Договор социального найма

Расторжение договора социального найма жилого помещения  по инициативе нанимателя не влечет никаких  неблагоприятных для него правовых последствий. Иногда наниматели, переезжая  на новое место жительства, оставляют  ранее занимаемое жилое помещение в состоянии, не пригодном для проживания без его предварительного ремонта.

            Расторжение договора найма по инициативе наймодателя.

В соответствии со ст. 3 ЖК РФ закреплен принцип, согласно которому никто не может быть выселен  из занимаемого жилого помещения иначе как по основаниям и в порядке, предусмотренном законом.

Расторжение договора найма жилого помещения не всегда связано с выселением из жилого помещения, это не тождественные понятия. Например, при выезде или смерти одиноко  проживающего нанимателя жилого помещения, действие договора найма прекращается без необходимости выселения. Вместе с тем выселение лица из жилого помещения, в которое он самовольно вселился, не связано с расторжением договора найма жилого помещения, так как в данном случае этот договор не заключался.

Расторжение договора найма жилого помещения в домах  государственного или общественного  жилищного фонда по требованию наймодателя  допускаетсяв судебном порядке в  случаях: невнесения нанимателем платы  за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев; разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает; систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении; использования жилого помещения не по назначению.

Согласно ст. 84 Жилищного кодекса РФ выселение  производится в судебном порядке. Допускается  выселение в административном порядке  с санкции прокурора лишь лиц, самоуправно занявших жилое помещение или проживающих в домах, грозящих обвалом.

Судебный контроль представляет собой дополнительную гарантию проверки законности и обоснованности вынесенного постановления о  выселении в административном порядке. Исключение же возможности судебной проверки административных решений представляет собой существенное ограничение прав граждан, что не допустимо в демократическом обществе, и противоречит Конституции Российской Федерации.

Конституционный суд отметил, что «договор найма жилого помещения при отсутствии согласия нанимателя может быть расторгнут только судом. Следовательно, исключена возможность административного порядка расторжения договора найма жилого помещения и выселение лиц, проживающих в домах, грозящих обвалом, с санкции прокурора».

Жилищный кодекс предусматривает два вида выселения:

– с предоставлением другого жилого помещения ст. 90 ЖК РФ.

– без предоставления другого жило помещения ст. 91 ЖК РФ.

Рассмотрим  подробно все случай выселения.

Выселение с предоставлением гражданам другого благоустроенного жилого помещения.

Жилищный кодекс РФ предусматривает в качестве основного  вида выселения выселение с предоставлением  другого жилого помещения. Гражданам, выселяемым из жилых помещений, одновременно предоставляется другое благоустроенное жилое помещение, за исключением случаев указанных в Жилищном Кодексе. Таким образом, выселение без предоставления другого благоустроенного жилого помещения является исключением из общего правила.

В ЖК РФ закреплено не только общее правило, но и наиболее важные основания выселения граждан с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения.

Граждане выселяются из жилых домов государственного, муниципального и общественного  жилищных фондов с предоставлением  другого благоустроенного жилого помещения, если:

– дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу;

– жилое помещение подлежит переводу в нежилое помещение;

– жилое помещение признано непригодным для проживания;

– в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение не может быть сохранено или его общая площадь уменьшиться, в результате чего, проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличиться, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления (ст. 85 ЖК РФ).¹⁴

Снос жилых  домов или переоборудование их в  нежилые, обычно, связано с осуществлением плановой застройки городов и  других населенных пунктов или с необходимостью передачи их для государственных, муниципальных или общественных нужд. Как известно, промышленное и жилищное строительство нередко связано со сносом небольших жилых домов или домов устаревших типов.

Если дом, в  котором находится жилое помещение, подлежит сносу в связи с отводом земельного участка для государственных нужд, выселяемым из него гражданам другое благоустроенное жилое помещение предоставляется предприятием (учреждением, организацией), которому отводится земельный участок. В иных случаях сноса дома (например, в связи с его непригодностью) гражданам, выселяемым из этого дома, другое благоустроенное помещение предоставляется предприятием (учреждением, организацией), которому принадлежит дом, либо органом местного самоуправления.

Необходимость переоборудования жилого помещения в нежилое возникает, например, в связи с размещением в некоторых помещениях служебных, бытовых, торговых организаций, жилищно-эксплуатационных и специализированных служб и т.д. Жилищный кодекс РФ устанавливает, что в случае выселения в связи с переоборудованием жилого дома в нежилой, нанимателю и членам его семьи предоставляется другое благоустроенное жилое помещение той государственной (муниципальной), кооперативной, общественной организацией, которой передается переоборудованное жилое помещение (дом).

Непригодные к  постоянному проживанию жилые дома по этому Положению делятся на две категории: пригодные для  постоянного проживания в результате проведения капитального ремонта, модернизации или реконструкции; дефекты которых не могут быть устранены технически или их устранение экономически нецелесообразно. Непригодное помещение – не то же самое, что аварийное помещение или дом. Аварийное состояние грозит обвалом.

Названное Положение  по степени износа основных конструкций дома не устанавливает критерии аварийности его технического состояния, указывая лишь на случай аварийной ситуации или обнаружения факторов, особо опасных для здоровья людей, когда расселение проживающих в доме «необходимо оформлять в день получения акта комиссии или протокола обследования строительных конструкций». Комиссия, о которой идет речь в Положении, назначается исполнительной властью и состоит из заместителя руководителя органа местной исполнительной власти (председатель комиссии), представителей жилищно-эксплуатационных организаций, районного или городского архитектора, БТИ, санитарного надзора, управления пожарного надзора. При необходимости в состав комиссии могут быть введены технические эксперты. Решение комиссии подлежит утверждению органом местной исполнительной власти.

