Отчет оценщика недвижимости

 

 

Стоимость объекта оценки, долл. США за 1 кв.м. 1633  
Таким образом, рыночная стоимость двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу г. Магнитогорск ул. Сталеваров дом 15 кв. 16, определенная сравнительным подходом, по состоянию на 17.03.2012 г. составляет (округленно) с учетом НДС: 1 880 000 (Один миллион восемьсот восемьдесят тысяч) рублей[1].

Определение стоимости квартиры методом валового рентного мультипликатора.

Предполагаемый доход от аренды квартиры будем считать как арендную плату за 10 лет. Для рассмотрения послужат первые три квартиры из предыдущего исследования.

Аренда 1 квартиры: 15000руб.*12*10=18000000руб.

Аренда 2 квартиры: 18000 руб.*12*10=2160000руб.

Аренда 3 квартиры: 17000 руб.*12*10=2040000руб.

 

	Стоимость руб.	Аренда руб.	Мультипликатор
1 квартира	1703760	1800000	Среднее значение М
2 квартира	2088480	2160000	0,97
3 квартира	1978560	2040000	0,97

 

 

Мср=(0,97+0,97)/2=0,97

0,97=х/1800000, отсюда х=0,97*1800000=1746000руб. – предполагаемая стоимость квартиры.

 

8. СОГЛАСОВАНИЕ  ПОЛУЧЕННЫХ РЕЗУЛЬТАТОВ И ОПРЕДЕЛЕНИЕ  ИТОГОВОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

Целью согласования результатов всех используемых подходов является определение преимуществ и недостатков каждого из них, и тем самым выработка единой стоимостной оценки. Преимущество каждого подхода при оценке объекта, определяется по следующим критериям:1. Возможность отразить действительные намерения потенциального покупателя или продавца.2. Качество и обширность информации, на базе которой проводится анализ.3. Способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость, такие как общая площадь, местоположение, количество комнат, транспортная доступность. Стоимость, полученная с применением сравнительного и доходного подходов, наилучшим образом отражает цену, которая может сложиться на рынке недвижимости. Результатам, полученным с применением сравнительного , придается максимальный вес при хорошо развитом рынке недвижимости.

 

 

 

 

Таблица 7.1Определение итоговой стоимости объекта оценки

Подход	Значение стоимости	Вес	Взвешенное значение Стоимости (тыс. руб.)
Сравнительный	1 880 000	1	1 880 000
Доходный	Не применялся	-	-
Затратный	Не применялся	-	-
Валовый мультипликатор	1746000	1	1746000

 
 
Таким образом, рыночная стоимость квартиры на 17 марта 2012 г. составляет (округленно, с учетом НДС): 1 813 000 (Один миллион восемьсот тринадцать тысяч) рублей.

9. ОГРАНИЧИТЕЛЬНЫЕ  УСЛОВИЯ И СДЕЛАННЫЕ ДОПУЩЕНИЯ

При выполнении настоящей работы Оценщик исходил из следующих ограничительных условий и допущений:

1. В процессе подготовки  настоящего отчета, Оценщик исходил  из достоверности имеющихся документов, полученных от Заказчика.

2. Оценщик не несет ответственности  за юридическое описание права  собственности на оцениваемое  имущество, достоверность которого  резюмируется со слов Заказчика. Оцениваемые права собственности  рассматриваются свободными от  каких-либо претензий или ограничений, не находится под арестом, в  залоге, не обложено сервитутами, кроме, оговоренных в отчете.

3. Оценщик не производил  обмер комнат, лоджии и др. полагаясь  на верность исходной информации, предоставленной Заказчиком.

4. От оценщиков не требуется  появляться в суде или свидетельствовать  иным образом по поводу составленного  отчета или оцененного имущества, кроме как в случае официального  вызова суда.

