Организационно - экономический механизм привлечения кредитных ресурсов в сферу долгосрочного ипотечного жилищного кредитования и прекра

б) средства, предоставленные  институциональными инвесторами (пенсионными фондами и страховыми организациями, паевыми инвестиционными фондами и др.) сроком на 5 – 10 лет;

в) размещение эмиссионных  ипотечных ценных бумаг;

г) средства от продажи целевых облигационных займов.

Целостная эффективно действующая  система ипотечного жилищного кредитования, обеспечивающая ликвидность кредитов, основана на функционировании механизма их рефинансирования и включает в себя как первичный, так и вторичный рынки ипотечных кредитов.

По мере развития данных рынков могут использоваться различные модели привлечения долгосрочных кредитных ресурсов, в том числе:

1. выпуск кредиторами эмиссионных ипотечных ценных бумаг и их реализация на финансовом рынке;
2. рефинансирование кредитов через систему коллективных инвестиций;
3. рефинансирование кредитов через операторов вторичного рынка ипотечных кредитов.

Порядок выпуска и  обращения эмиссионных ипотечных  ценных бумаг требует совершенствования, для чего необходимо внесение изменений  в законодательство РФ. Главный смысл  этих изменений заключается в необходимости дать четкое и однозначное законодательное определение понятию «эмиссионная ипотечная ценная бумага», включающему требования к обеспечению этих ценных бумаг, порядку и полноте раскрытия информации об эмитенте, требования к самим эмитентам и пр.

Для введения в хозяйственный  оборот эмиссионных ипотечных ценных бумаг как отдельного вида ценных бумаг необходимо принятие соответствующего федерального закона²⁰.

Обязательными характеристиками эмиссионных ипотечных ценных бумаг  должны быть:

• установленный законом перечень категорий юридических лиц, имеющих право выпуска эмиссионных ипотечных ценных бумаг;
• специально сформированное обеспечение по этим ценным бумагам²¹.

Эмиссионные ипотечные  ценные бумаги могут выпускаться  только под обеспечение, состав и порядок замены которого указаны в законе. В случае банкротства эмитента обеспечение по эмиссионным ипотечным ценным бумагам должно или исключаться за имущества, составляющего конкурсную массу, или выделяется в особую конкурсную массу;

• особая надежность эмиссионных ипотечных ценных бумаг на основе установления для них специальных экономических нормативов;
• особый порядок выпуска и обращения эмиссионных ипотечных ценных бумаг.

2.2. Рефинансирование кредитов через систему коллективных инвестиций.

 

 В России действующими фондами осуществления коллективных инвестиций являются общие фонды банковского управления и паевые инвестиционные фонды.

В этих фондах могут размещаться  средства пенсионных фондов, предприятий  и населения, а также денежные средства иных инвесторов, заинтересованных в развитии долгосрочного жилищного кредитования в своем регионе.

Возможна организация  специализированных фондов, денежные средства которых будут направлены исключительно на приобретение закладных. Преимуществом этой модели является формирование в регионе рынка закладных на этой основе – самодостаточной системы рефинансирования и активного вовлечения кредитных организаций региона в долгосрочное ипотечное жилищное кредитование²².

        Предлагается следующий механизм рефинансирования:

1. кредитор выдает ипотечный кредит. Оформляется закладная, которая переходит кредитору с соответствующей государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
2. учредители общих фондов банковского  управления или паевых инвестиционных фондов вносят денежные средства. В инвестиционной декларации доверительный управляющий (или управляющая компания) данного фонда указывает, что средства фонда будут направлены на покупку закладных;
3. доверительный управляющий (или управляющая компания) фонда покупает закладные у кредитных организаций за счет денежных средств, переданных фонду его учредителями. Для перехода прав по закладной на ней совершается передаточная надпись в пользу доверительного управляющего, которому передается закладная. Переход прав по закладной означает передачу этому же лицу прав по обеспеченному ипотечному обязательству (кредиту). Доверительный управляющий (или управляющая компания) должен потребовать от органа, осуществляющего государственную регистрацию ипотеки, зарегистрировать его в качестве залогодержателя.

Должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, получивший от нового владельца закладной письменное уведомление о регистрации его  в едином государственном реестре  прав на недвижимое имущество с надлежаще  заверенной выпиской из реестра, осуществляет промежуточные и окончательные платежи²³. Доверительный управляющий (или управляющая компания) формирует портфель закладных с тем, чтобы обеспечить учредителям фонда стабильный доход.

При использовании этой модели привлечения кредитных ресурсов требуют уточнения некоторые аспекты закладной как не эмиссионной ценной бумаги. Кроме того, необходимо дополнительно урегулировать вопросы налогообложения общих фондов банковского управления (доверительных управляющих и учредителей).

В России существует рефинансирование кредиторов через операторов вторичного рынка ипотечных кредитов.

В общем виде схема  организации целостной системы  долгосрочного ипотечного жилищного  кредитования, построенная на взаимодействии первичного и вторичного рынков ипотечных кредитов, выглядит следующим образом.

На первичном рынке  ипотечных кредитов кредиторы выдают населению ипотечные кредиты. Для  обеспечения быстрого возврата кредитных  ресурсов и решения проблемы ликвидности  кредиторы могут уступить права  требования по кредитам или закладным специально созданным для этой цели организациям – операторам вторичного рынка ипотечных кредитов (агентствам по ипотечному жилищному кредитованию). В этом случае заключается соответствующее соглашение между первичным кредитором и агентством об уступке прав требования по кредитам или закладным, а также договор доверительного управления приобретенными правами требования. Это позволяет кредитору продолжать четко контролировать заемщика, получать комиссионные за обслуживание кредита, а на средства, полученные от агентства, расширить кредитные операции.

Партнерами агентства  могут стать кредиторы, отвечающие его квалификационным требованиям. Кредитор должен гарантировать агентству, что кредиты или закладные  отвечают установленным требованиям  и стандартам, предоставлять ему на постоянной основе необходимые финансовые и другие сведения, а также обеспечивать доступ к документам, касающимся их взаимоотношений.

Агентство периодически проводит выборочные проверки ипотечных  кредитов. Если в ходе проверки будут выявлены кредиты, не соответствующие установленным требованиям и стандартам, кредитор обязан либо исправить нарушение, либо выкупить кредиты или закладные. В случае ненадлежащего исполнения кредитором договора доверительного управления агентство имеет право расторгнуть с ним договор о сотрудничестве и передать кредиты на обслуживание в другую кредитную организацию. Агентство устанавливает обязательные для кредиторов критерии оценки вероятности возврата кредита, которые включают анализ платежеспособности заемщика, выполнения им предыдущих финансовых обязательств (кредитная история), наличие собственных средств, а также оценку стоимости и состояния передаваемого в залог имущества.

В рамках договора доверительного управления кредитор обеспечивает контроль над своевременной уплатой заемщиком налогов на заложенное имущество и страховых взносов²⁴. Механизм доверительного управления приобретенными правами требования по кредитам в случае банкротства первичного кредитора защищает интересы агентства, так как данные права требования не будут входить в состав имущества, составляющего конкурсную массу.

Деятельность специализированного  института вторичного рынка ипотечных  кредитов будет способствовать перераспределению  рисков ипотечного кредитования. Речь идет о снижении риска ликвидности и процентного риска, возникающих при несоответствии структуры активов и пассивов первичных кредитов, и его перенос на агентства.

Эта модель организации  рефинансирования кредитных организаций  позволяет реализовать в себе и другие модели привлечения кредитных ресурсов в сферу жилищного кредитования. Так, например, агентство по ипотечному жилищному кредитованию может стать доверительным управляющим общего фонда банковского управления или паевого инвестиционного фонда, а также может осуществлять выпуск облигаций или ипотечных ценных бумаг.