Если жилое  помещение (дом) признано непригодным  и грозящим обвалом, то договор найма  расторгается и нанимателю вместе с  членами его семьи по решению  органа местного самоуправления предоставляется  другое благоустроенно жилое помещение за счет муниципального жилищного фонда или соответствующей государственной организации, которым принадлежит дом, грозящий обвалом.

В Жилищном кодексе РФ предусматриваются случаи выселения с предоставлением  другого (не обязательно благоустроенного) жилого помещения (ст. 90).

Если наниматель и совместно с ним проживающие  члены его семьи в течение  более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилье  и коммунальные услуги, они могут  быть выселены в судебном порядке  с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие.

   Выселение без предоставления гражданам другого жилого помещения.

Действующее законодательство предусматривает выселение без предоставления другого жилого помещения либо в качестве санкции (ответственности) за ненадлежащее исполнение жилищных обязанностей и иное виновное поведение нанимателя (членов его семьи), либо в целях предоставления наймодателю возможности использовать помещение специальному назначению.Такое выселение допускается только при виновном поведении нанимателя (членов его семьи или других совместно проживающих с ним лиц). Причем все случаи выселения без предоставления гражданам другого жилого помещения точно перечислены непосредственно в Жилищном кодексе. Выселение без предоставления жилого помещения производится, если наниматель, члены его семьи или другие совместно проживающие с ними лица систематически разрушают или портят жилое помещение. Это вытекает из обязанности граждан использовать предоставленное им жилое помещение в соответствии с его назначением, соблюдать правила пользования им, бережно относиться к санитарно-техническому и ному оборудованию (ст. 91 ЖК РФ). Подавляющее большинство нанимателей добросовестно относиться к исполнению своих жилищных обязанностей, поэтому в судебной практике выселение по указанному выше основанию встречается редко.¹⁵

С иском о  выселении по указанному основанию  имеют право обратиться наймодатель, собственник жилого помещения и заинтересованные лица. К ним относятся, например, жильцы, проживающие с нанимателем в одном доме.

Условия применения такой санкции как выселение  к лицу, разрушающему или портящему  помещение общие для применения любой ответственности: наличие противоправного деяния; наличие вреда; причинной связи между ними; вины.

Но существуют еще и специфические условия  применения такой ответственности, указанные непосредственно в  ст. 91 ЖК РФ: систематичность противоправных действий; применение к ранее совершенным противоправным деяниям мер предупреждения и общественного воздействия.

Под систематичностью следует понимать совершение лицом  противоправных действий два и более  раза. Каким бы серьезным ни было нарушение, но если оно было единственным, оно не влечет выселение по ст. 91 ЖК РФ.

Кроме того, должны быть применены к нарушителям  меры предупреждения или общественного  воздействия (например, его поведение  было предметом рассмотрения органов  милиции, прокуратуры, суда или административной комиссии). Если такие меры не были приняты (причем они должны оказаться безрезультатными, т.е. лицо новым противоправным деянием должно показать, что оно не собирается исправляться), то выселение по данному основанию невозможно.

Виновное поведение  лица может выразиться не только в активных действиях, но и в форме бездействия, неисполнения каких-либо обязанностей. Разумеется, необходимым условием для применения ст. 91 ЖК РФ является наличие причинной связи между поведением лица и наступившими вредными последствиями.

Порча или повреждение  жилого помещения может выразиться в разных формах: в повреждении  стен, полов, оборудования дома, жилых  комнат и мест общего пользования  и т.д. Имеют место случаи сдачи  занимаемых жилых помещений в  аренду производственным и торговым фирмам, самоуправного переустройства квартир, содержание в них животных и т.п.

Выселение без  предоставления другого жилого помещения  производится также в случае, если наниматель, и члены его семьи  или другие совместно проживающие  вместе с ним лица используют жилое не по назначению. Жилые помещения предназначены для постоянного проживания в них (ст. 17 ЖК РФ). Закон требует, чтобы граждане использовали жилое помещение в соответствии с его назначением.

Использование жилого помещения не по назначению – самостоятельное основание для выселения и не может сводиться к систематическому нарушению правил общежития или разрушению помещения. Следовательно, хотя бы от этого не страдали соседи или проживающие с ответчиком лица либо помещение не подвергалось разрушению или порче, лицо, использующее жилое помещение не по назначению, подлежит выселению.

Использование жилого помещения не по назначению может выразиться в различных  формах. Прежде всего, это организация  в нем производства, опасного для  жизни и здоровья других граждан, проживающих совместно с ним или по соседству. Кроме этого, может выразиться в превращение жилого помещения в подсобное, в место для содержания животных, использование жилого помещения в качестве овощехранилища, и т.п., т.е. фактически, превращение жилого помещения в нежилое, что возможно только в специальном порядке (Глава 3 ЖК РФ).

Выселение без  предоставления другого жилого помещения  возможно также в случае, если наниматель, члены его семьи или другие проживающие с ним лица систематическим  нарушением правил общежития делают невозможным для других проживание с ними в одной квартире или одном доме, а меры предупреждения и общественного воздействия оказались безрезультатными. Выселение по данному основанию, в принципе, не так часто применяется, поскольку граждане обычно добросовестно относятся к своим обязанностям по соблюдению правил общежития.

Нарушение правил общежития может выражаться в: оскорблении  других жильцов квартиры или дома, унижении их человеческого достоинства, хулиганских выходках, драках, повреждении мебели и пр.