5. При проведении оценки  предполагалось отсутствие каких-либо  скрытых факторов, влияющих на  стоимость оцениваемого имущества. На Оценщике не лежит ответственность  по обнаружению (или в случае  обнаружения) подобных факторов.

6. Исходные данные, использованные  Оценщиком при подготовке отчета, были получены из надежных  источников и считаются достоверными. Тем не менее, Оценщик не может  гарантировать их абсолютную  точность, поэтому там, где это  возможно, делаются ссылки на  источник информации.

7. Ни Заказчик, ни Оценщик  не могут использовать отчет (или  любую его часть) иначе, чем это  предусмотрено в назначении оценки, указанной в отчете.

8. Мнение Оценщика относительно  рыночной стоимости действительно  только на дату оценки. Оценщик  не принимает на себя ответственность  за последующие изменения социальных, экономических, юридических и природных  условий, которые могут повлиять  на стоимость оцениваемого имущества.

9. Отчет об оценке содержит  профессиональное мнение Оценщика  относительно стоимости оцениваемого  имущества, предназначено для принятия  решения в имущественном споре  в соответствии с целями, указанными  в Договоре и в Отчете.

10.ЗАЯВЛЕНИЕ ОЦЕНЩИКА Мы, нижеподписавшиеся, данным удостоверяем, что в соответствии с имеющимися  у нас данными:· изложенные  в данном отчете факты верны  и соответствуют действительности; · сделанный анализ, высказанные  мнения и полученные выводы  действительны исключительно в  пределах оговоренных в данном  отчете допущений и ограничивающих  условий и являются нашими  персональными; · мы не имеем  ни в настоящем, ни в будущем  какого-либо интереса в объекте  собственности, являющемся предметом  данного отчета: мы также не  имеем личной заинтересованности  и предубеждения в отношении  вовлеченных сторон; · наше вознаграждение  ни в коей степени не связано  с объявлением заранее определенной  стоимости, или тенденцией в определении стоимости в пользу клиента; · задание на оценку не основывалось на требовании определения минимальной или оговоренной цены; · ни одно лицо, кроме подписавших данный отчет, не оказывали профессионального содействия оценщикам, подписавшим данный отчет; · наш анализ, мнения и выводы были получены, а этот отчет составлен в полном соответствии с Едиными Стандартами Профессиональной Практики Оценки; · расчетная стоимость признается действительной на дату оценки; · оценщики лично произвели наружный и внутренний осмотр оцениваемого имущества.

Определение весовых коэффициентов при определении рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом Используя несколько объектов аналогов при определении стоимости объекта оценки сравнительным подходом, Оценщик имел возможность рассмотреть вопрос о стоимости объекта оценки с разных позиций, что позволило наилучшим образом обосновать полученную величину стоимости. Различия в результатах скорректированной стоимости объектов аналогов неизбежны и обусловлены вероятностным характером исходных и прогнозируемых параметров. Следовательно, эти различия объективны и не могут быть полностью скомпенсированы добросовестностью и опытом Оценщика. Таким образом, возникает необходимость сведения результатов к итоговой величине стоимости. Процесс согласования заключается в обосновании взвешивающих коэффициентов относительно результатов оценки. Эти коэффициенты определяют степень соответствия этих результатов цели и задаче оценки. В процессе согласования Оценщик рассмотрел следующие вопросы: 1. Возможность отражения действительных намерений потенциального покупателя или продавца. 2. Качество и обширность информации, на базе которой проводится анализ. 3. Способность учитывать некоторые специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость, такие как общая площадь, месторасположение, транспортная доступность и т. д. 4. В какой степени каждый из рассмотренных объектов аналогов соответствует:· цели оценки,· функциональному назначению объекта оценки,· оцениваемым правам. Ответы на эти вопросы позволили Оценщику определить итоговую величину стоимости, как средневзвешенную величину результатов, полученных различными подходами к оценке.

Курс доллара США на дату оценки составил 27,48 руб. за 1 долл. США.  
“Центр независимой экспертизы и оценки" .