Понятие государственной регистрации

Необходимо обратить внимание на то, что в случае, если договор об ипотеке или договор, включающий соглашение об ипотеке, обеспечивающий исполнение обязательства, за исключением договора, влекущего возникновение ипотеки на основании закона, заключен между физическим лицом и юридическим лицом, государственная пошлина за юридически значимые действия взимается в размере, установленном для физических лиц.

Одновременно следует  учитывать, что не подлежит возврату государственная пошлина, уплаченная за государственную регистрацию  прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество, сделок с ним, в случае отказа в государственной регистрации.

 

 

 

 

 

 

 

2.2. Отказ в регистрации

Сделки с жилыми помещениями подлежат государственной регистрации и считаются заключенными с момента государственной регистрации (п.2 ст. 558 ГК РФ). В соответствии с п.1 ст. 551 ГК РФ регистрации подлежит также переход права к покупателю. Но ведь не всегда государственная регистрация проходит без «помех». В связи с этим возникает вопрос: на ком лежит вина и что делать, если вместо свидетельства, подтверждающего право на недвижимость, получен отказ в регистрации?

Отказ означает, что регистрирующий орган не установил в поданных на государственную регистрацию  документах наличия оснований для совершения регистрационных действий. Как правило, при установлении фактов отсутствия необходимых документов специалист, ответственный за прием, уведомляет заявителя о возможном отказе в государственной регистрации, но в целом проведение правовой экспертизы документов на стадии приема не входит в его обязанности. ¹⁸При отсутствии оснований для отказа в приеме (непредоставление документа, подтверждающего оплату государственной пошлины и (или) документа, удостоверяющего личность; наличие в документах приписок, подписок, неоговоренных исправлений, повреждений, не позволяющих однозначно истолковать их содержание) он обязан принять предоставленные документы, независимо от их содержания. 
        Цель экспертизы – защита в равной степени прав и законных интересов участников сделки, а также третьих лиц, которые в сделке не участвуют, поэтому регистратор обязан осуществить государственную регистрацию прав с соблюдением тех требований, которые предъявлены законом. Он не может подменять принцип верховенства закона принципом целесообразности и не вправе «простить» отсутствие какого-либо документа, если его наличие предусмотрено законом. Ни преклонный возраст, ни отсутствие другого жилья не будут учтены при вынесении решения.

Кроме того, решение регистратора об отказе основывается на результатах  правовой экспертизы предоставленных документов. Стоит отметить, что в любое время с момента приема документов на регистрацию заявители имеют право на получение сведений, а специалисты в обязательном порядке обязаны уведомлять стороны сделки о ходе правовой экспертизы: о приостановлении государственной регистрации, об отказе в государственной регистрации прав, о сроке завершения оформления документов и возможности их получения. ¹⁹Информирование осуществляется специалистами при личном контакте с заявителями, с использованием почтовой и телефонной связи.  

В большинстве случаев  отказу в регистрации предшествует процедура ее приостановления. Если у регистратора возникли сомнения в  наличии оснований для регистрации, а также в подлинности предоставленных  документов и (или) указанных в них сведений регистрация приостанавливается сроком на один месяц, о чем стороны сделки незамедлительно уведомляются. Письменное уведомление направляется всем сторонам договора, а также представителям по указанным в заявлениях адресам. 
        Таким образом, полные и достоверные сведения о сторонах сделки - гарантия своевременного получения информации о судьбе поданных на регистрацию документов.

Гражданско-правовой оборот недвижимого имущества характеризуется скоротечностью и оперативностью, которые достигаются в том числе благодаря развитию института представительства. Большое количество сделок заключается по доверенностям. Доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами. Лицо, выдавшее доверенность, может в любое время ее отменить.

Необходимо упомянуть  о том, что незаконная сделка, в результате которой были нарушены права покупателя (иных лиц), будет иметь негативные последствия и для продавца недвижимости: от возмещения материального и морального вреда в порядке гражданского судопроизводства вплоть до уголовной ответственности в случае, если в его действиях будут установлены признаки преступления.

По моему мнению участникам сделок следует соблюдать некоторые правила: во избежание отказа в регистрации в обязательном порядке самостоятельно проведите визуальную проверку всех документов на подлинность; при совершении сделки по доверенности обратите внимание на характер и объем полномочий, предоставленных доверителем, на срок ее действия, на наличие необходимых  подписей и печатей.

Несколько слов о причинах отказа. Они различны, но наиболее распространенными являются следующие: несоответствие правоустанавливающих документов требованиям закона и непредоставление документов, необходимых для регистрации.²⁰ По мнению Карпухин Д.В.: «Перечень оснований, в соответствии с которыми может быть отказано в государственной регистрации прав на недвижимое имущество, изложенный в статье 20 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», позволяет сотрудникам, осуществляющим регистрационные действия, выявлять и пресекать противоправные действия черных риелторов и других недобросовестных, некомпетентных лиц, осуществляющих сделки с жилыми помещениями».²¹

Приведу несколько примеров. Ошибочно полагая, что титульный собственник вправе распорядиться жилым помещением без нотариально удостоверенного согласия супруга, брак с которым расторгнут, гражданин П. и гражданин М. заключили договор купли-продажи квартиры. В ходе проведения правовой экспертизы документов было установлено, что продавец приобрел жилое помещение по возмездной сделке в период брака.  
Статьей 34 Семейного кодекса Российской Федерации установлен законный режим имущества супругов, суть которого в следующем: все имущество, нажитое супругами во время брака, является их общей совместной собственностью, независимо от того, на чье имя оно приобреталось. Законный режим общей совместной собственности сохраняется и после расторжения брака, если раздел не произведен, следовательно, для совершения сделки купли-продажи необходимо получить нотариально удостоверенное согласие бывшего супруга.

