Ипотека в гражданском праве

Мировая практика показывает, что приемлемые для населения процентные ставки, позволяющие сделать процесс ипотечного кредитования достаточно массовым, составляют около 4-7% годовых. На западных рынках процентная ставка рассчитывается как сумма ставки рефинансирования ФРС или «плавающими» процентными ставками, привязанные к индексу LIBOR42. Это так называемая усредненная процентная ставка, по которой банки занимают денежные ресурсы у других банков на Лондонском межбанковском рынке.

Другими словами, LIBOR – это средняя процентная ставка, по которой банки предоставляют ссуду друг другу на стандартный срок, например на год. Для клиента это может быть интересно при низких ставках LIBOR, но если говорить о долгосрочных кредитах, например 15 лет, то долговременное пребывание LIBOR на одном уровне, например 5% маловероятно

Кредиты с «плавающей» ставкой интересны в настоящий момент достаточно состоятельным заемщикам, которые имеют другие активы для быстрого погашения кредита или возможность рефинансирования.

   Мировые центральные  банки в условиях кризиса уменьшают  ставку рефинансирования, что приводит  к уменьшению процентных ставок  по ипотечным кредитам и увеличению  доступности приобретаемого жилья. Так в промышленно развитых странах процентная ставка значительно ниже, чем в России, - в США она составляет всего 2,0-3,5% годовых44.

Для российского рынка ипотечного кредитования «плавающая» процентная ставка новинка. На мой взгляд, кредит с изменяющейся процентной ставкой - это риск, сегодня ты можешь выиграть, а завтра проиграть, став дефолтным заемщиком. Нашим клиентам мы советуем брать кредиты с фиксированной процентной ставкой. Таким образом, человек может рассчитывать свои расходы.

Ипотечный кризис в США вряд ли окажет серьезное влияние на развитие ипотечного рынка в России. Однако он способен замедлить развитие этого нового для России сегмента экономики, поскольку ухудшившаяся вследствие кризиса конъюнктура на мировых финансовых рынках делает заимствования для российских банков более дорогими, что, несомненно, может привести к снижению темпов роста их кредитных портфелей. Это скажется также и на чистой прибыли банков45.

Тем не менее, мы смотрим на все происходящее с позитивной точки зрения, ведь кризис в США может многому научить всех участников российского ипотечного рынка: заемщиков, кредиторов и регулирующие организации.

Приведем ряд причин, почему подобный кризис, возникший в США невозможен в России:

- многие механизмы ипотечного  рынка, которые усугубили ипотечные  проблемы в США, практически не  существуют в России. Это, например, ипотека на 100% стоимости жилья  или ипотечные кредиты с плавающей  процентной ставкой. Институт ипотечных  брокеров также внес свою лепту. Ипотечные брокеры, которые заинтересованы  в организации как можно большего числа крупных кредитов, поскольку получают процентное вознаграждение и не несут никаких рисков, сейчас только начали появляться в России;

- секьюритизация (продажа пула ипотечных кредитов на открытом рынке посредством выпуска ценных бумаг) ипотечных кредитов в России пока практически не развита. Следовательно, риски дефолтов пока остаются проблемой только банков, не распространяясь на всю финансовую систему. В частности, именно по этой причине, российские банкиры достаточно осторожны в своих решениях о выдаче кредитов.

В США же ситуация складывалась совсем по-другому: большая часть ипотечных кредитов была секьюритизирована, что освободило банки, выдавшие эти кредиты, от опасений по поводу их возврата: ведь эти кредиты уже не числились на их балансе. Это стало причиной того, что многие банки стали выдавать рискованные ипотечные кредиты, зачастую без подтверждения доходов, что для России неслыханная роскошь46.

