Договор ренты

При передаче под выплату ренты  земельного участка или другого  недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательств плательщика ренты приобретает право залога на это имущество.¹⁵ Отсюда следует, что отчуждение обремененного рентой недвижимого имущества новому приобретателю возможно только с согласия получателя рентных платежей как залогодержателя.

Рента обременяет земельный участок, предприятие, здание, сооружение или  другое недвижимое имущество, переданное под ее выплату.¹⁶ В случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят к приобретателю имущества. Из этого вытекает, что право получателя на получение рентных платежей следует за недвижимым имуществом. В большинстве правовых систем закон в защиту интересов рентного кредитора ограничивается установлением только права следования рентного обременения за недвижимым имуществом, от которого плательщик ренты может освободиться посредством отчуждения недвижимого имущества, приобретенного им под выплату ренты.

Российский законодатель, защищая  интересы получателей ренты, этим не ограничился. Он сформулировал норму, согласно которой рентное обременение  связывает не только недвижимое имущество, но и всех лиц, в собственности  которых побывало это имущество, будучи обремененным рентой. Лицо, передавшее обремененное рентой недвижимое имущество в собственность другого лица, несет субсидиарную с ним ответственность по требованиям получателя ренты, возникшим в связи с нарушением договора ренты, если законом или договором не предусмотрена солидарная ответственность по этому обязательству.¹⁷ Следует иметь в виду, что закон, говоря о лице, передавшем обремененное рентой недвижимое имущество в собственность другого лица, имеет в виду лицо, которое было обязано до передачи этого имущества выплачивать связанные с ним рентные платежи.

В качестве особой меры, защищающей интересы получателя ренты, закон предусмотрел ответственность  плательщика ренты за просрочку  выплаты ренты.¹⁸ Она установлена в виде обязанности плательщика ренты уплачивать получателю ренты за просрочку выплат ренты проценты.

Договор ренты может быть расторгнут (признан недействительным) как по общим основаниям (признание сделок недействительными), так и по специальным основаниям применяемым только к договору ренты.¹⁹Общими основаниями расторжения договора ренты, например, может служить оспоримость сделки. Оспоримая сделка – сделка недействительная по основаниям, установленным ГК РФ, в силу признания ее таковой судом. Примером таких сделок могут служить, сделка юридического лица, выходящая за пределы его правоспособности²⁰, сделка совершенная под влиянием заблуждения²¹, сделка совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной из сторон с другой стороной или стечения тяжелых обстоятельств.

Расторжение договора ренты, по специальным основаниям производится в соответствии с главой 33 ГК РФ. Здесь следует отметить, что законодательно предусмотрены разные виды ренты, это постоянная рента, пожизненная рента, пожизненное содержание с иждивением. В зависимости от того, какой конкретно заключен договор ренты, будут применяться и различные основания для расторжения договора ренты.

Договор ренты возник в европейском законодательстве в средние века. Причиной являлся  недостаток наличных денег, что привело  к появлению ренты недвижимости (рентной аренды), а также то, что  «церковь, так же как и светское законодательство, запрещала процентные займы, которые клеймились как ростовщические»,- писал известный французский  цивилист Морандьер.

Рента всегда имела различные формы. Обязательные рентные платежи, в  частности, лежали на имении в виде вечного поземельного обременения. При этом выкуп ренты не допускался, вследствие чего владелец имения не мог  освободиться от указанной обязанности, кроме как путем отказа от имения или передачи его другому владельцу.

К этому  следует добавить бессрочную ренту  с капитала, вытесненную договором  займа. В течение определенного  времени использовалась как особый вид «вечной ренты» та, при которой  плательщиком было само государство. Суть ренты состояла в том, что она  порождала право требовать от конкретного лица определенных денежных выплат, как правило, ежемесячно. При  этом, хотя и не с самого начала возникновения  этого института, рента выступала  в двух разновидностях в зависимости  от ее источника: различалась рента  с капитала и рента с недвижимого  имущества. Последняя представляла собой обременение, лежащее на имении, и переходила к любому вместе с самим имением. Как отмечал К.П. Победоносцев, «рента второго вида совершалась отчуждением имущества, взамен чего приобреталось право получения ежегодного дохода или взноса от всякого лица, кто будет владельцем того имения; итак, право на ренту этого рода было вещное, соединявшееся с записью акта в поземельную книгу, и повинность платежа лежала не на лице а на имении».²²

Из всех признаков наибольшее значение имеет  цель ренты - предоставление в собственность  имущества в обмен на периодически выплачиваемую денежную сумму, предназначенную  для обеспечения содержания. Как  таковая эта цель оказывает влияние  на многие особенности ренты. Неслучайно поэтому именно с социальной по ее значению ренты начинается история  правового регулирования договора ренты.

