Долевая собственность

В силу своей материальности доля может быть объектом любого вещного права. В этом заключается сущность проблематики о том, какова природа права субъекта общей собственности на долю и каково его соотношение с правом общей собственности.

Немногие авторы определенно  отвечают на эти вопросы. Так, М.В. Зимелева, с одной стороны, отмечает, что права эти лишены той полноты и исключительности, которая в пределах закона в той или иной мере является атрибутом права собственности. С другой стороны, сособственник имеет определенную долю права на общую вещь и в пределах доли может осуществлять ряд собственнических полномочий независимо от других сособственников³⁶. Из этих рассуждений природу права сособственника усмотреть трудно. Право собственности за ним отрицается как в отношении всей вещи, так и в отношении доли.

Сторонникам теории доли в стоимости принадлежат детальные разработки, касающиеся правомочий каждого из собственников. Так, М.Г. Маркова считает, что каждый из сособственников обладает полным субъективным правом собственности, является собственником³⁷. Субъективные права собственности каждого образуют субъективное право общей собственности, которое не включает в себя иного содержания, кроме суммы принадлежащих сособственникам правомочий. Специфика права собственности каждого из сособственников состоит том, что ему принадлежат правомочия по отношению, как ко всей общей вещи, так и к своей доле (в стоимости имущества). В отношении общего имущества каждый из сособственников обладает правомочиями по владению, пользованию и распоряжению. При этом необходимо согласие всех сособственников. В отношении доли участник общей собственности имеет право распоряжения (выдел, раздел, отчуждение).

Правомочия же владения и  пользования могут осуществляться, как правило, только по отношению к вещи в целом. По отношению к доле они осуществляются тогда, когда доля стоимости, принадлежащая сособственнику, конкретизируется в определенной доле имущества.

Сходные построения имеются  и у Р.П. Мананковой, за тем лишь принципиальным исключением, что у каждого «собственника помимо триады в отношении всей вещи и права распоряжения в отношении доли есть входящее в состав его права собственности право преимущественной покупки»³⁸.

Наконец, ряд отечественных  и зарубежных ученых признают за каждым из сособственников право собственности на долю³⁹. Но этот верный, по сути, вывод приводит к определенной деформации исходной концепции.

Так, Е.А. Суханов, понимая  долю как часть права собственности, тем не менее, говорит о ней как об объекте права собственности её обладателя⁴⁰. Но объектом права собственности может быть лишь материальный объект, а не субъективное право, и тем более не часть права.

Противоречие содержит и  вывод В.Ф. Маслова о принадлежности каждому из сособственников в общей долевой собственности права собственности на определенную долю общего имущества. По его мнению, помимо права собственности на долю каждый участник общей собственности имеет также «право собственности не на какую-то определенную часть (реальность) вещи, а на все имущество в целом (на всю вещь)»⁴¹.

Таким образом, за каждым из сособственников признаются два права собственности: одно – на всю вещь, другое – на её долю.

Ответ на вопрос о том, что  такое доля, содержится в более ранней работе В.Ф. Маслова. Это «доля в ценности (стоимости) общего имущества, доля в ценностном выражении»⁴². Однако вряд ли доля в ценности, так же как и доля в праве, может быть объектом права собственности. Но даже если долю понимать как идеальную часть материальной вещи, не может быть двух различных прав собственности на целое и его часть.

Объект должен быть один. На это справедливо указывает Р.П. Мананкова, но под объектом она понимает все общее имущество⁴³.

