Ипотека в гражданском праве

Этот Стандарт определяет порядок предоставления в 2009 году поддержки гражданам Российской Федерации, являющимся заемщиками по ипотечным кредитам (займам), предоставленным до 1 декабря 2008 года, на приобретение жилого помещения на территории Российской Федерации в целях проживания в нем и применяется кредиторами и ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" (АИЖК) в отношении заемщиков, у которых значительно изменилась платежеспособность вследствие потери работы или существенного сокращения доходов (более чем на 50%).

Реструктуризация ипотечных кредитов (займов) осуществляется на платной, возвратной и срочной основе путем изменения параметров платежей по ипотечным кредитам (займам), учитывающих обстоятельства, в которых оказался заемщик, и позволяющих заемщику продолжать исполнять свои обязательства по ипотечному кредиту (займу)39. Для реструктуризации ипотечных кредитов необходимо соблюдение следующих условий: остаток основного долга на дату обращения заемщика за реструктуризацией должен составлять не менее 300 000 рублей. Необходимо согласие заемщика на изменение графика платежей по уплате остатка основного долга и начисленных процентов, в том числе перераспределение размеров ежемесячных платежей и/или увеличение общего срока исполнения обязательств; изменение размера годовой процентной ставки за пользование

ипотечным кредитом (займом). Установлены и ограничения по площади приобретенной в кредит недвижимости, приходящейся на каждого члена семьи. Площадь приобретенной в кредит квартиры не должна превышать 45 кв. м, если заемщик проживает в ней один, для двух человек - 30 кв. м на каждого, для трех и более - 25 кв. м на человека. Таким образом, из списка исключены квартиры в новостройках, ведь их площадь, как правило, больше обозначенной Агентством по ипотечному жилищному кредитованию.

В случае выселения собственника заложенных жилого дома или квартиры и членов его семьи государство гарантирует лицам, на единственное жилье которых обращено взыскание по долговым обязательствам собственника, предоставление жилых помещений из состава маневренного жилищного фонда, если на момент обращения взыскания такие жилые помещения являлись для них единственными, до завершения расчетов с должником. Указанные лица будут проживать там только на основании договора найма. Эти помещения предоставляются из расчета не менее чем 6 квадратных метров жилой площади на одного человека.

Законодательство США содержит положение о том, что неудачливым заемщикам предоставляется муниципальное дешевое, но вполне достойное жилье. В России такое требование - предоставить альтернативное жилье - зафиксировано законодательно, но на практике не во всех субъектах РФ созданы жилые помещения маневренного жилищного фонда.

В США ипотечный кредит оформляется закладной или актом передачи в опеку - документами, по которым в случае неуплаты долга по ссуде право собственности на недвижимость переходит к кредитору. Заемщик в течение 6 - 24 месяцев сохраняет право выкупа имущества при условии полной оплаты долга.

В Германии после получения жилищного кредита государство использует прямые (денежные дотации при погашении процентов), например погашение части кредита при рождении в семье заемщика ребенка, и непрямые (налоговые льготы) формы помощи заемщику, в зависимости от имущественного состояния, состава его семьи и т.п.

Согласно статье 348 Гражданского кодекса Российской Федерации и статье 54.1 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" банкам или иным кредитным организациям, выдавшим кредит на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, предоставлены полномочия на обращение взыскания в судебном порядке на заложенное жилое помещение в случае, когда залогодатель нарушил сроки внесения платежей более чем три раза в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна40. И так же раскрываются критерии определения понятия "просрочка незначительна". Предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:

1) сумма неисполненного  обязательства составляет менее  чем пять процентов от размера  оценки предмета залога по  договору о залоге;

2) период просрочки исполнения  обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.

Пункт 2 статьи 348 Гражданского кодекса Российской Федерации явно противоречит пункту 3 этой статьи. Какой нормой права будут пользоваться банки и иные кредитные организации, неизвестно.