В Своде  законов Российской империи договора ренты не было. Но Анненков обратил внимание на то, что «не может быть, кажется, никакого сомнения в том, что и у нас, подобно тому, как и по римскому праву, основанием возникновения обязательства доставлять содержание одними лицами другим может служить не только закон, но также договор как соглашение о таком предмете, который никак не может считаться предметом, законом запрещенным». Незадолго до Октябрьской революции институт договора ренты попытались закрепить в Гражданском уложении, гл. ХIX которого именовалась «Пожизненный доход (рента) и пожизненное содержание». В проекте Гражданского уложения давались определения договора о пожизненном доходе (ренте) и его разновидности - о пожизненном содержании . «Пожизненный доход» в своей основе строилось на меновой идее. Договор, которому было посвящено второе отделение в той же главе проекта Гражданского уложения, носил явно выраженный социальный характер: предоставление контрагенту в продолжении всей его жизни помещения, забота о его пропитании, одежде, а в случае болезни – осуществление попечения, уход за ним и вообще доставление содержания, соответствующих личным потребностям и общественному положению лица.

В ГК РСФСР 1922 г., как и в других актах гражданского законодательства того времени, договорные модели, подобные договору ренты, отсутствовали в силу причин идеологического порядка. Рента воспринималась как ростовщичество.

Вместе с тем, уже в годы новой экономической  политики участились случаи заключения договоров продажи жилых строений под условием предоставления продавцу пожизненного содержания. Такие договоры неоднократно рассматривались судами. Ориентация судов при этом легко угадывается из разъяснения отдела НКЮ № 1103 от 12 октября 1923 г., в котором относительно передачи жилых строений под предоставление иждивения продавцу покупателем сказано, что "либо эта сделка притворна, прикрывая фактическое дарение, либо она явно не выгодна для одной из сторон и заставляет подозревать ростовщический элемент".

14 сентября 1925 г. Пленум Верховного Суда  РСФСР, ссылаясь на ст. 130, 180 ГК  РСФСР 1922 г., признал, что договоры  продажи строений под условием  предоставления продавцу пожизненного  содержания недействительны как  договоры без установления платежа  и покупной цены. Вместе с тем  Верховный Суд РСФСР констатировал,  что, "исходя из бытовых экономических  условий переживаемого периода,  судам приходится в отдельных  случаях признавать такие сделки, в частности, в деревне, действительными,  поскольку их расторжение нанесло  бы вред слабейшей стороне,  являющейся продавцом".

В годы Великой  Отечественной войны и после  нее в условиях обнищания значительной части населения судебная практика вновь столкнулась с необходимостью решения споров, возникших из договоров  отчуждения жилых строений под условием предоставления продавцу пожизненного содержания. Изменившиеся социально-экономические  условия требовали новой теоретической  основы, которая была сформулирована следующим образом:

• в гражданском законодательстве РСФСР нет исчерпывающего перечня всех видов договоров, и отсутствие в ГК РСФСР упоминания о том или ином договоре не означает его недействительности;
• договор продажи жилого строения под условием бесплатного пожизненного содержания - это тип безымянного возмездного договора: в нем есть цена в виде натурального эквивалента.

При принятии ГК РСФСР 1964 г. была допущена возможность  рентных отношений, правда, в весьма ограниченной сфере. Закрепляя в  ст.253-254 данного Кодекса нормы  о договоре купли-продажи жилого дома с условием пожизненного содержания продавца, советский законодатель разрешил такие отношения только для случаев  отчуждения индивидуальных жилых домов  нетрудоспособными гражданами другим гражданам, берущим на себя обязанности  по пожизненному содержанию нетрудоспособных.

Переход России к рыночным отношениям предопределил  появление в новейшем гражданском  законодательстве института договора. Нормы гл. 33 Гражданского кодекса  Российской Федерации призваны восполнить образовавшийся правовой вакуум.

