Лекции по "Гражданскому праву"

2. Договор продажи  жилого дома, квартиры, части жилого  дома или квартиры подлежит  государственной регистрации и  считается заключенным с момента такой регистрации.

 

62 Договор найма жилого помещения: социальный и коммерческий найм (сравнительная характеристика).

Договор найма жилого помещения - договор, по которому одна сторона - собственник жилого помещения  или управомоченное им лицо "Наймодатель" - обязуется предоставить другой стороне "Нанимателю" жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Как следует из определения, договор найма жилого помещения является взаимным, возмездным и консенсуальным.

Законодательство разделяет  обязательства, возникающие из найма  жилого помещения, на договоры социального найма и коммерческого найма:

    * договор социального  найма может быть заключен  только на жилое помещение,  относящееся к фонду социального  использования, и при наличии  у гражданина предпосылок для  его заключения: нуждаемость в  улучшении жилищных условий, постоянное проживание в населенном пункте, состояние на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, наличие решения соответствующего органа о предоставлении жилого помещения гражданину и его семье, выдача ордера на занятие указанного в нем жилого помещения. Договор социального найма можно назвать "квазидоговором", поскольку его заключение и все его элемен­ты, права и обязанности сторон предопределены законом, иными правовыми и административными актами (см. статью "Социальный найм").

    * договор коммерческого найма это гражданско-правовой договор, в котором стороны сами определяют содержание таких важнейших условий, как срок договора, размер и порядок внесения платы за жилое помещение, распределение обязанностей по ремонту сданного внаем жилого помещения и др.

 К категории договоров  найма жилого помещения могут  быть отнесены следующие договора:    * договор найма квартиры    * договор найма жилого дома    * договор найма комнаты

Существенные условия  договора  - это условия о предмете договора, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В договоре найма жилого помещения существенным условием является условие о предмете договора. В договоре найма жилого помещения должны быть в обязательном порядке приведены все данные, позволяющие определенно (однозначно) установить имущество, которое должно быть передано нанимателю в качестве предмета найма. Как уже указывалось ранее, предметом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством (п.1 ст.673 ГК РФ).

В случае отсутствия в  договоре найма жилого помещения  данных о жилом помещении, подлежащем передаче нанимателю, такой договор считается незаключенным.

Дополнительные условия договора - это условия договора, предусмотренные в соответствующих нормативных актах и автоматически вступающие в действие в момент заключения договора, не требующие согласования сторон.

К дополнительным условиям договора найма жилого помещения относится:

    * Обязанность  нанимателя своевременно вносить  плату за жилое помещение. Если  договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.

    * Договор найма  жилого помещения заключается  на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.

    * В договоре  должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом  помещении вместе с нанимателем.  При отсутствии в договоре  таких указаний вселение этих граждан производится в соответствии с правилами.

    * Текущий ремонт  сданного внаем жилого помещения  является обязанностью нанимателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения.

    * Капитальный  ремонт сданного внаем жилого  помещения является обязанностью наймодателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения.

    * Размер платы  за жилое помещение устанавливается  по соглашению сторон в договоре  найма жилого помещения. В случае, если в соответствии с законом  установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер.

    * Наниматель  с согласия наймодателя может  передать на срок часть или  все нанятое им помещение в  пользование поднанимателю. Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору найма жилого помещения остается наниматель.

 

