Организационно - экономический механизм привлечения кредитных ресурсов в сферу долгосрочного ипотечного жилищного кредитования и прекра

Залог собственником своей доли в общей долевой собственности не требует согласия остальных собственников, а залог имущества, находящегося в общей совместной собственности лишь при наличии согласия всех собственников¹¹. Причём, в случае обращения взыскания на такое имущество применяются правила статей 250 и 255 Гражданского Кодекса РФ о преимущественном праве покупки, принадлежащим остальным собственникам, и об обращении взыскания на долю в праве общей собственности, за исключением случаев обращения взыскания на долю в праве собственности на общее имущество жилого дома (ст. 290 ГК РФ).

Мы полагаем, что выделение недвижимости из остального имущества объясняется  не только важностью для экономики  страны имеющихся природных ресурсов, тесной связью с недвижимости, например, с землёй, но и с тем, что к недвижимости относятся наиболее ценные и значимые объекты. Это требует их специальной регистрации в гражданском обороте, что находит своё отражение в особенностях содержания многих правоотношений, особом порядке и форме заключения договоров, предметом которых является недвижимое имущество. Некоторые правоотношения могут иметь объектом только недвижимое имущество, например, ипотека.

Ещё одна особенность, которую следует  уточнить. Положения подпункта 3 п. 1 ст. 351 ГК РФ, предусматривающего, что в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом заменить предмет залога (п. 2 ст. 345 ГК РФ). Некоторой неясностью отличается само правило п. 2 ст. 345 ГК РФ. Гибель предмета залога, по-видимому, всегда означает прекращение права залога. При предоставлении залогодателем нового предмета в залог между сторонами возникнут новые залоговые правоотношения. Согласно Концепции развития законодательства о вещном праве Законодателю необходимо решить вопрос о том, должны ли стороны заключать новый договор залога ввиду замены предмета залога, или прежний договор залога будет распространяться на новый предмет.

Аналогичный вопрос возникает в  случае изменения предмета залога в  силу его естественных свойств или действий третьих лиц, приводящих к появлению нового объекта оборота.

 

1.2 Цели  и  принципы  развития  системы  долгосрочного  ипотечного  жилищного  кредитования

 

Главная  цель  развития  долгосрочного  ипотечного  жилищного  кредитования -  создать  эффективно  работающую  систему  обеспечения  доступным  по  стоимости  жильем  российских  граждан  со  средними  доходами,  основанную  на  рыночных  принципах  приобретения  жилья  на  свободном  от  монополизма  жилищном  рынке  за  счет  собственных  средств  граждан  и  долгосрочных  ипотечных  кредитов¹².

Создание  указанной  системы  позволит:

• увеличить  платежеспособный  спрос  граждан  и  сделать  приобретение  жилья  доступным  для  основной  части  населения;
• активизировать  рынок  жилья;
• вовлечь  в  реальный  экономический  оборот  приватизированное  жилье;
• привлечь  в  жилищную  сферу  сбережения  населения  и  другие  внебюджетные  финансовые  ресурсы;
• обеспечить  развитие  строительного  комплекса;
• оживить  экономику  страны  в  целом¹³.

Система  долгосрочного  ипотечного  жилищного  кредитования  в  России  должна  опираться  на  имеющийся  международный  опыт  развития  ипотечного  кредитования,  быть  адаптирована  к  российской  законодательной  базе,  учитывать  макроэкономические  условия (характерные  для  переходной  экономики),  ограниченную  платежеспособность  населения,  высокую  инфляцию¹⁴.

Также система  ипотечного  жилищного  кредитования  должна  опираться  в  первую  очередь  на  эффективное  использование  привлеченных  финансовых  ресурсов  граждан,  коммерческих  банков-кредиторов,  инвесторов,  а  не  на  финансирование  со  стороны  государственного  бюджета.  Темпы  и  масштабы  развития  системы  ипотечного  жилищного  кредитования  в  регионах  должны  определяться  объективной  экономической  ситуацией  в  регионе,  платежеспособным  спросом  на  жилье  и  его  предложением,  а  также  наличием (или  отсутствием)  необходимой  региональной  нормативно – правовой  базы  и  инфраструктуры¹⁵.

