Отчет оценщика недвижимости

 

 

 

 

ОТЧЕТ №563/2012

 об оценке рыночной  стоимости квартиры общей площадью 41,8 кв.м., расположенной по адресу: г. Магнитогорск, ул. Сталеваров, д. 15, кв. № 16 на 4-м этаже 9-ти этажного панельного дома по состоянию на 17 марта 2012 года. Дата подготовки отчета: 17 марта 2012 г. Заказчик: Долгополова И.В.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 СОПРОВОДИТЕЛЬНОЕ ПИСЬМО

Уважаемая Ирина Владимировна!

В соответствии с договором № 17 от 16 марта 2012г . компанией “Центр независимой экспертизы и оценки" проведена оценка рыночной стоимости квартиры общей площадью 41,8 кв.м., расположенная по адресу: г. Магнитогорск, ул. Сталеваров д.15 кв. 16 на 4-м этаже 9-ти этажного панельного дома. Оценка произведена по состоянию на. 17 марта 2012 года, Основываясь на выполненном анализе исходной информации, сделано следующеезаключение: по состоянию на дату проведения оценки рыночная стоимость квартиры составляет: 1 813 000 (Один миллион восемьсот, тринадцать тысяч) рублей (с учетом НДС).Выводы, содержащиеся в настоящем Отчете, основаны на опыте и профессиональных знаниях оценщика, а также на расчетах, заключениях и другой информации, полученной в результате исследования. Отдельные части Отчета не могут трактоваться обособленно от других его частей. Возможна лишь трактовка всего Отчета в целом с учетом принятых при его составлении ограничений и допущений.Вся информация и анализ, используемые для оценки, находятся в соответствующих разделах Отчета.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1.ВВЕДЕНИЕ 
1.1. Определение задания на оценку 
1.2. Заключение о стоимости 
2.ПРОЦЕДУРА ОЦЕНКИ 
2.1. Порядок проведения оценки 
2.2. Описание оцениваемых прав  
2.3.Используемая литература и источники информации.  
3.ИСПОЛЬЗУЕМЫЕ ТЕРМИНЫ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ 
4. ОБЗОР РЫНКА ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ  
4.1. Обзор вторичного рынка жилья в Магнитогорске.  
4.2. Состояние на магнитогорском рынке жилья.  
5.ОСНОВНЫЕ СВЕДЕНИЯ ОБ ОБЪЕКТЕ ОЦЕНКИ  
5.1.Описание объекта оценки 
5.2. Описание местоположения объекта 
6.АНАЛИЗ НАИЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ 
7.ПОДХОДЫ К ОЦЕНКЕ  
7.1. Выбор подходов к оценке

8. СОГЛАСОВАНИЕ ПОЛУЧЕННЫХ  РЕЗУЛЬТАТОВ И ОПРЕДЕЛЕНИЕ ИТОГОВОЙ  СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ 
9. ОГРАНИЧИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ И СДЕЛАННЫЕ ДОПУЩЕНИЯ  
10.ЗАЯВЛЕНИЕ ОЦЕНЩИКА  
11.ПРИЛОЖЕНИЯ 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ВВЕДЕНИЕ

1.1. Определение задания  на оценку Заказчик Прописанная  по адресу:  
Оценщик “Центр независимой экспертизы и оценки"  
Основание проведения оценки Договор, заключенный между Долгополовой И.В. и “Центр независимой экспертизы и оценки" № 17 от 16 марта 2012г. 
Объект оценки Квартира общей площадью 41,8 кв.м., расположенная по адресу: г. Магнитогорск ул. Сталеваров дом 15 кв. 16 
Цель оценки Определение рыночной стоимости квартиры 
Оцениваемые права Право собственности 
Дата оценки 17 марта 2012 
Данные о балансовой стоимости Информация отсутствует 
Данные о Лицензии Оценщика Лицензия №010115 от 15 ноября 2010г., выданную Министерством имущественных отношений РФ, сроком действия Лицензии с15 ноября 2004г. по . 15 ноября 2015г.  
Данные о страховании ответственности Оценщика Полис страхования профессиональной ответственности оценщика № г10-2005804/132-09-17 от23.11.2009г. Полис выдан ОАО “РОСНО”.  
Используемые стандарты оценки Стандарты оценки, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 6 июля 2001 г. № 519 и обязательные к применению субъектами оценочной деятельности, Международные стандарты оценки МСО2003 (6-е издание)