63 Договор аренды как правовой институт: понятие, субинституты, субъектный состав, содержание правоотношений.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК). Владение и (или) пользование имуществом является временным. Именно временным характером владения и пользования прежде всего и отличается ДА от других возмездных Д по передаче имущества: от Д купли-продажи, мены, дарения, займа, по которым имущество переходит к приобретателю в собственность. Данные Д следует отграничивать и по предмету. Предметом А могут быть вещи только индивидуально-определенные и непотребляемые. Основной особенностью, отличающей ДА от Д по предоставлению имущества во временное безвозмездное пользование, является его возмездный характер. ДА является консенсуальным, возмездным и взаимным. К видам ДА ГК РФ отнесены Д: проката, А транспортных средств, А здания или сооружения, А предприятия, финансовой А. Помимо специальных видов А в ГК РФ и других законах выделяются ДА отдельных видов имущества (земельных участков, участков лесного фонда и т.д.). Стороны ДА именуются арендодателем (наймодателем) и арендатором (нанимателем). Арендодателем вправе выступать любое физическое или юридическое лицо (включая иностранное), имеющее титул как собственника имущества, так и лица, управомоченного законом или собственником сдавать имущество в А. Правом сдачи имущества в А наделен его собственник, поскольку право распоряжения составляет один из основных элементов содержания права собственности. Собственник вправе выступать арендодателем как непосредственно, так и через других лиц. К иным лицам, которые могут быть арендодателями в силу закона, могут быть отнесены: субъекты права хозяйственного ведения - унитарные государственные и муниципальные предприятия; казенное предприятие как субъект права оперативного упр-я; учреждение в отношении имущ-ва, приобретенного им на доходы, полученные в результате предпринимательской деятельности, разрешенной учреждению его учредительными документами. При этом гос-е или муниципальные унитарные пр-я, которым имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения, самостоятельно распоряжаются движимым имуществом (за исключением случаев, установленных законом или иными правовыми актами), а недвижимость сдают в аренду с согласия собственника. Казенное же предприятие, основанное на праве оперативного управления, как недвижимое, так и движимое имущество сдает в А с согласия собственника, т.е. с согласия РФ, субъекта РФ или муниципального образования (ст.608 ГК). Арендаторами по ДА по общему правилу выступают любые физические и юридические лица, включая иностранные. Вместе с тем для некоторых видов аренды ГК РФ установлены исключения из этого правила. Так, арендатором жилых помещений вправе выступать только юридическое лицо; при аренде предприятия и финансовой аренде - лицо, занимающееся предпринимательской деятельностью, по договору проката - лицо, использующее имущество для потребительских целей. Форма ДА может быть письменной и устной. В письменной форме должен совершаться ДА юридических лиц между собой и с гражданами. Для сделок между гражданами письменная форма установлена только в отношении сделок, заключаемых на срок более года. Сумма сделки при этом значения не имеет. В письм. форме заключаются ДА недвижимого имущества. Кроме того, соблюдение письм. формы требуется в случаях, когда такая форма для сделок предписана законом. Так, в письм. форме должны совершаться Д проката, ДА транспортных средств (ст.609 ГК). Для ДА зданий и сооружений, ДА предприятия допустима лишь письм. форма путем составления единого документа, подписанного обеими сторонами. Заключение Д путем обмена документами посредством почтовой или иной связи либо акцепта оферты путем совершения конклюдентных действий в этом случае недопустимо. ДА, предусматривающие в последующем переход права собственности на это имущество к арендатору, должны заключаться в форме, обязательной для договора купли-продажи соответствующего имущества. ДА зданий и сооружений, ДА предприятий подлежат государственной регистрации. Порядок заключения ДА регулируется общими положениями заключения договоров. Одна из особенностей заключения ДА состоит в широком распространении в предпринимательской деят-ти практики проведения торгов по продаже права аренды имущества. ДА при этом заключается с лицом, выигравшим торги. Важную особенность порядка заключения ДА составляет преимущественное право арендатора на заключение договора на новый срок. Предметом ДА являются вещи и иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности, исключительные права на результаты интеллектуальной деятельности. При этом предмет ДА должен считаться установленным, если содержание Д позволяет определенно установить имущество, подлежащее передаче в качестве объекта А. С этой целью в Д непременно должны указываться конкретизирующие объект данные: наименование имущества, инвентарный номер, адрес, местоположение, назначение, качественные характеристики и др. При А земельных участков, к примеру, указываются границы и площадь земельного участка, его местоположение, кадастровый номер, категория земель и т.п. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:1)определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;2)установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов и доходов;3) предоставления арендатором определенных услуг; 4)передачи арендатором арендодателю обусловленной Д вещи в собственность или в аренду; 5) возложения на арендатора обусловленных Д затрат на улучшение арендованного имущества (ст.614 ГК). Срок - одно из основных условий ДА. ДА может быть заключен как на определенный, так и на неопределенный срок. А. на срок до одного года считается краткосрочной. Если ДА заключен без указания срока, то считается заключенным на неопределенный срок. Для отдельных видов аренды, а также для А отдельных видов имущества ГК и иными законами устанавливаются максимальные сроки Д (ст.610 ГК). Основная обязанность арендодателя заключается в предоставлении предусмотренного Д имущества арендатору. При этом арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям ДА и назначению имущества. Имущество сдается в А вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.) (ст.611 ГК). Одна из основных обязанностей арендатора состоит в пользовании арендованным имуществом согласно условиям Д, а если таковые в Д не определены, то в соответствии с назначением имущества. В процессе пользования арендованным имуществом арендатор с согласия арендодателя вправе в ограниченных пределах распоряжаться им, включая: сдачу арендованного имущества в субаренду (поднаем) и передачу арендатором своих прав и обязанностей другому лицу по договору перенайма; предоставление арендованного имущества в безвозмездное пользование, а также залог арендных прав и внесение их в качестве вклада в уставный капитал хоз.товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по Д перед арендодателем остается арендатор (ст.615 ГК). Ответственность сторон по ДА является полной и строится по общим правилам.

