Договор ренты

СОДЕРЖАНИЕ

 

Введение……………………………………………………………………………

Глава 1. Общая характеристика договора ренты………………………………...

1.1 Понятие и развитие рентных отношений в России…………………………

1.2 Элементы договора ренты……………………………...................................

Глава 2. Виды договора ренты……………………………………………………

2.1 Договор постоянной ренты……………………………………………………

2.2 Договор пожизненной ренты…………………………………………………

2.3 Договор пожизненного содержания с иждивением………………………….

Глава 3. Проблемы гражданско-правового  регулирования и практика применения договора ренты……………………………………………………….

3.1 Судебные споры возникающие по поводу договора ренты…………………

3.2 Судебная практика по вопросам  исполнения и прекращения договора  ренты………………………………………………………………………………...

Заключение………………………………………………………………………....

Список используемой литературы………………………………………………...

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

 

Актуальность темы данного исследования.  В наше время рента стала  актуальным способом "обменять квартиру на обеспеченную старость". Пожилые люди, для которых выдаваемая государством пенсия в итоге не смогла стать источником. Не решившись продать квартиру в городе и переехать в пригород, чтобы на разницу в цене городской и загородной недвижимости можно было жить несколько лет, владельцы недвижимости.

Кроме того, участниками договоров ренты  становятся и молодые семьи, которые  не в состоянии приобрести отдельное  собственное жилье, но готовы оказывать  материальную и иную помощь собственникам  жилья.

Договор ренты выгоден обеим сторонам сделки, так как собственник жилья  получает материальное вознаграждение и иную помощь от плательщика ренты, а плательщик ренты получает недвижимое имущество с рассрочкой платежа  и иногда отсрочкой вселения.

Рента в России является также одним из достаточно "удобных" способов решить вопрос передачи недвижимости по наследству. Это связано с тем, что при оформлении договора ренты "наследник" должен будет заплатить нотариусу 0,5% от балансовой стоимости квартиры, притом, если оформлять недвижимость как наследство, налоги превысят 3%.

В науке  гражданского права институт договора ренты в целом пока не подвергался  детальному исследованию. Поэтому в  настоящее время рентные отношения  требуют всестороннего изучения на новом уровне с учетом практики применения новейшего законодательства о договоре ренты. Многие аспекты  договора в ряде случаев нуждаются  в развитии и совершенствовании, в научном обосновании. Указанными обстоятельствами объясняется актуальность данного исследования.

Объектом курсовой являются общественные отношения, складывающиеся в результате заключения договора ренты.

 

Предметом исследования являются соответствующие нормы действующего гражданского законодательства, прежде всего содержащиеся в ГК РФ.

Цель настоящего исследования состоит в том, чтобы, опираясь на действующее законодательство, сложившиеся в теоретической литературе воззрения провести анализ правового регулирования рентных отношений и выявить сущность и специфику договора ренты.

В настоящее  время договор ренты не является широко применимым на практике договором. Применение договора вызывает разного  рода затруднения в связи с  неопределенностью содержания некоторых  норм ГК. Новизна этой договорной конструкции  порождает целый ряд проблем  как научного, так и прикладного  характера.

Во исполнение данной цели ставятся следующие задачи:

1. Проанализировать  понятие ренты и рентных отношений;

2. Изучить  права и обязанности сторон  договора ренты;

3.  Проанализировать существующие  пробелы в законодательстве, применяя  логический метод и метод сравнительного  анализа;

4. Обозначить существующие  проблемы применения рентных  договоров и предложить пути  их решения с помощью анализа  судебной практики.

Методологическая основа исследования. Основным методологическим подходом настоящего исследования является диалектический метод. Кроме того, широко применялись такие методы исследования, как историко-правовой, сравнительно-правовой, системный.

Теоретическая основа курсовой работы. При написании работы были использованы работы таких ученых, как:

Нормативной основой курсовой работы является Конституция РФ, Гражданский кодекс РФ, Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ (ред. от 15.07.2009) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", а также другие федеральные законы и подзаконные акты.

