Договор ренты

Договор ренты – односторонний, т.е. порождающим у одной стороны только права, а у другой – только обязанности.³³ У её плательщика только обязанность систематически, в течение длительного времени выплачивать другой стороне определенную, обусловленную денежную сумму либо предоставить в натуре эквивалентно средства на содержание получателя ренты в иной форме. При этом плательщик ренты обязан, безусловно обеспечить исполнение своего обязательства, а равно и надлежащее его исполнение.

Договор ренты – реальный.³⁴ Этот договор начинает действовать с момента, когда получатель ренты передает плательщику ренты в собственность соответствующее имущество. Само соглашение о ренте до передачи имущества никаких правовых последствий не влечет.

Предмет договора ренты определен законодателем весьма обобщенно: указано, что получатель ренты передает в собственность плательщику ренты имущество. Точно назван лишь предмет договора ренты с условием пожизненного содержания с иждивением - предметом такого договора является недвижимое имущество.

Предметом имущества, которое участвует в  отношениях ренты, могут быть, без  каких-либо ограничений в законе, как движимые, так и недвижимые вещи в отличие от Гражданского Кодекса 1964 года, ограничившего объект только одним видом недвижимого имущества  – жилым домом. В их числе:

• Денежные суммы;
• Предприятия;
• Частные коллекции картин;
• Посуда;
• Мебель;
• Изделия из драгоценных металлов;

А также:

• Квартира;
• Жилой дом;
• Дача;
• Гараж.

Всё зависит от целей, которым служат рентные платежи.³⁵

Форма договора ренты.

Договор ренты подлежит нотариальному удостоверению³⁶, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации. Следовательно, что если стороны нарушат требования о нотариальном удостоверении договора ренты, то такой договор будет считаться недействительной сделкой³⁷. Если же договор о передаче под ренту недвижимого имущества будет нотариально удостоверен, но не подвергнут государственной регистрации, он будет считаться незаключенной сделкой³⁸, так как ст.584 ГК РФ не содержат указания на его недействительность. Повышенные требования законодателя к оформлению договора ренты призваны максимально гарантировать интересы получателя ренты.

Виды  договора ренты:

1. договор постоянной ренты;
2. договор пожизненной ренты;
3. договор пожизненного содержания с иждивением.

Глава 2. Виды договора ренты

1. Договор постоянной ренты

 

По  этому договору плательщик ренты  производит в обмен на переданное ему имущество периодические  денежные платежи получателю ренты. Возможна выплата постоянной ренты  и в иной форме: предоставление вещей, выполнение работ или оказание услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты. Размер платежа устанавливается  в договоре ренты.³⁹

Получателем постоянной ренты могут быть только граждане , а также некоммерческие организации, если это не противоречит целям их деятельности.⁴⁰ Круг последних ограничен: правоспособность некоммерческих организаций специальная, что означает возможность иметь также гражданские права и носить такие обязанности, которые соответствуют целям деятельности, предусмотренных в учредительных документах. Больше всего этим целям соответствует деятельность некоммерческих фондов, преследующих социальные, благотворительные, культурные, образовательные или иные общественно- полезные цели. В меньшей степени отвечают целям постоянной ренты потребительские кооперативы, занятые удовлетворением материальных и иных потребностей своих участников. Не соответствуют названным целям ассоциации или союзы, объединяющие коммерческие организации, созданные для представительства и защиты их общих имущественных интересов. Таковы, например, союзы и ассоциации кредитных организаций.⁴¹

Права получателя ренты могут передаваться путем уступки требования, а также  переходить по наследству либо в порядке  правопреемства при реорганизации юридических лиц, если иное не предусмотрено договором ренты.⁴²

Особенности договора постоянной ренты:

• Получателями могут быть граждане, некоммерческие организации;
• Права получателя передаются в порядке наследования (правопреемства), путем уступки требования;
• Выплата производится в деньгах, а также в виде предоставления вещей, выполнения работ, услуг, соответствующих стоимости ренты. Денежный эквивалент не является постоянным: в процессе исполнения договора постоянной ренты он увеличивается пропорционально росту минимального размера оплаты труда, определяемого законом. Конечно, стороны вправе согласованно отказаться от этих изменений или от принципа этих изменений, установив этот принцип. Это решение должно быть отражено в условиях договора⁴³;
• Риск случайной гибели имущества лежит на плательщике ренты. Если имущество было передано бесплатно, то за ним сохраняются обязательства по выплате ренты. В случае гибели возмездно переданного имущества плательщик вправе потребовать прекращения обязательства по выплате ренты либо изменения условий ее выплаты.