1.2. Заключение  о стоимости Результаты оценки

Рыночная стоимость квартиры общей площадью 41,8 кв.м., расположенная по адресу г. Магнитогорск ул. Сталеваров дом 15 кв. 16 
(округленно, с учетом НДС) 1 813 000 (Один миллион восемьсот тринадцать тысяч) рублей. 

 
ПРОЦЕДУРА ОЦЕНКИ

2.1. Порядок проведения  оценки.Работа по оценке проводилась  по следующим основным направлениям.

1. Изучение материалов  и документов, предоставленных Заказчиком, при допущении, что они верно  отражают правовое и финансовое  состояние объекта. Эти материалы  включают: правоустанавливающие документы  на квартиру, поэтажный план и  экспликацию бюро технической  инвентаризации Северо-Восточного  округа Москвы.

2. Визуальный осмотр и  изучение объекта оценки.

3. Анализ оцениваемого  объекта с целью определения  наилучшего и наиболее эффективного  использования.

4. Выбор и применение  подходов к оценке.

5. Анализ рынка жилой  недвижимости Магнитогорска с целью подбора аналогов и определения уровня цен для оценки недвижимости сравнительным подходом.

6. Согласование результатов  и определение итоговой стоимости  объекта оценки.

7. Составление отчета об  оценке.

2.2. Описание оцениваемых  прав.

При проведении оценки перед Оценщиком стояла задача определения рыночной стоимости квартиры, расположенной по адресу г. Магнитогорск ул. Сталеваров дом 15 кв. 16.На основании свидетельства о Собственности: №1764006, выданное Гос. Учережд. При правительстве Магнитогорска “ 
Жтлкомитет», квартира, общей площадью квартиры 41,8 кв.м., жилой площадью 20,9 кв. м., находится в собственности Розгопаверов Марии Ильиничны.

2.3.Используемая  литература и источники информации.

2.3.1. Информация, полученная  от Заказчика.

1. Копия Свидетельства  о государственной регистрации  права собственности на недвижимое  имущество Розгопаверов М.И. 2. Копия  свидетельства о смерти Розгопаверов  Лидии Ивановны. 3. Копия поэтажного плана и справка экспликации квартиры из ТБТИ г. Магнитогорска Заказчик не предоставил. 4. Акт осмотра недвижимости №17 (Приложение к договору №17) от 16 марта 2005 года Центра независимой экспертизы «Модус-Антик».

2.3.2. Информация, полученная  из других источников.1. Сайты  Интернета- www. foreman.ru, www.miel.ru, www.realtex.ru, www.an-kom.ru.3. Электронная версия газеты бесплатных  объявлений «Из рук в руки»: www.win.izrukvruki.ru.4. Ежемесячный информационно-аналитический  бюллетень рынка недвижимости  «RWAY», №119 Февраль 2012. Росбизнесконсалтинг, www.rway.ru

2.3.3. Использованная литература. 1. Гражданский кодекс Российской Федерации. 2. Федеральный Закон № 135-ФЗ от 29.07.1998 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». 3. Стандарты оценки, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 6 июля 2001 г. № 519 и обязательные к применению субъектами оценочной деятельности.4. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости. СПбГТУ, СПб., 1997. 5. Генри С. Харрисон. «Оценка недвижимости». Пер. с англ. – М.: РИО Мособлупрполиграфиздата, 1994. 6. Оценка рыночной стоимости недвижимости. Под ред. В.М. Рутгайзера, М., «Дело», 1998. 7. Информационно-аналитический бюллетень «RWAY», №№ 118, 119. 8. Закон города Москвы «Об оценочной деятельности в городе Москве» №3 от 11.02.98г. 9. А.Г. Грязнова, М.А.Федотова «Оценка недвижимости», М., 2003

1. ИСПОЛЬЗУЕМЫЕ ТЕРМИНЫ  И ОПРЕДЕЛЕНИЯ.

