Понятие государственной регистрации

Содержание

Введение

Ежедневно в Российской Федерации совершаются сотни  и тысячи сделок с недвижимым имуществом: купля-продажа, мена, дарения, аренда и  др. С развитием рыночных отношений  одним из наиболее «ходовых товаров» становится недвижимость.

Сделки с недвижимым имуществом составляют сегодня значительную часть хозяйственного оборота и  имеют большое значение в жизни  и деятельности граждан и юридических  лиц, а также в гражданском  обороте.

В этой связи встает вопрос о создании гарантий для участников рынка недвижимости.

Целью работы является исследование основных вопросов связанных с государственной регистрацией сделок жилых помещений.

Представляется целесообразным, прежде всего, обратиться к понятию государственной  регистрации, её принципам, а также рассмотреть к источникам данного института. Особый характер предмета сделок с недвижимостью требует признания и подтверждения государством прав их участников. Являясь гарантией законности заключения сделок с недвижимым имуществом, эти меры позволяют сделать рынок недвижимости прозрачным и снизить возможности для мошенничества и преступлений.¹ Поэтому законодательно было закреплена обязательная государственная регистрация сделок с недвижимостью, включающая проведение правовой экспертизы документов, необходимых для государственной регистрации и проверки законности сделки.

В главе 2 рассматривается непосредственно  сам порядок государственной  регистрации, его гласности и  публичности. Очевидным преимуществом  является введение обязательной правовой экспертизы документов в сделках с недвижимостью. Ранее проверка законности полностью зависела от порядочности нотариуса, чью функцию теперь взяло на себя государство. С другой стороны полнота власти чиновника в решении таких вопросов создает дополнительные возможности для злоупотребления служебным положением. Также в данной главе рассматривается вопрос об отказе в регистрации: приводятся возможные причины отказа и пути решения проблемы.

Исходя из цели моей работы следует поставить следующие задачи:

1. дать понятие, принципы и значение государственной регистрации сделок жилых помещений;
2. проанализировать правовое регулирование государственной регистрации;
3. осветить основные виды сделок жилых помещений, подлежащих государственной регистрации;
4. проанализировать порядок действия сторон при государственной регистрации сделок жилых помещений;
5. раскрыть проблематику при отказе в регистрации.

Глава 1. Общие положения государственной регистрации

1.1. Понятие государственной регистрации

Государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество, включая жилые помещения.² При этом в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Соответственно зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке.

В ст. 131 ГК РФ устанавливается требование, согласно которому право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество -возникновение, переход, ограничение и прекращение - подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Законодательство именно с моментом государственной регистрации связывает возникновение и прекращение тех или иных прав на жилое помещение, т.е. государственная регистрация имеет не техническое, а юридическое (правообразующее) значение.³ Права на жилье, приобретаемые различными лицами, возникают на основании юридического состава, включающего в себя два юридических факта: соглашение и акт регистрации права. Только после государственной регистрации покупатели, меняющиеся, одаряемые приобретают право собственности и, следовательно, получают возможность по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться недвижимостью, а арендаторы - право владеть и пользоваться арендованным имуществом и т.д.

Государственная регистрация  прав проводится на всей территории Российской Федерации по установленной Законом  системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.⁴

Государственная регистрация  прав на жилые помещения и сделок с ними регулируется нормативными актами различного уровня. Кроме Конституции РФ, необходимо назвать, безусловно, Федеральный закон от 21 июля 1997г. №122-ФЗ  «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», где дается понятие государственной регистрации, подробно и четко раскрывается порядок, основания отказа и приостановления государственной регистрации, указывается госорган, который осуществляет на сегодня эту функцию и т.д.

За период с 2006 по 2009 год в Закон о регистрации были внесены различные изменения, связанные с тенденцией развития законодательства, которая проявляется в последние годы во всевозрастающем объеме и которая, в свою очередь, обусловлена политикой государства по обеспечению снижения финансовых и иных издержек граждан и юридических лиц. Федеральным законом от 30 июня 2006г. №93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» в Закон о регистрации были внесены изменения, устанавливающие, что в случае, если права возникают на основании нотариально удостоверенной сделки или иного совершенного нотариусом нотариального действия, заявление о государственной регистрации права может подать нотариус, совершивший соответствующее нотариальное действие.⁵

Другое дополнение в Закон о регистрации было сделано Федеральным законом от 2 октября 2007г. №225-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», а именно: если права возникают на основании судебного акта или осуществляются в случаях, предусмотренных Федеральным законом «Об исполнительном производстве», то государственная регистрация прав может быть осуществлена по требованию судебного пристава-исполнителя.⁶

Наряду с положениями  Закона о государственной регистрации  особенности регистрации отдельных видов сделок определены иными федеральными законами и подзаконными актами, в частности Земельным кодексом РФ, Федеральным законом от 30 декабря 2004г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», Приказами Минюста России от 6 августа 2004г. №135 «Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества», от 4 марта 2005г. №16 «Об утверждении Правил внесения записей о правах на предприятие как имущественный комплекс и сделок с ним в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним и взаимодействия между федеральной регистрационной службой и ее территориальными органами», от 9 июня 2005г. №82 «Об утверждении Инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества», от 15 июня 2006г. №

213 «Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества», от 14 февраля 2007г. №29 «Об утверждении Инструкции об особенностях внесения записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним при государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, предоставления информации о зарегистрированных правах общей долевой собственности на такие объекты недвижимого имущества» и др.

