Ипотека как институт гражданского права

Государственная регистрации  осуществляется в течение одного месяца со дня поступления необходимых для ее регистрации документов в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, путем совершения регистрационной записи об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Дата государственной  регистрации ипотеки - день совершения указанной регистрационной записи.

При прекращении ипотеки  соответствующая регистрационная  запись погашается. Основанием являются заявления законного владельца  закладной, совместного заявления  залогодателя и залогодержателя  либо решение суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки.

Ипотека как обременение  имущества, заложенного по договору о ней, возникает с момента  заключения этого договора.

Подводя итог сказанному, отметим, что договор ипотеки  должен соответствовать требованиям, установленным законодательством, без выполнения которых данный вид договора не является договором ипотеки. К ним относятся: 1) основанием для заключения договора ипотеки должны быть определенные обязательства, например, он заключается в обеспечение обязательства по кредитному договору, договору займа и т.п.; 2) договор ипотеки заключается в простой письменной форме и подлежит государственной регистрации.

Сторонами по договору ипотеки  являются: 1) физическое лицо - залогодатель, который передает в залог свое имущество (о котором говорилось ранее); 2) банк, кредитная организация - залогодержатель, который принимает недвижимость в качестве залога для обеспечения исполнения основного обязательства.²

В соответствии с законодательством  о банковской деятельности кредитная организация - это юридическое лицо, которое для извлечения прибыли как основной цели своей деятельности на основании специального разрешения (лицензии) Банка России имеет право осуществлять банковские операции. Банк - один из способов создания кредитной организации. Он имеет исключительное право осуществлять в совокупности следующие банковские операции: привлечение во вклады денежных средств физических и юридических лиц, размещение указанных средств от своего имени и за свой счет на условиях возвратности, платности, срочности, открытие и ведение банковских счетов физических и юридических лиц.

Проще говоря, в качестве основного  кредитора выступает так называемый ипотечный банк, т.е. кредитная организация, основной формой деятельности которой является кредитование физических и юридических лиц под залог недвижимости.

Права и обязанности сторон по договору установлены законодательством  и включают следующее.

1. Основная обязанность заемщика  состоит в возврате полученных  кредитных средств и выплате процентов за пользование ими.

2. Имущество, на которое установлена  ипотека, остается у залогодателя  в его владении и пользовании,  т.е. должник по договору ипотеки  имеет право им пользоваться  по своему усмотрению, но ни  продать, ни обменять, ни подарить его не вправе без согласия на то залогодержателя.

3. Залогодатель вправе завещать  заложенное имущество. 

4. Лицо, которое приобрело заложенное  по договору об ипотеке имущество  в результате его отчуждения  или в порядке универсального  правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.

5. При отчуждении имущества,  заложенного по договору об  ипотеке, с нарушением указанных  ранее требований залогодержатель  вправе по своему выбору потребовать:

а) признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий недействительности сделки (ст. 167 ГК РФ);

б) досрочного исполнения обеспеченного  ипотекой обязательства и обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит.

6. Залогодержатель вправе обратить  взыскание на имущество, заложенное  по договору об ипотеке, для  удовлетворения за счет этого  имущества требований, вызванных  неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Таким образом, обобщая вышесказанное, нужно остановиться на следующем.

После подписания договора ипотеки возникают правоотношения его сторон (залогодателя и залогодержателя). Эти субъекты наделяются взаимными правами и обязанностями.

Залогодатель (должник по кредитному договору) обязан:

а) застраховать заложенное имущество  в полной его стоимости, а также осуществить страхование в соответствии с требованиями кредитной организации (например, своей жизни, здоровья и трудоспособности);

б) уведомлять залогодержателя о  возникновении угрозы утраты или  повреждения заложенного имущества;

в) при намерении повторного залога уже заложенного имущества сообщать каждому последующему залогодержателю сведения обо всех предшествующих залогах данного имущества, в противном случае залогодатель отвечает за убытки, причиненные залогодержателям.

Кроме обязанностей, залогодатель имеет следующие права: а) пользоваться заложенной квартирой в соответствии с назначением (в настоящем случае - для проживания); б) для дальнейшего отчуждения предмета залога, передачи его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу запрашивать согласие залогодержателя; в) завещать заложенное имущество; г) прекратить обращение взыскания на предмет залога и его дальнейшую реализацию путем исполнения обеспеченного залогом обязательства; д) если иное не предусмотрено Законом об ипотеке и договором, залогодатель вправе без согласия залогодержателя сдавать заложенное имущество в аренду, передавать его во временное безвозмездное пользование и по соглашению с другим лицом предоставлять последнему право ограниченного пользования этим имуществом (сервитут).

Правда, некоторые права из приведенного перечня больше похожи на обязанности, но этого требует закон.

Залогодержатель, в свою очередь, имеет следующие права:

1. Передать свои права другому  лицу: а) по договору об ипотеке; б) по обеспеченному ипотекой обязательству (основному обязательству).

2. Требовать от залогодателя  принятия мер, необходимых для  сохранения предмета залога.

3. Потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства в случаях: а) если предмет залога выбыл из владения залогодателя не в соответствии с условиями договора о залоге; б) нарушения залогодателем правил о замене предмета залога (ст. 345 ГК РФ); в) утраты предмета залога по обстоятельствам, за которые залогодержатель не отвечает.

4. Не только потребовать  досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства, но и, если это требование не будет выполнено, обратить взыскание на предмет залога в случаях: а) нарушения залогодателем правил о последующем залоге; б) невыполнения залогодателем своих обязанностей; в) нарушения залогодателем правил о распоряжении заложенным имуществом.

Таким образом, действия заемщика регламентированы законом  и гражданским законодательством, чего нельзя сказать о правах и  обязанностях кредитной организации. Ее обязанности будут выполнены  в момент предоставления заемщику кредита на приобретение жилья и подачи заявления на государственную регистрацию.

 

Глава 2 Государственная регистрация  ипотеки

2.1 Оформление  договора об ипотеке

 

Длительное время сфера жилищного  строительства и отношения по обеспечению граждан жилыми помещениями представляли собой широкий пласт правоотношений, правовое регулирование которых осуществлялось на фоне доминирующего государственного бюджетного финансирования преимущественно средствами нормативно-правового характера. В указанных условиях вопросы о роли и значении договора в механизме правового регулирования отношений по реализации прав граждан на жилище играли вспомогательную роль и поэтому должным образом не исследовались.

Произошедшее кардинальное изменение  функциональной роли государства в вопросах обеспечения граждан жильем в нашей стране привело к необходимости поиска и разработки новых схем и средств удовлетворения потребности россиян в доступном жилье. Мировая практика решения указанной проблемы свидетельствует о том, что наиболее эффективным механизмом в рассматриваемой сфере выступает ипотечное жилищное кредитование.³

Договор ипотеки создает условия  для эквивалентного обмена, результатом  которого выступает удовлетворение различных по своей правовой природе  прав и интересов субъектов исследуемых правоотношений.

Договор ипотеки - это договор о  залоге недвижимого имущества. В  случае применения ипотеки для решения  жилищных проблем предметом залога обычно выступает жилой дом или  квартира.

Сторонами по договору ипотеки являются залогодержатель (банк, выдавший ипотечный кредит) и залогодатель (заемщик или созаемщики ипотечного кредита). Стороны должны быть правоспособными и дееспособными, т.е. граждане должны быть не моложе 18 лет, а юридические лица не должны иметь ограничений по передаче имущества в ипотеку, оговоренных в их учредительных документах.

В соответствии с п. 1 ст. 1 Закона об ипотеке по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, - имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

В силу ст. 8 Закона об ипотеке договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил Гражданского кодекса РФ о заключении договоров, а также положений Закона об ипотеке.

В договоре ипотеки обязательно  должны быть указаны: предмет ипотеки;  оценочная стоимость предмета ипотеки; существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой; право (собственность, аренда и др.), в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавший это право залогодателя.

Предмет залога определяется в договоре ипотеки указанием  его наименования, местонахождения  и достаточным для идентификации  этого предмета описанием, т.е. обычно в договоре ипотеки указывается вид недвижимости (квартира или дом), его полный адрес, общая жилая площадь и количество комнат.

Жилой дом, непосредственно  связанный с землей, может быть предметом ипотеки только с одновременным  залогом по тому же договору ипотеки земельного участка, на котором он находится. При этом в договоре ипотеки необходимо указывать адрес земельного участка, его площадь, кадастровый номер, а также категорию земель и вид ее разрешенного использования.

Не могут быть заложены дома и квартиры, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и имущество, которое нельзя приватизировать (например, служебные жилые помещения и др.).

При ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме, части которого находятся в общей долевой собственности залогодателя и других лиц, заложенной считается наряду с жилым помещением соответствующая доля в праве общей собственности на жилой дом.

При предоставлении кредита  на строительство жилого дома договором  ипотеки может быть предусмотрено обеспечение обязательства незавершенным строительством и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства.

Оценочная стоимость  предмета ипотеки определяется по соглашению залогодателя с залогодержателем и  указывается в ипотечном договоре в денежном выражении. При этом оценочная стоимость земельного участка не может быть установлена ниже его нормативной цены.⁴

Если ипотека обеспечивает обязательство, возникшее из кредитного договора, то в договоре ипотеки  указывают основные условия кредитования - кто является кредитором и заемщиком, сумму кредита, процентную ставку, срок, размер ежемесячных платежей и порядок погашения кредита. Это и является существом, размером и сроком исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой, т.е. необходимыми элементами договора ипотеки.

Если стороны не согласовали  хотя бы один из существенных пунктов, то договор ипотеки считается  незаключенным, никаких прав и обязанностей у сторон данного договора не возникает  и все связанные с ним сделки являются также недействительными.

Если права залогодержателя  удостоверяются закладной, то в договоре ипотеки это должно быть указано. В противном случае его не зарегистрируют.

Заемщик ипотечного кредита  имеет право проживать в заложенном доме или квартире, а также зарегистрировать на этой жилплощади всех членов семьи. Право на проведение перепланировки, сдачу в аренду или продажу заложенного жилья обычно в договоре ипотеки ограничивается - как минимум, необходимо разрешение банка кредитора.