Общая долевая собственность

2. Собственник квартиры не вправе  отчуждать свою долю в праве  собственности на общее имущество  жилого дома, а также совершать  иные действия, влекущие передачу  этой доли отдельно от права собственности на квартиру».

Особенностью данной нормы является то, что права на соответствующее общее имущество могут передаваться только совместно с правом собственности на жилое помещение. В связи с этим И.А. Дроздов сформулировал понятие «обслуживающей» долевой собственности, отметив, что её объект - обслуживающее имущество — следует рассматривать как принадлежность, а обслуживаемое имущество — как главную вещь, поскольку они связаны общим назначением.3

1.3 Отличие права совместной  собственности от права долевой собственности

Право общей собственности в ГК РФ регламентируется 16 главой. Согласно п.1 ст.244 «Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности». П.2 ст.244 гласит: «Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность)».

В теории права существуют различные точки зрения относительно критериев разграничения долевой и совместной собственности:

1) В долевой собственности, в отличие от совместной, присутствуют  доли. Отсюда следует, что участник  долевой собственности имеет  право распоряжаться своей долей, а участник общей совместной  собственности - нет. Такой точки зрения придерживаются Д.М.Генкин, М.В. Зимелева, Е.А.Суханов и другие.

2) Ю.Х. Калмыков и М.Г.Маркова  считают, что разграничение общей  собственности является условным, так как размер долей участников  совместной и долевой собственности известен заранее. 4

Но данная точка зрения является спорной, поскольку и у совместной и у долевой собственности есть свои особенности осуществления прав собственника.

3) Теория О.Н.Садикова состоит в том, что в общей совместной собственности, как и в долевой, присутствуют доли, но их размер заранее неизвестен. В связи с неопределенностью в размере доли участник общей совместной собственности не может ей распорядиться. 5

Исходя из вышеприведенных теорий и опираясь на статьи Гражданского кодекса РФ, можно выделить следующие особенности, разграничивающие совместную и долевую собственность:

1) круг субъектов общей долевой собственности не ограничен законом. Данные правоотношения могут возникнуть между гражданами РФ, гражданами и юридическими лицами, просто между юридическими лицами, муниципальными образованиями, между Российской Федерацией и её субъектами и т.д.6 Субъекты общей совместной собственности определены законом и состоят, как правило, в лично-доверительных отношениях.

2) в связи с первой особенностью можно выделить еще одну: общность имущества в совместной собственности выражена в большей степени, чем в долевой.7

3) на участников общей совместной собственности возложен запрет отчуждения их доли, в связи с наличием у них лично-доверительных отношений, а также по причине неопределенности размера доли каждого из сособственников.8

3) согласно п.1 ст.253 ГК РФ «участники совместной собственности, если иное не предусмотрено соглашением между ними, сообща владеют и пользуются общим имуществом». И здесь не важен размер долей, так как вся материальная и иная выгода распространяется на всех сособственников. Личная связь сособственников обуславливает наличие у них общей воли. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех её участников, а при невозможности достигнуть согласия – в  порядке, установленном судом. Причем, участник долевой собственности вправе требовать предоставления в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

4) что касается распоряжения имуществом: закон закрепляет за собственником долевого имущества право распоряжения только своей долей, и, соответственно, вся выгода от распоряжения распространяется на собственника доли.  Распоряжение всем имуществом осуществляется по соглашению всех участников. А распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется с согласия всех её участников. Поэтому в соответствии с пунктом 3 ст. 253 ГК РФ сделки с общим имуществом может совершать любой участник, если иное не установлено соглашением всех участников совместной собственности. Здесь есть несколько исключений: согласно ст.35 Семейного кодекса РФ для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Данная мера обусловлена необходимостью учета интересов обоих супругов и обеспечения стабильности гражданского оборота.

В соответствии с пунктом 2 ст. 8 Федерального закона «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» распоряжение имуществом фермерского хозяйства осуществляется в интересах фермерского хозяйства главой фермерского хозяйства. Это обусловлено тем, что фермерское хозяйство занимается предпринимательской деятельностью, и целесообразно сосредоточить управление им в одних руках.

5) Совместная собственность может  появиться только в силу прямого  указания закона. Её возникновение  по договору, в том числе с  участием юридических лиц или  публично - правовых образований, не  допускается. То есть долевая  собственность – это правило, а совместная собственность – исключение из него.

6) Смена режима собственности из совместной в долевую допускается по усмотрению сособственников, в обратном порядке – только в соответствии с законом.9

Мы провели сопоставительный анализ двух видов общей собственности, и теперь можем перейти к непосредственному рассмотрению права общей долевой собственности.

2. Содержание права общей  долевой собственности

Содержание права включает в себя совокупность прав и обязанностей субъектов права. Рассмотрим элементы содержания подробно.

2.1. Субъекты и объекты  права общей долевой собственности

Общая долевая собственность либеральна в плане субъектов собственности. Ими могут выступать физические, юридические лица, а также государство в лице своих органов. Право долевой собственности может быть установлено, независимо от вещи и вида собственности. Одна и та же вещь, может иметь различных собственников. Главное условие - количество собственников долей не менее двух.