Специальных норм о размере постоянной ренты в ГК нет, а поэтому её размер должен определятся договором. Таким образом, договор постоянной ренты, в котором отсутствует указание на ее размер, следует считать незаключенным, поскольку стороны тем самым не достигли согласия по одному из её существенных условий.

Правило о сроке рентных платежей –  по истечении каждого квартала –  действует, если стороны договора не установят иного условия о периодичности выплат, например, по истечении каждого полугодия или 1 раз в год.⁴⁴

Постоянная  рента бессрочна. Бессрочность обязательства по выплате постоянной ренты означает, что его существование не ограничивается каким-либо периодом времени, в том числе сроком жизни или существования получателя. Вместе с тем закон предусматривает возможность плательщика преждевременно её выкупить, прекратив односторонне таким образом договорные отношения.⁴⁵ Это является специальным основанием прекращения обязательств, вытекающих из договора постоянной ренты.

Выкуп ренты.⁴⁶

Плательщик  ренты может прекратить выплату  постоянной ренты путем ее выкупа. Выкуп ренты означает выплату  плательщиком постоянной ренты ее получателю вместо рентных платежей выкупной цены постоянной ренты, определенной сторонами  в договоре постоянной ренты. Однако договором может быть предусмотрено, что такое право не может быть осуществлено в течение жизни получателя ренты или в течение иного срока, но не более 30 лет. Плательщик должен за 3 месяца до прекращения выплаты письменно предупредить об этом получателя. Обязательство по выплате ренты прекращается с момента получения всей суммы выкупа получателем.

Цена  выкупа определяется договором.⁴⁷ Если такое условие отсутствует в договоре, то выкуп осуществляется по цене, равной годовой сумме подлежащей выплате ренты – если имущество было передано за плату.

Получатель  ренты имеет право требовать выкупа в случаях, если⁴⁸:

1. плательщик ренты просрочил ее выплату более чем на 1 год, если иное не предусмотрено договором постоянной ренты;
2. плательщик ренты нарушил свои обязательства по обеспечению выплаты ренты;
3. плательщик ренты признан неплатежеспособным либо возникли иные обстоятельства, очевидно свидетельствующие, что рента не будет выплачиваться им в размере и сроки, которые установлены договором;
4. недвижимое имущество, переданное под выплату ренты, поступило в общую собственность или разделено между несколькими лицами;
5. в других случаях, предусмотренных договором.

Также существует типовой договор постоянной ренты.

 

2.2 Договор пожизненной ренты

 

Пожизненная рента определяется в договоре как  денежная сумма, периодически выплачиваемая  получателю ренты в течение его  жизни.

Пожизненная рента (в отличие от постоянной) выплачивается только в денежной форме на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина.⁴⁹ Допускается установление пожизненной ренты в пользу нескольких граждан (например, супругов), причем в случае смерти одного из них его доля переходит к пережившим получателям ренты, если договором не было предусмотрено иное.⁵⁰

Особенности договора пожизненной ренты⁵¹:

• Устанавливается на период жизни гражданина, передавшего имущество, или указанного им гражданина либо нескольких граждан, имеющих равные доли в праве на получение ренты;
• Договор, устанавливающий пожизненную ренту в пользу гражданина, который умер к моменту заключения договора, ничтожен;⁵²
• Размер ренты определяется как денежная сумма, периодически выплачиваемая в течение всей жизни получателя; он должен быть не менее 1 МРОТ и подлежит индексации с учетом уровня инфляции. Если иное не предусмотрено договором, рента выплачивае6тся по окончании каждого календарного месяца;
• Риск случайной гибели имущества лежит на плательщике ренты. Его обязательства сохраняются на тех же условиях даже при гибели имущества;
• При существенном нарушении договора пожизненной ренты получатель вправе требовать от плательщика выкупа ренты, возврата квартиры, жилого дома или иного переданного имущества, если они не были отчуждены бесплатно.

