и односторонне обязывающим.

Различают следующие  виды договора ренты:

1. Договор постоянной ренты.
2. Договор пожизненной ренты.
3. Договор пожизненного содержания с иждивением.

Сторонами в  договоре ренты являются получатель ренты — рентный кредитор и плательщик ренты — рентный должник.

Рентный кредитор — лицо, передающее своё имущество  в собственность другого лица (рентного должника) с целью получения  дохода (ренты) в течение длительного  периода времени. Получателем ренты  могут выступать физические лица (по договору постоянной или пожизненной ренты, по договору пожизненного содержания с иждивением), а также некоммерческие организации (по договору постоянной ренты), если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности. Коммерческие организации не могут быть получателями ренты, так как это противоречит самой сущности ренты, которая предполагает невовлеченность в создание дохода, получаемого рантье.

Получатель  ренты может не совпадать с  лицом, передающим имущество под  выплату ренты (например, пожизненная рента может быть установлена одним гражданином в пользу другого гражданина или группы граждан — так называемый договор в пользу третьего лица).

Рентный должник  — лицо, обязанное в обмен на полученное в собственность имущество выплачивать передавшему его лицу (рентному кредитору) доход (ренту) в течение длительного периода времени. В качестве плательщиков ренты могут выступать любые физические и юридические лица в соответствии с их правосубъектностью.

Предметом договора ренты выступает только индивидуально-определённое имущество, находящееся на праве собственности, а именно: вещи — как движимые, так и недвижимые, наличные деньги и документарные ценные бумаги. Таким образом, не могут быть предметом договора ренты имущественные права, в том числе безналичные деньги и иные права требования, бездокументарные ценные бумаги, а также работа и услуги, информация, исключительные права и личные нематериальные блага.

Пожизненная рента  может быть установлена на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина. Постоянная рента устанавливается бессрочно.

Договор ренты  должен быть заключён в письменной форме и удостоверен нотариусом. Если договор предусматривает отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, то он подлежит государственной регистрации. Рентное обременение также должно быть зарегистрировано.

 

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ И ЛИТЕРАТУРЫ

1. Конституция Российской Федерации (с учетом поправок, внесенных Законами Российской Федерации о поправках к Конституции Российской Федерации от 30 декабря 2008 № 6-ФКЗ и от 30 декабря 2008 № 7-ФКЗ) // Собрание законодательства Российской Федерации.- 2009.- № 4.- Ст. 445.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации часть вторая от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ (ред. от 30.11.2011) // Собрание законодательства Российской Федерации.- 1996.- № 5.- Ст. 410.
3. Федеральный Закон от 24.10.97 №134-ФЗ «О прожиточном минимуме в Российской Федерации» (ред. от 30.11.2011) // Собрание законодательства РФ, 27.10.1997, №43, ст. 4904. 
4. Федеральный закон от 19.06.2000 № 82-ФЗ (ред. от 01.06.2011) «О минимальном размере оплаты труда» // Собрание законодательства РФ, 26.06.2000, № 26, ст. 2729.
5. Гражданское право. Часть вторая: учебник для вузов/ под редакцией А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. – Изд. 4-е перераб. и доп. М.: Проспект, 2006.  - 784 с.
6. Гражданское право. Том 2: учебник для вузов / под редакцией Е.А. Суханова.- Изд. 4-е перераб. и доп. М.: Издательство БЕК, 2006. - 756 с.
7. Гржибовский С. Судебные споры // Жилищное право. 2010. № 10. С. 15 — 21.
8. Гуев А.Н. Постатейный комментарий к части второй Гражданского Кодекса Российской Федерации  - М.: Юрист, 2002. - 680 с.
9. Демкина А.В. Новые положения законодательства о размере платежей по договорам ренты // Юрист. 2012. № 8. С. 9 — 12.
10. Дерюга Н.Н. Договор ренты: некоторые проблемы правопонимания // Российский следователь. 2011. № 15. С. 13 - 14.
11. Крашенинников П.В. Жилищное право. 8-е изд., перераб. и доп. М.: Статут, 2012. - 396 с.
12. Кузнецова П.В. Минимальный размер оплаты труда применительно к договору пожизненной ренты // Жилищное право. 2011. № 4. С. 63 — 68.
13. Постатейный комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй: в 3 т. / Н.А. Баринов, К.П. Беляев, Е.В. Вавилин и др.; под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2011. Т. 1. - 533 с.
14. Ситдикова Л.Б., Токарева К.Г. Алеаторный характер договора ренты // Юрист. 2009. № 10. С. 30 — 34.
15. Ситдикова Л.Б., Токарева К.Г. Выкуп как особый способ расторжения договоров постоянной и пожизненной ренты // Нотариус. 2011. № 1. С. 35 - 37.
16. Эрделевский А.М. Пожизненное содержание в прошлом и настоящем // Домашний адвокат. 2003. №23. С. 28-31.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ПРИЛОЖЕНИЕ

