Ипотека как институт гражданского права

В чем же заключается  принцип признания ранее возникших  прав, провозглашенный законодательством, если фактически требуется заново регистрировать свое право? Представляется, что этот принцип состоит лишь в бесплатной регистрации права, в отличие от платной регистрации, производимой в тех случаях, когда право не было зарегистрировано. Думается, что принцип признания ранее возникших прав носит во многом декларативный характер и призван провозгласить наличие преемственности между регистрацией прав на недвижимость, существовавшей до и возникшей после введения в действие Закона о регистрации.

Третий вариант заключается  в том, что залогодатель приобрел и зарегистрировал права на закладываемое  имущество уже после вступления в силу Закона о регистрации. Таким образом, его право, возникшее на основании договора купли-продажи, мены, акта ввода строения в эксплуатацию, утвержденного постановлением администрации и т.д., уже внесено в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, т.е. нет необходимости регистрировать первичное право в силу наличия информации о нем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Закон об ипотеке содержит гл. IV, устанавливающую порядок государственной регистрации ипотеки. Напомним, что возможность установления в этом Законе особенностей государственной регистрации ипотеки предусмотрена п. 5 ст. 29 Закона о регистрации. Статья 19 Закона об ипотеке, как и ст. ст. 9 и 12 Закона о регистрации, содержит указание о том, что государственную регистрацию ипотеки осуществляет федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный в области государственной регистрации (далее также - федеральный орган в области государственной регистрации, орган, осуществляющий государственную регистрацию прав), и его территориальные органы, действующие в соответствующих регистрационных округах. Возможности установления какого-либо иного способа регистрации ипотеки или регистрации ее иными органами Закон об ипотеке не предусматривает.

Порядок государственной  регистрации ипотеки установлен в ст. 20 Закона об ипотеке. Государственная регистрация договора об ипотеке, заключенного в простой письменной форме, осуществляется на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя. Если договор об ипотеке совершен в нотариальной форме, то для осуществления государственной регистрации достаточно заявления залогодателя или залогодержателя. К заявлению прилагаются договор об ипотеке со всеми приложениями, его копия, доказательства уплаты государственной пошлины, а также документ, подтверждающий возникновение обеспеченного ипотекой обязательства. В Законе об ипотеке не раскрывается с достаточной ясностью, что понимается под государственной регистрацией ипотеки - регистрация договора об ипотеке или регистрация возникновения права залога по такому договору.

Из статьи 20 Закона об ипотеке можно сделать вывод, что в ней перечислен состав документов, необходимых для регистрации ипотеки, поскольку его возникновение обусловлено моментом возникновения обеспеченного ипотекой обязательства. Но, как следует из ст. 11 Закона об ипотеке, этот момент может наступить и после регистрации договора об ипотеке - следовательно, в этом случае для регистрации договора об ипотеке, предшествующей регистрации права залога, не потребуется документа, подтверждающего возникновение основного обязательства.⁸

Суть государственной  регистрации ипотеки заключается  в обеспечении и защите законных прав и интересов кредитора-залогодержателя, а также заемщика и залогодателя.

Как считает Г. Мищенко, несоблюдение требований о государственной  регистрации следует рассматривать как правонарушение.

Законодатель придал чрезвычайную значимость институту  государственной регистрации и  с точки зрения процессуального  права. В соответствии с п. 1 ст. 2 Закона о регистрации прав на недвижимость государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Таким образом, доказательственной силе государственной регистрации права на недвижимое имущество придан исключительный характер. Установление этой нормы означает, что, до тех пор пока в судебном порядке не оспорено зарегистрированное право, во всех гражданских правоотношениях действует принцип незыблемости права, прошедшего процедуру государственной регистрации. Во всех внесудебных отношениях по поводу права на объект недвижимости не могут быть приняты ссылки, оспаривающие зарегистрированное право, так же как и ссылки на доказательства, подтверждающие незарегистрированное право, которое конкурирует с зарегистрированным правом. Правило об исключительном характере доказательственной силы зарегистрированного права носит весьма принципиальный характер для гражданского оборота, его устойчивости, поскольку исключает внесудебную конкуренцию доказательств по поводу прав на объект недвижимости.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение

Обобщим и повторим самое  важное из того, что стало понятно  о таком популярном в настоящее  время понятии, как ипотека. Говорить о ней, обсуждать ее достоинства и недостатки стало модным. Банки наперебой придумывают и предлагают все более новые и изощренные программы ипотечного кредитования. Но практика показывает, что ипотечная система не всегда замечательна и безоблачна, хотя разрешение жилищных проблем может стоить того, чтобы претерпеть некоторые проблемы и сложности как на этапе оформления и получения ипотечного кредита, так и при погашении кредита и процентов по нему.

