Договор социального найма жилого помещения: история, проблемы, перспективы

Содержание
Введение	3 стр.
Глава 1. Краткий очерк  о развитии законодательства о договоре найма жилого помещения	6 стр.
Глава 2. Понятие и правовая природа договора социального найма  жилого помещения
2.1 Правовое регулирование  договора социального найма жилого помещения
2.2 Субъектный состав  договора социального найма: права  и обязанности сторон.
2.3 Порядок предоставления  жилого помещения по договору  социального найма
Глава 3. Проблемы института  социального найма жилого помещения
Глава 4. Перспективы развития института социального найма жилья
Заключение
Список использованных источников и литературы

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

 

Фундаментальные изменения, происшедшие в социальной и экономической  сфере российского общества, частью которых стала и жилищная реформа, в связи с переходом к рыночным отношениям, потребовали преобразования традиционных гражданско-правовых институтов, содействующих удовлетворению первостепенных интересов широкого круга людей, а именно потребность в жилье. Существенное сокращение строительства государственного и муниципального жилья, сотни тысяч беженцев, вынужденных переселенцев, лиц, лишившихся жилого помещения в результате межнациональных конфликтов, привели к необходимости изменения жилищной политики государства. Следует отметить, что в жилищной сфере государством уже предприняты определенные шаги по осуществлению преобразований: наниматели жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда получили возможность бесплатно приобрести занимаемое жилье в порядке его приватизации; за членами жилищных и жилищно-строительных кооперативов, которые полностью выплатили паевые взносы, признано право собственности на жилые помещения; государством предусмотрены выпуск жилищных сертификатов, выдача субсидий на строительство и приобретение жилья, разрабатываются меры по развитию ипотечного кредитования. Тем не менее, государство экономически не в состоянии обеспечить всех нуждающихся граждан бесплатным жильем.

В связи с этим, нельзя недооценивать значимость договора социального найма жилого помещения, который сегодня используется как инструмент социальной политики государства. В соответствии с п. 1 ст. 7 Конституции Российской Федерации наша страна - социальное государство, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и развитие человека. Такой подход предполагает ответственность государства перед личностью и возлагает на него обязанность осуществлять заботу о малоимущих и иных наименее социально защищенных слоях общества, не имеющих возможности самостоятельно решить свою жилищную проблему.

Развитие социального  найма жилого помещения в условиях рыночных отношений требует эффективного правового механизма, обеспечивающего  четкость и полноту его регулирования. Вместе с тем, как показал анализ нормативно-правовых актов, а также судебной практики по исследуемой проблеме, в гражданском и жилищном законодательстве о социальном найме, есть пробелы и противоречия, что усложняет его практическое применение. Так, большое количество вопросов вызывает определение правовой природы договора социального найма жилого помещения, его места в системе гражданских обязательств. В связи с изменением социально-жилищной функции государства путём перехода от обеспечения всеобщего права граждан на получение жилого помещения по договору социального найма к обеспечению им только малоимущих граждан и граждан, имеющих специально предусмотренное на это законом право, в исследовании нуждается субъектный состав договора, а также его содержание. Кроме того, представляется необходимым установление специфики предмета договора социального найма жилого помещения.

Цель данного исследования заключается в разработке на основе критического анализа существующей законодательной базы и судебной практики теоретических и практических положений, направленных на совершенствование гражданско-правового регулирования договора социального найма жилого помещения, устранения пробелов законодательства, регулирующего вопросы договора социального найма жилого помещения.

Поставленная цель определила задачи исследования:

- анализ историко-правовых  аспектов социального найма жилого  помещения в России;

- исследование правовой  природы социального найма жилого  помещения;

- определение специфики  предмета договора социального  найма жилого помещения;

- выявление особенностей  субъектного состава договора  социального найма жилого помещения;

- разработка и научное  обоснование рекомендаций и предложений  по совершенствованию действующего  законодательства, регулирующего социальный  найм жилого помещения.

Объектом исследования выступают общественные отношения, вытекающие из договора социального  найма жилого помещения, рассмотренные  в теоретическом и практическом аспектах.

Предметом исследования является правовое регулирование договора социального найма жилого помещения в соответствии с нормами гражданского и жилищного права.