Для  становления  и  развития  системы  ипотечного  жилищного  кредитования  необходимо  предусмотреть  решение  следующих  основных  задач:

• совершенствование  законодательной  и  нормативной  базы  для   реализации  механизма  данного  вида  кредитования  и  эффективного  функционирования  первичного  и  вторичного  рынков  ипотечных  жилищных  кредитов;
• создание  и  внедрение  универсального  механизма  обеспечения  притока  долгосрочных  внебюджетных  финансовых  ресурсов  на  рынок  ипотечных  жилищных  кредитов;
• налоговое  стимулирование  граждан,  получающих  ипотечные  кредиты,  кредиторов  и  инвесторов,  обеспечивающих  рефинансирование  кредиторов;
• создание  равных  условий  для  свободной  конкуренции  между  субъектами  рынка  ипотечных жилищных  кредитов.

При  формировании  стратегии  создания  системы  долгосрочного  ипотечного  жилищного  кредитования  следует  учитывать  следующие  аспекты:

• ориентация  ипотечного  кредитования  в  настоящее  время должна быть нацелена  на  такие  категории населения,  которые  нуждаются в небольшом ипотечном кредите.  Это позволит  при ограниченных  ресурсах  обеспечить  кредитами большее число заемщиков.  Доля  населения,  нуждающегося  в небольших ипотечных кредитах,  значительна и,  по  расчетам,  составляет  не  менее  трети  желающих  улучшить  свои  жилищные  условия;
• возможность  оплаты  части  нового  жилья  за  счет  продажи  уже  имеющегося  в  собственности  жилья.  Поскольку  при  малом  объеме  кредита  заемщику  требуется  иметь  значительные  собственные  средства,  то  для  тех  граждан,  у  которых  нет  достаточных  собственных  сбережений  в  денежной  форме,  это  ограничение  преодолевается  путем  оплаты  ими  части  нового  жилья  за  счет  продажи  старого;
• предоставление  государственных  субсидий  заемщикам  при  приобретении  жилья  с  помощью  ипотечного  кредита.  Граждане,  получившие  в  установленном  порядке  субсидии  на  приобретение  жилья,  могут  использовать  их  для  оплаты  части  стоимости  жилья  в  дополнение  к  собственным  средствам  и  ипотечному  кредиту.

Долгосрочный  ипотечный   жилищный   кредит -  это  кредит  или  заем,  предоставленные  на  срок  3  года  и  более  соответственно  банком   или  юридическим  лицом  физическому  лицу  для  приобретения  жилья  под  залог  приобретаемого  жилья  в  качестве  обеспечения  обязательства¹⁶.

На  рынке  долгосрочного  ипотечного  жилищного  кредитования  действуют  следующие  основные  участники:

1. Заемщики -  физические  лица,  граждане  РФ,  заключившие кредитные договоры  с  банками (кредитными  организациями)  или  договоры  займа  с  юридическими  лицами (не кредитными  организациями),  по  условиям  которых  полученные  в  виде  кредита  средства  используются  для  приобретения  жилья.  Обеспечением  исполнения  обязательств  по  договорам  служит  залог  приобретаемого  жилья (ипотека);
2. Продавцы  жилья – физические  и  юридические  лица,  продающие  жилые  помещения,  находящиеся  в  их  собственности  или  принадлежащие  другим  физическим  и  юридическим  лицам,  по  их  поручению;
3. Кредиторы – банки (кредитные организации)  и иные  юридические лица,  предоставляющие заемщикам в установленном законом порядке ипотечные кредиты (займы).

 Основными  функциями   кредитора  являются:

• предоставление  ипотечного  кредита  на  основе  оценки  платежеспособности  и  кредитоспособности  заемщика  в  соответствии  с  требованиями  и  условиями  кредитования;
• обслуживание  выданных  ипотечных  кредитов;
• оформление  кредитного  договора (договора  займа)  и  договора  об ипотеке.

