Общая долевая собственность

Наличествует особенность относительно продажи земель сельскохозяйственного назначения. После сособственников преимущественным правом покупки пользуется соответствующим субъект РФ или муниципальное образование.

К приобретателю по договору доля в праве общей собственности на движимую вещь переходит с момента заключения договора, если сторонами не предусмотрено иное. Объектов купли-продажи здесь выступает не сама вещь, а право на неё, поэтому норма, предусмотренная п.1 ст. 223 ГК не распространяется на данные правоотношения. В случае с недвижимыми вещами, договор о продаже доли подлежит государственной регистрации, соответственно, с государственной регистрацией связан момент перехода доли в праве общей собственности.

 Если будет засвидетельствовано  нарушение преимущественного права  покупки, любой участник долевой  собственности (кроме продавца) имеет право в течение трёх месяцев в судебном порядке требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя. Характерно то, что данный срок (3 месяца) не может быть продлен даже по уважительным причинам, то есть он является пресекательным. Так, в одном из дел было нарушено право преимущественной покупки сособственника и произведена продажа с последующим дарением 2/9 доли квартиры. Челябинский областной суд вынес апелляционное определение, согласно которому необходимо перевести права покупателя на сособственника, чьи интересы были нарушены, и признать сделку дарения ничтожной. 15

Другим случаем, когда сособственник вправе требовать перевода на себя прав и обязанность является уменьшение цены или изменение условий отчуждения.

П.4 ст.250 не допускает уступку преимущественного права покупки, так как этим искажается назначение и смысл данного права.

Аналогичные правила применяются к отчуждению доли по договору мены. Однако они не применяются к иным сделкам по отчуждению доли, таким как дарение, рента, внесение вклада в уставный капитал и т.д. А также данные правила не применяются в случае продажи одним сособственником доли другому сособственнику, так как законные интересы остальных участников не нарушаются. Согласно решению Лесосибирского городского суда Красноярского края по делу №2-321/2014, истцу в удовлетворении исковых требований о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи квартиры было отказано в связи с договором дарения.16

Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно своей доле участвовать в общих расходах, таких как уплата налогов, сборов и иных обязательных платежей, а также  в издержках по содержанию и сохранению всего общего имущества (ст.249). Согласно апелляционному определению Свердловского областного суда от 22.10.2013 по делу №33-13175/2013, ответчик обязан выплатить обязательные платежи ТСЖ. Ответчик не проживал постоянно в квартире, принадлежавшей ему на праве общей долевой собственности, и ошибочно полагал, что в связи с этим не обязан выплачивать обязательные платежи (по содержанию жилья, капитальный ремонт, отопление, коммунальные услуги). Однако независимо от места постоянного жительства сособственник обязан соблюдать ст.249 ГК РФ. В данном случае сособственник вправе лишь сделать перерасчет.17

Согласно ст. 248 плоды, продукция и иные доходы от использования имущества поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям, если иное не предусмотрено соглашением между ними. То есть даже, если плоды извлечены из определенной доли, они поступают в общую собственность.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3. Прекращение права общей  долевой собственности

Существует несколько оснований прекращения права общей долевой собственности. Их можно поделить на две группы. Первую группу составляют основания, которые вообще прекращают право собственности, как односубъектной, так и общей. Среди них такие как гибель и уничтожение вещи, принудительное изъятие имущества с компенсацией (изъятие имущества, которое не может принадлежать данному лицу в силу закона, изъятие земельного участка или недвижимости в публично-правовых целях, изъятие бесхозяйственно содержимых культурных ценностей, реквизиция, национализация), а также безвозмездное принудительной изъятие (конфискация). Но для института общей долевой собственности данные виды не так интересны, как основания, относящиеся ко второй группе. Она включает специфические основания, такие как раздел и выдел из общей долевой собственности.

Данный способ прекращения права общей собственности регулируется ст.252 ГК РФ.

