Ипотека отдельных видов недвижимого имущества

В случае если залогодатель здания или сооружения не является собственником или арендатором земельного участка, договор ипотеки не может считаться не соответствующим законодательству на основании п. 3  ст.340 ГК. Право залогодателя, а при обращении взыскания на здание и сооружение - и права покупателя на земельный участок должны определяться исходя из ст. 37 Земельного кодекса РФ. Согласно данной статьи, при переходе права собственности на строение, сооружение или при передаче другим юридическим лицам или гражданам вместе с этими объектами переходит и право пользования земельным участком.⁴²

При рассмотрении вопроса  о необходимости одновременного залога здания и земельного участка  под ним может возникнуть следующая проблема. Как следует поступить в случае, если в момент заключения договора залогодатель  не имел права аренды под заложенным зданием, но к моменту обращения взыскания на предмет ипотеки он такое право приобрел?

Данную проблему можно  решить следующим образом: если предметом ипотеки является здание, расположенное на земельном участке, в момент заключения договора принадлежавшем залогодателю на праве постоянного бессрочного пользования и в последующем  приобретенном залогодателем в собственность, либо нежилое помещение, залогодатель которого после заключения договора об ипотеке приобрел долю в праве собственности на земельный участок, занимаемый зданием, в котором это помещение находится, то при обращении судом взыскания на здание (нежилое помещение) его реализация осуществляется вместе с земельным участком (долей в праве собственности на земельный участок) под зданием.⁴³

Другой проблемой является то, что из п. 5ст. 5 Закона об ипотеке следует, что предметом ипотеки может быть только такое право аренды, которое было зарегистрировано в ЕГРП. Должен ли залогодатель здания закладывать право аренды земельного участка под закладываемым зданием, если, к примеру, договор аренды заключен без указания срока или срок менее одного года?

В одном из дел окружной суд указал, что договор аренды, возобновленный на неопределенный срок, не требует государственной регистрации, так как согласно п.2 ст. 651 ГК  государственной регистрации подлежит договор аренды, заключенный только на срок не менее 1 года.⁴⁴

Разрешая вышеуказанную проблему, суд приходит к выводу, что залогодатель был вправе заложить только здание, и у суда не имелось оснований для признания договора ипотеки ничтожным по мотиву несоответствия ч. 2 ст. 69 Закона об ипотеке (ФАС МО от 19 марта 2007 г. № КГ – А40/1895-07).⁴⁵

Мы знаем, что право аренды, не зарегистрированное в ЕГРП, не может быть заложено по правилам о договоре ипотеки, но это не означает, что оно вообще не может быть заложено, например, по правилам о договоре залога имущественных прав (раздел IV Закона о залоге).

Теперь рассмотрим вопрос о том, что нужно ли заключение договора залога права аренды земельного участка в случае, если предметом ипотеки является нежилое помещение. Стоит отметить, что суды разрешая споры об отказах регистрирующих органов регистрировать договоры ипотеки нежилых помещений, вполне последовательно придерживаются следующего принципа: такой залог возможен только одновременно с залогом прав на земельный участок под зданием, в котором расположено нежилое помещение.

Однако учтем разъяснения  Пленумов ВС и ВАС, содержащиеся в  п.45 постановления № 6/8 «О некоторых вопросах применения части первой ГК РФ». В абз. 3 п.45 содержится следующая мысль: в случае если у собственника здания или сооружения отсутствует право собственности (право аренды) на земельный участок под закладываемым объектом, то договор ипотеки будет являться действительным и без залога прав на землю. Таким образом, суду, рассматривающему спор о признании незаконным отказов в государственной регистрации ипотеки нежилых помещений, следует выяснить, обладал ли залогодатель каким-либо правом на земельный участок под нежилым помещением. Например, залогодатель может не быть собственником или арендатором земельного участка, а обладать им на праве постоянного пользования.

Говоря об одновременном  залоге земельного участка при залоге незавершенного строительства, отметим, что правила ФЗ об ипотеке применяются к залогу незавершенного строительством недвижимого имущества, возводимого на земельном участке в соответствии с требованиями законодательства РФ, в том числе зданий и сооружений при условии соблюдения правил ст. 69 ФЗ об ипотеке.⁴⁶ То есть мы можем сказать, что к ипотеке объектов, не завершенных строительством, применяются те же правила, что и при залоге зданий и помещений.