Имущество – объекты окружающего мира, обладающие полезностью, и права на них. Оценка имущества – определение стоимости имущества в соответствии с поставленной целью, процедурой оценки и требованиями этики оценщика. Примечание. Основные цели оценки – отражение в отчетности, купля-продажа, мена; проведение конкурсов, аукционов, торгов; аренда, права аренды, лизинг; залог; раздел, наследование, дарение; страхование; исчисление налога, пошлин, сборов; приватизация; конфискация; национализация; ликвидация; разрешение имущественных споров; передача прав собственности; внесение имущества в уставный капитал; определение доли имущественных прав; передача в доверительное управление; инвестиционное проектирование; коммерческая концессия; возмещение ущерба; хранение; составление брачного контракта. Объект оценки – имущество, предъявляемое к оценке. Принцип оценки имущества – основные экономические факторы, определяющие стоимость имущества. Примечание. В практике оценки имущества используют принципы спроса и предложения, изменения, конкуренции, соответствия, предельной продуктивности, замещения, ожидания, наилучшего и наиболее эффективного использования и другие. Оценщик имущества – лицо, обладающее подготовкой, опытом и квалификацией для оценки имущества в соответствии с требованиями Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29.07.98 г. и стандартов оценки, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 6 июля 2001 г. № 519 и обязательных к применению субъектами оценочной деятельности.Дата оценки имущества – дата, по состоянию на которую произведена оценка имущества. Отчет об оценке имущества – документ, содержащий обоснование мнения оценщика о стоимости имущества. Услуга по оценке имущества – результат взаимодействия оценщика и заказчика, а также собственная деятельность оценщика, в соответствии с целями оценки имущества. Этика оценщика имущества – совокупность этических правил и норм поведения оценщика при проведении процедуры оценки имуществБаза оценки имуществ – вид стоимости имущества, в содержании которой реализуется цель и метод оценки. Примечание. База оценки может быть основана на следующих видах стоимости – рыночная, восстановительная, замещения, первоначальная, остаточная, стоимость при существующем использовании, действующего предприятия, инвестиционная, ликвидационная, страховая, стоимость для налогообложения, залоговая, стоимость специализированного имущества. Рыночная стоимость имущества – расчетная денежная сумма, по которой продавец, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его продавать, согласен был бы продать его, а покупатель, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его приобрести, согласен был бы его приобрести.Примечание. Рыночная стоимость имущества может быть определена при наличии следующих условий:· рынок является конкурентным и предоставляет достаточный выбор имущества для взаимодействия большого числа покупателей и продавцов;· покупатель и продавец свободны, независимы друг от друга, хорошо информированы о предмете сделки и действуют только в целях максимального удовлетворения собственных интересов — увеличить доход или полнее удовлетворить потребности;· имущество обращается или продается за разумный интервал времени, обеспечивающий его доступность всем потенциальным покупателям;· оплата сделки производится деньгами или денежным эквивалентом, при этом покупатель и продавец используют типичные финансовые условия, принятые на рынке.Процедура оценки имущества – совокупность приемов, обеспечивающих процесс сбора и анализа данных, проведения расчетов стоимости имущества и оформления результатов оценки. Примечание. В практике оценки имущества используют следующие подходы — затратный, сравнительного анализа продаж, доходный. Затратный подход – способ оценки имущества, основанный на определении стоимости издержек на создание, изменение и утилизацию имущества, с учетом всех видов износа.

Примечание.1. Затратный подход реализует принцип замещения, выражающийся в том, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создаваемый объект той же полезности.