 

64 Договор банковского вклада: понятие, источники, особенности правового статуса участников. Виды вкладов.

Договор банковского  вклада (депозитный договор) - это соглашение, по которому одна сторона (банк), принявшая  поступившую от другой стороны (вкладчика) или поступившую для нее денежную сумму (вклад), обязуется возвратить сумму вклада и выплатить проценты на нее на условиях и в порядке, предусмотренных договором (п. 1 ст. 834 ГК РФ).

Договор является реальным, поскольку для его заключения необходима передача вклада банку, возмездным и односторонне обязывающим.

Предметом договора является денежная сумма (вклад), которая  может быть внесена как в наличной, так и в безналичной форме.

Вкладчик приобретает  право требования к банку о  возврате суммы вклада и процентов  по нему. Каких-либо обязанностей перед банком у него не возникает, поэтому депозитный договор является односторонне обязывающим и возмездным. Если в качестве вкладчика в договоре банковского вклада выступает гражданин, на такой договор распространяются правила о публичном договоре.

Сторонами договора являются банк и вкладчик. Вкладчиком может быть любое юридическое или физическое лицо. Банк должен иметь лицензию на совершение банковских операций, предусматривающую право на привлечение денежных средств во вклады.

Договор банковского  вклада заключается на условиях выдачи вклада по первому требованию (вклад до востребования) либо на условиях возврата вклада по истечении определенного договором срока (срочный вклад).

Договором может  быть предусмотрено внесение вкладов  на иных условиях их возврата, не противоречащих закону. По договору банковского вклада любого вида банк обязан выдать сумму вклада или ее часть по первому требованию вкладчика, за исключением вкладов, внесенных юридическими лицами на иных условиях возврата, предусмотренных договором (ст. 837 ГК РФ).

Условие договора об отказе гражданина от права на получение  вклада по первому требованию ничтожно. В случаях, когда срочный либо другой вклад, иной, чем вклад до востребования, возвращается вкладчику по его требованию до истечения срока либо до наступления иных обстоятельств, указанных в договоре банковского вклада, проценты по вкладу выплачиваются в размере, соответствующем размеру процентов, выплачиваемых банком по вкладам до востребования, если договором не предусмотрен иной размер процентов.

В случаях, когда вкладчик не требует возврата суммы срочного вклада по истечении срока либо суммы вклада, внесенного на иных условиях возврата - по наступлении предусмотренных договором обстоятельств, договор считается продленным на условиях вклада до востребования, если иное не предусмотрено договором.

Договор банковского  вклада должен быть заключен в письменной форме. Несоблюдение формы депозитного договора влечет его ничтожность. Письменная форма считается соблюденной не только при подписании сторонами единого документа, но и в том случае, если внесение вклада удостоверено сберегательной книжкой, сберегательным или депозитным сертификатом либо иным выданным вкладчику документом, который отвечает требованиям законодательства, банковским правилам и обычаям делового оборота (ст. 836 ГК РФ).