Другой пример касается отказа в государственной регистрации  по причине несоответствия правоустанавливающего  документа требованиям действующего законодательства по содержанию. Иными  словами регистратор отказал в регистрации сделки, противоречащей закону. 
Между несовершеннолетним К. (покупатель) в лице законного представителя и гражданином Н. (продавец) был заключен договор купли-продажи квартиры. Из текста договора следовало, что расчет произведен несовершеннолетним. Статьей 128 ГК РФ денежные средства отнесены к имуществу, поэтому в данном случае необходимо соблюдение требований ст. 28 ГК РФ, п.2 и п.3 ст. 37 ГК РФ, согласно которым законный представитель не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать сделки по отчуждению имущества, принадлежащего несовершеннолетнему. При совершении сделки указанное согласие получено не было. Законный представитель ребенка пояснил, что жилое помещение приобреталось на средства матери, но поскольку данное обстоятельство не нашло отражения в правоустанавливающем документе, в регистрации было отказано. Решение регистратора обжаловалось в судебном порядке, и было признано законным, при этом суд указал, что при совершении сделки такого рода (т.е. договора, содержащего условия исполнения обязательства, в данном случае обязательства по оплате) третьим лицом указанное обстоятельство должно быть отражено в договоре.

Встает следующий вопрос: что же делать, если в регистрации отказано? Устранив недостатки, получив необходимые документы, можно обратиться в регистрационную службу повторно. При этом придется вновь оплатить государственную пошлину, так как согласно п.5 ст. 20 закона при отказе в регистрации права государственная пошлина, уплаченная за государственную регистрацию, не возвращается.²² Согласно п.3 ст. 165 Гражданского кодекса РФ если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, то суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. Поскольку от регистрации уклоняется одна из сторон договора, иск необходимо предъявлять именно к ней, а не к Управлению ФРС. В таком случае запись о регистрации сделки и права будет внесена в Единый государственный реестр в соответствии с решением суда, но необходимые для регистрации план объекта, документ, подтверждающий оплату государственной пошлины и т.д., все же придется предоставить, так как решение только заменит заявление уклоняющейся стороны. 
Можно оспорить отказ регистрирующего органа в судебном порядке. Это право предоставлено ст. 12 ГК РФ, п.5 ст. 2 и п. 3 ст. 20 закона о регистрации.

Разумеется, обращение  в суд является универсальным  способом решения проблемы как в  случае обжалования решения об отказе, так и в случае признания права.

Завершая вторую главу  хотелось бы сделать выводы.

Итак, законодательство именно с моментом государственной  регистрации связывает возникновение  и прекращение тех или иных прав на жилое помещение. Права на жилье, приобретаемые различными лицами, возникают на основании юридического состава, включающего в себя два юридических факта: соглашение и акт регистрации права.

Что касается причин отказа, то наиболее распространенными являются следующие: несоответствие правоустанавливающих документов требованиям закона и непредоставление документов, необходимых для регистрации. Для разрешения данной проблемы необходимо устранить недостатки, получить необходимые документы, обратиться в регистрационную службу повторно. Обращение в суд является универсальным и законным способом решения проблемы.

 

 

 

 

Заключение

В заключении хотелось бы сделать некоторые выводы по всей написанной работе.

Государственная регистрация сделок жилых помещений - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским Кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация  прав представляет собой осуществляемую уполномоченным органом процедуру с целью признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимость, результатом которой является решение о наличии или отсутствии оснований для внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).

Государственная регистрация  прав основывается на таких правовых принципах, как: обязательности, достоверности, бесповоротности, открытости сведений о регистрации, учетности, преемственности.²³

Государственная регистрация - как формальное условие обеспечения  государственной, в том числе  судебной, защиты прав лица, возникающих  из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, - призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Тем самым государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и, следовательно, способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом. Она не затрагивает самого содержания указанного гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность и потому не может рассматриваться как недопустимое произвольное вмешательство государства в частные дела или ограничение прав человека и гражданина, в том числе гарантированных Конституцией Российской Федерации права владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом, находящимся у лица на законных основаниях, а также свободы экономической деятельности.

Государственной регистрации  подлежат следующие права на недвижимость: право собственности; право хозяйственного ведения; право оперативного управления; право пожизненного наследуемого владения; право постоянного пользования; ипотека; сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных Гражданским Кодексом и иными законами. Данный перечень был дополнен отдельными статьями части второй ГК (об аренде, о доверительном управлении и др.).

Действующее законодательство предусматривают две основные формы  государственной регистрации: регистрацию  прав на недвижимое имущество и регистрацию  сделок с ним. Государственная регистрация обязательна в тех случаях, когда на это есть указание законодательного акта.

Государственная регистрация  прав проводится в следующем порядке:

1. прием документов, необходимых для государственной регистрации прав и отвечающих требованиям настоящего Федерального закона, регистрация таких документов с обязательным приложением документа об оплате регистрации;
2. правовая экспертиза документов и проверка законности сделки;
3. установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;
4. внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;
5. совершение надписей на правоустаналивающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.

Датой государственной  регистрации  является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав.

Отказ в государственной  регистрации  либо уклонение соответствующего органа от государственной регистрации  могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд.

 

 

 

 

 

 

Список используемой литературы

Нормативно-правовые акты:

• Гражданский Кодекс Российской Федерации - Москва, 2009.
• Налоговый Кодекс Российской федерации – Москва, 2010.
• Федеральный Закон от 21 июля 1997г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
• Федеральный Закон от 30 июня 2006г. №93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества».
• Федеральный Закон от 2 октября 2007г. №225-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
• Инструкция от 6 августа 2001г. №233 «о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения».