Договор социального найма жилого помещения: история, проблемы, перспективы

Основаниями замены жилых  помещений являются: а) установленный  факт превышения общей жилой площади  жилого помещения на одного члена  семьи нормы предоставления; б) согласие нанимателя и совместно с ним проживающих членов его семьи (в т.ч. временно отсутствующих) на замену жилого помещения. Без согласия хотя бы одного из указанных лиц замена гражданам жилого помещения невозможна.

Если наниматель жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, при наличии указанных оснований обратится к наймодателю с заявлением о замене соответствующего помещения, то у наймодателя автоматически возникнет юридическая обязанность предоставить нанимателю другое жилое помещение по согласованию с нанимателем. На исполнение наймодателем указанной обязанности Кодекс отводит строго ограниченный срок - три месяца со дня подачи соответствующего заявления. Подчеркнем, что в таком случае наймодатель не решает вопрос о даче согласия или отказе в даче согласия на замену жилого помещения, а просто обязан изыскать возможность в установленный срок осуществить такую замену.

Рассмотренные выше основания  замены жилых помещений не являются исключительными. Иные, помимо указанных  в ч. 1 ст. 81 Кодекса, основания такой замены могут определяться федеральным и региональным законодательством. Однако это не означает, что акты федерального законодательства и законодательства субъектов Российской Федерации могут в своих нормах исключить применение оснований замены жилых помещений, установленных в ст. 81 Кодекса.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. 3 Порядок предоставления  жилого помещения по договору  социального найма

 

Порядок предоставления жилья по договорам социального  найма жилых помещений в государственном  или муниципальном жилищном фонде предусмотрен ст. 6 Федерального закона "О введении в действие ЖК РФ". С 1 марта 2005 г., прежде чем предоставить жилье по указанным основаниям, должно осуществляться принятие определенных категорий граждан на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях.

При этом граждане, принятые на учет до 1 марта 2005 года в целях  последующего предоставления им жилых  помещений по договорам социального  найма, сохраняют право состоять на данном учете до получения ими  жилых помещений по договорам  социального найма.

Жилые помещения предоставляются  по указанным договорам следующим  категориям граждан (ст. 49 ЖК РФ):

1) малоимущим гражданам,  признанным нуждающимися в жилых  помещениях, предоставляются жилые  помещения муниципального жилищного  фонда. При этом малоимущими являются граждане, если они признаны таковыми органом местного самоуправления с учетом дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению. В соответствии с Федеральным законом от 5 апреля 2003 г. N 44-ФЗ "О порядке учета доходов и расчета среднедушевого дохода семьи и дохода одиноко проживающего гражданина для признания их малоимущими и оказания им государственной социальной помощи" расчет среднедушевого дохода семьи и дохода одиноко проживающего гражданина производится исходя из суммы доходов членов семьи или одиноко проживающего гражданина за три последних календарных месяца, предшествующих месяцу подачи заявления об оказании государственной социальной помощи;

2) жилые помещения  жилищного фонда Российской Федерации  или жилищного фонда субъекта  РФ по договорам социального  найма предоставляются иным определенным  федеральным законом, указом Президента  РФ или законом субъекта РФ  категориям граждан, признанных нуждающимися в жилых помещениях.

Согласно ст. 51 ЖК РФ для  признания граждан нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых  по договорам социального найма, необходимы основания, предусмотренные  ЖК РФ.

  Нуждающимися в жилом помещении по договору социального найма в муниципальном жилищном фонде признаются малоимущие граждане:

- не являющиеся нанимателями  жилых помещений по договорам  социального найма или членами  семьи нанимателя жилого помещения  по договору социального найма  либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и обеспеченными жилым помещением общей площадью на одного человека менее учетной нормы;

- являющиеся нанимателями  жилых помещений по договорам  социального найма или членами  семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и обеспеченными общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы;

- проживающие в помещении,  не отвечающем установленным для жилых помещений требованиям;

- являющиеся нанимателями  жилых помещений по договорам  социального найма, членами семьи  нанимателя жилого помещения  по договору социального найма  или собственниками жилых помещений,  членами семьи собственника жилого помещения, проживающими в квартире, занятой несколькими семьями, если в составе семьи имеется больной, страдающий тяжелой формой хронического заболевания, при которой совместное проживание с ним в одной квартире невозможно, и не имеющими иного жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или принадлежащего на праве собственности.