Еще одной проблемой  является вопрос о том, что вправе ли залогодержатель требовать понуждения залогодателя к заключению договора залога права аренды земельного участка, если в момент заключения договора ипотеки здания его собственник пользовался земельным участком под зданием на праве постоянного пользования. А впоследствии он переоформил право постоянного пользования на право долгосрочной аренды земельного участка. ФАС МО пришел к выводу, что иск о понуждении к заключению договора ипотеки земельного участка подлежит удовлетворению. Так как в силу ст. 69 Закона об ипотеке заявитель был обязан передать в залог с недвижимым имуществом и земельный участок, чего он не сделал,  и тем более фактически скрыл от истца факт перехода спорных земельных участков ему в аренду еще до дня регистрации в регистрирующем органе договора о залоге. При этом суд обратил внимание на то, что правоотношения истца и заявителя по договору залога и кредитному договору к моменту рассмотрения спора не являются прекращенными, т.к. обязательства залогодателя по погашению кредита еще не выполнены (ФАС МО от 5 марта 2007 г. № КГ –А41/1037-07).

Говоря об особенностях ипотеки предприятий, зданий и сооружений стоит сказать о том, что залог права земельного участка, на котором расположено заложенное здание, в случае прекращения договора аренды земельного участка прекращается. Также отметим, что собственник зданий и земельного участка под ними (в случае, когда на земельном участке расположено несколько нежилых зданий) не может заложить одно из зданий по договору ипотеки. Это обосновывается тем, что земельный участок, на котором располагается закладываемый объект, не может быть отчужден без расположенных на нем всех объектов недвижимости, так же как и каждый из объектов недвижимости – без находящегося под ним и необходимого для его эксплуатации земельного участка.

Отметим, что если предметом  ипотеки является предприятие и  иное не предусмотрено договором, в  состав заложенного имущества входят относящиеся к данному предприятию  материальные и нематериальные активы, в том числе здания, сооружения, оборудования, оборудование, инвентарь, сырье, готовая продукция, права требования, исключительные права. Состав передаваемого в ипотеку относящегося к предприятию имущества и оценка его стоимости определяются на основе полной инвентаризации данного имущества. В случае неисполнения залогодателем обязательства, обеспеченного ипотекой предприятия, взыскание на заложенное имущество может быть обращено только по решению суда.⁴⁷

Таким образом, мы рассмотрели некоторые вопросы, вызывающие спорные ситуации при ипотеке предприятий, зданий и сооружений. И можем отметить, что проблем, возникающих при ипотеке данных видов недвижимого имущества, может быть много, но все они разрешаемы с помощью законодательства.

3.2. Особенности ипотеки жилых домов и квартир

Особенности ипотеки жилых домов и квартир определены в главе XIII Закона об ипотеке. Нормами статей, содержащихся в данной главе, устанавливаются:

• виды объектов недвижимости, к которым применяются специальные правила, установленные для ипотеки жилых домов и квартир;
• применение правил Закона об ипотеке в случаях, когда предметом  ипотеки является часть жилого дома или часть жилой квартиры, состоящая из одной или нескольких комнат;
• специальные правила заключения договора об ипотеке жилых домов и квартир;
• правила залога доли в праве общей собственности на жилой дом при ипотеке квартир в жилом многоквартирном доме;
• особенности ипотеки строящихся жилых домов;
• особенности ипотеки жилых домов и квартир, приобретенных за счет ипотечного кредита;
• особенности обращения взыскания в тех случаях, когда предметом ипотеки является жилой дом или квартира;
• права арендаторов или нанимателей заложенного жилого помещения при обращении взыскания на это помещение.

Рассматривая особенности  залога недвижимого имущества отметим, что ипотека индивидуальных и многоквартирных жилых домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не допускается. Гостиницы, дома отдыха, дачи, садовые домики и другие строения и помещения, не предназначенные для постоянного проживания, могут быть предметом ипотеки на общих основаниях. Правила, установленные для ипотеки жилых домов и квартир, на них не распространяются.⁴⁸

При ипотеки квартиры в многоквартирном жилом доме заложенной считается на ряду с квартирой  соответствующая доля в праве  общей собственности на этот дом (ст. 290 ГК РФ, ст. 75 Закона об ипотеке). В случае, когда предметом ипотеки является часть жилого дома или часть квартиры, состоящая из одной или нескольких комнат, к такой ипотеке соответственно применяются установленные Законом об ипотеке правила об ипотеке жилого дома или квартиры (п. 4 ст. 74 Закона об ипотеке).⁴⁹

Ипотека жилого дома или  квартиры, находящихся в собственности  несовершеннолетних граждан, ограниченно  дееспособных или недееспособных лиц, над которыми установлена опека или попечительство, осуществляется в порядке, установленном законодательством РФ для совершения сделок с имуществом подопечных.