Единственным объектом права собственности должна признаваться доля каждого в общем имуществе. Она вполне удовлетворяет критерию всякого объекта права собственности – его материальности. Удовлетворяет доля и другому критерию объекта права собственности – его индивидуальной определенности. Начальной ступенью индивидуализации доли служит отграничение вещи, в которой она существует, от круга подобных вещей. Далее индивидуализация доли в самой вещи идет по пути указания не на реальную часть последней, а на единственно возможную определенную характеристику доли – количественную и соотношение этой характеристики с аналогичной характеристикой вещи в целом, выраженное в дроби. В период существования общей совместной собственности индивидуализация заканчивается на начальном этапе путем указания на наличие неизвестных пока долей сособственников в индивидуально определенной вещи. Констатация факта, что доля не существует в иных вещах, не тождественна данной определенной вещи, отграничена от долей иных сособственников, достаточна для того, чтобы говорить об индивидуализации доли. Эта индивидуализация менее четкая, чем у вещей, но она обусловлена спецификой доли, которая, будучи объектом права собственности, не является вещью.

Владеть и пользоваться долей собственник может лишь владея и пользуясь всей вещью, распоряжаться же долей он может независимо от других сособственников⁴⁴.

Таким образом, доля представляет собой идеальную, мысленную часть материальной вещи.

Субъект общей собственности  имеет на неё право собственности и не имеет аналогичного права на доли остальных сособственников и на всю вещь в целом. Владение и пользование всей вещью одним из сособственников представляет собой владение и пользование как своей долей, так и долями остальных сособственников, передавших ему на время эти правомочия в силу связывающих их обязательств.

Специфика права общей  собственности, состоящая в том, что в единой вещи существуют объекты прав собственности каждого участника – доли, и необходимость осуществления действий по владению, пользованию и распоряжению вещью в целом приводят к сложнейшей взаимозависимости сособственников, существенно влияющей на содержание их прав на долю.

Каждый из участников общей  собственности как обладатель субъективного права собственности находится в абсолютном правоотношении со всеми третьими лицами, в том числе и с остальными сособственниками, с которыми его объединяет и особая правовая связанность.

2.3. Возникновение и прекращение права общей долевой собственности

Право общей долевой собственности  возникает на основании различных  юридических фактов. В большинстве  случаев это совершение несколькими  лицами гражданско-правовых сделок, прежде всего купли-продажи и договоров  о совместной деятельности (создание простого товарищества), изготовление или создание ими новой неделимой  вещи, наследование неделимой вещи несколькими лицами. В состав общего имущества поступают также плоды, продукция и доходы от использования  имущества, находящегося в общей  долевой собственности, которые  распределяются между участниками  долевой собственности соразмерно их долям, если иное не предусмотрено  соглашением между ними.

Основаниями возникновения  права общей долевой собственности  могут быть самые разные, в числе  которых следует особо выделить следующие основания:

1. Сделки с жилыми помещениями  с участием, как граждан, так  и организаций (дарение, мена, купля-продажа, рента);

2. Переход права собственности  на долю в праве собственности  на жилое помещение по наследству (наследование по закону или  по завещанию);

3. Приватизация жилья,  т.е. безвозмездная передача гражданину  жилого помещения, принадлежащего  государству; 

4. Признание права собственности  на жилое помещение (долю в  праве на жилое помещение) по  решению суда.

Во всех вышеуказанных  случаях право собственности  может перейти как на все жилое  помещение, так и на отдельно взятую долю в праве собственности на жилое помещение⁴⁵.

Регистрация права общей долевой  собственности осуществляется внесением  в ЕГРП отдельной записи о доле каждого из сособственников, что  удостоверяется свидетельствами, выдаваемыми  каждому из них. При внесении записи и заполнении свидетельства в  графе «Вид права» указывается: «Общая долевая собственность», а также проставляется размер доли в виде правильной простой дроби. В свидетельстве указывается тот сособственник долевой собственности, право которого регистрируется. В описании объекта права (квартиры, дома, здания, помещения и т.п.) в свидетельстве указываются характеристики целого объекта (не допускается деление площади и помещений объекта пропорционально доле в праве).

Имеющиеся в ЕГРП сведения о праве  остальных участников долевой собственности  отражаются на обороте свидетельства - указываются полностью их фамилии, имена, отчества и принадлежащие  им доли в праве. Указанные сведения дополнительно подписываются регистратором и скрепляются печатью регистрирующего органа. Если записи о праве иных участников долевой собственности в ЕГРП отсутствуют, то на обороте свидетельства указывается «не зарегистрировано»⁴⁶.

