Ипотека

АКАДЕМИЯ ТРУДА И  СОЦИАЛЬНЫХ ОТНОШЕНИЙ

КРАСНОДАРСКИЙ ФИЛИАЛ

(350062, г. Краснодар,  ул. Атарбекова, 42)

 

 

КУРСОВАЯ РАБОТА

 

 

 

по______________________________________________________за_____курс на тему_______________________________________

________________________________________________________

(полное наименование и номер  варианта)

студента-заочника_____курса   ________________  __ факультета

 

(фамилия, имя, отчество  – писать полностью)

 

 

Срок представления  по графику Дата отправки работы

«__»____________200__ г.  «__»______________200__г.

 

№ по журналу   Дата поступления работы

____________________                       «__»______________200__г.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Оглавление

 

ВВЕДЕНИЕ……………………………………………………………………..3

Глава 1.  Основные положения  законодательства об ипотеке………………5

1.1. Развитие законодательства  об ипотеке. Понятие ипотеки…….......5

1.2.  Обязательства и требования, обеспечиваемые ипотекой………........10

  1.3.  Предмет ипотеки……………………………………………………..12

Глава 2.  Договор об ипотеке………………………………………………….15

2.1.  Форма договора………………………………………………….......15

2.2.   Нотариальное  удостоверение и государственная  регистрация договора об ипотеке……………………………………………………………18

2.3.   Государственная  регистрация ипотеки……………………………21

2.4.   Отчуждение  заложенного имущества……………………………..22

2.5.   Сохранение  ипотеки при переходе прав  на заложенное имущество к  другому лицу………………………………………………………..25

2.6.   Закладная…………………………………………………………….26

Глава 3.     Правовое регулирование залога  земли…………….……………….31

1. Правовые основы ипотеки земли…………………………………....31
2. Особенности ипотеки земельных участков………………………34

ЗАКЛЮЧЕНИЕ………………………………………………………………...36

СПИСОК НОРМАТИВНХ АКТОВ  И ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ………………………………………………………………….39

 

 

 

 

 

 

 

 

ВВЕДЕНИЕ

Актуальность исследования, связанного с правовым регулированием залога недвижимости (ипотеки) продиктована логикой проводимых в России рыночных реформ.

Появление рынка недвижимости в условиях реформирования экономического и социального уклада Российской Федерации с начала 90-х г.г. сделало  актуальным вопрос о принятии законодательства, регулирующего залоговые операции с недвижимостью.

Состояние экономики  любого государства, стабильность и  эффективность гражданского оборота  состоят в прямой зависимости  от добросовестности и исполнительности участников гражданского оборота, от надлежащего исполнения договорных обязательств. Неоплата поставленной, закупленной продукции, невозврат в срок кредита, продажа недоброкачественного товара и т.п. дестабилизирует экономику, вызывает такие отрицательные явления, как неплатежи, сокращение бюджета и т.д. В этой связи важным вопросом остается необходимость обеспечения исполнения обязательств.

Одним из способов обеспечения  исполнения обязательств является залог. История развития залоговых отношений  говорит о значимости залога как меры, стимулирующей стабильность и устойчивость рыночных отношений. В условиях становления рынка в России роль залога как обеспечительной меры приобретает особое значение. Негативные явления (огромные размеры инфляции, распад ранее сложившихся хозяйственных связей, падение производства) привели к нарушениям платежной дисциплины, утрате доверия к партнеру. В этих условиях возникает потребность использования таких обеспечительных средств, которые давали бы большую гарантию исполнения обязательств.

Среди возможных способов обеспечения обязательств, заметно  выделяется институт залога, который  в настоящее время считается  едва ли не самым надежным способом предотвращения негативных последствий, вызванных неисполнением или  ненадлежащим исполнением должником принятых на себя обязательств.

Связано это с тем, что, во-первых, залог имущества должника обеспечивает наличие и сохранность  этого имущества на тот момент, когда должнику придется рассчитываться с кредитором, причем стоимость этого  имущества будет возрастать пропорционально уровню инфляции.

Во-вторых, залог имущества  должника обеспечивает кредитору-залогодержателю  возможность удовлетворить свои требования на предмет залога преимущественно  перед другими кредиторами.

И, наконец, в-третьих, реальная опасность потерять имущество в натуре (а предметом залога является, как правило, особо ценное, быстроликвидное имущество) является неплохим стимулом для должника исполнить свои обязательства надлежащим образом.