Банк обязан возвратить вкладчику сумму вклада с уплатой обусловленных договором  процентов. Проценты представляют собой  плату за пользование заемными средствами, предоставленными вкладчиком банку. Их размер обычно устанавливается в договоре. Однако в силу принципа возмездности депозитных отношений проценты подлежат уплате в любом случае, даже если стороны договора не согласовали их размер. В этом случае банк обязан уплатить их в размере, определяемом по тем же правилам, что и в договоре займа. Банк не вправе в одностороннем порядке изменять процентные ставки по вкладу, если иное не установлено федеральным законом или договором с вкладчиком (ст. 838 ГК РФ).

У договора банковского  вклада с участием граждан-вкладчиков у банка есть существенная особенность: гражданин-вкладчик, открывший счет в банке, вправе дать последнему поручение о перечислении третьим лицам денежных средств со вклада. Для юридических лиц такая операция прямо запрещена п. 3 ст. 834 ГК РФ. Их права ограничиваются возвратом вклада и получением процентов. Все расчеты юридических лиц происходят на основании заключенного ими договора банковского счета.

Возврат вкладов  граждан банком обеспечивается путем  осуществляемого в соответствии с законом обязательного страхования  вкладов, а в предусмотренных законом случаях и иными способами. Способы обеспечения банком возврата вкладов юридических лиц определяются договором банковского вклада (ст. 840 ГК РФ).

 

 65 Договор банковского счета: понятие, источники, виды, субъектный состав. Основания списания денежных средств со счета клиента.

Договор банковского  счета консенсуальный, возмездный и  двусторонне обязывающий.

Стороны договора - банк и клиент. Банк - организация, получившая лицензию на совершение банковских операций.

В соответствии с существующими банковскими правилами клиентом может быть любое юридическое лицо или гражданин-предприниматель.

При заключении договора банковского счета клиенту  или указанному им лицу открывается  счет в банке на условиях, согласованных  сторонами.

Основное содержание договора - обязанность банка принимать и зачислять поступающие на счет, открытый клиенту (владельцу счета), денежные средства выполнять распоряжения клиента о перечислении и выдаче соответствующих сумм со счета и проведении других операций по счету. Банк обязан заключить договор банковского счета с клиентом, обратившимся с предложением открыть счет на объявленных банком для открытия счетов данного вида условиях, соответствующих требованиям, предусмотренным законом и установленными в соответствии с ним банковскими правилами (ст. 845, 846 ГК РФ).

Банк не вправе отказать в открытии счета, совершение соответствующих операций по которому предусмотрено законом, учредительными документами банка и выданным ему разрешением (лицензией), за исключением случаев, когда такой отказ вызван отсутствием у банка возможности принять на банковское обслуживание либо допускается законом или иными правовыми актами.

Банк вправе использовать имеющиеся на счете  денежные средства, гарантируя право  клиента беспрепятственно распоряжаться этими средствами, и не вправе определять и контролировать использование денежных средств клиента и устанавливать другие не предусмотренные законом или договором банковского счета ограничения его права распоряжаться денежными средствами по своему усмотрению.

Банк обязан зачислять поступившие на счет клиента  денежные средства не позже дня, следующего за днем поступления в банк соответствующего платежного документа, если более короткий срок не предусмотрен договором банковского счета.

Банк обязан по распоряжению клиента выдавать или перечислять со счета денежные средства клиента не позже дня, следующего за днем поступления в банк соответствующего платежного документа, если иные сроки не предусмотрены законом, изданными в соответствии с ним банковскими правилами или договором банковского счета (ст. 849 ГК РФ).

Если иное не предусмотрено договором банковского  счета, за пользование денежными  средствами, находящимися на счете клиента, банк уплачивает проценты, сумма которых зачисляется на счет (ст. 852 ГК РФ).

Обязанности клиента - соблюдать правила, предусмотренные  банковскими правилами и договором, в том числе оплачивать услуги банка по совершению операций с денежными средствами, находящимися на счете.

 

66 Кредитный договор: понятие, источники, форма договора, субъектный состав, ответственность сторон.

Кредитный договор - это соглашение сторон, по которому банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в  размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее (п. 1 ст. 819 ГК РФ).