Ипотека отдельных видов недвижимого имущества

Таким образом,  в соответствии с Законом РФ «О залоге» ипотека  – это залог недвижимого имущества  с целью получения ипотечной  ссуды.¹⁰ При этом сущность залога заключается в предоставлении кредитору-залогодержателю права на приоритетное удовлетворение своего требования за счет заложенного имущества.

Предметом залога является имущество, специальным образом  выделенное в составе имущества  залогодателя или переданное залогодержателю, из стоимости которого залогодержатель имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обеспечиваемого залогом обязательства удовлетворить свои требования преимущественно перед другими кредиторами.

Недвижимые вещи как  предмет залога обладают существенными особенностями, получающими свое отражение в законодательстве, в частности в Законе об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в ГК РФ, применяются к ипотеке в случаях, когда самим ГК РФ или Законом об ипотеке не установлены иные правила (п. 2 ст. 334 ГК).

Согласно п.1 ст.130 ГК РФ «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные  участки, участки недр и все, что  прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без  несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты». ¹¹

Отметим, что ч.2 п.1 ст.130 ГК РФ указывает на то, что законом может быть отнесено к недвижимости и иное имущество, то есть фактически перечень недвижимого имущества, трактуемый в ст.130 ГК РФ, может быть изменен путем принятия соответствующей нормы в рамках какого-либо закона. Например, к неупомянутым в ст.130 ГК РФ объектам недвижимости относится, такой объект, как предприятие.

В соответствии с МСО  «недвижимость включает земельный  участок и все вещи, которые  являются естественной частью земельного участка – например, деревья и  полезные ископаемые, а также вещи, которые присоединены людьми, например, здания и улучшения территории. Все долговременные присоединения к зданиям, такие, как системы водоснабжения, отопления и охлаждения, электропроводка, а также встроенные объекты, подобные подъемникам и лифтам, также являются частью недвижимости. Недвижимость включает все присоединения – как подземные, так и наземные».¹² Из вышесказанного видно, что может быть такая ситуация, когда в состав объектов недвижимости включается прочно присоединенное и по сути неотделимое движимое имущество. Например, системы вентиляции, кондиционирования, энергообеспечения, подъемные встроенные механизмы ворот, встроенные холодильные камеры и т.д.¹³

Предметом ипотеки может  быть любое недвижимое имущество:

земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в ст. 63 ФЗ об ипотеке. Согласно п.1 ст. 63 ФЗ об ипотеке это земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности. Также не допускается ипотека части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов РФ и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования (п.2 ст.63 ФЗ об ипотеке); предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности; жилые дома, квартиры, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат; дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения; воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.¹⁴

Также, следует иметь в виду, что в соответствии с п. 3 ст. 5 Закона «Об ипотеке» вещь, являющаяся предметом ипотеки, считается заложенной вместе с принадлежностями, как единое целое, если иное не предусмотрено договором. Между тем часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом ипотеки.¹⁵

Если предметом ипотеки  является имущество, на отчуждение которого требуется согласие, или разрешение, другого лица или органа, такое же согласие, или разрешение, необходимо для ипотеки этого имущества. Например, допускается ипотека имущества, находящегося в общей собственности либо в общей долевой собственности.

ФЗ об ипотеке установлено два вида ипотеки: ипотека в силу закона и ипотека в силу договора.

Ипотека в силу закона возникает на основании положения  закона, которое не требует заключения договора ипотеки. Для возникновения  такой ипотеки необходимо наступление обстоятельств, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения ипотеки. В данном случае не имеет значения наличие или отсутствие договора ипотеки либо каких-либо других обстоятельств, если они не перечислены в законе в качестве основания возникновения ипотеки в силу закона.

Ипотека в силу договора возникает на основании общей  нормы права, которая допускает  заключение договора ипотеки в отношении  определенного имущества, и договора ипотеки между сторонами.¹⁶

Таким образом, стоит  отметить, что особенностью залога недвижимого имущества является тот факт, что имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании, тогда как заложенные движимые вещи могут оставаться как у залогодателя, так и быть переданными залогодержателю.

Глава 2. Особенности  гражданско-правового регулирования залога недвижимости

2.1. Понятие,  форма и условия договора о залоге недвижимости

В отечественной литературе (да и в законодательстве) термин «договор» трактуют: во-первых, как юридический факт, лежащий в основе обязательства, во-вторых, как само договорное обязательство (в данном случае, вернее сказать как совокупность прав и обязанностей сторон), и в-третьих, как документ, закрепляющий факт установления правоотношения. Указанные трактовки полностью относятся и к договору залога.¹⁷

Договор ипотеки – залог недвижимого имущества, возникающий на основании договора, заключенного между сторонами с соблюдением общих правил Гражданского кодекса РФ о заключении договоров, а также положений Закона об ипотеке (ст.8 ФЗ об ипотеке).