Так как объектом ипотеки  является недвижимость, то ипотека представляет собой наиболее привлекательный вид залога как способ обеспечения долгосрочных обязательств. Обеспечение кредита недвижимым имуществом позволяет гражданам и строительным организациям привлечь средства для решения жилищной проблемы.

С начала 90-х г.г. начинается развитие общего и специального законодательства, регулирующего залог недвижимости. ГК РФ вслед за законом РФ О залоге не только положил начало законодательства об ипотеке, но и предопределил форму  ее проведения в виде Закона об ипотеке, регулирующего залог недвижимого имущества.

Предметом исследования являются правовые нормы, непосредственно  регулирующие ипотечные правоотношения в Российской Федерации, практика применения этих норм.

С учетом изложенного, изучение такого правового института как ипотека представляется весьма важным и актуальным.

 

Глава 1. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА ОБ ИПОТЕКЕ

1.1. Развитие законодательства об  ипотеке. Понятие ипотеки

 

Гражданское законодательство СССР такого понятия, как ипотека не знало. Залог, как средство обеспечения исполнения гражданско-правовых обязательств допускался (ст. 192—202 ГК РСФСР 1964 г., п. 1, 4 и 5 ст. 68 Основ гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик от 31 мая 1991 г.), в принципе не исключался и залог недвижимого имущества, хотя сфера применения последнего существенно ограничивалась (ч. 1 ст. 194, ст. 101 и 104 ГК РСФСР), по крайней мере, до введения в действие вышеупомянутых Основ. Поскольку административно-командная экономика СССР и РСФСР не нуждалась в частноправовых механизмах, да и оборот недвижимости между гражданами отнюдь не поощрялся, то залог недвижимости в частности — не имел широкого применения, и поэтому не был предметом детального законодательного регулирования.

Впервые в послевоенный период понятие ипотеки появилось в нашем гражданском праве в Законе РФ от 29 мая 1992 г. «О залоге» а конкретно - ипотеке была целиком посвящена гл. 2 разд. 2 этого закона, которая состояла всего из четырех коротких статей и не давала подробной регламентации связанных с ипотекой отношений. Фактически она содержала определение понятия «ипотека» (ст. 42 Закона РФ «О залоге»), нормы о нотариальном удостоверении и государственной регистрации договора об ипотеке, а также - о государственной регистрации перехода вещного права на предмет ипотеки от залогодателя к другому лицу (ст. 43 Закона РФ «О залоге»), отдельные нормы об ипотеке предприятия как имущественного комплекса (ст. 44 Закона РФ «О залоге») и не понятно сформулированную норму о праве залогодателя на досрочное исполнение основного обеспеченного ипотекой обязательства в случае, «если договор об ипотеке исключает возможность последующего залога того же предмета ипотеки" (ст. 45 Закона РФ "О залоге»). Исходя из названия разд. 2 Закона РФ «О залоге» при ипотеке не мог иметь место заклад, т. е. не допускалась передача предмета ипотеки на период действия договора об ипотеке залогодержателю. Кроме того, залог права аренды недвижимого имущества Законом РФ «О залоге» не исключался (см. разд. 4 данного законодательного акта), но ипотекой такой залог не считался. Во всем прочем, что не было оговорено нормами гл. 2 разд. 2 Закона РФ «О залоге», к ипотеке подлежали применению общие правила разд. 1 и гл. 1 разд. 2 этого же законодательного акта.

Закон РФ от 29 мая 1992 г. «О залоге» был шагом вперед по сравнению с ГК РСФСР 1964 г. и вышеупомянутыми Основами, но все же недостаточным.

ГК РФ содержит посвященный залогу § 3 главы 23, который  так и называется – «Залог». Пункт 2 ст. 334 ГК РФ содержит упоминание о  специальном законодательном акте, который должен регламентировать вопросы ипотеки. Понятие ипотеки, содержащееся в п. 2 ст. 334 ГК РФ шире, чем понятие ипотеки, введенное ст. 42 Закона РФ «О залоге». Понятие ипотеки по ст. 42 Закона РФ «О залоге» охватывало залог лишь непосредственно связанных с землей объектов вместе с соответствующими земельными участками или правом пользования ими. Понятие ипотеки по п. 2 ст. 334 ГК РФ, кроме того, включает залог собственно земельных участков самих по себе, а также залог не связанных непосредственно с землей объектов, причисленных к недвижимости ч. 2 п. 1 ст. 130 ГК РФ. О залоге права аренды недвижимости как о разновидности ипотеки п. 2 ст. 334 и вообще § 3 гл. 23 ГК РФ не упоминает.