К источникам государственной регистрации  также относится ГК РФ. И как уже было выше отмечено  регистрация регулируется ст. 131 ГК РФ и также еще целым рядом статей, указывающих на необходимость государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: ст. 164 «Государственная регистрация сделок», ст. 223 «Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору», ст. 433 «Момент заключения договора», а также другие статьи, содержащиеся как в первой, так и во второй части Кодекса.

Порядок государственной регистрации  и основания отказа в регистрации устанавливаются Законом о регистрации, Правилами ведения Единого государственного реестра прав, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998г. №219, и другими нормативными правовыми актами.

Размер платы за регистрацию устанавливается Налоговым кодексом РФ (часть вторая).

Анализ норм ГК РФ и  Закона о регистрации позволяет выделить четыре взаимосвязанных принципа государственной регистрации:

• во-первых, единая процедура государственной регистрации независима от объекта регистрации и от региона;
• во-вторых, единые регистрирующие органы - это территориальные органы Федеральной регистрационной службы;
• в-третьих, ведение Единого государственного реестра прав;
• в-четвертых, открытость сведений о государственной регистрации прав. Учреждение юстиции по регистрации прав обязано предоставлять сведения об объектах недвижимости любому лицу, предъявившему документ, удостоверяющий личность, и соответствующее заявление.

1.2. Основные виды сделок жилых помещений, подлежащих государственной регистрации

Гражданский Кодекс РФ и Федеральный закон  «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»в ряде случаев предусматривает раздельную регистрацию сделок и возникновения прав. То есть на сегодняшний момент существуют сделки с жилыми помещениями, которые требуют регистрации этих сделок и которые не требуют такой регистрации.

Требование государственной регистрации  сделок с жилыми помещениями составляет общее правило, из которого есть некоторые исключения. ⁷

Так, не подлежат государственной  регистрации права на жилые помещения, возникающие из договора коммерческого, социального и иного найма  жилого помещения (гл. 35 ГК РФ).

Члены жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на данное имущество (п. 4 ст. 218 ГК РФ), т.е. приобретают право собственности на недвижимость не с момента государственной регистрации, а в силу закона - с момента выплаты указанного пая.

Кроме того не регистрируются права на жилье, вытекающие из договора безвозмездного пользования (гл. 36 ГК РФ).

По поводу государственной  регистрации договоров аренды жилых  и нежилых помещений Президиум  Высшего Арбитражного Суда РФ в п. 2 информационного письма от 1 июня 2000г. №53 указал следующее: «Принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила п. 2 ст. 651 ГК РФ. В соответствии с эти пунктом договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с п. 1 ст. 433 ГК РФ».

В некоторых случаях  предусматривается раздельная государственная  регистрация сделок и возникновения  прав.

Нельзя не отметить, что  в отношении купли-продажи и  мены недвижимости действует общее  правило, изложенное в ст. 551 ГК РФ. В  соответствии с данной нормой не предусматривается государственная регистрация договора (соглашение действительно с момента подписания), регистрации подлежит только переход права собственности. Вместе с тем исключениями являются договоры купли-продажи и мены жилого помещения (п. 2 ст. 558 ГК РФ). Здесь регистрации подлежат как договор, так и переход права собственности.

Применительно к договору дарения закон также предусматривает  раздельную регистрацию договора и  перехода права собственности от дарителя к одаряемому. Медведева И.Л. отмечает: «При составлении договоров дарения необходимо обращать внимание на условия договора, которые должны соответствовать ст. 572 - 578 ГК РФ. Закреплять за дарителем права пользования и проживания в квартире после регистрации договора нельзя (п. 1 ст. 572 ГК РФ)».⁸

Договор ренты, предусматривающий  отчуждение жилья, подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации. Кроме того, регистрации подлежит и переход права собственности.

При наследовании жилого помещения должен регистрироваться переход права собственности.

Договор доверительного управления недвижимым имуществом не подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 1017 ГК РФ), соответствующей регистрации требует переход права по договору.

Предварительный договор, по которому стороны обязуются в  будущем заключить договор, подлежащий государственной регистрации, не требует  государственной регистрации, на что обращается внимание в информационном письме Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001г. №59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».⁹

Подводя итог первой главы можно сделать следующий вывод: государственной регистрации подлежит ряд сделок с недвижимостью (например, ипотека, аренда недвижимого имущества и некоторые другие). Однако, следует указать на то обстоятельство, что о регистрация сделок в п. 3 ст. 131 ГК РФ упоминается косвенно. В нем в частности говорится о функциях органа, осуществляющего государственную регистрацию, и подчеркивается, что он осуществляет регистрацию не только прав на недвижимое имущество, но и сделок с ним. О регистрации сделок упоминается также в ст. 164 ГК, в которой говорится о том, что сделки с недвижимостью подлежат государственной регистрации в порядке и случаях предусмотренных ст. 131 ГК и Законом «о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Однако ни ст. 131 ГК, ни указанный закон не содержат точного перечня сделок, подлежащих регистрации. Так, в ст. 4 Закона «о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» отмечено, что сделки с недвижимостью подлежат регистрации в соответствии со ст. 130, 131, 132 и 164 ГК. Содержание ст. 131 и 164 ГК в этом плане уже было раскрыто выше, а ст. 130 и 132 не содержат вообще каких-либо упоминаний о регистрации сделок с недвижимостью. Таким образом, все перечисленные нормы отсылают друг к другу и не содержат никаких перечней сделок с недвижимостью, подлежащих государственной регистрации. В связи с этим, можно говорить о хаотичности и непоследовательности правового регулирования данного вопроса.