Таким образом, вероятность подобного кризиса в России сейчас незначительна, хотя ряд механизмов, обусловивших этот кризис в США, начинает появляться и здесь. Поскольку ипотека - это новый для России рынок, ему не хватает четкого регулирования и прозрачности. Правительству следует исправить сложившуюся ситуацию. Кроме того, ипотечным операторам нужно ввести саморегулирование, чтобы предотвратить использование грабительских методов, таких, как скрытые комиссии. Среди макроэкономических факторов, сдерживающих интенсивное развитие ипотечного кредитования в России, можно назвать следующие:

- низкий уровень жизни  населения. Среднедушевые денежные  доходы населения и среднемесячная  начисленная заработная плата  составляют всего около двух  прожиточных минимумов, а размер  пенсий по старости практически  соответствует прожиточному уровню. Низкий уровень жизни основной части населения не позволяет говорить о возможности приобретения жилья иначе, как с применением механизмов ипотеки, активного участия государства в формировании программы доступного жилья.

Анализ доходов населения и сложившихся цен на рынке жилья показывает, что сегодня без ипотечного кредитования лишь 1-1,2% населения обладают платежеспособным спросом для приобретения недвижимости; еще 0,3-0,5% населения обеспечиваются объектами недвижимости за счет средств бюджетов всех уровней. В тоже время развитие массового ипотечного кредитования без какой-либо поддержки со стороны государства увеличит платежеспособный спрос населения для приобретения жилья по социальным нормам в 5-6 раз и для улучшения жилищных условий в 10-12 раз;

- небольшой размер государственного  субсидирования для обеспечения  доступности ипотечного кредита  для населения. Из-за высоких цен  на недвижимость большая часть  населения не может воспользоваться  ипотечными кредитами;

- высокие процентные ставки  в связи, с чем ипотечное кредитование  в России не становится массовым, и большинство россиян не могут  воспользоваться ипотекой для  решения своих жилищных проблем. Во многом причиной высоких  процентных ставок по ипотечным  кредитам является высокая стоимость  долгосрочных средств для банков, а также риски ипотечной сделки, которые закладывают кредитные организации;

- ужесточение требований  к заемщикам и отмена (приостановление) некоторыми банками программ  ипотечного кредитования. Кризисные  явления послужили причиной ужесточения  кредитными организациями требований  к андеррайтингу заемщика, что выражается в увеличении первоначального взноса по ипотечному кредиту и минимального возраста заемщика;

- отсутствие источника  «длинных денег» в экономике. Принцип работы «длинных денег»  на рынке ипотечного кредитования  позволяет покупателям стать  собственниками недвижимости на  условиях отсрочки платежа. Для  этого в стране должны существовать  источники формирования «длинных  денег»;

- сложность привлечения  необходимых ресурсов для долгосрочного  ипотечного кредитования. Слишком  «короткие» и дорогие ресурсы  сильно ограничивают возможности  российских банков при ипотечном  кредитовании. Ни один банк не  в состоянии формировать свой  кредитный портфель из долгосрочных  кредитов, опираясь при этом на  краткосрочные источники. Несоответствие  банковских активов и пассивов  по срокам, объемам и ставкам  рано или поздно приводит банк  к потере ликвидности и банкротству.

- отсутствие развитого  рынка финансовых ипотечных инструментов. Важнейшим свойством ценных ипотечных  бумаг по сравнению с другими  ценными бумагами является их  надежность, обеспеченная высокой  ликвидностью залогов жилой и  нежилой недвижимости;

- неразвитость инфраструктуры  рынка жилья и жилищного строительства. Традиционными участниками жилищного  рынка являются строительные  компании, банки, производители строительных  материалов, страховые компании, риэлтерские  и оценочные агентства.

При фактическом наличии данных структур в России не отлажена технологическая схема их взаимодействия и, как следствие, невысока эффективность системы в целом, завышены расходы при совершении сделок;

- психологические факторы, главным из которых является  национальная особенность большинства  населения - нежелание жить в долг;

- непрозрачные источники  доходов граждан 

    Таким образом, существует масса проблем, которые  сдерживают развитие ипотечного  кредитования в России.

3.2 Пути оптимизации  ипотечной деятельности в России

Ипотечный рынок во всем мире работает по двум направлениям: выдача кредитов и их рефинансирование. Уникальность этого рынка заключается в том, что он является связующим звеном между двумя огромными экономически важными сегментами: рынком недвижимости и финансовым рынком. На сегодняшний день в мировой практике существует множество инструментов ипотечного кредитования, а также несколько механизмов, с помощью которых кредитные учреждения рефинансируют выданные средства, например: выпуск ипотечных ценных бумаг, создание ипотечных паевых инвестиционных фондов или их аналогов47.

