Ипотека в гражданском праве

- придание системе ипотечного  жилищного кредитования статуса  муниципальной;

- выделение из федерального, городского или местного бюджета  безвозмездных субсидий на строительство  или приобретение жилья;

- предоставление гражданам  льготных условий кредитования;

- выпуск облигационных  займов, обеспеченных землей и  недвижимостью. Для развития массового  ипотечного кредитования потребуется  реализации следующих организационных  мер:

- осуществления пропаганды  и разъяснения населению целей, задач, технологии и преимуществ приобретения жилья в кредит, а также организации обучения профессиональных кадров;

- организация процесса  мониторинга качества ипотечных  кредитных портфелей и кредитного  риска банков.

Заключение

 

Как показал предпринятый в выпускной квалификационной работе анализ, история ипотеки уходит своими корнями в римское право. На дальнейшее его развитие существенно повлияли старинные обычаи западноевропейских стран. Более чем двухсотлетнюю историю своего самобытного развития он имеет в нашей стране. Этим занимались городские кредитные общества и земельные банки, предоставлявшие кредиты под залог недвижимости не деньгами, а ценным бумагами.

Рассмотрение исторического процесса формирования залоговых форм, позволило определить, какие факторы влияли на его формирование, выявить определенные тенденции развития залога во всех странах, характерные его черты.

Таким образом, ипотека - это подставка или подпорка, что вполне соответствует цели ипотечной системы: предотвратить опасности, связанные с установлением прав на недвижимое имущество. Ведь в современной жизни термин «ипотека» означает залог недвижимого имущества с целью получить кредит.

Схематично ипотечное кредитование можно представить следующим образом. Выдавая клиенту кредит, банк заключает с ним кредитный (основной) договор и договор об ипотеке (дополнительный), беря таким образом в залог какое-то недвижимое имущество, рыночная стоимость которого обычно превышает размер кредита. При этом оно остается в собственности самого залогодателя - он же клиент банка. В залог может оформляться и недвижимость, на строительство которой выдается кредит.  Развитие жилищной ипотеки в России сегодня сдерживается рядом факторов:

-ограниченный платежеспособный  спрос населения.

-недостаточные объемы  при невысоком к тому же  качестве жилищного строительства;

-низкие темпы разработки  и совершенствования законодательства  о недвижимости и несогласованность  правовых актов между собой. К  примеру, вполне очевидно, какое  большое значение для развития  рынка жилья имеет земельное  законодательство.

-неразвитость инфраструктуры  рынка жилья и жилищного строительства. Традиционными участниками жилищного  рынка являются строительные  компании, банки, производители строительных  материалов, страховые компании, риэлторские и оценочные агентства. Но до сих пор в России не отлажена технологическая схема взаимодействия данных структур, а как следствие - невысока эффективность системы в целом, завышены расходы при совершении сделок;

-психологические факторы, главным из которых является  национальная особенность большинства  населения - нежелание жить в долг;

-неоправданное количество  административных барьеров, с которыми  сталкиваются заемщики и ипотечные  компании. Так, только строительные  компании должны получить не  менее 40 согласований и разрешений  для регистрации нового проекта, что влечет за собой большие  издержки;

-высокие процентные ставки, в результате большинство россиян не может воспользоваться ипотекой для решения своих жилищных проблем;

-непрозрачные источники  доходов граждан;

-неразвитость организационно-технологической  и финансовой инфраструктуры  в системе ипотеки. Сбербанк, Государственное  агентство по ипотечному кредитованию, равно как и другие операторы, решают при кредитовании покупки  жилья исключительно свои проблемы, а конечная цель ипотеки - создание  эффективного механизма обеспечения  доступным жильем населения - остается  нереализованной.

Итак, принимая во внимание все сказанное, можно прийти к выводу, что приобрести жилье сегодня в России, мягко говоря, проблематично. По мнению ряда специалистов, для увеличения спроса на ипотеку необходимо снизить ставки по кредиту ниже «психологического» барьера в 10% и упростить порядок его получения.