Основная функция государства  в процессе формирования рыночной системы  долгосрочного ипотечного жилищного  кредитования состоит в создании надлежащей законодательной и нормативной  базы с целью правового обеспечения прав кредиторов – залогодержателей и инвесторов²⁵, предоставляющих долгосрочные кредитные ресурсы, а также обеспечения социальных гарантий, предоставляемых гражданам, приобретающим жилье с помощью ипотечных кредитов. Задача состоит в установлении оптимального баланса прав, делающего систему кредитования рентабельной и наименее рискованной для банков, а также доступной и безопасной для граждан – заемщиков. Учитывая, что система находится в стадии становления, государство может также создавать определенные стимулирующие условия для ее развития и взять на себя часть рисков.

С этой целью необходимо:

• совершенствовать правовые основы реализации прав по ипотеке;
• регулировать механизмы привлечения долгосрочных финансовых ресурсов;
• создать благоприятную налоговую среду для ипотечного жилищного кредитования граждан;
• организовать эффективные условия работы кредитных организаций на рынке ипотечных кредитов.

 

2.3 Прекращение залога

 

Действующая в настоящее  время норма ст. 352 ГК РФ также  содержит исчерпывающий перечень оснований прекращения залога. Однако ст.352 ГК РФ не предусматривает таких важных оснований прекращения залога как прекращение по соглашению сторон, прекращение по решению суда и прекращение в связи с переходом права собственности к залогодержателю. Что касается прекращения гражданских прав и обязанностей по решению судебных органов, ГК РФ вообще не предусматривает такой возможности.

По всей видимости, исходя из существа гражданско-правового института  залога, принципа свободы договора и положений процессуальных кодексов об обязательности исполнения, вступивших в законную силу судебных решений. Все-таки можно говорить о том, что залог может быть прекращен как судебным решением, так и по согласию сторон, а также переходом права собственности на заложенное имущество, однако ввиду существования неотъемлемого постановления Пленума Верховного суда РФ такой вывод нуждается в дополнительном судебном толковании.

Ряд проблем также  связан с регулированием процесса реализации заложенного имущества с публичных  торгов. Статья 349 ГК РФ предусматривает две формы реализации - по решению суда и на основании нотариально удостоверенного соглашения залогодателя с залогодержателем, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания. В принципе возможность заключения соглашения о порядке обращения взыскания достаточно привлекательна для сторон, так как позволяет избежать осложнений, связанных с несовершенством судебной системы, и в наибольшей степени соблюсти интересы, как залогодержателя, так и залогодателя²⁶.

Однако ч. 1 ст.350 ГК РФ устанавливает, что реализация заложенного  имущества производится с публичных  торгов «в порядке, установленном процессуальным законодательством, если не установлен иной порядок». Но в порядке, предусмотренном  процессуальным законодательством, торги организуются судебным исполнителем и проводятся по исполнительным документам.

Заключение договора на торгах регулируется также статьями 447,448 ГК РФ, однако в указанных нормах прямо не указывается, что они  применяются для залоговых отношений.

Не урегулирован также  вопрос о том, каким актом должно формироваться право собственности  залогодержателя в случае о становления  последним предмета залога за собой  при объявлении повторных торгов не состоявшимися.

Представляются возможными такие документы, как заявление в адрес регистрирующего органа, специального решения залогодержателя либо и то и другое.

Есть также еще одна проблема. В соответствии с ч.4 ст.350 ГК РФ, если залогодержатель не воспользуется  правом оставить за собой предмет  залога в течение месяца со дня объявления повторных торгов несостоявшимися, договор о залоге прекращается. Право собственности залогодержателя на недвижимость возникает только после государственной регистрации данного права (ч.2 ст.8 ГК РФ).

 

 

 

 

 

Заключение.

 

В соответствии с вышеизложенным, мы приходим к выводу, что, основным нормативным актом, детально регламентирующим ипотечные правоотношения, служит Федеральный закон РФ от 16 июля 1998 г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Однако действие закона показало сложность и противоречивость законодательства, недостаточно эффективную судебную защиту прав кредитора (залогодержателя) при необходимости удовлетворения обязательств по кредиту за счет заложенной недвижимости.