Ипотека

6) любые иные сделки, кроме завещания, направленные  на отчуждение заложенного имущества.

Залогодатель и залогодержатель могут исключить применение данной нормы к своим отношениям, для этого достаточно включить в договор об ипотеке пункт следующего содержания: «имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу без согласия залогодержателя».

Стороны договора об ипотеке  могут также изменить содержание диспозитивной нормы п. 1 ст. 37 Закона, например, оговорить в договоре об ипотеке, что определенные сделки по отчуждению имущества могут совершаться залогодателем без согласия залогодержателя, иные - только с такого согласия.

Закон предусматривает  новую, не известную ни ГК РФ, ни Закону РФ от 29 мая 1992 г. «О залоге» меру защиты права залогодержателя в случае нарушения залогодателем этого запрета. Залогодержатель вправе по своему выбору потребовать:

1) признания сделки  об отчуждении заложенного имущества  недействительной и применения  последствий, предусмотренных статьей  167 Гражданского кодекса Российской  Федерации;

2) досрочного исполнения  обеспеченного ипотекой обязательства  и обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит.

В случае выдачи закладной  отчуждение заложенного имущества  допускается, если право залогодателя на это предусмотрено в закладной, с соблюдением условий, которые  в ней установлены. То есть залогодатель, составивший закладную, которая была выдана первоначальному залогодержателю, может совершать отчуждение заложенного имущества только в том случае, если содержание закладной предусматривает право залогодателя на такое отчуждение. В данном случае никакого значения не имеет, содержится или не содержится положение о возможности отчуждения залогодателем заложенного имущества в договоре об ипотеке, главное, чтобы такое положение, четко сформулированное, содержалось в закладной.

В закладной могут быть установлены условия, которые должны соблюдаться при отчуждении заложенного имущества, например, условие о минимальной цене, по которой это имущество может быть реализовано, условие о форме возмездного предоставления, условие о форме и порядке платежа и т. п. Установленные в закладной условия отчуждения имущества должны быть соблюдены залогодателем.

Залогодатель вправе завещать заложенное имущество. Условия  договора об ипотеке или иного соглашения, ограничивающие, это право залогодателя, ничтожны.

Условия договора об ипотеке  или иного соглашения, ограничивающие права залогодателя завещать заложенное имущество, ничтожны независимо от признания  их таковыми судом. Поэтому даже в  случае наличия в договоре об ипотеке  или в ином соглашении названных условий юридических последствий они не повлекут. В то же время наличие таких условий не повлечет недействительности прочих частей сделки (договора об ипотеке), если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Залогодатель-гражданин  в любом случае может распорядиться  заложенным имуществом путем совершения односторонней сделки - завещания.

Отметим, что  поскольку право залога обладает таким свойством, как право следования, интересы залогодержателя будут соблюдены и в случае отчуждения заложенного имущества по завещанию.

Все упомянутые в данном параграфе нормы подлежит применению также при обременении ипотекой права аренды недвижимого имущества, поэтому арендатор-залогодатель не вправе без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке, передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу. В случае выдачи при ипотеке права аренды закладной перенаем допускается, если право залогодателя на это предусмотрено в закладной, с соблюдением условий, которые в ней установлены.

 

2.5. Сохранение ипотеки при переходе  прав на заложенное имущество  к другому лицу

 

Лицо, которое приобрело  заложенное по договору об ипотеке  имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.

Замены должника по обеспеченному  залогом обязательству указанный  переход не влечет.

Однако по соглашению с  залогодержателем новый залогодатель может быть освобожден от какой-либо из этих обязанностей. Такое соглашение необязательно для последующих приобретателей закладной, если оно не удостоверено нотариально.

Если имущество, заложенное по договору об ипотеке, перешло по указанным выше основаниям к нескольким лицам, каждый из правопреемников первоначального  залогодателя несет вытекающие из отношений ипотеки последствия неисполнения обеспеченного ипотекой обязательства. При этом эти последствия распределяются соразмерно перешедшей к нему части заложенного имущества. Если предмет ипотеки неделим или по иным основаниям поступает в общую собственность правопреемников залогодателя, правопреемники становятся солидарными залогодателями.

3. Залог имущества  по договору об ипотеке сохраняет  силу независимо от того, были ли при переходе этого имущества к другим лицам нарушены какие-либо установленные для такого перехода правила.

2.6. Закладная

Вступившим  в действие 22 июля 1998 года Федеральным  законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в гражданский и коммерческий оборот введен новый вид ценных бумаг — закладные. Названный Федеральный закон содержит специальные правила составления и выдачи (выпуска в обращение) закладных, отчуждения прав по ним, исполнения удостоверенных закладными обязательств¹².

Профессиональный  участник рынка ценных бумаг осуществляет операции с закладными с учетом требований, установленных Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Правила нормативных  актов Федеральной комиссии по рынку  ценных бумаг, регулирующих осуществление операций на рынке ценных бумаг, могут применяться по отношению к операциям с закладными лишь при условии, что это не противоречит установленным Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» существенным характеристикам закладной и содержанию удостоверяемых ею прав.

Закладные могут  использоваться в качестве базового актива с целью выпуска их собственником или доверительным управляющим иных ценных бумаг в порядке и на условиях, устанавливаемых Федеральной комиссией по рынку ценных бумаг. Исходя из содержания правил статей 13 и 14 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», закладная не является эмиссионной ценной бумагой.

Выдача одним  лицом двух или более закладных  не является их выпуском, не подлежит государственной регистрации в соответствии с правилами Федерального закона «О рынке ценных бумаг».

В соответствии с Федеральным законом «Об ипотеке» закладная составляется, выдается и обращается в форме письменного документа. Права на закладную не могут быть удостоверены ее сертификатом.

Отчуждение  имущественных прав, удостоверяемых закладной, осуществляется путем составления на самой закладной передаточной надписи и, фактического вручения закладной ее продавцом покупателю (приобретателю прав).

Передаточная  надпись на закладной оформляет  собой состоявшуюся уступку права требования по закладной с наступлением последствий, предусмотренных пунктом 2 статьи 146 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Реестровый  учет владельцев закладных не ведется.

Лицо, выдавшее две или более закладных, может  открывать и вести для собственных целей учет владельцев выданных им закладных. Записи, содержащиеся в таком учете, не могут использоваться для удостоверения прав на закладные.

Брокерская  деятельность на рынке закладных  может осуществляться на основании  заключенного между брокером и его  клиентом договора поручения или комиссии.

Договор, заключенный между брокером и его клиентом, может предусматривать право брокера самостоятельно составлять от имени клиента передаточные надписи на отчуждаемых клиентом закладных в пользу их приобретателей.

При исполнении поручений клиента на приобретение закладной брокер с целью избежания претензий со стороны клиента и на основании заключенного им с клиентом договора может осуществлять проверку приобретаемых в собственность клиента закладных на соответствие их формы и содержания, а также формы и содержания, составленных на закладных передаточных надписей требованиям Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а также, в случае приобретения закладной в совокупности с прилагаемыми к ней кредитным договором, договором ипотеки и иными документами, осуществлять проверку их формы и содержания требованиям Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», Федерального закона «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», иных законов и правовых актов Российской Федерации.

К высокорискованным закладным, в частности, могут относиться следующие:

1) закладные, по которым залогодателями и должниками по обеспеченным ипотекой обязательствам выступают различные лица, за исключением случаев, когда в качестве залогодателей недвижимого имущества выступают Российская Федерация, субъекты Российской федерации и муниципальные образования;

2) закладные, залогом недвижимого имущества по которым обеспечены

не обязательства  по возврату полученных кредитов (займов), но иные гражданско-правовые обязательства;

3) закладные, законными владельцами и отчуждателями которых являются физические лица;

4) закладные, в качестве первоначальных законных владельцев которых

указаны физические лица;

5) закладные, в качестве первоначальных законных владельцев которых

указаны юридические лица, которым законодательством Российской Федерации не предоставлено право  осуществлять ипотечное кредитование;

6) закладные в отсутствие приложенных к ним договоров кредита и ипотеки, форма и содержание которых соответствуют требованиям гражданского законодательства Российской Федерации, а также законодательства о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

7)  закладные, недвижимое имущество по которым принадлежит залогодателям на праве хозяйственного ведения;

8) закладные,  недвижимое имущество по которым  хотя и принадлежит залогодателям на праве собственности, но может являться предметом гражданско-правовых сделок только с согласия третьих лиц, в том числе с согласия уполномоченных государственных органов или органов местного самоуправления;

9) закладные, по которым заложенным является право аренды или иное 
право владения и пользования недвижимым имуществом;

10. закладные, по которым заложенными являются воздушные и морские 
    суда, суда внутреннего плавания;
11. закладные, недвижимое имущество по которым находится в совместной (общей или долевой) собственности двух или более залогодателей;
12. закладные на жилые помещения (квартиры, индивидуальные жилые дома) без приложенных к ним справок о характеристике жилой площади, справок о количестве и составе зарегистрированных (прописанных) на жилой площади лиц, оформленных в надлежащем порядке документов о землеотво-де, планов земельных участков, пообъектных выписок из реестров регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 3. ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ЗАЛОГА ЗЕМЛИ

 

3.1. Правовые  основы ипотеки земли

 

Согласно Закону «Об  ипотеке (залоге недвижимости)» предметом  ипотеки могут быть земельные  участки, находящиеся в собственности граждан, их объединений, юридических лиц и предоставленные для садоводства, животноводства, индивидуального жилищного, дачного и гаражного строительства, приусадебные земельные участки, занятые зданиями, строениями или сооружениями, в размере, необходимом для их хозяйственного обслуживания.

При общей долевой  или совместной собственности на вышеперечисленные земельные участки  ипотека может быть установлена  только на принадлежащий гражданину или юридическому лицу земельный  участок, выделенный внатуре из земель, находящихся в общей долевой или совместной собственности.

Не подлежат ипотеке  земли, находящиеся в государственной  или муниципальной собственности, а также земли сельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств. Также не допускается ипотека части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов РФ и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.

По общему правилу  залог сельхозугодий запрещен, однако, есть три исключения. Во-первых, могут  быть заложены сельхозугодья несельскохозяйственных организаций, принадлежащие им на праве собственности.

Во-вторых, могут быть заложены по договору об ипотеке садовые, огородные земельные участки  и приусадебные земельные участки  личных подсобных хозяйств граждан.

Сельскохозяйственной  организацией признается коммерческая организация, более 50% дохода которой из хозяйственной деятельности по производству сельхозпродукции.

Крестьянское (фермерское) хозяйство с правовой точки зрения представляет собой в настоящее  время особую форму предпринимательской  деятельности индивидуального предпринимателя – главы такого хозяйства. Остальные (кроме главы) участники крестьянского (фермерского) хозяйства рассматриваются как наемные работники. В состав земель крестьянского (фермерского) хозяйства входят:

 1) земельный надел, принадлежащий главе хозяйства на праве собственности или пожизненного наследуемого владения;