  России нужна собственная  схема по применению института  ипотеки. Прежде всего, следует максимально  сократить субъектный состав  отношений по приобретению жилья. По типу привычных с советских  времен жилищных строительных  кооперативов, когда между государством  и гражданами не встает никакой  другой субъект экономической  деятельности. Возможны еще формы  социальной ипотеки, предполагающие  государственное и совместное  с гражданами финансирования  строительства, когда государство  гарантирует кредиты и частично  их оплачивает. Причем государство  может использовать не только бюджетные активы, но и землю, недвижимость. А московская недвижимость - актив очень серьезный, и уж под нее наверняка найдутся частные инвесторы. Было бы очень интересно вооружиться сразу несколькими схемами реализации ипотеки в России, предоставив тем самым возможность населению самому решать, по какой схеме им удобно приобретать жилье. Однако, зная приверженность наших властей собственным принципам и их твердую уверенность в правильности однажды выбранной генеральной линии, можно не сомневаться в том, что ипотека не будет «работать» ровно до тех пор, пока власти не наладят «человеческие» условия ее работы.

Таким образом, для становления и развития системы ипотечного жилищного кредитования необходимо предусмотреть решение целого ряда основных задач:

- совершенствование законодательной  и нормативной базы, обеспечивающей  исполнение обязательств при ипотечном кредитовании;

- создание и внедрение  универсального механизма обеспечения  притока долгосрочных внебюджетных  финансовых ресурсов в бюджетную  сферу;

- создание инфрастуктуры, обеспечивающей наличие четкого и надежного механизма регистрации сделок с недвижимостью и прав на нее, а также процедуры доступа к этой информации участников рынка ипотечного кредитования;

- налоговое стимулирование, с одной стороны, граждан-получателей  ипотечных кредитов, с другой  стороны, коммерческих банков - ипотечных  кредиторов и инвесторов, обеспечивающих  рефинансирование коммерческих  банков-кредиторов;

- создание равных условий  для свободной конкуренции между  субъектами рынка ипотечных кредитов;

- формирование механизмов  социальной защиты заемщиков как от неправомерных действий банков-кредиторов, так и для их социальной адаптации при процедуре выселения в случае невозможности погашения взятого ранее ипотечного кредита;

- доработка нормативной  базы, регулирующей деятельность  кредитных организаций по предоставлению  и обслуживанию ипотечных кредитов  и их рефинансированию;

- формирование нормативно-законодательных  основ для использования новых  финансовых инструментов (ценных  бумаг) для привлечения долгосрочных  ресурсов в эту сферу;

Следует помнить, что ипотечное кредитование жилья - один из самых проверенных в мировой практике и надежных способов привлечения внебюджетных инвестиций в жилищную сферу. Именно ипотека позволяет согласовать интересы населения - в улучшении жилищных условий, коммерческих банков - в эффективной и прибыльной работе, строительного комплекса - в ритмичной загрузке производства - и, конечно же, государства, заинтересованного в общем экономическом росте, которому будет способствовать широкое распространение ипотечного кредитования населения.

Обеспечение населения жильем является важнейшей социально-политической и экономической проблемой. От выбора тех или иных подходов к решению этой проблемы в значительной мере зависит общий масштаб и темпы жилищного строительства, реальное благосостояние людей, их моральное и физическое самочувствие, политические оценки и мотивация поведения.

Сложившаяся проблемная ситуация в экономике серьезно ухудшает положение и населения, и предпринимателей, и финансистов, и государства, интересы которых сейчас более, чем когда-либо ранее, сходятся в том, что в основе решения жилищной проблемы лежит создание и развитие национальной системы ипотечного кредитования.

Становление ипотеки и системы ипотечного кредитования в России осложнено такими факторами, как:

- недостаток ресурсов  коммерческих банков для долгосрочного  инвестирования;

- отсутствие государственной  поддержки и льготного налогообложения  для инвесторов, предоставляющих  долгосрочные кредиты;

- недостаточная разработка  законодательной базы ипотечного  кредитования;

- отсутствие вторичного  рынка закладных.

Найти идеальный компромисс между преимуществами и недостатками ипотеки каждому предстоит самостоятельно. На сегодня выбор банков и их ипотечных программ достаточно широк, и любой желающий решить свои жилищные проблемы с помощью ипотеки может подобрать себе достойного партнера.

Главным преимуществом ипотеки является то, что, вместо многолетнего накапливания необходимой суммы на покупку жилья, возникает возможность уже сейчас жить в новой квартире (или доме). При этом жилье, приобретенное по ипотеке, сразу является собственностью заемщика ипотечного кредита. В новом жилье можно зарегистрироваться заемщику и членам его семьи. Безопасность операции обеспечивается страхованием рисков утраты права собственности на квартиру и ее повреждения, а так же потери заемщиком трудоспособности. Кроме того, у ипотеки есть еще ряд «плюсов»:

- заемщику ипотечного  кредита предоставляется имущественный  налоговый вычет, который фактически  снижает процентную ставку по  ипотеке за счет того, что заемщик  не будет платить подоходный  налог с суммы, потраченной на  покупку жилья и с процентов  по ипотеке;

- длительный срок кредитования  делает платежи по ипотеке  не слишком большими и, следовательно, не слишком обременительными.

В настоящее время ни одна из зарубежных систем не является достаточно адаптированной к российским условиям. Для современного уровня развития отечественной экономики необходимо выработать переходные режимы, которые позволят создать минимально необходимые институциональные основы: сформировать рынок первичной ипотеки, создать надежную систему сбережений для населения, укрепить и расширить финансовый рынок, сформировать вторичный рынок жилищных облигаций. На этапе возрождения и становления ипотечных отношений нужна переходная система ипотечного кредитования, с последующим ее перерождением в классические формы.

Мы полагаем, что единственно надежной и эффективной системой, позволяющей гражданам, обладающим стабильными доходами и трудоустройством, удовлетворить свою потребность в жилье, является система ипотечного жилищного кредитования (ИЖК). Она распространяется наиболее многочисленный класс граждан со средними доходами, которые позволяют им не ждать от государства бесплатного социального жилья и с помощью долгосрочных кредитов (займов) приобрести квартиру или жилой дом. У большинства граждан не имеется достаточных накоплений, чтобы совершить подобную покупку без заемных средств. Поэтому Основной задачей развития системы ИЖК является привлечение финансовых средств в сферу жилищного кредитования и предоставление долгосрочных кредитов гражданам на доступных для них условиях.

Нельзя согласиться с мнением некоторых юристов, что, несмотря на приоритет Закона об ипотеке как специального закона, в отношении порядка регистрации ипотеки необходимо применять правила, предусмотренные Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". По нашему мнению, нормы данных законов необходимо рассматривать только в совокупности.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Список использованной литературы

Нормативно-правовые акты

1. Конституция Российской  Федерации (принята на всенародном  голосовании 12 декабря 1993г.) (с поправками  от 30 декабря 2008г.) // Российская газета , N 7, 21.01.2009 г.

2. Градостроительный кодекс  Российской Федерации от 29 декабря 2004г. № 190-ФЗ (ред. от 6 декабря 2011г.).

3. Гражданский кодекс  Российской Федерации часть первая  от 30 ноября 1994г. № 51-ФЗ, часть вторая  от 26 января 1996г. № 14-ФЗ, часть третья  от 26 ноября 2001г. № 146-ФЗ и часть  четвертая от 18 декабря 2006г. № 230-ФЗ (в ред. от 6 декабря 2011г. ).

4. Гражданский процессуальный  кодекс РФ от 14 ноября 2002г. № 138-ФЗ (в ред. от 6 декабря 2012 г. , с изм. от 1 марта 2012 г.).

5. Жилищный кодекс Российской  Федерации от 29 декабря 2004г. № 188-ФЗ (в ред.от 6 декабря 2011 г., с изм. от 29 февраля 2012 г.).

6. Земельный кодекс Российской  Федерации от 25 октября 2001г. № 136-ФЗ (в ред. от 12 декабря 2011 г. , с изм. и доп., вступающими в силу с 6 марта 2012г. ).

7. Налоговый кодекс Российской  Федерации часть первая от 31 июля 1998г. № 146-ФЗ и часть вторая  от 5 августа 2000г. № 117-ФЗ (в ред. от 3 декабря 2011 г.).

8. Закон РФ от 7 февраля 1992г. № 2300-I "О защите прав потребителей" (в ред. на 23 июля 2008г.).

9. Закон РФ от 29 мая 1992г. № 2872-I "О залоге" (в ред. на 30 декабря 2008г.).