По  договору  об  ипотеке  жилья  кредитор  становится  залогодержателем,  что  дает  ему  возможность  в  случае  неисполнения  заемщиком  обязательств  по  кредитному  договору  получить  удовлетворение  своих  денежных  требований  к  должнику  из  стоимости заложенного жилого  помещения преимущественно перед другими кредиторами залогодателя.

Операторы  вторичного  рынка  ипотечных  кредитов (агентства  по  ипотечному  жилищному  кредитованию) -  специализированные  организации,  осуществляющие  рефинансирование  кредиторов,  выдающих  долгосрочные  ипотечные  жилищные  кредиты  населению¹⁷.

К  основным   функциям  операторов  вторичного  рынка  относятся:

• рефинансирование  кредиторов  на  основе  установленных  стандартов  и  требований, предъявляемых к процедурам  ипотечного  кредитования;
• выпуск  эмиссионных  ипотечных  ценных  бумаг;
• привлечение  средств  инвесторов  в  сферу  жилищного  кредитования;
• оказание  кредиторам  содействия  во  внедрении  рациональной  практики  проведения  операций  ипотечного  кредитования  и в разработке  типов ипотечных кредитов,  более доступных для заемщиков и менее  рискованных  для  кредиторов.

Существуют также определенные требования к долгосрочным ипотечным  жилищным кредитам.

Долгосрочные ипотечные жилищные кредиты предоставляются на срок от 3 и более лет (оптимально на данном этапе 10 – 15 лет). Благодаря длительному сроку погашения уменьшается размер ежемесячных выплат заемщика¹⁸.

Кредит и проценты по нему выплачиваются  в форме платежей, рассчитанных по формуле аннуитетных платежей (ежемесячный платеж включает полный платеж по процентам, начисляемым на остаток основного долга, а также часть самого кредита, рассчитываемую таким образом, чтобы все ежемесячные платежи при фиксированной процентной ставке были равными на весь кредитный период). Это удобно как для заемщика (поскольку он может четко планировать свой семейный бюджет), так и для кредитора.

Величина ежемесячного платежа  по кредиту не должна превышать 30 – 35% совокупного дохода заемщика за соответствующий расчетный период. При процедуре оценки вероятности погашения кредита кредитор использует официально подтвержденную информацию о текущих доходах заемщика.

Приобретаемое в кредит жилье служит в качестве обеспечения кредита (передается в залог кредитору). Это означает, что в случае неисполнения заемщиком обязательств осуществляется обращение взыскания на жилье с последующей его реализацией, чтобы погасить задолженность заемщика по кредиту перед кредитором. Оставшаяся после погашения кредита сумма за вычетом расходов, связанных с процедурой обращения взыскания и продажи жилья, возвращается бывшему заемщику.

Заемщик и все совершеннолетние члены семьи дают нотариально заверяемое согласие на освобождение приобретенного за счет кредитных средств и переданного в ипотеку жилого помещения в случае обращения на него взыскания.

Передаваемое в ипотеку  жилье должно быть свободным от каких-либо ограничений (обременении), не должно быть заложено в обеспечение другого  обязательства.

Соблюдение четких стандартов и требований к процедурам предоставления и обслуживания кредитов является основой  для надежного функционирования вторичного рынка ипотечного кредитования и привлечения средств частных  инвесторов в этот сектор, в том  числе через эмиссионные ипотечные ценные бумаги или облигации.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. Организационно – экономический механизм привлечения кредитных ресурсов в сферу долгосрочного ипотечного жилищного кредитования.

 

2.1. Выпуск кредиторами эмиссионных ипотечных ценных бумаг и их реализация на финансовом рынке.

 

Проблему привлечения  кредитных ресурсов для долгосрочного  ипотечного жилищного кредитования можно считать наиболее критичной  для развития системы ипотечного жилищного кредитования в России. Ни один коммерческий банк не в состоянии формировать кредитный портфель из долгосрочных кредитов, опираясь при этом на краткосрочные источники. Несоответствие банковских активов и пассивов по срокам и ставкам рано или поздно приводит к потере ликвидности и банкротству банка¹⁹.

Привлечение долгосрочных ресурсов для ипотечного кредитования может осуществляться из следующих  источников:

а) кредитные линии  и займы, предоставляемые банками, а также иными организациями (фондами);