Ипотека отдельных видов недвижимого имущества

2.2. Понятие  и значение государственной регистрации  договора ипотеки

Как было отмечено ранее, ипотека подлежит государственной регистрации. Обязательность государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок  с ним предусмотрена ст. 4 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее ФЗ о госрегистрации недвижимости). В частности, «государственной регистрации подлежит право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 ГК РФ, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты».²⁹ Статья 131 ГК РФ вводит обязательную регистрацию для всех сделок с недвижимым имуществом. Это позволяет высказать предположение о том, что государственная регистрация может быть названа в качестве факультативного признака недвижимого имущества.³⁰

Следует заметить, что  ранее существовал порядок регистрации  недвижимости в зависимости от вида имущества в различных государственных органах. Подобная практика нередко приводила к противоречивому нормотворчеству. В настоящее же время п.2 ст.2 ФЗ о госрегистрации недвижимости предусматривает регистрацию вещных прав на недвижимое имущество, сделок с ним и ограничения (обременения) прав на него в ЕГРП. А под государственной регистрацией законодатель закрепил «особый юридический акт, которым государство признает и подтверждает возникновение, ограничение (обременение), переход или прекращение прав на недвижимость». При этом, функции по проведению государственной регистрации переданы созданным для этой цели учреждениям юстиции. Также стоит отметить, что Единый государственный реестр прав содержит полную информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, данные об указанных объектах и сведения о правообладателях. Его неотъемлемыми частями являются дела каждого объекта недвижимости и книги учета документов. В деле находятся все документы, поступающие для регистрации прав на указанный объект. Книги учета документов содержат данные о принятых на регистрацию документах об объекте недвижимого имущества, правообладателях, регистрируемом праве и заявителях; выданных свидетельствах о государственной регистрации прав; выписках и справках из ЕГРП.³¹

Государственная регистрация  является единственным доказательством  существования зарегистрированного  права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке (ч.2 п.1 ст.2 ФЗ о госрегистрации недвижимости).³²

Государственная регистрация ипотеки осуществляется по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки и на основании заявления залогодателя (п. 2 ст. 19 и п. 1 ст. 20 Закона «Об ипотеке»). Как видим, важно фактическое местонахождение недвижимости, а не юридический адрес правообладателя и даже не его фактическое местонахождение (офис юридического лица). Стоит отметить, что ипотека должна быть зарегистрирована  в течение 30 дней со дня предоставления необходимых документов. При этом, датой государственной регистрации ипотеки является день внесения соответствующих записей о правах в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним.

Для государственной  регистрации ипотеки, возникающей  в силу договора об ипотеке необходимы следующие документы:

• заявление от залогодателя и залогодержателя;
• договор об ипотеке и его копия;
• документы, названные в договоре об ипотеке в качестве приложения;
• доказательства уплаты регистрационного сбора;
• документ, подтверждающий возникновение обеспеченного ипотекой обязательства;
• иные документы, необходимые для государственной регистрации ипотеки в соответствии с законодательством РФ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Ипотека в силу закона также подлежит государственной  регистрации, которая осуществляется без предоставления отдельного заявления и без оплаты государственной пошлины (ч.1 п.2 ст.20 ФЗ об ипотеке). Такая регистрация осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой.

Если договор об ипотеке  предусматривает, что права залогодержателя  удостоверяются закладной, об этом также  указывается в регистрационной  записи об ипотеке. При этом, в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, одновременно с вышеуказанными документами, предоставляются также (п.3 ст.20 ФЗ об ипотеке):

• закладная, содержание которой должно удовлетворять требованиям п.1 ст.14 ФЗ об ипотеке, за исключением требования в отношении даты выдачи закладной и сведений о государственной регистрации ипотеки, и ее копия;
• документы, названные в закладной в качестве приложений, и их копии.³³

Помимо внесения регистрационной  записи об ипотеке в Единый государственный  реестр прав на недвижимое имущество, ипотека удостоверяется путем надписи  на договоре об ипотеке, содержащей полное наименование органа, зарегистрировавшего ипотеку, дату, место государственной регистрации ипотеки и номер, под которым она зарегистрирована. Эти данные заверяются подписью должностного лица и скрепляются печатью органа, осуществившего государственную регистрацию ипотеки (п. 2 ст. 22 ФЗ об ипотеке).³⁴

Проверка юридической  силы представленных на государственную  регистрацию прав правоустанавливающих документов осуществляется учреждением  юстиции по регистрации прав (п. 1 ст. 17 ФЗ о госрегистрации недвижимости).³⁵

Рассмотрим значение государственной ипотеки. Для регистрации  договора ипотеки необходимо соблюдение такого условия, как предварительная  регистрация вещных прав залогодателя.

На практике на этапе  заключения договора ипотеки возможны три ситуации: предварительная регистрация прав залогодателя не была осуществлена; была осуществлена по прежнему порядку (до вступления в силу ФЗ о регистрации), т.е. в БТИ или иных органах учета и технической инвентаризации; регистрация прав залогодателя осуществлена в Росрегистрации.

Первый вариант возможен в том случае, если залогодатель по каким-либо причинам не зарегистрировал  свое первичное право в органе учета и технической инвентаризации, ни в Росрегистрации. В этом случае на основании предоставленных документов Росрегистрация регистрирует первичное право залогодателя, в результате чего тот получает свидетельство о праве на недвижимость, которую в последствии закладывает по договору ипотеки. При отсутствии первичной регистрации в ЕГРП договор ипотеки не может быть зарегистрирован и регистратор прав обязан отказать в государственной регистрации договора об ипотеке.

Второй вариант возможен, когда залогодатель, приобретая недвижимое имущество, зарегистрировал права  на него в органах БТИ или иных органах, осуществлявших регистрацию прав на недвижимое имущество до вступления в действие ФЗ о госрегистрации. В этом случае действует принцип признания ранее возникших прав. Однако, этот принцип во многом носит декларированный характер и признан провозгласить наличие преемственности между регистрацией прав на недвижимость, существовавшей до и возникшей после введения в действие закона о регистрации. На практике управления Росрегистрации вынуждены требовать подачи будущим залогодателем заявления о перерегистрации его права, т.к. не имеют первичной информации для регистрации ипотеки. И регистрация ипотеки происходит уже после того, как право будет вновь зарегистрировано.

Третий вариант заключается  в том, что залогодатель приобрел и зарегистрировал права на закладываемое имущество уже после вступления в силу ФЗ о регистрации недвижимости. Здесь право уже внесено в ЕГРП и нет необходимости регистрировать первичное право в силу наличия информации о нем в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним.³⁶

Таким образом, мы видим, что возможность установления какого-либо иного способа регистрации ипотеки или регистрации ее иными органами Закон об ипотеке не предусматривает. Также отметим, что суть государственной регистрации ипотеки заключается в обеспечении и защите законных прав и интересов кредитора – залогодержателя, а также заемщика и залогодателя.

2.3 Ипотека:  особенности правового регулирования

Правоотношения, связанные  с залогом недвижимого имущества  регулируются следующими нормативно правовыми  актами:

• Гражданским кодексом Российской Федерации – часть 1 глава 23 параграф 3;
• Федеральным законом Российской Федерации от 16.07.98 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»;
• Федеральным законом Российской Федерации от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (в ред. Федерального закона от 30.12.2004 № 216-ФЗ);
• Законом Российской Федерации «О залоге»;
• ст. 8, 22 Земельного кодекса РФ;³⁷
• Основными положениями о залоге недвижимого имущества - ипотеке, одобренными Распоряжением Правительства РФ N 96-рз от 22 декабря 1993 года.

Однако наиболее важным в регулировании отношений в  этой сфере безусловно является Федеральный  Закон от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», принятый Государственной думой 24 июня 1997 года и одобренный Советом Федерации 9 июля 1998 года, действующий в Российской Федерации с 22 июля 1998 года.