Под системой ипотечного кредитования подразумевается создание соответствующих институтов и отработанных механизмов, которые бы обеспечили возможность эффективного ипотечного кредитования.

Для формирования слаженной и эффективно функционирующей системы ипотечного кредитования в первую очередь необходима действующая система ипотечных кредитных институтов, включая банки и другие ипотечные кредитные учреждения, непосредственно осуществляющих ипотечные кредитные операции. Эффективность функционирования данной системы в значительной степени зависит от уровня развития инфраструктуры, включающей систему регистрации оборота недвижимого имущества, систему профессиональной оценки стоимости недвижимого имущества, страховые компании, а также институты, организующие деятельность на вторичном рынке ипотечных ссуд, и некоторые другие элементы.

Ставя задачу создания целостной рыночной системы ипотечного жилищного кредитования, ориентированной, прежде всего на использование эффективных стандартных финансовых механизмов, необходимо учитывать возможность применения схем жилищного финансирования, направленных на использование местных ресурсов и отражающих специфику отдельных регионов. В переходных условиях формирования и создания системы ипотечного жилищного кредитования такие схемы могут помочь решению жилищной проблемы определенной части населения, хотя в силу ограниченности местных ресурсов, их ориентации на региональные особенности масштабы их реализации лимитированы48.

   Главная цель - создать работающую систему обеспечения доступным по стоимости жильем российских граждан со средними доходами, основанную на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов.

      Ипотечные  отношения обладают огромным  потенциалом, в полной мере не  реализующимся в жилищной сфере, хотя именно эти отношения  являются тем действенным средством, которое позволяет решить ряд  насущных задач:

- обеспечить долговременную  и прочную интеграцию рынка  недвижимости и финансового рынка;

- обеспечить щадящий режим  приобретения жилья гражданами;

- повысить инвестиционную  активность в капитальном строительстве .     В условиях кризиса имеются три основные стратегии привлечения банками финансовых ресурсов для ипотечного кредитования

- ориентация на «депозитные»  источники кредитных ресурсов (депозиты  населения и юридических лиц)

- ориентация на «кредитные»  источники (кредитные линии российских  и иностранных кредитных организаций, средства институциональных инвесторов, целевые облигационные займы);

- ориентация на «государственные»  источники (целевые средства государства  на ипотечное кредитование).

В настоящее время кредиты, предлагаемые банками на приобретение жилья, доступны ограниченному кругу лиц. Создание системы ипотечного кредитования со встроенными юридическими и экономическими механизмами ограничения рисков, мобилизации финансовых ресурсов способно существенно удешевить ипотечные кредиты и превратить их в эффективное средство решения жилищной проблемы для граждан России.48

     Деятельность субъектов ипотечного рынка, в первую очередь граждан-заемщиков и банков-кредиторов, особенно в период формирования и становления системы ипотечного жилищного кредитования, без специальных мер поддержки муниципалитета практически невозможна.

    От внедрения  административных основ системы  ипотечного кредитования выигрывает  территория в целом. Муниципальные  органы стимулируют процесс жилищного  строительства, а значит, и рост  налоговых поступлений, но в то же время минимизируют свои риски, получая при невыполнении гражданином условий кредитования для нужд города либо новую квартиру, либо квартиру повторного заселения.

      Развитие  ипотечного жилищного кредитования  населения как целостной системы, с одной стороны, и как составной  части рыночной экономики - с другой, должно строиться на следующих  основополагающих принципах:

- система ипотечного жилищного  кредитования должна быть воспроизводима  в любом регионе страны. Темпы  и масштабы внедрения ипотеки  в тех или иных регионах  определяются не столько субъективными  факторами наличия или отсутствия  политической воли у руководства  региона, а объективной экономической  ситуацией, наличием платежеспособного  спроса на жилье и его предложением;