Структура курсовой работы состоит из введения, двух глав, включающих четыре параграфа, заключения и библиографического списка.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 1. Общая характеристика договора ренты.

1.1 Понятие и развитие рентных  отношений в России.

 

Рента (нем.- Rente, фр.-rente, от лат .- reddita- отданная) как экономическая категория означает всякий регулярно получаемый доход с капитала, имущества или земли, не требующий от своих получателей предпринимательской деятельности.¹

Виды  ренты:

1. постоянная - выплачивается бессрочно;
2. пожизненная – выплачивается на срок жизни получателя;
3. содержание с иждивением – пожизненная рента с условием об иждивении.

Рента относится  к группе институтов гражданского права, связанных с отчуждением (за плату  или бесплатно) имущества, которое  обеспечивает регулярный гарантированный  доход, получаемый лицом в обмен  на отчуждение имущества, сопряженный  с риском и неопределенностью  размера ренты в силу длительности выплаты рентных платежей.

Гражданский кодекс РФ содержит гл. 33 "Рента и  пожизненное содержание с иждивением". Ее наименование позволяет сделать  вывод о признании законодателем  каждого из указанных в названии главы договоров самостоятельным. Между тем в данном случае проводится наиболее распространенный для ГК принцип: независимо от своего наименования соответствующая  глава разд. IV Кодекса в виде общего правила посвящается определенному  договорному типу. Применительно  к гл. 33 таковым является договор  ренты, а значит, договор пожизненного содержания с иждивением - это только его разновидность.

По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.²

Правила о ренте исчерпывающим образом  изложены в главе 33 Гражданского Кодекса³; других законодательных актов об этом договоре нет. Вместе с тем при передаче по договору ренты имущества за плату к отношениям сторон применяются правила о купле-продаже⁴, а если имущество передаётся бесплатно - правила о договоре дарения, поскольку иное не установлено в главе 33 о ренте и не противоречит существу этого договора. Кроме того, к договору ренты применимы общие правила о сделках и обязательствах, если эти правила не противоречат назначению и особенностям рентных отношений. В частности, возможно признание договора ренты недействительным ввиду обмана или заблуждения, а также применение к участникам ренты нормы об ответственности за убытки, причиненные нарушением условий договора ренты.⁵

Договор ренты является сравнительно новым  институтом отечественного гражданского права.⁶ В ранее действовавшем законодательстве его предшественником был договор купли-продажи жилого дома с условием пожизненного содержания, кратко урегулированный в рамках договора купли- продажи. Переход к рынку создал условия для более широкого применения договора ренты, и он получил в Гражданском Кодексе развернутую регламентацию и статус самостоятельного договорного типа, имеющего ряд разновидностей.

Договор ренты относится к группе договоров, предусматривающих отчуждение имущества, и по этому признаку сходен с договорами купли-продажи, мены, дарения.⁷ Однако он является самостоятельным видом договора. От договора дарения договор ренты отличается тем, что лицо, произведшее отчуждение имущества в собственность другого, вправе требовать предоставления встречного удовлетворения - рентного дохода. От договоров купли-продажи и мены договор ренты отличается характером встречного удовлетворения, предоставляемого получателю ренты за отчуждаемое им имущество. По договору купли-продажи покупатель выплачивает за товар (в том числе проданный с рассрочкой платежа) определенную цену. Аналогично по договору мены взаимное отчуждение товара сторонами осуществляется за определенное, заранее оцененное возмещение. По договору же ренты объем причитающихся получателю рентных платежей является неопределенным, ибо обязательство по выплате ренты действует либо бессрочно (постоянная рента), либо на срок жизни получателя (пожизненная рента). Поэтому договор ренты относится к группе алеаторных (рисковых) договоров. Элемент риска, принимаемого на себя каждой из сторон, заключается в вероятности того, что "либо один, либо другой контрагент фактически получит встречное удовлетворение меньшего объема, чем им самим представленное".