В отличие  от договора постоянной ренты выкуп  пожизненной ренты по инициативе плательщика ренты не допускается.

Одно  из существенных отличий пожизненной  ренты от постоянной проявляется  при решении вопроса о последствиях случайной гибели переданного получателем  ренты ее плательщику имущества: при постоянной ренте плательщик вправе требовать прекращения договора или изменения такого права у  плательщика ренты не создают.⁵³

 

2.3 Договор пожизненного содержания  с иждивением

 

Это самая распространённая и вместе с тем юридически наиболее сложная  разновидность ренты, поскольку  содержание с иждивением требует  наличия в законе диспозитивных, достаточно гибких правил, облегчающих  заключение таких договоров.

Существует  типовой договор пожизненного содержания с иждивением.

По  договору пожизненного содержания с  иждивением получатель ренты – гражданин  передает принадлежащие ему жилой  дом, квартиру, земельный участок  или иную недвижимость в собственность  плательщика ренты, который обязуется  осуществлять пожизненное содержание гражданина с иждивением и (или) указанного им третьего лица (лиц).⁵⁴ Обязанность плательщика ренты по предоставлению содержания с иждивением может включать обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина, - также и уход за ним. Договором пожизненного содержания с иждивением может быть предусмотрена оплата плательщиком ренты ритуальных услуг.

Срок  действия договора – время жизни получателя – позволяет распространить действие правил договора пожизненной ренты на отношения пожизненного содержания с иждивением, регулирующим договор пожизненного содержания с иждивением.

Особенности договора пожизненного содержания с  иждивением:⁵⁵

• Применяются правила о пожизненной ренте;
• Обязанность содержания включает: обеспечение жильем, питанием, одеждой, уход за гражданином, оплату ритуальных услуг;
• Должна быть определена стоимость объема содержания, которая не может быть менее 2 МРОТ⁵⁶. Допуская возможность возникновения споров об объеме содержания, Гражданский кодекс указывает на общие критерии для их разрешения: суд должен руководствоваться принципами добросовестности и разумности;
• Предоставление содержания может быть заменено по договору выплатой в течение жизни получателя определённых сумм;
• Для отчуждения имущества, принадлежащего плательщику на праве собственности требуется согласие получателя ренты.

Договор пожизненного содержания с иждивением отличается от договора пожизненной  ренты, разновидностью которого он является, тем, что:

1. распространяется только на определённый вид имущества (недвижимость, в частности жилой дом, квартиру, земельный участок);
2. предусматривает необходимость определить в договоре стоимость всего объема содержания с иждивением;
3. предполагает более высокий нижний предел ренты: не менее 2 МРОТ, установленных законом;
4. допускает предоставление содержания как в деньгах, так и в натуре;
5. устанавливает ограничение права плательщика ренты на полученное им имущество( хотя плательщик и в этом виде ренты признается собственником переданного ему имущества, распоряжаться им – отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество, переданное в обеспечение пожизненного содержания, в частности сдавать в аренду, можно только с предварительного согласия получателя ренты).

Как и при пожизненной ренте, случайная  гибель или повреждение переданного  имущества не освобождают плательщика  ренты от обязательств по содержанию получателя ренты на условиях, предусмотренных  заключенным договором.⁵⁷ Это правило – важная гарантия интересов граждан, пожелавших воспользоваться институтом ренты.

Данный  договор прекращается:

1. смертью получателя ренты;
2. требованием получателя о выкупе ренты либо расторжении договора при существенном нарушении плательщиком своих обязательств. В этом случае плательщик не вправе требовать компенсации понесенных расходов.