Порядок подачи заявления на регистрацию  долевой собственности определяется способом приобретения и моментом возникновения  права.

Если право возникает с момента  регистрации, например при совместном строительстве объекта несколькими  лицами или при сделке (когда один объект поступает в долевую собственность  нескольких лиц), все указанные собственники должны одновременно подать заявление  о регистрации права. Заявления  могут быть поданы на одном бланке. Если же право возникает не с момента  регистрации, например при наследовании, каждый из наследников может обратиться за регистрацией своей доли в праве  независимо от остальных. Лицо, которое  приобрело долю у одного из участников общей собственности, также подает заявление независимо от остальных.

При возмездном отчуждении доли постороннему лицу остальные участники общей  собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме  случая продажи с публичных торгов (п. 1 ст. 250 ГК). В этом случае согласно п. 1 ст. 24 Закона о регистрации прав к заявлению о регистрации  должны быть приложены документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой  собственности о намерении продать  свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее⁴⁷.

К заявлению о государственной  регистрации могут прилагаться  документы, подтверждающие отказ остальных  участников долевой собственности от покупки доли, оформленные в органе по регистрации или нотариально заверенные. В этом случае государственная регистрация проводится независимо от срока, прошедшего с момента извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности. Если к заявлению о государственной регистрации не приложены отказы остальных участников долевой собственности от покупки доли, а на день подачи заявления о государственной регистрации не истек месяц со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности, то государственная регистрация приостанавливается до истечения такого срока. После окончания срока приостановления государственная регистрация должна быть проведена в общем порядке в течение месяца⁴⁸.

В иных случаях соблюдения преимущественного  права покупки не требуется, государственная  регистрация права долевой собственности  осуществляется без извещения остальных  участников общей собственности  и без отказов с их стороны. Например, если доля в праве продается  другому участнику долевой собственности (поскольку преимущественное право  покупки соблюдается при продаже  доли постороннему лицу), или если доля в праве дарится (преимущественная покупка может быть только в случае возмездной сделки).

При отчуждении доли в праве не требуется составления передаточного  акта, поскольку доля в праве - это  не вещь, и реальную ее передачу осуществить  невозможно.

В случае установления долей в праве  совместной собственности или изменения  размера долей в праве долевой  собственности по соглашению всех участников общей собственности или по решению  суда, а также в случае выдачи нотариусом свидетельства на долю в  общем имуществе супругов (ст. 75 Основ  законодательства о нотариате), на государственную  регистрацию представляется также  и правоустанавливающий документ, свидетельствующий о приобретении права общей собственности, в котором устанавливаются или изменяются доли. Данный документ (например, договор приватизации или приобретения имущества в совместную собственность) является основанием для государственной регистрации долевой собственности вместе с соглашением либо судебным решением об установлении долей, нотариальным свидетельством. Всем участникам общей собственности целесообразно обратиться в регистрирующий орган с заявлениями о регистрации своей доли в праве.

В случае наследования доли (по закону или завещанию) регистрация осуществляется на основании нотариального свидетельства  о праве на наследство. Данное свидетельство  является основанием для государственной  регистрации права согласно ст. 17 Закона о регистрации прав.

Таким образом, особенности регистрации  права долевой собственности  заключаются в следующем:

- заявление о регистрации подает  каждый из участников общей  собственности;

- в отношении каждого из них  в реестр вносится отдельная  запись;

- каждый может получить свидетельство  о регистрации права с указанием  его доли;

- на обороте свидетельства указываются  остальные сособственники;

- при возмездном отчуждении  доли проверяется соблюдение  преимущественного права покупки⁴⁹.

Прекращение общей долевой собственности происходит по общим основаниям, содержащимся в главе 15 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также при продаже доли одним участником общей долевой собственности другому, получения доли в наследство и т.п. К тому же, право общей долевой собственности прекращается при разделе либо выделе из нее доли.