1.2 Элементы договора ренты

Из  вышеуказанного определения договора ренты следует, что сторонами  договора ренты являются:

1. Получатель ренты²³ (рентный кредитор) – лицо, передающее свое имущество в собственность другому лицу с целью получения от последнего в течение длительного периода времени дохода (ренты).
2. Плательщик ренты²⁴ (рентный должник) - лицо, обязанное в обмен на полученное в собственность имущество выплачивать передавшему его лицу в течение длительного периода времени доход (ренту).

На вопрос о том, кто может быть получателем  и кто - плательщиком ренты, в законе нет прямого ответа. Поэтому круг лиц, которые вправе стать сторонами такого договора, следует определять исходя из системного анализа норм общей части гражданского законодательства и непосредственно норм гл. 33 ГК РФ.

Получатель ренты.

Круг  возможных получателей ренты (рентных  кредиторов) определяется законодателем  двумя способами. Называя ренту  пожизненной или установленной  на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением, законодатель определенно говорит, что получателями ренты в договоре пожизненной  ренты и его разновидности - договоре пожизненного содержания с иждивением - в силу самой сущности этих договоров  могут быть только граждане. Иной способ - это прямое предписание нормы  права. В ГК РФ указано, что получателями постоянной ренты могут быть только граждане, а также некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует целям  их деятельности.²⁵

Закон отказался  от прежнего ограничения – продавцом  жилого дома с условием его пожизненного содержания мог быть лишь нетрудоспособный по возрасту или состоянию здоровья.

Получатель  ренты может не совпадать с  лицом, передающим имущество под  выплату ренты. Так, пожизненная  рента может быть установлена  одним гражданином в пользу другого  гражданина или группы граждан.²⁶

Так же создаются государственные (муниципальные) службы, которые оказывают одиноким пожилым гражданам или супружеским  парам и инвалидам, заключающим  со службой договор купли-продажи  жилой площади с правом пожизненного содержания, социальные услуг:

• Уборка квартиры;
• Приготовление пищи;
• Санитарно-гигиенические услуги;
• Медицинские услуги;
• Транспортные услуги;
• Ритуальные услуги.

Плательщик  ренты²⁷.

Плательщиками ренты (рентными должниками) могут быть любые граждане, юридические лица, причем как коммерческие, так и  некоммерческие, заинтересованные в  приобретении имущества, предлагаемого  получателем ренты, и способные  выполнить императивные требования, предъявляемые законом к содержанию договора ренты и обеспечению  ее выплаты. Но следует иметь в  виду, что сама способность субъекта выполнить императивные требования, предъявляемые законом к содержанию договора ренты и обеспечению  ее выплаты, является свойством фактического порядка и определяется в период заключения договора и служит для  получателя ренты основанием для  решения вопроса о целесообразности заключения договора с конкретным субъектом. Вместе с тем, эта способность  может определяться и юридическими критериями (например, в случаях, когда  уставом юридического лица запрещена  возможность заключения договоров  ренты).

Имущество, которое отчуждается под выплату  ренты, может быть передано получателем  ренты в собственность плательщика  ренты за плату или бесплатно. Если имущество передается за плату, то к отношениям сторон о передаче и оплате применяются правила  о купле-продаже.²⁸

Плательщик  ренты приобретает право собственности  на переданную получателем ренты  недвижимость с момента государственной  регистрации перехода права собственности  по договору ренты. С этого же момента  он принимает на себя обязанности  по уплате земельного налога, налога на имущество физических лиц, а также стоимости коммунальных услуг. При этом рента выплачивается её получателю независимо от того, передается имущество плательщику ренты в собственность за плату или бесплатно. За просрочку выплаты ренты плательщик ренты уплачивает получателю ренты проценты, размер которых определяется договором ренты. Если размер процентов договором ренты не установлен, то он определяется в порядке, предусмотренном ст.395 ГК РФ. В случаях когда имущество, которое отчуждается под выплату ренты, передается получателем ренты в собственность плательщика ренты бесплатно, к отношениям сторон договора ренты применяются правила о договоре дарения.²⁹ По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить её от имущественной обязанности перед собой или третьим лицом.

До 1 января 2006 года недвижимое имущество, переходящее в порядке дарения, облагалось налогом.³⁰С 1 января 2006 года доходы в натуральной форме, получаемые от физических лиц в порядке дарения, в случае дарения недвижимого имущества подлежат обложению НДФЛ по ставке 13%, если даритель и одаряемый не являются близкими родственниками.³¹ Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами.³²