  По договорам социального найма не предоставляются жилые помещения некоторым конкретным категориям граждан. Ими являются иностранные граждане, лица без гражданства, если международным договором Российской Федерации не предусмотрено иное (п. 5 ст. 49 ЖК РФ).

Пунктом 1 ст. 57 ЖК РФ установлен порядок обеспечения граждан  жильем в порядке очередности. Критерием  для этого служит время принятия граждан на учет.

  Но при этом ЖК РФ предусматривает случаи, когда жилое помещение предоставляется гражданам по договорам социального найма вне очереди:

1) лицам, жилые помещения  которых признаны в установленном  порядке непригодными для проживания, а ремонту или реконструкции  не подлежат;

2) детям-сиротам и детям,  оставшимся без попечения родителей,  лицам из числа детей-сирот  и детей, оставшихся без попечения  родителей, по окончании их  пребывания в образовательных  и иных учреждениях, в том  числе в учреждениях социального  обслуживания, в приемных семьях, детских домах семейного типа, при прекращении опеки (попечительства), а также по окончании службы в Вооруженных Силах РФ или по возвращении из учреждений, исполняющих наказание в виде лишения свободы;

3) гражданам, страдающим  тяжелыми формами хронических заболеваний, при которых совместное проживание с ними в одной квартире невозможно, и не имеющим иного жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или принадлежащего на праве собственности. Список заболеваний, дающих право лицам, страдающим этими заболеваниями, на внеочередное получение жилой площади, утвержден Постановлением Правительства РФ от 16 июня 2006 г. N 378 "Об утверждении Перечня тяжелых форм хронических заболеваний, при которых невозможно совместное проживание граждан в одной квартире".

  Гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, жилые помещения по договорам социального найма предоставляются на основании решений органа местного самоуправления.

После принятия указанных  решений органом местного самоуправления оно является законным основанием для последующего заключения договора социального найма в сроки, указанные в решении.

Жилое помещение по договору социального найма должно предоставляться  гражданам по месту их жительства, граница предоставления четко определена в ЖК РФ - черта соответствующего населенного пункта. Общая площадь предоставляемого по договору социального найма жилого помещения должна определяться исходя из нормы предоставления на одного человека.

При предоставлении гражданину жилого помещения по договору социального найма учитываются действия и гражданско-правовые сделки с жилыми помещениями, совершение которых привело к уменьшению размера занимаемых жилых помещений или к их отчуждению. Граждане, которые с намерением приобретения права состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях совершили действия, в результате которых они могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, принимаются на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях не ранее чем через пять лет со дня совершения указанных намеренных действий.

При предоставлении жилых  помещений по договорам социального  найма учитываются законные интересы граждан. Например, заселение одной  комнаты лицами разного пола, за исключением супругов, допускается  только с их согласия. Кроме того, по общему правилу при заключении договора социального найма жилья подлежит предоставлению жилое помещение, общая площадь которого рассчитывается исходя из нормы предоставления на одного человека. Жилое помещение может быть предоставлено общей площадью, превышающей норму предоставления на одного человека, но не более, чем в два раза, если такое жилое помещение представляет собой одну комнату или однокомнатную квартиру либо предназначено для вселения гражданина, страдающего одной из тяжелых форм хронических заболеваний, согласно утвержденному списку.

 

 

 

 

 

 

Глава 3. Проблемы института  социального найма

 

В настоящее время  государство оставляет за собой  обязанность обеспечивать жильем лишь социально не защищенных граждан  РФ. Эту функцию, в соответствии со ст. 2 ЖК РФ государство реализует путем предоставления жилья гражданам по договорам социального найма.

Поскольку современное  жилищное законодательство находится  в стадии становления, при применении норм ЖК РФ, регулирующих обеспечение  граждан социальным жильем, возникают  следующие проблемы:

- нарушение прав граждан  на жилище в связи с отсутствием  регистрации по месту жительства;

- отсутствие обмена  информацией между субъектами  РФ при учете нуждающихся в  жилье граждан;

- неопределенность при  выборе фондов, из которых осуществляется  обеспечение различных категорий граждан жильем; несоответствие норм ЖК РФ с нормами ранее принятых нормативных актов по вопросам очередности.