Договор ренты является самостоятельным  договором, но по отношению к нему возможно применение в субсидиарном порядке норм о договорах купли-продажи  и дарения. Это объясняется тем, что теоретически и практически  отчуждение имущества под выплату  ренты может быть осуществлено двумя  способами. Имущество, которое отчуждается  под выплату ренты, может быть передано получателем ренты в  собственность плательщика ренты  за плату или бесплатно. В силу предписаний п.2 ст.585 ГК РФ в случае, когда договором ренты предусматривается передача имущества за плату, к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила о купле-продаже, а если такое имущество передается бесплатно, действуют правила о договоре дарения (гл. 32 ГК РФ), поскольку иное не установлено правилами гл. 33 ГК РФ и это не противоречит существу договора ренты. Предписания п.2 ст.585 ГК РФ необходимо иметь в виду при решении вопроса о реальности или консенсуальности договора ренты.

Договор ренты, несомненно, является реальным при передаче (отчуждении) движимого имущества под выплату ренты в собственность плательщика ренты бесплатно, так как в этих случаях к отношениям по передаче применяются нормы гл. 32 ГК РФ о договоре дарения.

Договор ренты является консенсуальным, когда передача движимого имущества в собственность плательщика ренты осуществляется за плату. В этих случаях к отношениям по передаче применяются нормы гл. 30 ГК РФ о договоре купли- продажи. Именно поэтому плательщик ренты, в случае отказа получателя ренты передать в собственность под выплату ренты оговоренное в договоре движимое имущество вправе требовать от получателя ренты исполнения обязанности по передаче этого имущества⁸, а при передаче под выплату ренты имущества ненадлежащего качества - требовать применения последствий, предусмотренных в ст.475 ГК РФ, и т.п.

Договор ренты является возмездным. Это проявляется в необходимости предоставления плательщиком ренты ее получателю рентных платежей (ренты, рентного дохода) взамен имущества, полученного в собственность. Право получения рентных платежей (ренты, рентного дохода) возникает у получателя ренты только после передачи имущества под выплату ренты. Соответственно с этого же момента возникает обязанность по выплате рентных платежей у плательщика ренты. Рентные платежи могут осуществляться в форме денежных выплат⁹, а также в форме предоставления иждивения, включающего в себя обеспечение потребностей в жилье, питании, одежде и т.п.¹⁰ В законе может устанавливаться минимальный размер пожизненной ренты¹¹ и минимальной стоимости общего объема содержания с иждивением¹². Целью подобных предписаний закона является защита интересов рентного кредитора и установление объективных критериев отграничения притворных сделок ренты, прикрывающих иные сделки. Независимо от формы все рентные платежи должны иметь эквивалентную денежную оценку.

Обязательство по выплате рентных  платежей является длящимся долгое время  и подлежит систематическому исполнению. В связи с этим законодательство устанавливает ряд правил о форме  и способах обеспечения исполнения обязательства по выплате ренты.

Существенными условиями  договора ренты являются¹³:

1. а) либо предоставить обеспечение исполнения его обязательств по выплате ренты (имеются в виду любые предусмотренные законом или договором способы обеспечения исполнения обязательств - залог, удержание имущества должника, поручительство, банковская гарантия, задаток и др.;

б) либо застраховать по правилам ст.932 ГК РФ в пользу получателя ренты  риск ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение плательщиком ренты обязательств по ее выплате. При  невыполнении плательщиком ренты указанных  обязанностей, а также в случае утраты обеспечения или ухудшения  его условий по обстоятельствам, за которые получатель ренты не отвечает, получатель ренты вправе расторгнуть  договор ренты и потребовать  возмещения убытков, вызванных расторжением договор.

2. Существенным условием, определяющим разновидность договора ренты, является его срок. Он подразделяет ренту на отдельные виды.¹⁴

Со случаями передачи под выплату  ренты земельного участка или  другого недвижимого имущества  закон связывает иные важные формы  и способы обеспечения исполнения обязательств по выплате рентных  платежей.