Теоретическую основу исследования составили научные труды в  области теории государства и  права, а также теории гражданского, жилищного, административного права  и экономической науки.

Нормативную базу исследования составляют Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации, Жилищный кодекс Российской Федерации, а также другие федеральные  законы Российской Федерации, постановления  Правительства Российской Федерации, а также иные подзаконные акты, регулирующие отношения, составляющие объект дипломного исследования.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 1. Краткий очерк  о развитии законодательства о договоре найма жилого помещения

 

До начала XX в. отечественное  законодательство не содержало специальных систематизированных положений о договоре найма жилого помещения. На отношения, связанные с наймом жилья, в полной мере распространялись нормы, регулирующие наем имущества.¹ Постепенное выделение из данного обязательства найма жилого помещения началось после Октябрьской революции 1917 г., когда государство регламентировало процесс перераспределения жилищного фонда от "богатых" слоев населения к "бедным", право собственности на жилье заменялось жилищным наймом. ² Как указывалось в программе, принятой в 1919 г. VIII съездом РКП(б), "Советская власть экспроприировала полностью все дома капиталистических домовладельцев и передала их городским Советам; произвела массовое вселение рабочих из окраины в буржуазные дома; передала лучшие из них рабочим организациям, приняв содержание этих зданий на счет государства...".³

При таком положении  очень быстро основная часть жилищного  фонда стала государственной, государство  сдавало жилые помещения гражданам  по договору найма. Нормативное регулирование  соответственно все больше стало выделять указанный договор, придавая ему больше социальных функций и, следовательно, перемещая по существу договор имущественного найма по поводу одного объекта - жилья на границу частного и публичного права.

Однако в Гражданском кодексе РСФСР 1922 г. нормы о договоре найма жилого помещения все еще были расположены в главе "Имущественный наем". В соответствии со ст. 152 по договору имущественного найма одна сторона (наймодатель) обязывалась предоставить другой стороне (нанимателю) имущество за определенное вознаграждение для временного пользования. При этом в ст. 156 прямо выделялась специфика имущественного найма, если объектом договора выступали жилые помещения, а субъектами - определенные категории граждан: "В тех случаях, когда нанимателями являются... наемные рабочие и служащие, учащиеся государственных учебных заведений, состоящие на иждивении красноармейцев члены их семейств, инвалиды труда и войны, договор найма жилого помещения автоматически возобновляется на тех же условиях на неограниченный срок независимо от согласия наймодателя". Устанавливались пределы платы за нанимаемое жилое помещение (ст. 166). Предусматривались случаи расторжения договора найма жилого помещения, если наниматель жилого помещения своим поведением делал невозможным совместное проживание либо не уплачивал квартирную плату (ст. 171).

В Инструкции о выселении  граждан из занимаемых ими помещений, утвержденной 9 января 1924 г. Всероссийским  центральным исполнительным комитетом (далее - ВЦИК) и Советом народных комиссаров (далее - СНК) <1>, устанавливалось, что дела о выселении граждан рассматриваются в суде по предъявлении соответствующего иска. Наряду с общими основаниями, предусмотренными для расторжения договора имущественного найма, а также для договора найма жилого помещения, Инструкция указывала на такое основание, как "хищническое отношение к жилищу". При этом таковым признавалось действие, влекущее за собой порчу жилища, пользование помещением и общими частями дома вопреки их назначению и с нарушением установленных правил (колка дров в помещении, загрязнение канализационных труб). В некоторых случаях предусматривалось внесудебное - административное - выселение.⁴

14 июня 1926 г. ВЦИК и  СНК РСФСР было принято Постановление,  название которого говорит о  сути данного документа: "Об условиях и порядке административного выселения граждан из занимаемых ими помещений". Вместе с тем через два месяца был принят документ, значительно сужающий пределы вмешательства государства в жилищные права граждан. Принятием 16 августа 1926 г. Декрета ВЦИК и СНК РСФСР "Об ограничении принудительных уплотнений и переселений в квартирах", по существу, был закончен период "великого" перераспределения жилищного фонда.⁵

Известно также, что  в 1923 - 1930 гг. предпринималась попытка  подготовки Жилищного кодекса, однако она закончилась неудачей.⁶