Несмотря на отказ  законодателя применять понятие  «очередь на жилье», как это делалось в ЖК РСФСР, фактически очередность предоставления жилья сохраняется²⁰. Сохраняется также и внеочередной порядок предоставления жилья, но перечень категорий граждан, имеющих на это право, значительно сокращен и в настоящий момент в него входят: граждане, жилые помещения которых признаны в установленном порядке непригодными для проживания и ремонту или реконструкции не подлежат; дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей, лица из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, по окончании их пребывания в образовательных и иных учреждениях; граждане, страдающе тяжелыми формами хронических заболеваний, перечень которых устанавливается Правительством РФ, совместное проживание с которыми в одной квартире невозможно.

В порядке общей очереди  социальное жилье предоставляется только малоимущим гражданам РФ, исходя из времени принятия их на учет.

Однако, согласно ст. 49 ЖК РФ, основания признания граждан  нуждающимися в социальном жилье  могут устанавливаться и другими  федеральными законами и законами субъектов  РФ, например ФЗ РФ «Об образовании», «О милиции», «Об аварийно-спасательных службах и статусе спасателей» и др. Таким образом, несмотря на отсутствие в ЖК РФ понятий «очередь», «первоочередное предоставление жилья», в законодательстве они фактически остались, равно, как остались почти все категории льготников, предусмотренные ранее в ЖК РСФСР и не упомянутые в новом ЖК РФ. Очевидно, что это идет в разрез с концепцией ЖК РФ, как основополагающего акта в сфере жилищного права. В связи с этим представляется, что такие основания было бы целесообразно исчерпывающим образом определить именно в ЖК РФ, ограничив возможность нормотворчества на различных уровнях по этому вопросу. Поскольку это не сделано, то практически малоимущие, нуждающиеся граждане будут «оттесняться» в очереди теми категориями граждан, жилищные интересы которых пролоббированы на федеральном и региональном уровнях. А с этим неразрывно связана и коррупция в представительных органах государственной власти.

В целях предотвращения коррупции видится необходимым  процедуру постановки на учет, его ведения и предоставления социального жилья сделать более открытой и гласной. Необходимо создание единой информационной базы данных России, так как постановка на учет для получения социального жилья производится по месту жительства, а в случае переезда в другой субъект РФ гражданину снова нужно будет вставать на учет и находиться в ожидании жилья несколько лет, а то и десятков лет. Создание единой информационной базы данных по России могло бы решить эту проблему путем предоставления гражданину жилья, исходя из даты постановки его на учет в качестве нуждающегося, пусть даже в другом населенном пункте.

Пока же принятие на учет в качестве нуждающихся в жилом  помещении производится по месту  жительства гражданина. Местом жительства признается место, где гражданин постоянно или преимущественно проживает. Однако факт постоянного или преимущественного проживания гражданина на законном основании в определенном месте сам по себе не дает основания к определению его места жительства. Для установления места жительства гражданина в целях принятия его на учет служит формальный признак - регистрация гражданина по месту жительства²¹, которая осуществляется в соответствии с «Правилами регистрации и снятия граждан РФ с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации». Документами, подтверждающими место жительство, являются документы, удостоверяющие личность физического лица (паспорт, военное удостоверение). Временное нахождение и проживание гражданина в определенном месте дает гражданину регистрацию по месту пребывания, а не по месту жительства²². Однако данное условие лишает многих людей гарантированного им Конституцией РФ права на жилище, а также возможности постановки на учет в определенном месте их преимущественного проживания, но без регистрации по месту жительства. И хотя в ч. 3 ст. 52 ЖК РФ содержится норма, согласно которой в случаях и порядке, установленных законодательством РФ, граждане могут подать заявление о принятии их на учет и не по месту жительства, но законодательством эти случаи не предусмотрены. Представляется, что данная норма должна быть конкретизирована перечнем оснований постановки на учет и не по месту жительства. Например: для тех категорий граждан, деятельность которых связана с постоянным передвижением, следует определить место для постановки на учет либо в месте нахождения предприятия, либо в месте, где работник преимущественно выполняет свои трудовые функции, по выбору самого работника; для лиц, проживающих преимущественно в определенном населенном пункте, но не имеющих там регистрацию по месту жительства учитывать время нахождения его в данной местности и т.д.