Договор социального найма

Права членов семьи  признаются равными с правами  нанимателя; однако в некоторых случаях  они производны от прав нанимателя. Например, на служебные жилые помещения выдается решение органов местного самоуправления нанимателю, являющемуся рабочим или служащим данного предприятия (учреждения, организации); прекращение им трудовых отношений с организацией может повлечь за собой выселение не только его, но и членов его семьи из жилого помещения с предоставлением или без предоставления другого жилого помещения. Права членов семьи, проживающих в общежитиях, также производны от прав нанимателя жилого помещения. Только наниматель имеет право требовать предоставления ему жилого помещения меньшего размера в замен занимаемого. В жилищных правоотношениях наниматель выступает в качестве активного субъекта права, тогда как члены семьи проявляют себя в качестве субъектов права обычно путем дачи устного или письменного согласия на совершение нанимателем от имени семьи (либо от своего имени) тех или иных действий, участия в несении расходов по обязательствам, вытекающим из договора социального найма, и т.д.¹¹

К членам семьи  нанимателя относятся супруг нанимателя, его дети и родители. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях и иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя, если они проживают совместно с нанимателем и ведут с ним общее хозяйство. Если названные граждане перестали быть членами семьи нанимателя, но продолжают проживать в занимаемом жилом помещении, они имеют такие же права и обязанности, как наниматель и члены его семьи (ч. 4 ст. 69 ЖК РФ).

                         Сохранение жилого помещения за временно

                          отсутствующими гражданами.

Временное отсутствие нанимателя жилого помещения  по договору социального найма, кого-либо из проживающих совместно с ним  членов его семьи или всех этих граждан не влечет за собой изменение их прав и обязанностей по договору социального найма (ст 71 Жилищного кодекса РФ) гарантирует неизменность правового положения нанимателя жилого помещения по договору социального найма и проживающих совместно с ним членов его семьи в случае временного выбытия указанных лиц из занимаемого помещения.

Причины временного отсутствия граждан также  не влияют на объем и содержание их прав и обязанностей по договору социального найма. В случае временного отсутствия сохраняют свое действие не только все права, но и все обязанности соответствующих лиц, в частности, обязанность своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Согласно п.11 ст. 155 Жилищного кодекса РФ неиспользование собственниками, нанимателями и иными лицами помещений не является основанием невнесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. При временном отсутствии граждан внесение платы за отдельные виды коммунальных услуг, рассчитываемой исходя из нормативов потребления, осуществляется с учетом перерасчета платежей за период временного отсутствия граждан в порядке, утверждаемом Правительством РФ. В случае отсутствия отдельных жильцов свыше 1 месяца оплата за коммунальные услуги за время их отсутствия не взимается. От оплаты за телефон и отопление отсутствующие лица не освобождаются.

За  гражданином, проходящим альтернативную гражданскую службу, сохраняется  жилая площадь, занимаемая им до направления  на альтернативную гражданскую службу. При этом он не может быть исключен из списков лиц, нуждающихся в  улучшении жилищных условий (Федеральный закон от 25 июля 2002 г. № 113-ФЗ «Об альтернативной гражданской службе».За сотрудниками и проходящими военную службу по контракту военнослужащими воинских частей и органов, дислоцированных на территории Чеченской Республики, на весь период службы (военной службы) на этой территории сохраняются занимаемые ими жилые помещения. За такими гражданами, не имеющими жилья по установленным нормам – очередность на получение жилья по прежнему месту службы (военной службы). Кроме того, таким лицам выплачивается денежная компенсация за наем (поднаем) жилых помещений в местах проживания членов их семей в порядке и размерах, установленных нормативными правовыми актами Российской Федерации. Приведенные утверждения закреплены в Постановлении Правительства РФ от 9 февраля 2004 г. № 65 «О дополнительных гарантиях и компенсациях военнослужащим и сотрудникам федеральных органов исполнительной власти, участвующим в контртеррористических операциях и обеспечивающим правопорядок и общественную безопасность на территории Северо-Кавказского региона Российской Федерации».¹²

