Организационно - экономический механизм привлечения кредитных ресурсов в сферу долгосрочного ипотечного жилищного кредитования и прекра

Содержание

 

Введение……………………………………………………………… …………….3

Глава I. Понятие, основные цели и принципы формирования системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования …………………....5

1.1 Понятие системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования………………………………………………………… ……………..5

       1.2 Цели и принципы развития системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования. ……………………………………… …………….11    

Глава II. Организационно - экономический механизм привлечения кредитных ресурсов в сферу долгосрочного ипотечного жилищного кредитования и прекращение залога..…………………………  ………..……17

1. Выпуск кредиторами эмиссионных ипотечных ценных бумаг и их реализация на финансовом рынке………………….......... ...................17

2.2. Рефинансирование кредитов через операторов вторичного рынка ипотечных кредитов и систему коллективных инвестиций…………………………………………………… ……………19

      2.3 Прекращение залога……………………………………   …………….23

Заключение…………………………………………………………  …………….25

Библиография 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

 

В Конституции Российской Федерации указано, что Российская Федерация – социальное государство, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие человека.¹ А какая может быть достойная жизнь без своего собственного жилища.

В данной курсовой работе речь пойдет о жилищном ипотечном кредите.

Актуальность данной темы состоит в том, что в условиях современной российской действительности для большинства граждан в вопросах решения своих жилищных проблем рассчитывать на государство не приходится, ведь не всех можно подвести под категорию малоимущих или иных указанных в законе граждан. Именно поэтому инструмент ипотеки был призван решить эту проблему. На сегодняшний день ипотека является одним из способов улучшения жилищных условий для большинства граждан.

Ипотека представляет собой  залог, предметом которого являются объекты недвижимого имущества, имеющие, как правило, большую стоимость  и пользующиеся спросом на рынке  по сравнению с прочим имуществом. Поэтому ипотека на сегодняшний  день является наиболее привлекательным видом залога. Это позволило ипотеке стать важной составляющей экономической и социальной политики государства.

В современный период наблюдается активное развитие правоприменительной  практики, что предполагает дальнейшее совершенствование указанных норм, их адаптация к условиям динамично развивающейся экономики, а вместе с ней — и рынка недвижимости². Однако, в силу вышеизложенных причин, в России отсутствует фундаментальная теоретическая база.

Целью данной курсовой работы является исследование правового института ипотеки и особенностей долгосрочного ипотечного кредитования.

Задачи:

1. Дать характеристику понятию системы долгосрочного ипотечного кредитования;
2. Определить цели и принципы развития системы долгосрочного ипотечного кредитования;
3. Охарактеризовать механизм привлечения кредитных ресурсов в сферу долгосрочного ипотечного кредитования;
4. Выявить проблемы и определить перспективы развития института ипотеки.

Объектом исследования являются правоотношения, возникающие в процессе обеспечения исполнения обязательств залогом недвижимого имущества; также нормы действующего российского законодательства, осуществляющего правовое регулирование ипотеки в России.

Предметом исследования являются юридическая  природа ипотеки как одного из способов обеспечения исполнения обязательств, нормы действующего законодательства, лежащие в плоскости гражданского права, применяемые в правовом регулировании ипотечных правоотношений; тенденции в развитии института ипотеки в России.

Теоретическая основа исследования состоит из научных трудов: Д. И. Мейера, И. Б. Новицкого, Г. Ф. Шершеневича, Л. В. Гантовера, К. Анненкова, В. М. Хвостова, К. П. Победоносцева, Г. А. Тосуняна, В. В. Витрянского и т.д.

Данная курсовая работа состоит  из введения, двух глав (в первой главе даны общие положения об ипотечном кредитовании, во второй главе описывается механизм привлечения кредитных ресурсов в сферу долгосрочного ипотечного кредитования и прекращение залога), заключения и списка использованной литературы.

 

1. Понятие, основные цели и принципы формирования системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования

 

1.1 Понятие системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования

 

В настоящее время  термин "ипотека" используется для  обозначения формы залога с оставлением  предмета залога у залогодателя, независимо от того, движимое или недвижимое имущество является предметом залога, а также для обозначения, возникающего при этом у залогодержателя вещного права в отношении объекта ипотеки³. Однако во многих правовых системах, включая российскую, это понятие используют исключительно для обозначения залога недвижимого имущества.

Залог недвижимости всегда был одним  из наиболее надежных способов обеспечения  надлежащего исполнения обязательств. Сущность ипотеки состоит в том, что кредитор (залогодержатель) вправе в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства обратить взыскание на предмет ипотеки и получить из вырученной от продажи суммы причитающийся ему долг. Недвижимость обладает высокой стоимостью и считается одним из наиболее удачных способов вложения капитала, поскольку цена на нее не подвержена значительным и непредсказуемым колебаниям.

О начале формирования в нашей стране института ипотеки в его современном  виде можно говорить с тех пор, когда был принят Закон РФ «О залоге»⁴, в котором впервые появилось понятие «ипотека».

Дальнейшее развитие эти нормы  получили с введением в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ), содержащей более широкое определение ипотеки, чем Закон «О залоге». При этом особенно важна была следующая коллизионная норма, содержащаяся в п. 2 ст. 334 ГК РФ: общие правила о залоге, содержащиеся в ГК РФ, применяются к ипотеке в случаях, когда кодексом или законом об ипотеке не установлены иные правила⁵. То есть, по-настоящему детальное и конкретное правовое регулирование связанных с ипотекой отношений было отнесено законодателем на отдельный специальный закон об ипотеке.

Законное определение ипотеки раскрывается через понятие договора об ипотеке, которое содержится в ст. 1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»: по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом⁶. Хотелось бы отметить, что ипотека по своей сути представляет собой одну из разновидностей залога и является дополнительным (акцессорным) обязательством, т.е. ипотечное правоотношение может существовать, только пока существует обеспечиваемое (основное) обязательство. При этом прекращение ипотечного правоотношения не влечет прекращения основного.

Ипотека может возникнуть в силу закона, либо договора. По договору залогодатель (в том числе и не являющийся должником) добровольно отдает в залог любое принадлежащее ему недвижимое имущество, гарантируя тем самым удовлетворение требований кредитора в случае неисполнения обязательства, обеспеченного залогом. Договор - основная форма возникновения ипотеки.

Ипотека может возникнуть и на основании  норм закона. Например, если жилой дом или квартира приобретаются за счет кредита банка или иной кредитной организации в собственность заемщика, то приобретенная недвижимость считается находящейся в залоге с момента государственной регистрации договора купли-продажи⁷.

Одной из самых интересных является проблема оборотоспособности предметов  ипотеки. Законодатель не даёт конкретного  различия «предмет» и «объект» ипотеки, но Закон «Об ипотеке» называет недвижимое имущество, регулируемое им - «предметами», а слово «объект» уместное упоминать при обозначении того же недвижимого имущества в смысле элемента гражданских прав⁸.

Предметом договора об ипотеке могут быть согласно ст. 5 Закона «Об ипотеке»: земельные участки, предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности (ангары, цеха и т.д.); жилые дома и квартиры или части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат; дачи, садовые дома, гаражи и другие сооружения потребительского назначения. Предметом ипотеки может быть и незаконченное строительство, которое рассматривается как недвижимое имущество, возводимое на отведенном земельном участке. Так, в статье 76 Закона «Об ипотеке» прямо указано, что при предоставлении кредита для сооружения жилого дома договором об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства незавершенным строительством и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства. Воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты также могут быть предметом ипотеки, поскольку хотя и не являются имуществом, которое неразрывно связанно с землей, но, как это специально предусмотрено в Гражданском кодексе РФ, относятся к недвижимому имуществу в силу своей специфики. Помимо имущества предметом ипотеки может быть право аренды, принадлежащее залогодателю. К такому залогу будут применяться общие нормы об ипотеке, если иное не предусмотрено Законом «Об ипотеке» и не противоречит существу арендных отношений. Так, право аренды может быть предметом ипотеки только с согласия арендодателя. Также не допускается залог такого, права без согласия собственника или лица, имеющего право хозяйственного ведения, если законом или договором запрещено отчуждение такого права без согласия данных лиц.

Недвижимое имущество, являющееся предметом договора ипотеки, как  правило, принадлежит залогодателю на праве частной собственности  или на праве хозяйственного ведения⁹.

Существует ряд ограничений, предусмотренных  законом, в отношении имущества, которое не может быть предметом ипотеки.

Во-первых, это имущество, изъятое из оборота. Во-вторых, имущество, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание. В-третьих, не может быть предметом ипотеки имущество, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена. Также не может быть самостоятельным предметом договора ипотеки часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь). Закон об ипотеке устанавливает следующие ограничения в отношении имущества, являющегося предметом ипотеки. Так, если предметом договора ипотеки является имущество, на отчуждение которого требуется согласие или разрешение другого лица или органа, то такое же согласие необходимо и для ипотеки этого имущества. Например, на имущество, находящееся в общей совместной собственности супругов, ипотека может быть установлена только при наличии письменного согласия другого супруга, не являющегося стороной по договору ипотеки. В соответствии с пунктом 2 ст. 62 ФЗ «Об ипотеке» при общей долевой или совместной собственности на земельные участки, которые могут быть предметом залога, ипотека может быть установлена только на принадлежащий гражданину или юридическому лицу земельный участок, выделенный в натуре из земель, находящихся в общей долевой или совместной собственности.

Анализ действующего законодательства позволяет сделать вывод о  том, что совокупный залог (то есть ипотека сразу на несколько объектов) возможен, однако точных указаний относительно этого вопроса нет. В целях единообразного и точного применения законодательства необходимо дополнить ст. 340 ГК РФ положением о том, что договор ипотеки может быть обеспечен несколькими объектами недвижимости, каждый из которых является самостоятельным предметом обеспечения обязательства. При этом основное обязательство необходимо разделить на доли, соответствующие стоимости залога.

Само значение некоторых объектов недвижимости (например, земельных участков, предприятий) для функционирования государства и общества трудно переоценить¹⁰. Понятно в связи с этим и стремление государства к ограничению оборотоспособности этих объектов.

Пункт 1 ст. 6 Закона «Об ипотеке» определяет залогодателя как собственника передаваемого в залог имущества или как владеющего им на праве хозяйственного ведения. Этот перечень представляется исчерпывающим. Право собственности представляет собой совокупность трёх составляющих - владение, пользование и распоряжение (ст. 209 ГК РФ). Отсутствие у собственника одной из составляющих лишает его в правовом смысле такого статуса.

Залог может распространяться на имущество, которое может стать собственностью залогодателя в будущем (п.6 ст. 340 ГК РФ).