При предоставлении кредита  для сооружения жилого дома договором  об ипотеке может быть предусмотрено  обеспечение обязательства незавершенным строительством и принадлежащими залогодателю материалами оборудованием, которые заготовлены для строительства.

Теперь рассмотрим ст. 77 Закона об ипотеке, в которой указано, что   жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру. Иное может быть предусмотрено законом или договором.

Залогодержателем по данному залогу является банк или  иная кредитная организация либо юридическое лицо, предоставившее кредит или целевой заем на приобретение или строительство жилого дома или  квартиры.⁵⁰

Изучение практики применения данной статьи свидетельствует о том, что основные затруднения возникают у залогодержателей при доказывании того, что квартира, приобретенная покупателем, приобреталась именно за счет заемных средств.⁵¹

Например, в одном из дел окружной суд указал на то, что основания для признания квартиры находящейся под ипотекой в силу закона отсутствуют, так как доказательств того, что при оплате по договору долевого участия истец использовал кредитные средства банка или иной организации либо средства целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом, не предоставлено. При таких обстоятельствах суды первой, апелляционной и кассационной инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что положения ст. 77 Закона об ипотеке к указанным правоотношениям не применимы, поскольку ипотеки на спорные квартиры в данном случае в силу закона не возникло (ФАС УО от 15 августа 2005 г. № Ф09-2545/05-С4).

Говоря о такой особенности  ипотеки как обращение залогодержателем взыскания на заложенный жилой дом  или квартиру и реализация этого  имущества, стоит отметить, что они не являются основанием для выселения приобретателем жилого дома или квартиры совместно проживающих в этом помещении залогодателя и членов его семьи, если оно является для них единственным пригодным для постоянного проживания помещением. Однако есть и исключение, заключающееся в том, что после обращения взыскания на заложенный жилой дом или квартиру и реализации этого имущества залогодатель и проживающие совместно с ним члены его семьи  обязаны по требованию собственника жилого дома или квартиры в течение месяца освободить занимаемое помещение при условиях, что:

• жилой дом или квартира был заложен по договору об ипотеке в обеспечение возврата кредита, предоставленного на приобретение или строительство этого жилого дома или квартиры;
• проживающие  с залогодателем члены его семьи дали до заключения договора об ипотеке, а если они были вселены в заложенный жилой дом или квартиру позже – до их вселения нотариально удостоверенное обязательство освободить заложенный жилой дом или квартиру в случае обращения на него взыскания.⁵²

В соответствии со ст. 78 Закона об ипотеке, лица, проживающие в заложенных жилых домах или квартирах  на условиях договора найма или договора аренды жилого помещения, не подлежат выселению при реализации заложенного  жилого дома или квартиры. Заключенный с ними до заключения договора об ипотеке договор найма или договор аренды жилого помещения сохраняет силу. Условия его расторжения определены Гражданским кодексом РФ и жилищным законодательством РФ.⁵³

Подводя итог, отметим  и то, что в связи с тем, что жилые дома и квартиры являются разновидностями либо частями зданий, к ипотеке жилых домов и квартир применяются правила ст. 69 Закона об ипотеке «Ипотека предприятий, зданий и сооружений с земельным участком, на котором они находятся». При ипотеке индивидуальных жилых домов (как возведенных, так и строящихся) следует учитывать требования, установленные нормами гл. XI Закона об ипотеке «Особенности ипотеки земельных участков».

Заключение

Действующим законодательством  с целью урегулирования договорных правоотношений, возникающих между их участниками, создана и находит широкое применение на практике система гражданско-правовых средств, предоставляющих, с одной стороны, кредитору дополнительные гарантии исполнения основного обязательства либо возмещения убытков, с другой стороны, накладывающих на должника дополнительные обременения на случай неисполнения или ненадлежащего исполнения им обязательств, а также привлекающих в ряде случаев к исполнению обязательств наряду с должником третьих лиц.