Объектом права общей долевой собственности может выступать как недвижимое и движимое имущество, делимые и неделимые вещи. Согласно ст.133 ГК РФ неделимыми называют вещи, раздел которых в натуре невозможен без разрушения, повреждения вещей или изменения их хозяйственного назначения (например, однокомнатная квартира, автомобиль, книга), и которые в обороте выступают как единый объект вещных прав..  В последние годы судебная практика признала неделимыми и те вещи, которые в результате раздела теряют свою ценность (например, коллекция книг).

Делимые вещи могут быть поделены собственниками с выделением доли каждого в натуре и только в случае, если это разрешено законом. Неделимая вещь, как правило, передаётся одному собственнику с обязательством выплатить компенсацию остальным сособственникам.

Согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К ним относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Также к объектам правоотношений относится и движимое имущество – вещи. К движимым вещам относятся любые вещи (включая деньги и ценные бумаги), не отнесённые законом к недвижимости.

Вещи обладают юридическими признаками, такими как доступность обладания,  материальность и полезность (ценность).10 Но скорее эти признаки носят субъективный характер, ведь у каждого человека свой набор ценностей и одна и та же вещь одному человеку может показаться ценной и полезной, а другому, наоборот, - бесполезной.

Таким образом, объектами права общей долевой собственности может быть абсолютно любое имущество, его характер, количество зависит только от субъекта права собственности.

2.2 Содержание правомочий  собственника

В общем смысле, содержание права собственности участника общей долевой собственности составляют правомочия владения, пользования и распоряжения. Но поскольку должны быть учтены интересы всех сособственников, их права ограничены необходимостью согласовывать все действия в отношении общего имущества с остальными сособственниками. 

Согласно п.1 ст.247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в общей долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при не достижении соглашения - в порядке, устанавливаемом судом. Однако законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» установлен иной порядок, который, по сути, противоречит ГК РФ. Ст.14 гласит: владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности. Общее собрание считается правомочным, если на нем присутствовало не менее 20 % участников общей долевой собственности. Данная норма обусловлена большим количеством сособственников на земельные участки сельскохозяйственного назначения, и иногда весьма затруднительно получить согласие каждого.11

Согласно концепции Р.П. Мананковой владение и пользование общей долевой собственностью может осуществляться в двух формах: совместной и раздельной.12

Совместная форма предполагает использование каждым сособственником общего объекта как единого целого, без деления его на части. Получается, пользование юридически неделимой вещью автоматически предполагает данную форму.

Обратно противоположно раздельное пользование, которое предусмотрено п.2 ст.247 ГК РФ и гласит «участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерное его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации».  Часто бывает, что нет соответствия между долей и конкретной частью имущества. Например, в трёхкомнатной квартире проживает пара людей (не супругов), их доли равны. Но понятно, что третью комнату неудобно использовать пополам, в такой ситуации сособственники устанавливают порядок пользования общим имуществом. При ущемлении прав одного из участников долевой собственности, второй обязан выплатить ему компенсацию. В таких ситуациях различают два понятия: реальная и идеальная доля. Реальная доля – часть имущества в натуре, фактически предоставленная в пользование собственнику. Идеальная доля, наоборот, подчеркивает нематериальный характер доли.

По поводу данного случая существует множество судебных прецедентов. Определением Верховного Суда РФ от 3.12.2013 по делу №4-КГ13-32 было определено обязать сособственника - А выплатить компенсацию сособственнику – Б, так как доля последнего составляла 1/40 общего имущества, что равно 0,5 м площади жилья. Естественно, невозможно выделить в натуре долю, поэтому целесообразнее выплатить компенсацию.13

Наряду с правомочиями владения и пользования в содержание права общей собственности входит правомочие распоряжения имуществом, находящимся в собственности нескольких лиц. Согласно ст. 246 распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех её участников. Это означает, что только вместе участники долевой собственности могут определить юридическую судьбу объекта собственности и отсутствие согласия хотя бы одного из сособственников влечет незаконность сделки. В таком случае спор разрешается в судебном порядке. Согласно решению Кировского районного суда г. Самары по делу №2-1498/14, истцу в иске о компенсации доли с целью выкупа было отказано, так как ответчик, не имея другого жилья, не дал согласие на выкуп его доли.14 

Однако что касается доли в праве общей долевой собственности, то здесь доля входит только в имущество сособственника и поэтому распоряжаться своей долей он может по своему личному усмотрению. ГК предусматривает для сособственника возможность продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо иным способом распорядиться ей. Однако при этом не должно нарушаться преимущественное право покупки. Данное право состоит в следующем: при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов (п.1 ст.250). В Постановлении Пленума Верховного суда РФ от 10 июня 1980 г. N 4 «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом» предусматривается еще одно основание, при котором не применяется право преимущественной покупки: при заключении договора пожизненного содержания с иждивением.

Публичные торги проводятся в случае обращения взыскания по долгам собственника-должника, при условии невозможности выделения доли в натуре или несогласия остальных участников долевой собственности.

Продавец доли обязан оповестить сособственников о намерении продать свою долю в письменной форме с указанием цены и условий продажи. Любой из сособственников имеет право приобрести данную долю, вне зависимости от размера его доли в общем имуществе. В случае покупки доли несколькими сособственниками доля делится между ними в том соотношении, о котором они сами договорятся. Если они не смогут договориться о пропорциях, спор решается судом. Если участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество – в течение 10 дней со дня их уведомления, продавец имеет право продать долю постороннему лицу.