Разъяснения по вопросам, возникающим при разрешении споров о залоге недвижимости (ипотеки), содержатся в совместном Постановлении Пленумов Верховного Суда РФ и ВАС РФ от 01.07.96 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», Постановлении Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», Информационном письме Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 № 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке».

     Поскольку  договор об ипотеке подлежит  госрегистрации, следует учитывать  разъяснения, которые даны Президиумом  ВАС РФ в Информационном письме от 16.02.2001 № 59 Обзор практики разрешения споров, связанных с применением ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».³⁸

Существование нескольких нормативно-правовых норм, регулирующих одни и те же правоотношения порождает и некоторые проблемы. Например:

Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» не отменяет норм Гражданского кодекса РФ, регулирующих залог, Закона «О залоге», отдельных Указов Президента России и постановлений Правительства РФ, так или иначе касающихся регулирования залоговых правоотношений. В абзаце 1 п. 2 ст. 79 Закона «Об ипотеке» отмечается, что со дня введения в действие Закона «Об ипотеке» нормы Закона РФ «О залоге» подлежат применению к залогу недвижимого имущества (ипотеке) лишь постольку, поскольку они не противоречат настоящему Федеральному закону. Между тем, в какой части подлежат применению нормы Закона «О залоге», законодатель не указывает.³⁹ Следовательно, сам правоприменитель должен решать: противоречит ли определенная норма Закона «О залоге» Закону «Об ипотеке» или нет.

Стоит отметить, что ФЗ «Об ипотеке» определил состав имущества, которое может быть предметом ипотеки, круг субъектов залогового правоотношения, а также права и обязанности сторон залогового правоотношения, устранив тем самым основные пробелы и противоречия Закона «О залоге».

Кроме того, следует признать, что ФЗ «Об ипотеке», основываясь на принятом чуть ранее ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» урегулировал вопрос о регистрации недвижимого имущества, являющейся наиболее важной правообразующей частью оформления залога недвижимости.

В регистрации недвижимости заинтересованы не только государственные  органы, но и сами участники сделок, поскольку благодаря статусу  института регистрации возможно осуществление государственного контроля за законностью совершения сделок. До недавнего времени отсутствие специального закона в области государственной регистрации прав на недвижимость значительно осложняло достижение многих вопросов. Не было единого органа, осуществляющего контроль за государственной политикой в области регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Регистрация прав на недвижимость осуществлялась различными БТИ, земельными комитетами и фондами управления имуществом и др. Все это порождало произвол и некомпетентность отдельных чиновников-регистраторов и создавало благоприятную почву для роста экономических преступлений в сфере недвижимости, самым распространенным из которых было мошенничество. И лишь вступивший в силу в 1998 году ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» если и не разрешил эти проблемы, то, по крайней мере, дал надежду на их скорое разрешение.

Таким образом, следует признать, что для дальнейшего развития института ипотеки в РФ необходимо не просто избегать противоречивости, но и способствовать созданию системы законодательства, регулирующего залог недвижимости.

Глава 3. Ипотека отдельных видов недвижимого имущества

3.1. Проблемы и особенности ипотеки предприятий, зданий, сооружений

При ипотеке предприятия  или иного имущественного комплекса  в целом право залога распространяется на все входящее в его состав имущество, движимое и недвижимое, включая права  требования и исключительные права, в том числе приобретенные  в период ипотеки, если иное не предусмотрено законом или договором (п. 2 ст. 340 ГК).⁴⁰

В соответствии с п. 3 ст. 340 ГК ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной  ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащее залогодателю право аренды этого участка.⁴¹ При разрешении споров необходимо иметь ввиду, что данное правило подлежит применению в случаях, когда лицо, выступающее в роли залогодателя здания или сооружения, является собственником или арендатором соответствующего земельного участка. Если такое лицо по договору ипотеки передает в залог только здание или сооружение, а земельный участок либо право его аренды не является предметом ипотеки, такой договор считается ничтожной сделкой.