Начнем с выдела. Согласно п.2 ст.252 участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. Это правомочие является абсолютным, и в случае несогласия остальных участников долевой собственности, выдел всё равно будет произведен по воле собственника доли. Собственник в любой момент может заявить о своем намерении совершить выдел доли.

Выдел может быть произведен в натуре, либо в денежной форме. Собственник сам решает, в каком виде он хотел бы получить долю. При невозможности достичь согласия между участниками о способе и условиях выдела, собственник выделяющейся доли вправе обратиться в суд с требованием выдела в натуре его доли.

Согласно решению Агаповского районного суда Челябинской области по делу №2-313/2014 требования истца о выделе в натуре доли из общего имущества садоводческого некоммерческого товарищества «Берёзовая роща» и признания права собственности на земельный участок были удовлетворены. 18

В случае если выдел доли в натуре невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, под которым понимается невозможность использования его по назначению, существенное ухудшение технического состояния, выделяющийся сособственник может потребовать выплаты компенсации за долю.

В связи с тем, что часто бывают ситуации, когда невозможно выделить долю в натуре, такой «денежный» способ широко применяется в гражданском обороте. Использование данного способа обусловлено свойствами денег, а именно их делимостью и родовым характером.

При анализе денежной компенсации как способа выдела доли  нельзя не обратить внимание на соотношение требования о выплате компенсации и предложения о купле-продаже доли, обращенное к сособственникам. Во многом данные способы похожи, но имеются существенные различия. Во-первых, при купле-продаже, у сособственников есть выбор – покупать или нет, а в случае с компенсацией, это их обязанность – выплатить деньги. Во-вторых, при купле-продаже продавец сам определяет цену и условия продажи своей доли, а размер денежной компенсации определяется исходя из действительной стоимости имущества. Поэтому нельзя отождествлять данные способы.

Согласно ст. 252 ГК РФ выплата участнику долевой собственности остальными сособственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. Согласие необходимо, так как в случае компенсации собственник утрачивает свои права на общее имущество. Но далее закон предусматривает исключение из данного правила, которое гласит: в случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию. Субъективный характер третьего условия данной нормы (существенный интерес) предполагает разрешение судом в каждом конкретном случае на основе всех предоставленных сторонами доказательств.

Аналогичный порядок выдела в исключительных случаях закон предусматривает для неделимых вещей. Суд может передать вещь в собственность одного из участников, имеющего существенный интерес в пользовании ею, независимо от размера долей остальных сособственников, но с обязательством выплатить им компенсацию.

Чаще всего в практике встречается так называемые смешанный способ выдела доли, то есть выдел в натуре плюс компенсация. Это обусловлено тем, что не всегда возможно достигнуть соответствия между выделяемой частью имущества и размером доли в праве. Данный способ предусмотрен п.4 ст.252 ГК РФ.

Свои особенности выдела предусмотрены для земель сельскохозяйственного назначения. При выделе таких земель действуют требования в отношении его размера и местоположения, а также правило о выплате денежной компенсации остающимся сособственникам в случае, если рыночная стоимость расчетной единицы площади  такого участка превысит аналогичный показатель оставшегося после выдела земельного массива. Кроме того, оставшиеся сособственники вправе возражать против выдела конкретного земельного участка, а также его местоположения или размера компенсации. Данные споры решаются в судебном порядке.19

Другой способ прекращения права общей долевой собственности – раздел. В соответствии с п.1 ст. 252 ГК РФ имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между её участниками по соглашению между ними. Раздел имущества между всеми сособственниками означает прекращение общей долевой собственности. Г.П. Батуров отмечал, что раздел отличается от выдела только числом участников. Если общее имущество находится в собственности двух участников, то речь может идти только о разделе. Иначе говоря, раздел имущества происходит в том случае, когда прекращается участие в праве общей долевой собственности всех сособственников.20

Ст. 255 предусматривает еще один способ прекращения права общей собственности. Она гласит: кредитор участника долевой собственности при недостаточности у собственника другого имущества вправе предъявить требование о выделе доли должника в общем имуществе для обращения на нее взыскания.

Также ст.255 ГК РФ устанавливает специальный порядок обращения взыскания при невозможности выделить долю в натуре либо если против этого возражают остальные участники права общей долевой собственности. В таком случае кредитор вправе потребовать продажи должником своей доли остальным участникам общей собственности по цене, соразмерной ее рыночной стоимости, с обращением вырученных от продажи средств в погашение долга. Если остальные участники права общей собственности от приобретения доли должника откажутся, кредитор вправе требовать по суду обращения взыскания на нее путем продажи этой доли с публичных торгов.

 «Таким образом, требование о выделе доли должника в общем имуществе для обращения на нее взыскания путем продажи этой доли с публичных торгов может быть удовлетворено только в случае совокупности условий: отсутствия у должника иного имущества, на которое могло быть обращено взыскание по исполнительному производству, а также доказательств отказа остальных участников общей долевой собственности от приобретения доли должника в имуществе по цене, соразмерной рыночной стоимости этой доли. В деле № 33-87/2014 не были соблюдены вышеперечисленные условия, и в связи с этим суд отказал истцу в обращении взыскания на долю ответчика.21

 

 

 

 

 

 

 

 

 

4. Новый проект ГК РФ

Как известно, сейчас на обсуждение представлен проект нового Гражданского кодекса РФ. Проект предусматривает качественное изменение многих норм гражданского законодательства. Это обусловлено как динамичностью гражданско-правовых отношений, так и тем, что многие нормы устарели и неактуальны для современной действительности. Я изучила изменения, которые касаются института общей долевой собственности, и хочу рассказать о наиболее существенных нововведениях.

Общая собственность регулируется главой 19.1 нового ГК РФ (ст.271-282).

Начнем по порядку. В п.5 ст.271 содержится норма, согласно которой общая собственность возникает при смешении однородных вещей, принадлежащих двум и более лицам, если иное не предусмотрено законом или договором. В этом случае размеры долей в праве общей собственности определяются пропорционально количеству вещей, принадлежавших каждому из сособственников до смешения. Смешение вещей – это такое их соединение, при котором невозможно установить, какая из них поглотила другую. Данная норма была предусмотрена еще в римском праве.  Например, двое людей решили построить дом и оба закупили кирпичи. Один купил 100 кирпичей, а другой – 200, соответственно доля второго в общей собственности (доме) будет в два раза больше.

В п.3 ст.275 содержится интересная норма, которая не предусмотрена ГК РФ. Она гласит: общая долевая собственность на неделимую вещь, находящуюся в собственности одного лица, может быть установлена на основании соглашения собственника с третьим лицом при условии, что размер доли каждого из сособственников обеспечит ему возможность владеть и пользоваться частью вещи в соответствии с ее назначением.

А в ст. 276 содержится схожая норма, согласно которой доля в праве собственности не может быть раздроблена сособственником на части, если это повлечет невозможность владеть и пользоваться частью общего имущества, соразмерной части этой доли, в соответствии с его назначением.

То есть нельзя одному из сособственников выделить ванную комнату, другому – кухню, а третьему – комнату, так как это повлечет невозможность использования вторым и третьим ванной, первым и третьим – кухни и т.д.

Очень много нововведений, касающихся порядка владения и пользования общим имуществом (ст.277).

Участники долевой собственности могут установить режим пользования вещью, при которой вещь (часть вещи) предоставляется разным сособственникам на разные периоды времени. Все соглашения участников долевой собственности о владении и пользовании должны быть оформлены в письменном виде.

Согласно п.5 ст.277 каждый из участников долевой собственности вправе требовать внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество условий соглашения о владении и пользовании недвижимой вещью.

При переходе доли в праве собственности на недвижимую вещь к другому сособственнику или третьему лицу соглашение о владении и пользовании этой вещью прекращается, если условия этого соглашения не внесены в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество.