Отчет оценщика недвижимости

5.ОСНОВНЫЕ СВЕДЕНИЯ  ОБ ОБЪЕКТЕ ОЦЕНКИ

5.1.Описание объекта оценки

Объект оценки ѕ квартира общей площадью 41,8 кв.м., в том числе жилой – 20,9 кв. м., состоит из одной жилой комнаты, кухни 8,6 (м.кв.), прихожей (коридора) 5,6 (м.кв.) и ванная комнаты 3 (м.кв.), туалета 1 (м.кв.), расположена на четвертом этаже многоквартирного 9-ти этажного панельного дома с железобетонными перекрытиями.Удобства: балкон, телефон, домофон.Объект расположен по адресу: г. Магнитогорск ул. Сталеваров дом 151 кв. 16.

2. Описание местоположения  объектаОцениваемый объект недвижимости  расположен в Юго- Западном административном округе. Микрорайон относится к районам «спального» типа. На прилегающих улицах (Завинягина,Ленина) расположены все необходимые объекты городской инфраструктуры: магазины промышленных и продовольственных товаров, аптека, детский сад, жилые дома и прочие объекты социального назначения. Транспортная доступность оценивается как хорошая: примерно 10-15 минут пешком до трамвайной и автобусной остановки. Обеспеченность общественным транспортом микрорайона оценивается как хорошая: радом проходят автобусные маршруты № 18 № 23. Также имеется удобный подъезд к дому на легковом автотранспорте, имеется платноя охраняемая стоянка во дворе дома.

6.АНАЛИЗ НАИЛУЧШЕГО  И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ  ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

Наиболее эффективное использование имущества – это использование имущества, которое является физически возможным, юридически разрешенным, экономически состоятельным, осуществимым с финансовой точки зрения и приводящим к максимальной стоимости этого имущества. Критерий физической возможностиФизически возможными являются те варианты использования объекта, которые осуществимы с точки зрения его физических характеристик и доступности коммуникаций. Критерий законодательной разрешенностиЗаконодательно разрешенным является использование, совпадающее с целевым назначением объекта и не противоречащее действующим законодательным нормам. Критерий экономической целесообразностиВсе физически возможные и юридически разрешенные варианты использования объекта оценки сопоставляются по критериям экономической эффективности. Наиболее эффективный вариант и является наилучшим для рассматриваемого объекта.Объект оценки – квартира, расположенная на втором этаже многоквартирного дома, относится к жилому фонду города, т.е. может использоваться только в качестве жилья.Таким образом, наилучшим способом использования объекта оценки является его текущее использование в качестве объекта жилой недвижимости.

7.ПОДХОДЫ К ОЦЕНКЕ

7.1. Выбор подходов к  оценке

Методология оценки (в соответствии со Стандартами) содержит рассмотрение трех обязательных подходов к оценке:· доходный · затратный · сравнительный

7.2. Оценка стоимости доходным  подходом

Доходный подход оценки отражает мотивацию типичного покупателя доходной недвижимости: ожидаемые будущие доходы с требуемыми характеристиками. Учитывая, что существует непосредственная связь между размером инвестиций и выгодами от коммерческого использования объекта инвестиций, стоимость недвижимости определяется как стоимость прав на получение приносимых ею доходов. Эта стоимость (рыночная) определяется как текущая стоимость будущих доходов, генерируемых оцениваемым активом.В рамках доходного подхода к оценке рыночной стоимости объекта недвижимости традиционно выделяют два основных метода (или две группы методов, в зависимости от степени детализации): метод прямой капитализации и метод дисконтирования. Основное содержание обоих методов составляет прогнозирование будущих доходов от эксплуатации объекта недвижимости, и их преобразование в показатель текущей (приведенной) стоимости.Учитывая сложившуюся специфику на рынке спроса и предложения арендуемой жилой площади, в связи с достаточной его развитостью и стабильностью, в Магнитогорске определены арендные ставки в зависимости от местоположения и площади. На величину арендной платы большое влияние оказывают и ряд дополнительных факторов, таких как – срок на который сдается квартира, укомплектованность мебелью и бытовой техникой, качество проведенного ремонта, сезонный фактор и др.Проведенный анализ денежного потока, получаемого арендодателем от сдачи квартиры в аренду, по данным ведущих риэлторских компаний, статистическим данным и выводам, сделанным в ходе проведения оценки жилой недвижимости в Магнитогорске показывает, что реальная стоимость жилья значительно превышает денежный поток, получаемый от его использования.Таким образом, расчет с применением доходного подхода для определения рыночной стоимости квартиры, как правило, не используется.

7.3.Оценка стоимости затратным  подходом

В затратном подходе предполагается, что затраты, необходимые для создания оцениваемого объекта недвижимости в его существующем состоянии или воспроизведения его потребительских свойств, соответствуют рыночной стоимости этого объекта. Такое предположение психологически оправдано, так как типичный покупатель вряд ли пожелает платить за объект недвижимости больше того, что может стоить приобретение равноценного земельного участка и создания на нем улучшений (зданий, сооружений) аналогичной полезности.Затратный подход позволяет рассчитать стоимость строительства объекта в текущих ценах (на дату оценки) за вычетом общего накопленного (суммарного) износа.Специфической областью применения затратного подхода является оценка уникальных объектов, особенно недоходного назначения (например, больниц, пенитенциарных учреждений, объектов коммунального хозяйства, музеев, библиотек, храмов и т.п.). Для таких объектов весьма затруднительно найти сопоставимые продажи и анализ издержек их воспроизводства остается единственно приемлемой альтернативой оценки.Точность полученных результатов оценки, полученных данным методом, определяется статистической достоверностью исходной информации о стоимости строительных материалов и конструкций, используемых при сооружении аналогичного по размерам и функциональному назначению объекта, о затратах на строительные работы, машины, механизмы и т.д. Поскольку в данном случае речь идет об определении рыночной стоимости квартиры, собственные затраты не будут адекватно отражать стоимость объекта оценки поскольку исследование рынка жилой недвижимости показало, что в связи с чрезмерно высокой рентабельностью строительства жилой недвижимости, стоимость затрат на постройку квартиры не отражает реальной стоимости жилой недвижимости в г. Магнитогорска. Таким образом, для определения рыночной стоимости объекта оценки – квартиры, затратный подход не использовался.

7.4. Оценка стоимости сравнительным  подходом

Имея информацию о ряде предложений по продаже объектов, идентичных оцениваемому, Оценщик использовал сравнительный подход к оценке. В рамках сравнительного подхода используется метод сравнимых продаж, который состоит в поиске данных о ценах продажи объектов, сопоставимых с оцениваемым по ряду характеристик (при оценке квартир основными параметрами могут стать общая площадь и количество комнат), их сравнительном анализе и проведении необходимых корректировок. Информация, используемая оценщиком, должна соответствовать следующим основным критериям:-стороны сделки имеют достаточное представление о данном рынке;-стороны сделки не связаны между собой какими-либо иными отношениями, могущими повлиять на цену сделки;-данные о цене сделки получены от лица, незаинтересованного в ее искажении.Основной критерий выбора информации, которая может быть использована для оценки конкретного объекта сравнительным подходом, может быть сформулирована следующим образом: Потенциальный покупатель, владеющий информацией о рынке данного вида недвижимости, сочтет сопоставимую недвижимую вещь разумной заменой оцениваемой.Метод сравнения продаж наиболее действенен для объектов, по которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли - продажи и основан на принципе – покупатель не купит объект недвижимости, если его стоимость превышает затраты на приобретение на рынке схожего объекта, обладающего такой же полезностью. При этом предполагается, что цены, по которым на рынке недвижимости состоялись сделки купли-продажи объекта, схожего или аналогичного оцениваемому объекту, отражают его рыночную стоимость.Если такая недвижимость на рынках продаж отсутствует, оценка стоимости сравнительным подходом не используется.Любое отличие условий продажи сравниваемого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть уточнено при анализе. Поэтому при применении метода сравнимых продаж необходимы достоверность и полнота информации.Применение метода сравнения продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий:· Подробное исследование рынка с целью получения достоверной информации о всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой полезности, для реализации последующих этапов; · Определение подходящих единиц сравнения, существенно влияющих на стоимость рассматриваемого объекта, и проведение сравнительного анализа по каждой единице; · Сопоставление исследуемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их продажных цен или исключения из списка сравнимых; · Приведение ряда показателей стоимости сравнимых объектов к одному или к диапазону рыночной стоимости исследуемого объекта. При корректировке цен продаж объектов сравнения все поправки делаются от объекта сравнения к объекту оценки. . При выборе объектов - аналогов особое внимание уделялось следующим параметрам:· местоположение объекта – аналога; · площадь квартиры; · количество комнат.

Таблица №7.1 Характеристика.

 Исходные данные для  расчета рыночной стоимости квартиры  сравнительным подходом.

Источник информации www.foreman.ru, Предложение от Компании "Оргжилцентр" www.foreman.ru, Предложение от Компании "Октопус Инвест" Портал жилой и коммерческой недвижимости. http://www.novosel.ru/viewmsg.php?msg=1223 .

Комментарии к вносимым корректировкам. Корректировка на дату выставления. Поскольку в расчетах используется объективная информация и условия выставления на продажу у объектов - аналогов и объекта оценки различны, необходимо ввести корректировку, определяемую с помощью информационно-аналитического бюллетеня КО-ИНВЕСТ №49, октябрь 2011.К примеру, дата выставления объекта 1 - 05.07.2011 г., а дата определения рыночной стоимости объекта оценки – 17.03.2012 г.. Таким образом, используя Сборник Индексов цен в строительстве КО-ИНВЕСТ, по таблице Прогноз индексов цен на строительно-монтажные работы в среднем по России (без учета НДС) по сравнению со сметными ценами 01.01. 1991 г. можно узнать следующие значения:· Индекс цен на СМР на 05.07.2011 г. – 26,109;· Индекс цен на СМР на 17.03.2011 г. – 28,49 . Корректирующий индекс, учитывающий удорожание стоимости жилой недвижимости, в таком случае составит: 28,49/26,109 = 1,091. Таким образом, индекс удорожания жилой недвижимости для объекта №1 равен 1,091. Остальные корректировки на дату выставления объекта аналога рассчитывались аналогичным образом. Корректировка на местоположение. Оцениваемый объект и объекты-аналоги находятся в одном микрорайоне г. Магнитогорска. Исследовав рынок жилой недвижимости по г. Магнитогорску, и произведя необходимые статистические вычисления на основе составления статистической выборки, определив прямую и косвенную зависимость стоимости жилой недвижимости от ее месторасположения, оценщик провел необходимые корректировки к стоимости объектов аналогов. Корректировка на транспортную доступность данная корректировка составила 10% для некоторых объектов. Корректировки на жилую площадь, на техническое состояние, на наличие связи, тип постройки и не проводились в связи с идентичными данными объектов-аналогов к объекту оценки. Расчет рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом приведен в следующей расчетной таблице:

Таблица №7.2 Характеристика