Договор социального найма жилого помещения: история, проблемы, перспективы

Кроме того, законодательство не приведено в соответствие с  ЖК РФ и по вопросу распределения  жилья из различных жилищных фондов. ЖК РФ установил, что малоимущим гражданам, признанным по установленным кодексом основаниям нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, жилые помещения предоставляются из муниципального жилищного фонда на основании решений органа местного самоуправления. Иным определенным федеральным законом или законом субъекта Российской Федерации категориям граждан, признанных по установленным ЖК РФ или федеральным законом или законом субъекта РФ нуждающимися в жилых помещениях, жилые помещения предоставляются из жилищного фонда РФ или жилищного фонда субъекта РФ. В иных нормативных актах такого четкого распределения нет²³. Так, спасателям профессиональных аварийно-спасательных служб, профессиональных аварийно-спасательных формирований федеральных органов исполнительной власти, органов исполнительной власти субъектов РФ, органов местного самоуправления жилые помещения предоставляются за счет государственного, муниципального или ведомственного жилищных фондов соответственно принадлежности указанных служб и формирований²⁴.

В соответствии с этим необходимо четко урегулировать  в законах, определяющих нуждаемость  граждан в жилье, вид фонда, из которого должны обеспечиваться те или  иные категории льготников. Иначе  очереди льготников - «внеочередников» и «первоочередников», обеспечение жильем которых должно происходить из различных фондов, будут постоянно вытеснять граждан, обеспечиваемых лишь из определенного вида фонда (например, малоимущих нуждающихся, распределение квартир которым происходит только из муниципального фонда). К тому же нарушается принцип равенства граждан, поскольку для одних «внеочередников» и «первоочередников» определен фонд, из которого они обеспечиваются социальным жильем (дети-сироты; граждане, жилье которых признано непригодными для проживания; преподаватели учебных заведений и другие категории, обеспечение которых происходит только из государственного жилищного фонда или жилищного фонда субъекта РФ), а другие обеспечиваются жильем из любого вида фонда по мере возможности. Поэтому некоторые «первоочередники» будут обеспечиваться жильем быстрее тех, которые встали на учет раньше и даже в некоторых случаях быстрее «внеочередников».

Таким образом, проанализировав  положения ЖК РФ в системе нормативно-правовых актов России, можно прийти к выводу, что Кодекс, безусловно, постарался закрепить основополагающие и значимые нормы, регулирующие обеспечение граждан социальным жильем в РФ и разбросанные по многочисленным нормативным актам различного уровня. Однако законодателю до конца не удалось привести в соответствие положение нового Кодекса с уже действующим законодательством, а также ликвидировать все его пробелы. Перечисленные недостатки являются весьма существенными и могут создать трудности в правоприменении.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 4. Перспективы развития института социального найма жилья

 

 

В Основных направлениях нового этапа реализации государственной  программы "Жилище" отмечается, что  в Росси начал функционировать  рынок жилья. Почти на 2 млн. уменьшилось  число семей, стоящих в очереди на улучшение жилищных условий. При этом около 1,4 млн. семей улучшили свои жилищные условия с использованием вновь введенных рыночных механизмов. В настоящее время на федеральном уровне, в субъектах федерации и муниципальных образованиях идет активный поиск новых нетрадиционных способов и механизмов решения жилищной проблемы граждан, поскольку первый этап реализации государственной целевой программы "Жилище" не обеспечил снижения остроты жилищной проблемы в большинстве российских регионов. Переход к рыночной экономике предопределил изменения в содержании жилищных отношений, потребовал формирования рынка жилья и внедрения новых механизмов удовлетворения жилищной потребности граждан, которые по мере углубления экономических реформ рыночных реформ, безусловно, будут превалировать. Но сегодня об этом можно говорить лишь в перспективном плане с учетом возможного повышения доходов населения по мере стабилизации экономики.

В связи с этим нельзя игнорировать и традиционный способ обеспечения жильем граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, в соответствии с действующим федеральным законодательством и законодательством субъектов федерации, путем предоставления жилых помещений на условиях договора социального найма. Низкий уровень материального благосостояния населения требует проведения такой жилищной политики, которая обеспечит реальную возможность улучшения жилищных условий граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий и состоящих на квартирном учете, но не способных решить свою жилищную проблему самостоятельно.

Актуальность разрешения проблемы обеспечения малоимущих категорий  граждан жильем, предоставляемым  по договорам социального найма, очень велика. С одной стороны, возведение социального жилья если и ведется, то очень низкими темпами (в некоторых регионах оно практически прекращено).

