Договор социального найма

 Содержание

 

Введение................................................................................................................3

Глава 1. Основные положения о договоре социального  найма жилого помещения по российскому  законодательству......................................................5

1.1 Понятие и  содержание договора найма жилого  помещения......................5

1.2  Форма  и срок договора найма....................................................................11

1.3  Плата  за жилое помещение........................................................................12

Глава 2. Заключение договора социального найма. Пользование  жилыми помещениями социального  назначения...............................................................15

2.1 Порядок заключения договора социального найма..................................17

2.2 Права и  обязанности членов семьи нанимателя.......................................18

Глава 3. Изменение  и прекращение договора социального  найма жилого помещения..............................................................................................................23

3.1 Изменение  договора социального найма жилого  помещения.................23

3.2 Расторжение  договора социального найма. Выселение  из жилых  помещений.............................................................................................................26

   Заключение.........................................................................................................36

Список литературы............................................................................................39

Приложение........................................................................................................41

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 Введение  

Договор найма  жилого помещения в настоящее  время выступает одним из способов удовлетворения жилищных потребностей граждан.                    Основополагающим актом в правовом регулировании жилищных отношений, в том числе и договорных, выступает Конституция Российской Федерации. Так, ст. 40 закрепляет право каждого гражданина на жилище, которое выражается в юридически обеспеченной возможности улучшить свои жилищные условия любым доступным способом. Право на жилище может быть реализовано как путем приобретения жилья в собственность на основании совершаемых сделок, кооперативного и долевого участия в строительстве жилья, индивидуального жилищного строительства, так и получения жилья во владение и пользование на основании договора социального найма  жилого помещения.

Актуальность  настоящей курсовой работы состоит в том, что договор социального найма жилых помещений имеет ряд особенностей. Жилые помещения, по сравнению с другими объектами гражданского права, обладают, повышенной ценностью, требуются особые меры охраны интересов. В связи с целевым назначением и особой социальной значимостью жилых помещений законодательством устанавливается ряд ограничений по их участию в гражданском обороте. Жилые помещения являются индивидуально-определенной и незаменимой вещью, что также накладывает определенный отпечаток на правовое регулирование связанных с ними отношений.

Целью курсовой работы является рассмотрение договора найма жилых помещений. Задачи, вытекающие из поставленной цели, сводятся к следующему:

• Определить предмет договора социального найма;
• Исследовать форму договора социального найма;

- Показать права  и обязанности участников обязательства  договора социального найма;

- Рассмотреть порядок  заключения договора социального   найма. 
   Предметом исследования курсовой работы является действующее законодательство регулирующие договор найма жилого помещения. 

Объект исследования составляют правоотношения связанные  с договором социального найма жилого помещения. Вопросы договора найма жилого помещения регулируются многими нормативными правовыми актами Российской федерации: Гражданским кодексом, Жилищным кодексом. Важнейшим источником, регулирующим отношения в отрасли права на жилое помещение, является глава 18 ГК, и раздел 2 ЖК.

В своей курсовой работе я пыталась проанализировать особенностей договора социального найма жилого помещения в сегодняшних условиях путем анализа действующего законодательства и научной литературы посвященной этому вопросу.     

В настоящее  время вопросам договора найма жилых  помещений уделяется все большее  внимание, в частности, все чаще в периодической печати можно встретить бурное обсуждение данной тематики, что говорит об актуальности темы на сегодняшний день. В частности, в работе затронуты труды видных деятелей в области гражданского и жилищного права, а именно, работы Садикова О.Н., Е.А.Суханова¹, М.Ю. Тихомирова², П.В. Крашенинникова, П.И. Седугина и иных. Для более глубокого уеснения некоторых вопросов, рассматриваемых в работе, использовались также материалы практики.

 

 

 

 

  1. Основные положения о договоре социального найма жилого                                                                      помещения

 

             1.1 Понятие и содержание договора найма жилого помещения

Анализ положений  Конституции Российской Федерации (ст.40)3, Гражданского кодекса Российской Федерации(ст. ст.671 – 672), Жилищного кодекса Российской Федерации (ст.49 – 91)⁴ и других нормативных правовых актов, в том числе субъектов Российской Федерации, позволяет выделить следующие основные формы реализации гражданами Российской Федерации права на жилище в современных условиях:

а) предоставление жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда  социального использования на условиях договора социального найма в  пределах нормы жилой площади;

б) предоставление жилых помещений на условиях договора коммерческого найма в домах  государственного, муниципального и  частного жилищного фонда без  ограничения размера площади;

в) приобретение или строительство жилья за собственные  средства без ограничения размера площади;

г) приобретение в собственность жилого помещения  с использованием безвозмездных  субсидий, банковского ипотечного кредита, ссуд на возвратной основе и по другим законным основаниям (наследование, дарение);

д) в иных формах (например, предоставление служебного жилого помещения или жилого помещения в специализированных домах (общежития, дома маневренного фонда, дома – интернаты для инвалидов, ветеранов и др., предоставление жилого помещения по договору безвозмездного пользования).

Одной из самых  распространенных на практике форм реализации гражданами права на жилище является договор социального найма жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда  социального использования.

Понятие договора найма жилого помещения содержится в ст.671 Гражданского кодекса РФ и носит общий характер.