Мы предлагаем предоставить залогодателю право на рассрочку платежа сроком на 1 год в случае тяжелой финансовой ситуации. Под тяжелой финансовой ситуацией мы предлагаем понимать следующие обстоятельства: увольнение по основаниям, не зависящим от воли работника, такими как ликвидация организации либо прекращение деятельности индивидуальным предпринимателем; сокращение численности или штата работников организации, индивидуального предпринимателя; ухудшение здоровья; сокращение доходов; изменение состава семьи41.

Необходимо закрепить в законодательстве право залогодателя при исключительных обстоятельствах, то есть при наличии у него тяжелой финансовой ситуации, обращаться в суд с заявлением о предоставлении рассрочки платежа. После погашения взятого кредита обязать залогодателя оплатить банку небольшие проценты, которые должны быть законодательно установлены.В связи с возникшей проблемой в нашем законодательстве мы предлагаем часть 3 статьи 348 Гражданского кодекса РФ и статью 54.1 Федерального

Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" изложить в следующей редакции: "Если договором о залоге не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается по истечении шести месяцев. Залогодатель имеет право на рассрочку платежа сроком на один год в случае тяжелой финансовой ситуации, что решается в судебном порядке".

    Российская ипотека  в 2011 году демонстрирует новый  виток развития, основными векторами которого становятся интеграция и унификация. Кроме того, либерализация условий кредитования и требований к заемщикам, которые некоторые склонны называть «возвратом к докризисным условиям», уже достаточно долгое время сохраняет жестко зафиксированные рамки, не свойственные ипотечному рынку в последние годы перед кризисом.  Интеграция рынка заметна невооруженным взглядом: сегодня ипотека развивается банками в тесном союзе с застройщиками, риэлторами и брокерами. Взаимодействие позволяет ускорять подготовку и проведение ипотечной сделки, открывает дополнительные возможности по привлечению клиентов для партнеров с обеих сторон. Предварительная работа брокеров и риэлторов с потенциальным ипотечным заемщиком способствует повышению качества кредитных заявок, соответственно, у банков снижаются затраты на отсев некондиционных клиентов.

Начало 2011 года ознаменовало появление новых подходов к разработке ипотечных программ, исходя не из целей кредитования, а под определенную категорию потребителя - для молодых семей, военнослужащих, индивидуальных предпринимателей.

Федеральный закон "О внесении изменений в статьи 641 и 77 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и Федеральный закон "О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих" принят Госдумой 17 июня и одобрен Советом Федерации 22 июня 2011 года.

Законом предусматривается внесение изменений в федеральные законы "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и "О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих" в целях расширения возможностей обеспечения военнослужащих жилыми помещениями. Для военнослужащих, ранее являвшихся участниками накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих и исключенных из нее в связи с увольнением с военной службы, законом устанавливается право на участие в ней при заключении новых контрактов о прохождении военной службы, а также определяются основания для их повторного включения в указанную систему. Кроме того, участникам накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения состава воинской части в связи с гибелью (смертью), предоставляется возможность использовать накопления не только для улучшения жилищных условий, но и для иных целей.

3 Проблемы ипотечного кредитования в России и их решение

3.1Проблемы ипотечного  кредитования в России

Приобретение собственного жилья -первоочередная потребность для каждой семьи: без удовлетворения этой потребности нельзя говорить ни о каких социальных приоритетах общества.

Исходя из этого, реализация конституционных прав граждан на достойное жилище рассматривается как важнейшая социально-политическая и экономическая проблема42. От выбора тех или иных подходов к решению этой проблемы в значительной мере зависят общий масштаб и темпы жилищного строительства, реальное благосостояние людей, их моральное и физическое самочувствие, политические оценки и мотивация поведения.

До перехода на рыночные отношения основными источниками пополнения жилого фонда страны являлись государственное жилищное строительство и строительство жилья предприятиями и организациями, кооперативное и индивидуальное строительство играло вспомогательную роль. В условиях сокращения бюджетного финансирования строительства и обеспечения населения жильем, основным источником средств для приобретения жилья становятся собственные средства населения, а также кредиты банков, как это происходит в большинстве экономически развитых стран мира.