Таким образом, письменное согласие гражданина, временно отсутствующего в месте его постоянного  проживания и являющегося членом семьи нанимателя, занимающего данное жилое помещение по договору социального найма, необходимо для:

• проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, в котором этот гражданин проживал до своего отсутствия;
• для вселения в данное жилое помещение других граждан в качестве членов семьи нанимателя;
• для обмена занимаемого нанимателем и членами его семьи жилого помещения на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю;
• обращения нанимателя к наймодателю с просьбой о предоставлении ему жилого помещения меньшего размера взамен занимаемого жилого помещения.

                   Право на обмен жилыми помещениями

Наниматель  жилого помещения по договору социального  найма с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих  совместно с ним членов его  семьи, в том числе временно отсутствующих, вправе осуществить обмен занимаемого ими жилого помещения на другое жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю (ст. 72 ЖК РФ).

Проживающие совместно  с нанимателем члены его семьи  вправе требовать от нанимателя обмена занимаемого ими жилого помещения.

Если соглашение не достигнуто любой из них вправе требовать осуществления принудительного  обмена жилого помещения в судебном порядке.

Обмен жилыми помещениями, в которых проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, допускается с предварительного согласия органов опеки и попечительства.

Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального  найма, может быть осуществлен между  гражданами, проживающими в жилых  помещения, расположенных как в одном, так и в разных населенных пунктах ан территории РФ.

                Право нанимателя на предоставление ему жилого

               помещения  меньшего размера взамен занимаемого.

Наниматель  жилого помещения по договору социального  найма, общая площадь которого на одного члена семьи превышает норму предоставления, с согласия совместно с ним проживающих членов семьи, в том числе временно отсутствующих, вправе обратиться к наймодателю с просьбой о предоставлении ему жилого помещения меньшего размера взамен занимаемого (ст.81 ЖК РФ).

Наймодатель на основании заявления нанимателя жилого помещения о замене жилого помещения обязан предоставить нанимателю по согласованию с ним другое жилое  помещение в течение трех месяцев  со дня подачи соответствующего заявления.

Таким образом, надо заметить, что в условиях сегодняшней  рыночной экономики и острой проблемы обеспечения граждан жильем, на практике такие случаи практически не встречаются. Разве что только по причине невозможности  внесения нанимателем платы за жилье и коммунальные услуги в связи с его материальным положением.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 3. Изменение и прекращение договора социального найма жилого помещения

 

3.1 Изменение  договора социального найма жилого  помещения

 

Жилищные отношения, являются устойчивыми стабильными, подвергаются изменениям главным образом вследствие перемен, которые происходят в семье. Семья, как известно, на протяжении своего жизненного цикла изменяется как в количественном, так и в структурном, половозрастном отношении. Отношения найма жилого помещения могут изменяться в связи с выбытием нанимателя и заменой его новым нанимателем, выделом и разделом жилой площади, объединением граждан в одну семью и в других случаях.¹³

Жилищный кодекс РФ устанавливает, что договор найма  жилого помещения может быть изменен только согласия нанимателя, членов его семьи и наймодателя. Из этого правила возможны исключения, предусмотренные законодательными актами Российской Федерации.

В Жилищном кодексе  РФ регламентируется следующие случаи изменения договора найма.

Статья 82 Жилищного  кодекса РФ «Изменение договора социального  найма жилого помещения», граждане, поживающие в одной квартире, пользующиеся в ней жилыми помещениями на основании  отдельных договоров социального  найма и объединившиеся в одну семью, вправе требовать заключения с кем-либо из них одного договора социального найма всех занимаемых ими жилых помещений.

Дееспособный  член семьи нанимателя с согласия остальных членов своей семьи  и нанимателя вправе требовать признания  себя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя. Такое же право принадлежит в случаи смерти нанимателя любому дееспособному члену семьи умершего.