Однако, давая  общее определение договора найма  жилого помещения, Гражданский кодекс исходит из подразделения такого найма на наем жилого помещения в  государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования (договор социального найма) и наем жилого помещения в домах (квартирах) граждан и организаций, осуществляемый, как правило, на коммерческих началах (договор коммерческого найма). И такую разновидность договора найма, как договор социального найма жилого помещения, Гражданский кодекс выделяет в ст. 672.

Договор социального  найма в домах государственного и муниципального жилищного фонда  социального использования не нов  и давно известен жилищному праву  как договор найма жилого помещения в домах государственного и общественного жилищного фонда.

  Гражданский кодекс не содержит норм, детально регулирующих правоотношения в сфере социального найма жилья, отдавая приоритет нормам действующего жилищного законодательства, базирующегося в настоящее время на Жилищном кодексе РФ.

Статья 672 Гражданского кодекса определяет, что договор  социального найма жилого помещения  заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренном  жилищным законодательством. Общие положения Гражданского кодекса применяются к данному договору лишь постольку, поскольку иное не предусмотрено жилищным законодательством.

Понятие договора социального найма жилого помещения  в полной мере раскрывает Жилищный кодекс РФ. Договор социального найма жилого помещения определен как соглашение, по которому собственник жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда либо управомоченное им лицо (наймодатель) предоставляет во владение и пользование гражданину (нанимателю) благоустроенное жилое помещение, а наниматель обязуется использовать его для проживания и своевременно вносить плату за жилое помещение.

Жилые помещения  по договору социального найма предоставляются  гражданам, нуждающимся в улучшении  жилищных условий и относящимся к кругу лиц, имеющих право в соответствии с законодательством Российской Федерации получить жилье в государственном или муниципальном фонде социального использования. В него входят жилые помещения в домах государственного, муниципального и бывшего общественного фонда, заселенные уже на условиях договора жилищного найма, которые определены Жилищным кодексом РФ, жилые помещения, предоставляемые гражданам в пределах нормы жилой площади, жилые помещения в коммунальных квартирах, специализированные дома и жилые помещения в них.

Основания, условия  и порядок заключения договора социального  найма жилого помещения, а также  права и обязанности, проживающих  в нем лиц, регулируются Жилищным кодексом РФ и другими нормативными актами. Нормы Гражданского кодекса  применяются к договору социального найма ограниченно. Во-первых, в указанных в самом Гражданском кодексе случаях. Имеются в виду форма договора, сохранение договора найма при смене собственника жилого помещения, обязанности нанимателя жилого помещения, положения о временных жильцах, ремонте жилого помещения, договоре поднайма. Во-вторых, нормы главы 35 Гражданского кодекса регулируют отношения по договору социального найма также и в случаях, если иное не предусмотрено жилищным законодательством.⁵

Договор найма  жилого помещения – договор консенсуальный (права и обязанности сторон договора возникают с момента его заключения), возмездный, двусторонний (двусторонность предполагает наличие прав и обязанностей у каждой стороны в договоре найма жилого помещения).

Жилое помещение социального использования, предоставляемое гражданам для проживания, должно отвечать установленным санитарным и техническим требованиям.

Соответствие  жилого помещения определенным санитарным и техническим требованиям –  необходимое условие, обеспечивающее нормальное проживание, нормальную жизнедеятельность человека. Жилище должно обеспечивать поддержание надлежащей температуры окружающей среды, иметь чистый воздух, должно обладать определенной звуконепроницаемостью, иметь надлежащее естественное освещение, быть безопасным в противопожарном отношении. Таким образом предметом договора найма может быть только изолированное жилое помещение – дом, квартира, часть дома или квартиры.

Дома (помещения) после их строительства либо переоборудования регистрируются именно как жилые дома (помещения) уполномоченными на то органами. В настоящее время такими органами являются бюро технической инвентаризации. Жилое помещение, предоставляемое по договору социального найма, должно быть изолированным, состоящим из квартиры либо одной или нескольких комнат. Не могут быть самостоятельным предметом договора найма часть комнаты или комната, связанная с другой комнатой общим входом (смежные комнаты), подсобные помещения.

Также не может  быть объектом договора жилищного найма  помещение, не признанное жилым.

Жилое помещение, предоставляемое в порядке улучшения  жилищных условий (по действующему законодательству – по договору социального найма  жилой площади), должно отвечать санитарным и техническим требованиям и  быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта. В тоже время при выселении граждан по основаниям ст. 90 Жилищного кодекса РФ с предоставлением другого помещения, это помещение должно отвечать только санитарным и техническим требованиям, то есть быть пригодным для проживания.

Сторонами в  договоре социального найма жилого помещения являются наймодатель  и наниматель. Согласно нормам Гражданского кодекса наймодатель – собственник  жилого помещения или управомоченное им лицо. Жилищный кодекс, в качестве наймодателя при социальном найме жилого помещения называет жилищно-эксплуатационную организацию.

По вопросу  о том, кто является наймодателем по договору социального найма жилого помещения, в юридической литературе нет единого мнения. П.В. Крашенинников, полагает, что данный договор заключается государственной или муниципальной организацией либо органом местного самоуправления6. Ю.К. Толстой предлагает еще более общий вариант: он считает, что договор социального найма заключается «соответствующей организацией», которую в дальнейшем именует «жилищно-эксплуатационной или иной организацией», и указывает, что именно с ней заключается договора социального найма»7.