В соответствии с п. 1 ст. 1 ФЗ об ипотеке (залоге недвижимости) «По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя».¹⁸

По обязательству, обеспеченному залогом, залогодателем может быть как сам должник, так и лицо, не участвующее в этом обязательстве. Существенным условием является объект недвижимости, предоставляемый в качестве залога. Заложенная недвижимость остается у залогодателя, залогодатель владеет и пользуется имуществом. Данное правило в отношении ипотеки аналогично норме ч.2 п.1 ст.338 ГК РФ. Залогодатель не вправе распоряжаться принадлежащим ему имуществом абсолютным образом.¹⁹

Ипотечный договор является двухсторонней сделкой. Для его заключения необходимо волеизъявление двух сторон - залогодержателя и залогодателя. Стороны должны быть правоспособными и дееспособными, то есть граждане должны быть не моложе 18 лет, а юридические лица не должны иметь ограничений по передаче имущества в ипотеку, оговоренных в их учредительных документах.²⁰

Для договора о залоге предусмотрена обязательная письменная форма (п. 2 ст. 339 ГК), несоблюдение которой  влечет недействительность договора о  залоге (п. 4 ст. 339 ГК).²¹

Договор об ипотеке должен содержать существенные условия, которые перечислены в ст.9 ФЗ об ипотеке. К их числу относятся:

- предмет ипотеки;

- оценка предмета ипотеки;

- существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой;

- право, в силу которого  имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю;

- наименование органа  государственной регистрации прав  на недвижимое имущество, зарегистрировавшего  это право залогодателя.

Предмет залога определяется в договоре ипотеки указанием  его наименования, местонахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием, т.е. обычно в договоре ипотеки указывается вид недвижимости, его полный адрес, общая жилая площадь и количество комнат.

Оценка предмета залога ипотеки определяется в соответствии с законодательством РФ, регулирующим оценочную деятельность, по соглашению залогодателя с залогодержателем. В определенных законодательством случаях свобода сторон может быть ограничена (например, в силу ст.67 ФЗ об ипотеке, оценка земельного участка не может быть ниже нормативной цены). Оценка предмета ипотеки указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении. При ипотеке государственного и муниципального имущества его оценка осуществляется в соответствии с требованиями, установленными федеральным законом, или в определенном им порядке.²² Так, согласно ст.8 Закона «Об оценочной деятельности в РФ»²³ проведение  оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов, принадлежащих полностью или частично РФ, субъектам РФ либо муниципальным образованиям, в том числе при ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц в случаях возникновения споров о величине стоимости ипотеки.

Установленная в договоре оценка предмета залога влияет на многие обстоятельства, например, на размер пошлины, сумму кредита, предоставление заемщику.

Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в  договоре о залоге с указанием  его суммы, основания и срока исполнения. В тех случаях, когда это обстоятельство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения. Если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры.²⁴

В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса РФ договор  считается заключенным, если между сторонами в установленной форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям. Если существенные условия в договоре об ипотеке отсутствуют или нарушены правила п. 4 ст. 13 ФЗ об ипотеке, данный договор не полежит государственной регистрации в качестве договора об ипотеке. Такой договор ипотеки считается незаключенным, никаких прав и обязанностей у сторон данного договора не возникает и все связанные с ним сделки являются так же недействительными.

Если права залогодержателя  удостоверяются закладной, то в договоре ипотеки это должно быть указано. В противном случае его не зарегистрируют.²⁵ Закладная – это именная ценная бумага, удостоверяющая следующие права ее законного владельца: право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без предоставления других доказательств существования этого обязательства; право залога на имущество, обремененное ипотекой (п.2 ст.13 ФЗ об ипотеке).²⁶ Перечень обязательных реквизитов закладной содержится в ст.14 ФЗ об ипотеке, в частности в тексте закладной должны быть четко определены первоначальный залогодержатель, первоначальное обязательство, сроки его исполнения, заложенное недвижимое имущество, записано само слово «закладная».

Договор об ипотеке может  содержать элементы различных договоров (п.3 ст. 421 ГК РФ), предусмотренных законом  или иными правовыми актами (смешанный  договор). Он может быть самостоятельным по отношению к договору, из которого вытекает обеспеченное ипотекой обязательство, либо составляет часть последнего, т.е. когда в основной договор, например, в кредитный, включается раздел, содержащий специальные условия об ипотеке; либо сторонами составляется единый документ, что более распространенно.

Залогодержатель вправе передать свои права по договору об ипотеке другому лицу, если договором  не предусмотрено иное (п.1 ст. 47 ФЗ об ипотеке). Уступка прав по договору об ипотеке или обеспеченному ипотекой обязательству, права из которых удостоверены закладной, не допускается (п.5 ст.47 ФЗ об ипотеке).²⁷

Уступка прав по договору об ипотеке должна быть нотариально  заверена и подлежит государственной  регистрации (п.1, 2 ст. 389 ГК РФ).

Стоит также отметить, что в соответствии с договором  ипотеки залогодержатель (ипотечный  банк) вправе проверять состояние  и условия содержания заложенной недвижимости. Если правила пользования  имуществом, а также обязанности  по необходимому страхованию нарушаются, банк имеет право потребовать досрочного погашения кредита. Право требования досрочного погашения кредита возникает у банка также в случае неуплаты или несвоевременной уплаты суммы долга, в том числе при нарушении сроков внесения платежей по ипотечному кредиту более трех раз в течение года.²⁸

Из вышесказанного следует, что договор о залоге недвижимого  имущества заключается в письменной форме и подлежит государственной  регистрации по местонахождению  имущества, являющегося предметом  ипотеки. Договор ипотеки не подлежит обязательному нотариальному удостоверению, но стороны по своему желанию (или по требованию ипотечного банка) вправе сделать это. Кроме того, договор о залоге недвижимого имущества должен обязательно содержать все существенные условия, иначе он будет признан недействительным.