Ипотека отдельных видов недвижимого имущества

Оглавление

Введение …........................................................................................................... 3

Глава 1. Общая правовая характеристика залога недвижимости ................... 6

       1.1 История развития залога недвижимости (ипотеки)............................. 6

        1.2 Понятие и предмет залога недвижимости ………………................... 10

Глава 2. Особенности гражданско-правового регулирования залога недвижимости……………………………………....…...................................... 14

       2.1 Понятие, форма и условия договора о залоге недвижимости……… 14

       2.2 Понятие и значение государственной регистрации   договора ипотеки ……………………………………...…………………………………. 19

      2.3 Ипотека: особенности правового регулирования …………………... 24

Глава 3. Ипотека отдельных видов недвижимого имущества…………….... 27

      3.1 Проблемы и особенности ипотеки предприятий, зданий, сооружений………………………….................................................................. 27

      3.2 Особенности ипотеки жилых домов и квартир…………………….... 32

Заключение …...................................................................................................... 36

Список использованных источников и литературы …................................... 39

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

Залог недвижимости является классическим правовым институтом, начало развития, которого положило римское частное право, а также наиболее надежным способом обеспечения надлежащего исполнения обязательств, поскольку недвижимость обладает высокой стоимостью и считается самым эффективным способом вложения капитала, так как цена на нее не подвержена значительным и непредсказуемым колебаниям. Кроме того, ипотека имеет большое значение для развития системы жилищного кредитования и, следовательно, для решения жилищных проблем в Российской Федерации.

Говоря об ипотеке, стоит  отметить, что сущность залога заключается в предоставлении кредитору – залогодержателю права на приоритетное (за некоторым исключением, установленным законом) удовлетворение своего требования за счет заложенного имущества. А главной особенностью залога является выделение какой-либо вещи, которая обременяется возможностью кредитора удовлетворить из её стоимости свои требования по основному обязательству при невыполнении последнего должником.

Институт залога в  российском праве прошел длительную эволюцию от древнерусского залога, который  во многом был сходен с римской  фидуцией, до современного, закрепленного  в главе 23 ГК, других правовых актах, где в качестве доминирующей формы ипотеки представлен залог с оставлением заложенного имущества во владении залогодателя.

Вместе с тем для  России залог недвижимости (ипотека) является сравнительно молодым институтом гражданского права. Начало развития этого  института в России положено вступлением  в силу первой части Гражданского кодекса и получило развитие в Федеральном законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)», в которых на сегодняшний день сосредоточены основные нормы, обеспечивающие законодательное регулирование залога недвижимости. Отдельные специальные положения содержатся в Земельном кодексе и в Законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Благодаря данным законам создан рынок ипотечного кредитования, нарабатывается позитивная судебная, нотариальная и иная правоприменительная практика в данной области. Однако развитие ипотеки происходит медленно и сопровождается многочисленными правовыми конфликтами не только гражданско-правового, но и уголовно-правового характера, что говорит о необходимости дальнейшего совершенствования государственно-правового механизма в сфере ипотечных отношений.

Объект исследования – общественные отношения, возникающие  при ипотеке (залоге недвижимости).

Предмет исследования –  ипотека и ее значение в рыночной экономике современной России.

Целью курсовой работы является комплексное исследование понятия залога недвижимости и выявление особенностей заключения договора ипотеки, его государственной регистрации и проблем правового регулирования ипотеки.

Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

1. рассмотреть историю развития залога недвижимости (ипотеки);
2. раскрыть понятие и определить предмет залога недвижимости;
3. дать понятие договора о залоге недвижимости и раскрыть существенные условия и форму договора о залоге;
4. определить понятие и значение государственной регистрации договора ипотеки;
5. рассмотреть особенности правового регулирования ипотеки;
6. исследовать особенности и проблемы ипотеки предприятий, зданий, сооружений;
7. охарактеризовать особенности ипотеки жилых домов и квартир.

В ходе исследования применялись различные методы познания: историко-правовой, формально-юридический, метод системного подхода, сравнительно-правовой метод и другие.

Теоретическую основу работы составляют идеи отечественной юридической  науки о праве и законности, труды ученых, посвященные залогу недвижимости и его правовому регулированию. Исследуемые вопросы были освещены в следующих источниках: М.И. Брагинского, З.И. Цыбуленко, А.М. Русецкого, М.Ю. Тихомирова, А.Р. Кирсанова, Л.В. Гантовер, Д. Майер, Л.Л. Кофанова, О.Н. Щербакова и других исследователей в данной области. Использованы также нормы действующего законодательства, монографии, периодические издания.

Курсовая работа состоит из введения, трех глав, которые поделены на параграфы и заключения.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава I. Общая правовая характеристика залога недвижимости 1.1. История развития залога недвижимости (ипотеки)

В историческом развитии институт залога прошел несколько этапов и является одним из старейших  гражданско-правовых институтов. Вступая в сделки, заключая договоры, люди издавна стремились обеспечить их исполнение. Возникновение залога связано с развитием гражданского оборота, и необходимостью обеспечить надлежащее исполнение обязательства, взятого на себя одной из сторон в договоре, а также создать более доверительные отношения между сторонами. Как известно, договор основывается на свободной воле каждой из договаривающихся сторон, но одного доверия часто недостаточно, как часто недостаточно и ответственности, которая хороша для платёжеспособного должника, а поэтому важно стимулировать и усилить готовность должника к совершению действия. При этом дать уверенность кредитору, что даже в том случае, если должник не исполнит взятое на себя обязательство, он сможет получить удовлетворение за счёт предмета залога.

Смысл отношений, которые  устанавливаются между должником  и кредитором в обязательстве, обеспеченном залогом, очень точно выразил  М. Брагинский. Он пишет: «В отличие  от таких способов обеспечения обязательства, как неустойка и поручительство, при которых кредитор в конечном счёте верит должнику, в обязательстве, обеспеченном залогом, кредитор верит вещи».¹ Первоначально, когда залога не было, способом обеспечения обязательства была ответственность (взыскание). Причём ответственность не только имущественная, но и личная.

Если проследить историческое развитие залога, то  можно увидеть  следующую закономерность, о которой  пишет Д. Майер: «Законодательства  народов всегда строги к должнику не платящему, о праве же залога едва в них упоминается», а затем «законодательства стран ослабляют меры взыскания и развитием права залога стараются их употребление сделать лишним или, по крайней мере, более редким».²

В Римском праве было выработано немало институтов и правил, гарантирующих исполнение обязательств. Кроме словесных укреплений обязательств (например, присяга), были и вещные обеспечения. К ним относились поручительство и залог. Первое представляло преимущественно нравственную гарантию, во втором преобладал характер материального ручательства. По мере развития гражданского оборота, в Риме всё чаще вместо поручительства стали прибегать к залогу как удобнейшему и наиболее надёжному способу укрепления обязательства.

Институт ипотеки в  течение относительно небольшого времени  прошел путь эволюции от фидуции (от лат. fiducia сделка на доверии, доверительная сделка) до более прогрессивной стадии — пигнуса (от лат. pignus — неформальный залог) и далее — до ипотеки (hypotheca).  Исторически первой возникла fiducia. Установленный в этом виде залог представлял для кредитора более чем полное обеспечение, так как переходил в собственность кредитора. «Становясь, одновременно с возникновением залога, собственником предмета, его кредитор имел право владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению; он имел возможность отчуждать его без предварительного согласия должника, не дожидаясь времени, когда требование будет подлежать исполнению».³

Должник же лишался права  собственности на предмет залога,  следовательно, лишался права на плоды, приносимые этим имуществом и кроме того права истребования его из рук третьих лиц. Наконец, даже удовлетворив требования кредитора, должник не мог быть в полной уверенности, что ему будет возвращено имущество, бывшее предметом залога, так как его могло уже не быть у кредитора или оно было обременено правами в чью-то пользу. В этом случае должник мог получить с кредитор только компенсацию за вред и убытки.

Стоит также отметить, что для обеспечения интересов  должника-залогодателя государство  давало последнему возможность предъявления иска к кредитору о возврате безосновательно удерживаемой им заложенной вещи.

Наряду с fiducia римское  право выработало другую форму залога — pignus. Такой вид залога предусматривал договор, в силу которого должник передавал кредитору в обеспечение долга вещь во владение, а не в собственность. В фрагменте 35, титула 7, книги 13 Дигесты говорится: при залоге типа «pignus» собственность остается у должника и только владение переносится на кредитора.⁴ При этом кредитор обязан был вернуть вещь после удовлетворения.

Кроме того, fiducia и pignus имели  ряд общих недостатков, которые  вытекали, прежде всего из того, что  установление залога связывалось с  передачей имущества должника кредитору. Л.В. Гантовер выделял следующее:

«как бы незначителен ни был долг, обеспеченный залогом на имущество должника, кредитоспособность этого имущества оказывалась исчерпанною»;

«с передачей залога кредитору, в особенности, когда предмет этот составлял недвижимое имущество, должник нередко лишался единственного источника к содержанию себя и своего семейства и возможности удовлетворить долг из доходов этого имущества».⁵

Римские юристы сумели освободиться от указанных недостатков в другом, наиболее позднем по времени возникновения, виде залога — hypotheca, сложившегося под  влиянием существующего одноименного института в Греции. Этот вид залога предусматривал более благоприятное положение должника: о «pignus» в собственном смысле мы говорим, когда вещь переходит к кредитору, об ипотеке, когда даже владение не переходит к кредитору (Дигесты, книга 13, титул 7, фрагмент 9).⁶

Развитие института  залога, потребности экономического оборота диктовали необходимость  разработки таких форм залога, при  которых должник мог владеть  и пользоваться заложенной вещью. В  первую очередь это касается залога недвижимости, так как цель его нередко состоит в том, чтобы получить кредит, который позволил бы улучшить использование вещи. Подобная форма залога довольно рано появилась в греческих провинциях под названием ипотека

Итак, ипотека — это такая форма залога, при которой заложенная вещь остаётся во владении залогодателя. Кредитор, в пользу которого установлено залоговое право, является уже не собственником и не владельцем вещи, а обладателем права требования удовлетворения долга из заложенного имущества. В случае неисполнения обязательства кредитор имел право истребовать заложенную вещь, у кого бы она к тому времени не находилась, продать её и из вырученной суммы покрыть своё требование к должнику. Должник при ипотеке остаётся собственником и владельцем заложенного имущества и не лишается возможности извлекать из него выгоду, а также отчуждать его и обременять новыми залогами.

Стоит обратить внимание и на то, что залоговое право  прекращалось в случае: гибели предмета залога; слияния залогового права  и права собственности на заложенную вещь; прекращения обязательства, в обеспечении которого установлен залог.

Таким образом, история  развития залога (ипотеки) складывалась на протяжении длительного времени  и в настоящее время залог  приобрел несколько иные, но не менее интересные формы. Однако сформированные  древними юристами общие принципы залога успешно используются и по сей день.

1.2. Понятие  и предмет залога недвижимости

Одним из важнейших способ обеспечения обязательств (особенно при долгосрочном кредитовании и других долгосрочных обязательствах) является залог недвижимости. Это связано с тем, что недвижимое имущество меньше другого подвержено инфляции, его трудно укрыть, спрятать; дополнительную надежность такого способа обеспечения несет обязательность государственной регистрации ипотеки.⁷

Согласно ст.334 ГК РФ, залог  – это способ обеспечения исполнения обязательства, при котором кредитор имеет право в случае неисполнения должником обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного  имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому это имущество принадлежит.⁸

В гражданском обороте  недвижимости все чаще применяется  ипотека – особый вид залога, когда его предметом является недвижимое имущество. При этом ипотека  обеспечивает удовлетворение таких требований кредитора, как: основная сумма долга; уплата процентов; возмещение убытков; неустойка; процент за неправомерное пользование чужими денежными средствами; судебные издержки и иные расходы, вызванные обращением взыскания на заложенное имущество; возмещение  расходов по реализации заложенного имущества.⁹