Согласно гражданскому законодательству, это один из способов обеспечения обязательств (в данном случае возникающих по договору кредита, который заключается между теми же лицами на предоставление ипотечного займа).

Порядок оформления и  получения кредита предусмотрен законодательством.

В первую очередь для  этого необходимо представить банку определенные документы, перечень которых варьируется. Но общей является необходимость представить кредитной организации документы, подтверждающие ваш доход, а именно: 1) справку по форме № 2-НДФЛ; 2) подтверждение того, что вы работаете именно на том предприятии, которое подтверждает ваш доход (трудовой договор, копию трудовой книжки).

С этими документами вы идете на прием к специалисту банка (кредитному инспектору), который делает вывод о том, можно ли вам предоставить ипотечный кредит на затребованную сумму. Это займет несколько месяцев.

За рассмотрение заявки на выдачу ипотечного кредита в некоторых  банках взимают плату (комиссионный сбор).

Если ваши данные устроили банк на данном этапе, вы можете начинать подбирать квартиру, под приобретение которой вы намерены взять ипотечный  кредит. Уже с конкретным предложением по ее купле вы повторно обращаетесь  в кредитную организацию.

О чем нужно знать  заемщику на этом этапе?

1. Допустим, вы рассчитываете,  что банк также одобрит ваш  выбор, а покупатель при этом  грозится продать ее первому  встречному, кто предложит наличные  средства. Вы на свой страх  и риск заключаете предварительный договор и передаете продавцу в качестве аванса, а то и задатка определенную по соглашению сторон сумму. Далее происходит непредвиденное. Банк не устраивает выбранная вами квартира и он отказывает в выдаче ипотечного кредита. В лучшем случае продавец просто возвратит вам оплаченные ему деньги, а в худшем вы можете их потерять.

2. Банк предъявляет  определенные требования не только  к квартире, но также и к  правоустанавливающим документам  на нее и дополнительным справкам. Если они отсутствуют у продавца, банк также не даст одобрения этой сделки. То же произойдет, если продавец недвижимости не допустит в продаваемую квартиру независимого оценщика, а без его отчета банк не сможет определить рыночную стоимость закладываемого объекта недвижимости. Ситуация повторится по первому сценарию. Поэтому, чтобы не возникли подобные проблемы, нужно уточнить требования банка к квартире, а перед внесением аванса (задатка) продавцу все-таки дождаться одобрения планируемой сделки со стороны банка.

3. Часто бывает так, что продавец не хочет указывать в договоре купли-продажи полную рыночную стоимость продаваемой квартиры. Тогда вам нужно задаться вопросом, не мошенник ли продавец. Ведь часто люди сначала заключают договор по заниженной цене, а потом, когда ту же квартиру можно продать дороже, продавец его расторгает или признает недействительным в судебном порядке. В лучше случае деньги вам возвратят сразу, а в худшем - придется еще помучиться с исполнением судебного порядка. Но в связи с тем, что цены на недвижимость уже возросли, вы за те же деньги сможете купить жилье значительно хуже по его техническим характеристикам.

Одной из основных причин нежелания указывать полную стоимость  продавец называет: после продажи  недвижимости продавец должен будет  оплатить налоги с полученного дохода. Следует помнить, что подобная обязанность появляется не всегда.

4. В поисках квартиры  обратите внимание, находится ли  приобретаемая квартира в собственности  продавца, или он просто имеет  право проживания в ней по  ордеру или договору социального найма. В противном случае вы просто потеряете, отведенное на поиски квартиры время, которого у вас и так не очень много.

5. Большинство банков  предоставляют ипотечные кредиты  в евро и долларах США. В  качестве исключения можно назвать  Сбербанк, а также банки, работающие по стандартам АИЖК.