Как указывают исследователи  жилищного права, в отдельных  союзных республиках были изданы акты, имеющие предметом регулирования  основную массу жилищных отношений. В частности, Б.М. Гонгало указывает на то, что 14 июля 1919 г. СНК Украинской ССР принял "Положение об учете, реквизиции и распределении жилых и нежилых помещений в УССР". В Положении провозглашалось право каждого трудящегося в пределах УССР на обеспечение помещением для жилья, определялась система органов, ведающих учетом и распределением помещений, указывалось, что помещения, предоставляемые для жилья, должны удовлетворять потребностям граждан по своим санитарным и гигиеническим условиям и т.д. ⁷

Постановлением ЦИК  и СНК СССР от 17 октября 1937 г. "О сохранении жилищного фонда и улучшении жилищного хозяйства в городах" была значительно расширена область применения договора найма жилого помещения и систематизированы нормы, касающиеся данного соглашения. Часть жилищного фонда, находящегося под управлением кооперативов, была передана в ведение местных Советов. Данным актом предписывалась обязательная письменная форма договора найма, в котором указывались основные права и обязанности сторон, а также их ответственность в случае нарушения соглашения.

В Гражданском кодексе  РСФСР 1964 г. содержалась гл. 28 "Договор  найма жилого помещения" (ст. ст. 295 - 341), впервые законодательно устанавливающая  системную, последовательную регламентацию  соответствующих отношений. В частности, предусматривались: понятие договора найма жилого помещения, регламентация предоставления жилья, права и обязанности нанимателей и наймодателей, изменение и прекращение договора.

С принятием Жилищного  кодекса РСФСР 24 июня 1983 г. гл. 28 ГК РСФСР  утратила свое действие. В ЖК РСФСР наряду с общими положениями содержалось более 70 статей (из 158), непосредственно посвященных договору найма жилого помещения. Постепенное выделение правовых норм из договора имущественного найма, где объектом выступает жилье, не только оформляется в виде отдельного специального закона, но и происходит кодификация норм, прежде содержавшихся в ГК РСФСР и подзаконных актах, например в Постановлении Совета Министров РСФСР от 9 мая 1963 г. "Об упорядочении распределения жилой площади и учета граждан, нуждающихся в жилье".

Закон РФ 1992 г. "Об основах  федеральной жилищной политики" также содержал ряд норм, посвященных  договору найма жилого помещения. Кроме  общих положений это нормы  ст. 11 "Порядок определения социальной нормы площади жилья", ст. 12 "Жилищный фонд социального использования", ст. 13 "Предоставление жилого помещения по договору найма", ст. 15 "Оплата жилья и коммунальных услуг по договору найма", а также ст. 16 "Пользование коммунальными квартирами". Несмотря на очевидную переходность положений названного акта, закон во многом стал источником для подготовки соответствующих положений современных Гражданского и Жилищного кодексов.

 

 

 

 

 

 

 

Глава 2. Понятие и правовая природа договора социального найма  жилого помещения

2.1 Правовое регулирование  договора социального найма жилого помещения

 

Основополагающим актом  в правовом регулировании жилищных отношений, в том числе и договорных, выступает Конституция Российской Федерации. Так, ст. 40 закрепляет право  каждого гражданина на жилище, которое  выражается в юридически обеспеченной возможности улучшить свои жилищные условия любым доступным способом. Право на жилище может быть реализовано как путем приобретения жилья в собственность на основании совершаемых сделок, кооперативного и долевого участия в строительстве жилья, индивидуального жилищного строительства, так и получения жилья во владение и пользование на основании договора социального найма жилого помещения.

Кроме того, Глава 35 ГК РФ, содержит раздельное регулирование договоров коммерческого и социального найма жилых помещений. При этом применительно к обоим договорам широко используются отсылки к актам жилищного законодательства. Среди последних особо следует выделить ЖК РФ. Общее для гл. 35 ГК РФ и жилищного законодательства - то, что большая часть входящих в их состав норм относится к числу императивных. Это позволяет обеспечить необходимые гарантии, главным образом, для той заведомо более слабой стороны, которой является наниматель.