2. При осуществлении затратного  подхода используются следующие  методы оценки — сравнительной  стоимости единицы; стоимости укрупненных  элементов; количественного анализа.Сравнительный  подход – способ оценки имущества  путем анализа продаж объектов  сравнения имущества после проведения  соответствующих корректировок, учитывающих  различие между ними. Доходный  подход – способ оценки имущества, основанный на определении стоимости  будущих доходов от его использования. Примечание. При реализации доходного  подхода используют следующие  методы — прямой капитализации; дисконтирования денежных потоков, валовой ренты, остатка и ипотечно-инвестиционного  анализа. Согласование результата  оценки – получение итоговой  оценки имущества на основании  результатов, полученных с помощью  различных методов оценки.Отчет  об оценке – документ, содержащий  обоснование мнения Оценщика  об итоговой стоимости объекта  оценки.

4. ОБЗОР РЫНКА  ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

4.1. Обзор вторичного рынка жилья в Магнитогорске.

Основным итогом развития рынков вторичного жилья столичного региона в 1 квартале текущего года можно считать высокий темп роста цен в столичном регионе.Еще одним немаловажным фактором стало увеличение объема предложений на рынке вторичного жилья Магнитогорска. В марте объем рынка столичного жилья был только на 5 % меньше, чем было в аналогичный период прошлого года. При этом средняя площадь квартиры, предлагаемой к продаже в марте 2012 года, была на 2% меньше, чем в марте 2011 года. Это означает, что несмотря на высокие темпы роста цен структура рынка не изменилась и цены растут во всех, без исключения сегментах рынка. Стоимость 1 кв. метра в основной массе выставленных на продажу квартир (более 5% в сегменте) составляла от 1350 до 1700 долларов. Наибольшее количество квартир, выставленных на продажу в 1 квартале, пришлось на 9-ти этажные панельные дома – 13,8 %. А наивысшая цена предложения была отмечена в 10-12 этажных кирпичных (монолитных, сталинских) домах.Вторичный рынок недвижимости продолжает сохранять общий объем предложений квартир на рынке. В настоящее время изменение цен на вторичном рынке практически прекратилось. Прирост цен в среднем составляет 0,4 % в долларах и 0,9 % в рублях. За последние месяцы изменилось его качественное состояние. Продолжает сохраняться ситуация, когда цены на низкокачественное жилье вторичного рынка порой превышают цены на квартиры более высокого качества в новостройках. Объяснение этому кроется в том, дешевые квартиры, расположенные в 5-ти и 9-ти этажных кирпичных и панельных домах, были выкуплены ранее. Оставшаяся часть квартир, относящихся к этому сегменту рынка, в силу своего территориального расположения ценится несколько дешевле, кроме того, сегмент рынка, занимаемый наиболее дешевым жильем, значительно уменьшился. Таким образом, в настоящее рынок недвижимости характеризуется подъемом цен и выходом на цены, которые были до дефолта. При этом специалисты отмечают, что рост цен на недвижимость не долговечен, ожидается, что в перспективе произойдет его стабилизация, при этом отмечается, что наиболее перспективным считается рынок ипотечного кредитования.

4.2. Состояние на магнитогорском рынке жилья.

