Ипотека в гражданском праве

 

1.3 Содержание  правоотношения по договору ипотеки

 

Ипотека по договору - залог недвижимого имущества, возникающий на основании договора, заключенного между сторонами.

По договору об ипотеке одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании (п. 1 ст. 1 Федерального закона об ипотеке)15.

Указанные изъятия установлены Федеральным законом «Об исполнительном производстве» N 219-ФЗ. Статья 49 «Обращение взыскания на заложенное имущество» Закона об исполнительном производстве гласит:

1. На заложенное имущество  может быть обращено взыскание  при недостаточности у должника  иного имущества для полного  удовлетворения предъявленных ему  требований, не обеспеченных залогом, с соблюдением установленных  гражданским законодательством  Российской Федерации прав залогодержателя, а также правил, предусмотренных главой V Федерального закона об ипотеке.

2. Залогодержатель, оставивший  за собой заложенное имущество, обязан удовлетворить требования  кредиторов, пользующиеся преимуществом перед его требованием, из стоимости заложенного имущества в размере, не превышающем стоимости этого имущества».

В соответствии со ст. 50 Закона об исполнительном производстве установлен «Перечень видов имущества граждан, на которое не может быть обращено взыскание по исполнительным документам»16.

Общие правила о залоге, содержащиеся в ГК РФ, применяются к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда ГК РФ или Законом об ипотеке не установлены иные правила (п. 3 ст. 1 Федерального закона об ипотеке). Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества может возникать лишь постольку, поскольку их оборот допускается федеральными законами (п. 4 ст. 1 Федерального закона об ипотеке). Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Обязательства, обеспечиваемые ипотекой, подлежат бухгалтерскому учету кредитором и должником, если они являются юридическими лицами, в порядке, установленном законодательством РФ о бухгалтерском учете (ст. 2 Федерального закона об ипотеке).

Кредитный договор - договор, по которому банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее (ст. 819 ГК). Кредитный договор должен быть заключен в письменной форме. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность кредитного договора. Такой договор считается ничтожным (ст. 820 ГК).

Договор займа - договор, по которому одна сторона (заимодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить заимодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества. Договор займа считается заключенным с момента передачи денег или других вещей. Иностранная валюта и валютные ценности могут быть предметом договора займа на территории РФ с соблюдением правил ст. 140, 141 и 317 ГК (ст. 807 ГК). Договор займа между гражданами должен быть заключен в письменной форме, если его сумма превышает не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда, а в случае, когда заимодавцем является юридическое лицо, - независимо от суммы. В подтверждение договора займа и его условий может быть представлена расписка заемщика или иной документ, удостоверяющие передачу ему заимодавцем определенной денежной суммы или определенного количества вещей (ст. 808 ГК).

Договор купли-продажи - договор, по которому одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену)17. К купле-продаже ценных бумаг и валютных ценностей указанные положения применяются, если законом не установлены специальные правила их купли-продажи. В случаях, предусмотренных ГК или иным законом, особенности купли и продажи товаров отдельных видов определяются законами и иными правовыми актами (ст. 454 гл. 30 ГК).

Договор аренды (имущественного найма) - договор, по которому арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору  (нанимателю)  имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью (ст. 606 ГК).

Договор подряда - договор, по которому одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его. К отдельным видам договора подряда относятся: бытовой подряд, строительный подряд, подряд на выполнение проектных и изыскательских работ, подрядные работы для государственных нужд (ст. 702 ГК РФ).

Перечень видов договоров, в обеспечение обязательств по которым может быть установлена ипотека, не носит исчерпывающего характера.

Ипотека может возникнуть в силу обязательств из причинения вреда. В соответствии с п. 1 ст. 1064 ГК РФ вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред18. Законом обязанность возмещения вреда может быть возложена на лицо, не являющееся причинителем вреда. Законом или договором может быть установлена обязанность причинителя вреда выплатить потерпевшим компенсацию сверх возмещения вреда. Ипотека может возникнуть также в силу обязательств, возникающих по законодательству о налогах и сборах у налогоплательщиков, налоговых агентов и иных лиц. Если стороной ипотечных правоотношений является юридическое лицо, то обязательства, в отношении которых установлена ипотека, подлежат бухгалтерскому учету. Основы регулирования бухгалтерского учета в Российской Федерации установлены Законом о бухгалтерском учете. В соответствии с положениями п. 2 ст. 1 указанного Закона обязательства, обеспечиваемые ипотекой, подлежат бухгалтерскому учету кредитором и должником, если они являются юридическими лицами, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации о бухгалтерском учете.

Требования, обеспечиваемые ипотекой, определены в ст. 3 Федерального закона об ипотеке19.

Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами). Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему:

1) в возмещение убытков  и/или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки  исполнения или иного ненадлежащего  исполнения обеспеченного ипотекой  обязательства;

2) в виде процентов  за неправомерное пользование  чужими денежными средствами, предусмотренных  обеспеченным ипотекой

обязательством либо федеральным законом;

3) в возмещение судебных  издержек (судебных расходов) и иных  расходов, вызванных обращением  взыскания на заложенное имущество;

4) в возмещение расходов  по реализации заложенного имущества (п. 1 ст. 3 Федерального закона об  ипотеке).  Уплата процентов по  договору займа регламентирована  в ст. 809 ГК. Если иное не предусмотрено  законом или договором займа, заимодавец имеет право на  получение с заемщика процентов  на сумму займа в размерах  и в порядке, определенных договором. При отсутствии в договоре  условия о размере процентов  их размер определяется существующей в месте жительства заимодавца, а если заимодавцем является юридическое лицо, в месте его нахождения ставкой банковского процента (ставкой рефинансирования) на день уплаты заемщиком суммы долга или его соответствующей части. При отсутствии иного соглашения проценты выплачиваются ежемесячно до дня возврата суммы займа.

Договор займа предполагается беспроцентным, если в нем прямо не предусмотрено иное, в случаях, когда:

- договор заключен между  гражданами на сумму, не превышающую  пятидесятикратного установленного  законом минимального размера оплаты труда, и не связан с осуществлением предпринимательской деятельности хотя бы одной из сторон;

- по договору заемщику  передаются не деньги, а другие  вещи, определенные родовыми признаками.

Ставка рефинансирования - процентная ставка, устанавливаемая ЦБ РФ по расчетам за кредитные ресурсы, предоставляемые коммерческим банкам (аналоги: официальная учетная ставка, учетная ставка центрального банка). С 26 декабря 2005 г. ставка рефинансирования установлена в размере 12%.

Проценты за неправомерное пользование чужими денежными средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок20.

Под убытками понимаются:

- расходы, которые лицо, чье  право нарушено, произвело или  должно будет произвести для  восстановления нарушенного права;

- утрата или повреждение  его имущества (реальный ущерб);

- неполученные доходы, которые  это лицо получило бы при  обычных условиях гражданского  оборота, если бы его право  не было нарушено (упущенная выгода).

Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы (п. 2 ст. 15 ГК). Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере (п. 1 ст. 15 ГК).

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков. Кредитор не вправе требовать уплаты неустойки, если должник не несет ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства (ст. 330 ГК).

Судебные расходы - расходы, состоящие из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела. К издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся:

1) суммы, подлежащие выплате  свидетелям и экспертам;

2) расходы, связанные с  производством осмотра на месте;

3) расходы по розыску  ответчика;

4) расходы, связанные с  исполнением решения суда.

Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества (п. 2 ст. 3 Федерального закона об ипотеке). Задолженность по валютным кредитам намного выше, 

чем по рублевым кредитам21.

Если в договоре об ипотеке указана общая твердая сумма требований залогодержателя, обеспеченных ипотекой, обязательства должника перед залогодержателем в части, превышающей эту сумму, не считаются обеспеченными ипотекой, за исключением:

- возмещения судебных  издержек и иных расходов, вызванных  обращением взыскания на заложенное имущество;

- возмещения расходов  по реализации заложенного имущества;

- расходов на обеспечение  ипотекой дополнительных расходов  залогодержателя (п. 3 ст. 3 Федерального  закона об ипотеке).

Обеспечение ипотекой дополнительных расходов залогодержателя регламентировано в ст. 4 Федерального закона об ипотеке. В случаях, когда залогодержатель в соответствии с условиями договора об ипотеке или в силу необходимости обеспечить сохранение имущества, заложенного по этому договору, вынужден нести расходы на его содержание и/или охрану либо на погашение задолженности залогодателя по связанным с этим имуществом налогам, сборам или коммунальным платежам, возмещение залогодержателю таких необходимых расходов обеспечивается за счет заложенного имущества.

Договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил Гражданского кодекса РФ о заключении договоров, а также положений

Федерального закона об ипотеке (ст. 8 Закона об ипотеке).

В том случае если в договоре отсутствуют существенные условия (ст.9 Закона), или нарушены какие-либо положения Закона, такой договор не подлежит государственной регистрации в качестве договора об ипотеке.

Таким образом, права арендатора, вытекающие из договора аренды недвижимого имущества, не подлежащего государственной регистрации, не могут являться предметом договора об ипотеке. Поэтому договор о залоге прав арендатора, вытекающих из такого договора аренды недвижимого имущества, не является договором об ипотеке и не подлежит государственной регистрации».

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей22. К договорам применяются правила о дву- и многосторонних сделках. К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (ст. 307-419), если иное не предусмотрено правилами главы 27 ГК «Понятия и условия договора» и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в Гражданском кодексе. К договорам, заключаемым более чем двумя сторонами, общие положения о договоре применяются, если это не противоречит многостороннему характеру таких договоров (ст. 420 ГК).