Пункт 2 ст. 334 ГК РФ содержит также важную коллизионную норму: общие правила о залоге, содержащиеся в ГК применяются к ипотеке в случаях, когда ГК или законом об ипотеке не установлены иные правила. Параграф 3 гл. 23 ГК РФ содержит специальные нормы об ипотеке в ч. 2 п. 1 ст. 338 (о недопустимости передачи залогодержателю недвижимого имущества, на которое установлена ипотека, на период действия договора об ипотеке), в ч. 2 п. 2 и п. 3 и 4 ст. 339 (об обязательном нотариальном удостоверении и государственной регистрации договора об ипотеке), п. 2-5 ст. 340 (об объекте, на который распространяются права залогодержателя при различных видах ипотеки), п. 2 ст. 352 (о регистрации прекращения ипотеки). Помимо § 3 гл. 23 ипотека упоминается в Части первой ГК РФ, в частности, еще в п. 1 ст. 131 (отдельной от регистрации договора об ипотеке как сделки) государственной регистрации. В целом Часть первая ГК РФ более подробно и на более высоком технико-юридическом уровне регламентирует общие вопросы залога по сравнению с Законом РФ «О залоге». Частью первой ГК РФ был введен также ряд частных (специальных) норм об ипотеке, однако по-настоящему детальное и конкретное правовое регулирование связанных с ипотекой отношений было отнесено на отдельный специализированный закон об ипотеке.

Особенно нужно отметить, оценивая Часть первую ГК РФ, существенное укрепление правовых позиций кредиторов по основным обеспеченным залогом обязательствам при ликвидации и банкротстве должников (см. соответственно п. 1 ст. 64 и п. 3 ст. 65 ГК РФ), кредиторы-залогодержатели получили в некоторых случаях приоритет даже перед фискальными органами, что особенно важно при повальной задолженности организаций по налогам.

В период между вступлением  в силу Закона РФ «О залоге» и  введением в действие Закона «Об  ипотеке» Президентом Российской Федерации неоднократно издавались нормативные правовые акты по вопросам развития ипотечного кредитования (например, ныне отмененный Указом Президента РФ от 25 января 1999 г. № 112 Указ Президента РФ от 28 февраля 1996 г. № 293 «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования»), а также нормативные правовые акты, санкционировавшие ипотеку земельных участков¹. Однако в отсутствие полноценной детализированной законодательной базы ни эти многочисленные и противоречивые президентские указы и распоряжения, ни издававшиеся в развитие их норм правительственные нормативные правовые акты (например, известные «Основные положения об ипотеке (залоге недвижимости)») не дали существенного импульса развитию ипотечных отношений.

Такова, если вкратце, предыстория  появления Закона «Об ипотеке» и самого понятия ипотеки в том виде, в котором оно существует на данный момент.

Законом «Об ипотеке» введено  в российское гражданское законодательство множество нововведений.

Как главнейшие новеллы  Закона необходимо выделить следующие:

Согласно статьям 1, 2 и 3 закона ипотекой могут обеспечиваться лишь денежные требования. Требования же, к примеру, о выполнении работ  или оказании услуг обеспечиваться ипотекой не могут. Но денежные требования могут вытекать и из изначально неденежных обязательств, при трансформации последних в денежные (например, при замене требования о поставке товаров в натуре на требование о возврате суммы авансового платежа). Следовательно, обеспечиваться ипотекой могут и требования, вытекающие из таких (изначально неденежных) обязательств, но лишь в случае трансформации их в установленном законом (например, п. 3 ст. 487 ГК РФ) порядке в обязательства денежные.

Предметом ипотеки (именно ипотеки, а не просто залога, как  это было ранее) может являться право  аренды недвижимого имущества. Таким образом, Закон фактически расширяет понятие ипотеки по сравнению не только с Законом РФ «О залоге», но и с Частью первой ГК РФ (которая право аренды недвижимости в число возможных предметов ипотеки не включает).

Законом установлены дополнительные основания для предъявления залогодержателем требований о досрочном исполнении основного обеспеченного ипотекой обязательства (ст. 12 и 35 Закона «Об ипотеке») и для досрочного обращения залогодержателем взыскания на заложенное по договору об ипотеке недвижимое имущество.

Статьей 13 Закона «Об ипотеке» в гражданский оборот вводится новый  вид именных ценных бумаг, а именно закладная. Закладная одновременно удостоверяет и право ее владельца  на получение исполнения по основному  обеспеченному ипотекой денежному обязательству, и права залогодержателя (которым является владелец закладной) по договору об ипотеке Закладная находится в свободном обороте, она может продаваться, быть предметом договора мены, залога и т. д.