Существенное замедление роста стоимости предложений и даже снижение этого показателя в отдельных сегментах магнитогорского рынка жилья, несомненно, связано с определенными ожиданиями участников рынка по поводу наиболее вероятного дальнейшего развития событий на рынке.Высокие цены на магнитогорское жилье теоретически предполагают смену ценовых циклов (рост сменится снижением цен), но начало этого процесса зависит от принятия решений сильными игроками рынка, исходя из ситуации на рынке (прежде всего, от изменения, в том числе и ожидаемого, их уровня доходов).Рост косвенных факторов (увеличение объема предложений жилья по всем сегментам рынка) косвенно свидетельствует о высокой вероятности смены ценовых тенденций на рынке.Если ориентироваться на наиболее распространенный в мире показатель доступности жилья, то величина снижения цен должна составить порядка 50%.В октябре средняя цена предложения 1 кв. метра на рынке типового вторичного жилья снизилась на 0,3%. В секторе жилья бизнес-класса цены так же понизились на 1,7 %. При этом средняя цена предложения на рынке нового жилья повысилась на 1,3%. Необходимо отметить, что в течение последних 3-4-х месяцев на рынке происходят именно колебания цен, но в целом рынок находится на достигнутых еще в конце весны ценовых отметках. Динамика средней цены предложения 1 кв. метра в различных типах домов. (цифрами обозначена этажность дома, П - панельный - блочный, К - кирпичный - монолитный) Наибольшее снижение цен (-0,9 %) произошло на квартиры, предлагаемые к продаже в 9-ти этажных кирпичных домах.В Магнитогорске ежегодно вводится в строй от 3 до 4 млн. квадратных метров новостроек. По оценкам специалистов оборот строительного бизнеса в Магнитогорске оценивается в 10млрд.$, при этом 96% инвестиций в новостройки сейчас идут из внебюджетных источников, т.е. - частные инвестиции, 40% площадок контролируются частными компаниями, да и в остальных случаях присутствие частных компаний значительно. Первичный рынок жилья постепенно занимает все более и более значимое место в доле рынка продаж, как у покупателей квартир, так и различных агентств недвижимости. В связи с чем, неудивительно, что в последнее время на рынке первичной недвижимости наблюдается рост цен, который только за последние полгода составил в массовом секторе застройки до 20%. Таким образом, доля новостроек на рынке недвижимости остается практически постоянной. При этом часть новостроек через некоторое время переходит в разряд вторичного жилья и снова попадает на рынок. Хотя и на первичном и на вторичном рынке продается один и то же товар, квартиры, у них есть большие различия. И основное отличие состоит в том, что первичное жилье должно как можно быстрее найти своего покупателя. Связано это с тем что, как правило, все строительные компании продают то, что строят. Строителям постоянно необходимы живые деньги, что бы погасить кредиты или возместить собственные затраты. Поэтому они стараются не завышать цену продажи квартир, в связи с чем, уводят рынок до коллапса. Строительство это непрерывный процесс: взял кредит, купил материалы, построил дом, продал квартиры, вернул кредит, взял новый кредит добавил полученную прибыль, купил материалы и так далее. Поступательное движение с постоянным увеличением объемов. Чем меньше срок от получения кредита до его возврата, тем рентабельнее производство. Поэтому строители не могут позволить себе ждать, когда цены поднимутся, они будут продавать квартиры по расчетной рентабельности. Они не могут позволить себе нести бремя содержания собственности: свет, тепло, коммунальные услуги и т.д. В августе средняя цена предложения 1 кв. метра на рынке типового вторичного жилья уменьшились на 0,6%. В секторе жилья бизнес - класса цены упали более, чем на 2,5 %. Средние цены на рынке нового жилья снизились на 1%. Четырех месячное стояние рынка на одном ценовом уровне само по себе является падением цен при постоянной инфляции. Учитывая "непробиваемую" психологию продавцов квартир, ценовая коррекция в такой форме будет им более понятна. Да и потенциальные покупатели, при постоянном уровне цен, смогут увеличить уже имеющиеся накопления и совершить покупку. В сентябре цены на квартиры не претерпели значительных изменений, и с большой долей вероятности можно утверждать, что такая ситуация будет сохраняться. В тоже время цены, устанавливаемые на предлагаемые к продаже квартиры, по-видимому, уже не будут формироваться с учетом постоянного растущего рынка. Эта корректировка должна привести к небольшому падению цены предложения. В конечном итоге, вторичный рынок сам, как это уже не раз бывало, придет к равновесию платежеспособного спроса и предложения. А вот рынку новостроек, в ближайшей перспективе, придется серьезно заняться решением проблем ценообразования. Можно предположить, что часть посредников, работающих на этом рынке, в ближайшее время, уйдет в небытие. Это же касается и девелоперских компаний, и маркетинговых агентств, и прочих организаций, берущих на себя заботу о выработке и реализации ценовой политики при продаже жилья в домах-новостройках. Работа на растущем рынке разительно отличается от работы на рынке, находящемся в состояние покоя или на падающем рынке. С другой стороны, это поможет выявить профессиональных риск - менеджеров, способных принимать нестандартные решения в сложных ситуациях.