 

Договор пожизненной ренты

 

Город Москва                                                         пятое ноября две тысячи двенадцатого года. 

Мы, Захаров  Даниил Петрович 1940 года рождения, проживающий  по адресу: г. Москва, ул. Серова, д.3, кв. 18, именуемый в дальнейшем ПОЛУЧАТЕЛЬ РЕНТЫ, с одной стороны, и Леонтьева  Марина Серегеевна, 1977 года рождения, проживающая по адресу: г. москва, пр. Мира, д.104, кв. 187, именуемая в дальнейшем ПЛАТЕЛЬЩИК РЕНТЫ, с другой стороны, заключили настоящий Договор о нижеследующем:

1. ПОЛУЧАТЕЛЬ  РЕНТЫ передал принадлежащую  ему по праву собственности  четырех комнатную квартиру  находящуюся по адресу: г. Москва, ул.  Серова, д.3, кв. 18, в собственность ПЛАТЕЛЬЩИКА РЕНТЫ, под выплату пожизненной ренты. 
2. Указанная квартира принадлежит ПОЛУЧАТЕЛЮ РЕНТЫ по праву собственности на основании Договора передачи № 0785, оформленного Управлением Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы в Центральном административном округе "19"  января 2007 года, зарегистрированного Московским городским комитетом по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним "21"января 2007 года сделана запись регистрации, Свидетельство  от "21"января 2007 года.

3. Вышеуказанная  квартира состоит из четырех  жилых  комнат, имеет общую площадь 108 кв. м., в том числе без учета лоджий, балконов, прочих летних помещений 24 кв. м., жилую площадь 72 кв. м..

4. Стоимость  вышеуказанной квартиры составляет 4800000 рублей (четыре миллиона восемьсот  тысяч рублей), что подтверждается  справкой № 4098, выданной Московским городским бюро технической инвентаризации (МосгорБТИ) от  "18" октября 2012 года.

5. По взаимному  соглашению сторон указанная  квартира оценивается в 4800000 руб. (четыре миллиона восемьсот тысяч  рублей).

6. ПОЛУЧАТЕЛЬ  РЕНТЫ утверждает, что до настоящего момента указанная квартира никому не отчуждена, не заложена, в споре и под арестом (запрещением) не состоит, наймом, рентой, иными сделками не обременена .

7. Указанная  квартира передана за 4800000 руб. 00 коп. (четыре миллиона восемьсот тысяч рублей), каковую сумму ПЛАТЕЛЬЩИК РЕНТЫ уплатил ПОЛУЧАТЕЛЮ РЕНТЫ до подписания настоящего Договора. ПЛАТЕЛЬЩИК РЕНТЫ в обмен на полученную в собственность квартиру обязуется ежемесячно выплачивать ПОЛУЧАТЕЛЮ РЕНТЫ денежную сумму в размере 12000 рублей, но не менее одного установленного законом минимального месячного размера оплаты труда, в течение жизни ПОЛУЧАТЕЛЯ РЕНТЫ, путем передачи денежных средств под расписку или перечисления на лицевой счет ПОЛУЧАТЕЛЯ РЕНТЫ в СБ РФ г. Москвы, или путем почтовых переводов. Пожизненная рента выплачивается по окончании каждого календарного месяца до десятого числа текущего месяца.