6. Срок кредитования  тоже очень важен. Он составляет 10 - 20 лет. При этом большинство  банков допускают возможность  досрочного погашения кредита  с применением временного моратория  на некоторый срок (раньше за это взимались штрафные санкции).

Таким образом, по мнению специалистов рынка недвижимости, система  ипотечного кредитования имеет, несомненно, положительные последствия для  рынка недвижимости. Но развитие ипотеки  будет иметь и побочные результаты: доступность ипотечного кредита приведет к тому, что на полученные в качестве кредита денежные средства заемщики станут приобретать жилье, спрос превысит предложение, в результате произойдет рост цен на недвижимость.

 

 

 

 

 

Список используемых источников литературы

 

1. Конституция РФ, принята всенародным голосованием 12.12.1993.

2. Гражданский кодекс РФ (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ // СЗ РФ. 1994. № 32. Ст. 3301.

5. Гражданский процессуальный кодекс РФ от 14.11.2002 N 138-ФЗ // СЗ РФ. 18.11.2002. № 46. Ст. 4532.

6. Жилищный кодекс РФ от 29.12.2004 N 188-ФЗ // СЗ РФ. 2005. № 1 (часть 1). Ст. 14.

7. Градостроительный кодекс РФ от 29.12.2004 N 190-ФЗ // СЗ РФ. 2005. № 1 (часть 1). Ст. 16.

8. Закон РФ от 29.05.1992 N 2872-1 «О залоге» // Российская газета. 06.06.1992. № 129.

9. Федеральный закон от 22.04.1996 N 39-ФЗ «О рынке ценных бумаг» // Российская газета. 25.04.1996. № 79.

10. Федеральный закон РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 N 122-ФЗ // СЗ РФ. 1997. № 30. Ст. 3594.

11. Федеральный закон от 21.07.1997 N 119-ФЗ «Об исполнительном производстве» // СЗ РФ. 1997. № 30. Ст. 3591.

12. Федеральный закон РФ от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // СЗ РФ. 1998. № 29. Ст. 3400.

13. Федеральный закон РФ от 11.11.2003 N 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» // СЗ РФ. 2003. № 46 (часть 2). Ст. 4448.

14. Базанов И.А. Происхождение современной ипотеки. Новейшие течения в вотчинном праве в связи с современном строем народного хозяйства. М.: Статут, 2004. – 362 с.

15. Баронин С.А., Ступин В.А. Оценка и прогнозирование рынка жилья в России // Имущественные отношения. 2009. № 4 (43).-С. 62.

16. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: Общие положения. М., 2008. – 241 с.

17. Гонгало Б.М. Учение об обеспечении обязательств. М., 2002. – 251 с.

18. Гражданское право: Учебник / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М., 2000. – 342 с.

19. Залог и ипотека в российском и зарубежном праве: материалы Международной научной конференции. М., 1999. – 124 с.

20. Косенко Е.В. Залог недвижимости по гражданскому праву РФ: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Саратов: СГАП, 2004. – 211 с.

21. Кошелев А.С. 10 заблуждений относительно ипотеки // Вопросы имущественной политики. 2005. № 5. – С. 44.

22. Лобова Н.Ю. Правовая защита участников ипотечного кредитования // Вопросы имущественной политики. 2005. № 1. – С. 40.

23. Павлова В.П. Законодательная инициатива, направленная на повышение доступности жилья в РФ // Имущественные отношения. 2004. № 11. – С. 38.

24. Фадеев А.В. Договор ипотеки и его государственная регистрация: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук / Самарский гос. ун-т. Волгоград, 2002. – 241 с.

25. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права (по изданию 1907 г.). М., 1995. – 346 с.

¹ Базанов И.А. Происхождение современной ипотеки. Новейшие течения в вотчинном праве в связи с современном строем народного хозяйства. М.: Статут, 2004. – 362 с.

² Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права (по изданию 1907 г.). М., 1995. – 346 с.

³ Залог и ипотека в российском и зарубежном праве: материалы Международной научной конференции. М., 1999. – 124 с.

⁴ Павлова В.П. Законодательная инициатива, направленная на повышение доступности жилья в РФ // Имущественные отношения. 2004. № 11. – С. 38.