Предмет договора найма жилого помещения имеет  две главные взаимосвязанные особенности. Во-первых, жилое помещение должно быть изолированным и, во-вторых, отвечать предъявляемым к нему санитарным и техническим требованиям.

Статьей 82 ЖК РФ предусмотрены условия, при которых  возможно заключение отдельного договора найма на жилое помещение в квартире.

Изменение договора найма жилого помещения  может иметь место вследствие признания нанимателем другого члена семьи.              

Этому основанию  изменения договора найма жилого помещения посвящена статья 686 Гражданского кодекса РФ. Такая замена одного нанимателя другим возможна при условиях: предъявления совершеннолетним членом семьи нанимателя соответствующего требованиям к наймодателю о признании его нанимателем по ранее заключенному договору найма вместо первоначального нанимателя; согласия нанимателя и остальных членов семьи на признание члена семьи нанимателем. Требуется исключительная взаимная согласованность сторон на перемену нанимателя: первоначального нанимателя, совершеннолетних лиц, совместно с ним проживающих, с одной стороны, и наймодателя с другой.

Изменение договора найма в случае смерти нанимателя или его выбытия осуществляется независимо от возражений наймодателя  по поводу замены нанимателя. В данном случае решающее значение имеет единодушное  согласие всех постоянных пользователей, проживавших с умершим или выбывшим нанимателем.

Если согласие между членами семьи не достигнуто, то нанимателем, как правило, становится самый старший член семьи, который  был указан в решении (постановлении) о предоставлении жилой площади.

По закону в этих случаях договор продолжает действовать на тех же условиях с учетом внесенных изменений.

Возникающие споры  в связи с признанием члена  семьи нанимателем разрешаются  в судебном порядке.

Изменение договора найма жилого помещения  возможно также при объединении граждан, проживающих в одной квартире и пользующихся в ней жилыми помещениями по отдельным договорам социального найма, в одну семью. Согласно ст. 82 Жилищного кодекса РФ указанные граждане в случае объединения в одну семью вправе требовать заключения с кем-либо из них одного договора найма на все занимаемое ими помещение. Чаще всего такого рода требования предъявляют объединившиеся в одну семью супруги, родители и дети и т.д. Такое требование может быть заявлено как в том случае, когда семья уже сложилась, так и тогда, когда граждане, проживающие в одной квартире, в совместном заявлении только выразили намерение объединиться в одну семью. Важно, чтобы волеизъявление граждан об объединении в одну семью было не фиктивным (например, с целью незаконности переуступки жилой площади), а действительным, соответствовало их намерению заключить единый договор социального найма жилого помещения.

Таким образом, отказ наймодателя в заключении единого договора социального найма  может быть оспорен в судебном порядке. В этом случае в суде рассматриваются доказательства, подтверждающие родственные отношения, наличие одной семьи или намерение совместно проживающих и ведущих совместное хозяйство лиц об образовании единой семьи (копии свидетельства о браке, рождении, письма, акты комиссий, и др.).

 

 

 

 

3.2 Расторжение  договора социального найма. Выселение  из жилых помещений

 

Договора социального  найма расторгается по основания, предусмотренным  законом либо договором. В соответствии со ст. 83 Жилищного кодекса РФ наниматель жилого помещения вправе с согласия членов семьи в любое время расторгнуть договор найма жилого помещения. Это право вытекает из сущности жилищной потребности гражданина: при отпадении надобности в данном жилом помещении (например, в связи с переездом на постоянное место жительство в другую местность) расторгается и договор найма жилого помещения. Тем самым закон предоставляет нанимателю и членам его семьи возможность односторонними действиями отказаться от своего права на пользование жилым помещением, причем без предварительного предупреждения об этом наймодателя.

В отличие от порядка, установленного статьей 83 Жилищного  кодекса РФ, ст.  687 ГК РФ предусмотрена  обязанность нанимателя по договору коммерческого найма письменно (за три месяца) предупреждать об этом наймодателя.