При остром недостатке источников финансирования жилищного строительства потребность в жилье возрастает за счет притока в Россию беженцев из ближнего зарубежья и передислокации воинских частей. В этих условиях объективно возникает потребность в долгосрочных кредитах населению на жилищное строительство, минимально подверженных воздействию инфляции и максимально обеспеченных своевременным возвратом. Именно этим требованиям отвечает ипотечный кредит, обеспеченный залогом товарно-материальных ценностей. Опыт многих зарубежных стран свидетельствует о том, что при правильной организации и ведении взвешенной государственной политики ипотека постепенно трансформируется в самофинансируемую систему, которая обеспечивает и в значительной степени определяет функционирование рынка жилья. При этом за счет резкого расширения платежеспособного спроса со стороны населения активизируется новое строительство, увеличивается выпуск строительных

материалов, специализированной техники, появляются новые улучшенные проекты, происходит ускоренное развитие многих смежных отраслей экономики.

Возрастающая потребность и недостаточная разработанность теоретического и прикладного инструментария ипотечного жилищного кредитования обусловили выбор темы исследования. В условиях реформирования экономики России формирование жизнеспособной системы ипотечного жилищного кредитования является одной из актуальных задач, как на макроэкономическом, так и на микроэкономическом уровнях.

Ипотека взяла свое начало с желания продать избыточное жилье, которое население уже не могла купить за наличные деньги. В середине прошлого века в США появились банки, которые начали выдавать кредиты на покупку недвижимости. Постепенно эти кредиты превратились в хорошо отлаженный механизм.

Кризис, который переживает сейчас ипотека в США, складывается из многих факторов. В США, в отличие от России, ответственность заемщика ограничивается стоимостью его недвижимости, на остальное имущество кредитор не имеет права наложить арест. В России в любом договоре прописано, что заемщик отвечает всем своим имуществом.

Ипотечный кризис в США заключался в том, что банки выдавали кредиты больше чем рыночная стоимость недвижимости, которую планировал приобрести человек. Кредит достигал 120% - 130% от стоимости недвижимости. Предполагалось что, оставшиеся деньги люди потратят на благоустройство нового жилья. Человек в США получивший такой кредит, видит, что жилье, которое он купил, стоит гораздо меньше, чем сумма кредита, которую ему нужно погашать. Подобная ситуация привела к тому, что заемщики отказывались оплачивать дальше свои ипотечные кредиты, возвращая банку купленные квартиры.

Первое полугодие 2008 года многие застройщики прожили «по инерции», используя денежный запас прошлых периодов и распродавая свои готовые объекты43. Но такая ситуация затруднительна, так как возникает дисбаланс между спросом и предложением. С одной стороны, объем предложения (выставленных на продажу объектов недвижимости) значительно увеличился, так как объекты строительства возводились благодаря тем же кредитам, которые необходимо погасить. С другой стороны – снижается покупательная способность населения, вследствие ужесточения требований к претендентам на получение ипотечных кредитов. Уровень спроса намного ниже предложения, и по всем законам рынка цены должны снижаться.

Российский ипотечный рынок нельзя сравнивать с американским ни по объемам, ни по доле в сделках с недвижимостью. Сейчас по самым смелым прогнозам 30-50% всех сделок с недвижимостью заключаются с помощью ипотеки, по самым пессимистичным - всего 10-15%. За последний год количество ипотечных сделок увеличилось на 4%, по Москве - на 2%. Последние новости на рынке ипотечного кредитования весьма безрадостны для заемщиков. Банки увеличивали первоначальный взнос, процентные ставки, таким образом, сужая круг потенциальных заемщиков. Воспользоваться кредитом теперь могут заемщики лишь с большими доходами.

На данный момент средняя ставка по ипотечному кредиту в рублях составляет 14-16%, в долларах - 12-14%. Наиболее распространенные условия кредитования – это первоначальный взнос 20-30% стоимости жилья, а срок кредитования - 15-30 лет. Так что теперь, часть клиентов, которые могли купить жилье только с помощью ипотеки, не смогут воспользоваться даже ею. Теперь клиентами банка становятся заемщики, имевшие наличные средства на покупку квартиры.