Потребность в получении  жилья социальной недвижимости обусловлена  тем фактом, что малоимущие граждане не имеют возможности получить жилье  на иных условиях, в том числе  воспользоваться накопительной  или кредитной схемой (ипотекой). Об этом заявил спикер Совета Федерации Сергей Миронов. По его мнению, "экспертные данные говорят о том, что при нынешней кредитной ставке около 12% по ипотеке 70% россиян в течение ближайших 15 - 20 лет никогда, ни по каким схемам не смогут приобрести жилье в собственность".

То есть даже при подключении  дополнительно системы финансовой поддержки коммерческое жилье не станет доступным малообеспеченным гражданам. Именно поэтому механизм предоставления жилья по договорам  социального найма должен реализовываться максимально активно.

На начало 2011 года жилищный фонд Камчатского края составил 7796,3 тыс. м² общей площади. В частной  собственности находится 5355,5 тыс. м² или 68,7 % от площади всего жилищного  фонда, из нее 5236,9 тыс. м² или 67,2 % от всей жилой площади принадлежит гражданам. Площадь муниципального жилья составила 1982,3 тыс. м² или 25,4 %. (табл.1)

 

Распределение жилищной площади, в тыс. м²

	2004	2005	2006	2007	2008	2009	2010
Жилищный фонд, всего	7564,0	7529,6	7482,8	7559,2	7610,9	7024,02	7786,5
В том числе,
Государственной	411,1	419,7	408,6	342,3	358,2	407,71	448,7
Муниципальной	2778,1	2595,3	2392,1	2262,3	2262,3	2542,92	1982,3
Частной	4364,9	4514,6	4673,7	4832,0	4981,0	4074,0	5355,5

 

Из приведенной выше таблицы видно, что произошло увеличение жилищного  фонда, находящегося в собственности граждан и  юридических  лиц  (частный  жилищный фонд) вследствие приватизации  государственного  и  муниципального  жилищных фондов,  а  также  строительства  домов,  квартир  за  счет личных  средств граждан.

В 2010 году на территории края за счет всех источников финансирования построен 41 жилой дом общей площадью 57,8 тыс. кв. метров (в 2009 году - 45 жилых  домов общей площадью 63,3 тыс. кв. метров). В том числе населением за счет собственных и заемных средств построено 11 домов общей площадью 2,3 тыс. кв. метров  (4% от общего объема жилья, введенного в 2010 году), что на 6,4% ниже уровня 2009 года (в 2009 году - 14 жилых домов общей площадью 2,5 тыс. кв. метров). В 2011 году в крае построено 42 жилых дома общей площадью 68825 кв.метров.

Несмотря на то, что  в последние годы наблюдается  наращивание темпов жилищного строительства, его современный уровень по количеству введенного жилья составляет менее  четверти от наибольшего ввода, достигнутого в 1987 году (272,7 тыс. кв. метров).

           Средняя фактическая стоимость  1 кв. метра общей площади жилого  дома за 2010 год очень высока  и составила 46222 рубля. По сравнению  с 2005 годом средняя фактическая  стоимость строительства 1 кв. метра увеличилась почти в 3 раза, что делает жилье недоступным для многих категорий граждан.

На сегодняшний день строительная отрасль на Камчатке объявлена  одной из приоритетных. Между тем  подъема местной строительной индустрии  в настоящее время не наблюдается.

Решение проблемы улучшения  жилищных условий невозможно без  государственного регулирования, значительных финансовых вложений и поддержки  со стороны государства.

Острота проблем в  жилищной сфере и важность их решения  обусловили принятие комплекса мер  в рамках приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России».

В соответствии с данным проектом проводятся мероприятия по сейсмоусилению и строительству  нового безопасного жилья с целью  переселения граждан из аварийного жилищного фонда.

На проведение данных работ из федерального бюджета в 2010 году было выделено 3,5 млрд. рублей. Затраты на строительство в ближайший  период составят 1,8 млрд. рублей. К концу 2010 года освоение этой суммы составило 30%. Впервые за 20 лет в г. Петропавловске-Камчатском будет построен новый микрорайон в районе Северо-Восточного шоссе, который будет состоять из 13 жилых домов разной этажности (от 3 до 9 этажей) на 390 квартир общей площадью 26 тыс. кв. метров, для переселения граждан, жилье которых уже не подлежит сейсмоусилению. И даже не смотря на то, что реализация данной программы не решит проблему полностью, она позволит обеспечить квадратными метрами многих нуждающихся в квартирах людей и откроет перспективы для дальнейшего развития фонда социального жилья.

      Из приведенных  данных видно,  что  взаимоотношения   в  жилищной  сфере

претерпели значительные изменения. Согласно ст.  40  Конституции  Российской

Федерации государство  берет  на  себя  обязательство  предоставить   жилище

бесплатно  или  за доступную  плату  из   государственных,  муниципальных  и

других жилищных фондов в   соответствии  с  установленными  законом  нормами

только малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся  в  жилище.

Для всех остальных категорий  граждан государство участвует в  реализации  их конституционного права на жилище тем, что органы  государственной  власти  и органы местного  самоуправления  поощряют  жилищной  строительство,  создают условия для осуществления права на жилище.

Жилищная реформа, развитие рынка жилья являются  важнейшими  условиями перехода   к   новым   социально-экономическим   условиям   жизни,   от   их осуществления  во  многом  зависят  успехи  Российского   государства,   его развитие, повышение жизненного уровня населения.

 

Заключение

Рассмотрение договора социального найма представляет особый интерес, так как по-прежнему значительное количество граждан пользуются жилыми помещениями именно на данном основании. Договором социального  найма регулируется использование  помещений, которые были предоставлены (или предоставляются) очередникам органами местного самоуправления, а также государственными и муниципальными организациями.

Таким образом, собственником  помещений, заселяемых по договору социального  найма, является государственное или муниципальное образование. В число нанимателей по договору социального найма входят все граждане, получившие квартиру в советский период и не приватизировавшие ее, а также те, кому была предоставлена квартира из государственного или муниципального фонда в порядке социального найма в последующем.

В настоящее время  право на получение квартиры в  порядке социального найма (бесплатно  или за доступную плату) имеют  не все, а лишь некоторые категории  особо нуждающихся граждан: имеющие  обеспеченность жилой площадью ниже уровня, установленного соответствующим органом субъекта РФ; проживающие в помещении, не отвечающем установленным санитарным и техническим требованиям, проживающие в коммунальных квартирах, если хотя бы в одной из семей имеются больные некоторыми формами хронических заболеваний, и др. Данные категории граждан должны встать на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий в соответствующем органе исполнительной власти. Жилые помещения предоставляются таким гражданам в порядке очередности. Некоторые категории граждан имеют право на получение помещений в первую очередь и вне очереди.

Однако, согласно Конституции  право на жилище малоимущих и иных указанных в законе граждан - это  действительно их субъективное публичное  право, а не «абстрактная возможность» (или правоспособность), законодатель предпочел «не заметить». В этой связи попытки обнаружить в ЖК РФ правовые гарантии (не говоря уже об экономических) осуществления данного права остаются безрезультатными. В ЖК РФ отсутствует даже упоминание о том, что право малоимущих и иных указанных в законе граждан на жилище действительно является их правом, которому корреспондируют определенные обязанности государства. Как и ранее, законодатель предпочитает нейтральные, лишенные юридического содержания формулировки для конструирования норм, регулирующих соответствующие отношения, указывая, что право на жилище обеспечивается тем, что органы государственной власти и органы местного самоуправления в установленном порядке предоставляют гражданам жилые помещения по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда (п. 3 ст. 2 ЖК РФ), не возлагая на эти органы юридической обязанности. Кроме того, в соответствии с п. 3 ст. 13, п. 2 ст. 14 и ч. 2 ст. 49 ЖК РФ критерии для отнесения гражданина к категории малоимущих (уровень дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимость имущества, принадлежащего им на праве собственности) определяются органами местного самоуправления в порядке, предусмотренном законом соответствующего субъекта РФ, в то время как право малоимущего гражданина на предоставление ему жилого помещения является его конституционным правом, регулирование которого в силу п. «в» ст. 71 Конституции РФ может осуществляться только федеральным законом. Иными словами, конституционная категория «малоимущий гражданин» является объективной категорией, а ее содержание не может ставиться в зависимость от усмотрения законодателя того или иного субъекта РФ, а тем более от усмотрения органа местного самоуправления. С тождественным отношением уровня доходов и стоимости принадлежащего на праве собственности имущества к средней стоимости одного квадратного метра жилья невозможно одновременно быть малоимущим в Москве и обеспеченным в Республике Марий Эл или наоборот.