Понятие государственной регистрации

Что касается самого понятия  и сущности государственной регистрации, то:

- это акт, имеющий  юридическое значение, с которым  связаны определенные юридические  последствия: возникновение, ограничение  (обременение), переход или прекращение  прав на недвижимое имущество;

- это акт признания  и подтверждения государством возникновения или прекращения права на недвижимость. Данный признак подчеркивает публичный характер государственной регистрации;

- это единственное  доказательство существования субъективного  права на недвижимость. Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке, что создает презумпцию его законности.

Глава 2. Порядок государственной регистрации

2.1. Процедура регистрации

Процедура государственной  регистрации устанавливается в  соответствии с Законом о регистрации и в некоторой части - Правилами ведения Единого государственного реестра прав.

Для осуществления государственной  регистрации лица (правообладатели  либо уполномоченные ими на то лица при наличии надлежащим образом  оформленной доверенности), желающие зарегистрировать права на недвижимость, подают, а соответствующий регистрирующий орган принимает документы, необходимые для государственной регистрации, с обязательным приложением документа об уплате государственной пошлины. Органы Росреестра проводят правовую экспертизу документов, а также проверяют законность сделки. После этого они устанавливают отсутствие (либо наличие) противоречий между заявляемыми и уже зарегистрированными правами на конкретный объект, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав. Если противопоказаний нет, то производится внесение записей в Единый государственный реестр прав. И наконец, совершается запись на правоустанавливающих документах и выдаются удостоверения о произведенной государственной регистрации прав.¹⁰

Подчеркну, что государственная регистрация прав проводится не позднее чем в месячный срок со дня подачи необходимых документов.

В соответствии со ст. 18 Закона о регистрации документы, предоставляемые  на государственную регистрацию  прав и устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество, должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено Законом, вид регистрируемого права, а также в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями и иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.¹¹

Федеральным законом от 13 мая 2008г. №66-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации в связи с принятием Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» в статью, устанавливающую требования к документам, представляемым на государственную регистрацию прав, были внесены изменения, направленные на упрощение оформления прав на объекты недвижимого имущества.

В соответствии со ст. 10 Закона о регистрации, п. 2 Постановления Правительства РФ от 18 февраля 1998г. №219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним», п. 4 разд. 6 Федеральной программы поэтапного развития системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, Министерство юстиции РФ Приказом от 6 августа 2001г. №233 утвердило Инструкцию о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения (далее - Инструкция №2881). С 1 января 2005г. федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции в сфере регистрации прав на недвижимое имущество, является Федеральная регистрационная служба, которая подведомственна Министерству Юстиции Российской Федерации.

Важность данной Инструкции трудно переоценить, поскольку основная часть сделок с недвижимостью - это именно сделки с жилыми помещениями, и, конечно же, упорядоченность проведения государственной регистрации договора и перехода права собственности на жилье, формирование единой практики государственной регистрации послужат установлению единого цивилизованного рынка недвижимости, позволят более полно охранять и защищать права и законные интересы граждан и иных лиц.

Названная Инструкция №2881, устанавливая перечень документов, необходимых для государственной регистрации, разделяет его на документы, представляемые на государственную регистрацию договора продажи, и документы, представляемые на государственную регистрацию перехода прав.¹²

Приведу пример из практики для подтверждения того насколько важно правильное предоставление документов на регистрацию и что может быть, если не все документы предоставлены. Определение Рязанского областного суда от 12.10.2011 №33-2036 в удовлетворении исковых требований о признании недействительными правоустанавливающих документов, записей в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним и о признании права долевой собственности на недвижимое имущество в порядке наследования отказано обоснованно, поскольку бесспорных доказательств, подтверждающих факт принятия наследства после смерти отца, истцом суду представлено не было.¹³

В тех случаях, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации, другая сторона на основании п. 3 ст. 165 ГК РФ вправе обратиться в суд  за защитой своих прав. Суд при выяснении всех обстоятельств может вынести решение о государственной регистрации перехода права. При этом сторона, необоснованно уклоняющаяся от регистрации, вынуждена будет возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Высший Арбитражный  Суд РФ в информационном письме от 13 ноября 1997г. №21, содержащем Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости, указал, что если договор купли-продажи жилого дома исполнен одной стороной (покупатель оплатил стоимость жилья, а передача осуществлена по акту приема-передачи) и при этом само заключение договора не оспаривалось, то такой договор подлежит государственной регистрации. При уклонении стороны от регистрации суд вправе вынести соответствующее решение. Данное решение является основанием для возникновения у регистрирующего органа обязанности осуществить государственную регистрацию сделки.

2.1.1. Регистрационный орган

Государственную регистрацию  прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляют федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный в области государственной регистрации, и его территориальные органы, действующие в регистрационных округах. В соответствии с Указом Президента РФ от 25 декабря 2008г. №1847 «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии» указанная служба является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним с возложением на него функций по организации единой системы государственного кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также инфраструктуры пространственных данных Российской Федерации.¹⁴ Росреестр находится в ведении Министерства экономического развития РФ.

Несколько слов следует сказать  о книгах учета документов и дел  правоустанавливающих документов. Ведение  книг учета регламентируется Правилами ведения книг учета документов и дел правоустанавливающих документов при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. С даты внесения в книгу записи о поступившем заявлении о регистрации сделки начинается государственная регистрация. Кроме того, при внесении записи документам, принятым на регистрацию, присваивается входящий номер, который впоследствии составляет основу номера произведенной записи о регистрации сделки. 

Помимо перечисленных выше книг регистрационный орган должен иметь также книгу учета выданной информации из Единого государственного реестра прав. В этой книге учитываются запросы и заявления о выдаче информации из Единого государственного реестра прав, заявления о выдаче копий договоров и иных документов, выражающих содержание односторонних сделок, совершенных в простой письменной форме (гл. 5 Правил ведения книг учета).

2.1.2. Нотариальное удостоверение  сделок

На практике часто  возникают вопросы о необходимости  обязательного нотариального оформления сделок с жилыми помещениями.¹⁵

В соответствии с п. 2 ст. 163 ГК РФ нотариальное удостоверение  сделок обязательно в случаях, указанных  в законе, а также в случаях, предусмотренных соглашением сторон. В связи с этим нотариальное оформление условно можно разделить на обязательное, производное и добровольное.

Обязательное нотариальное оформление предусмотрено для договора ренты (ст. 584 ГК РФ). Кроме того, предусматривается  обязательное нотариальное удостоверение  завещаний (в том числе при  завещании жилых помещений).

Нотариальное оформление договоров, обязательное в силу уже  существующих соглашений, считаем возможным  называть производным (или акцессорным, дополнительным). Такому оформлению подлежат два вида соглашений: 1) договор залога движимого имущества или прав, если обязательство, обеспеченное залогом, содержится в нотариально удостоверенном договоре; 2) уступка прав и перевод долга, основанные на договоре, совершенном в нотариальной форме. В обоих случаях жилье не выступает объектом договоров.

Добровольное нотариальное удостоверение сделок необходимо в случаях, предусмотренных соглашением сторон. Например, граждане договорились для квалифицированного оформления соглашения обратиться к нотариусу. Бесспорно, регистратор обязан принять к регистрации документы, оформленные в простой письменной форме, если законом или договором не предусмотрено нотариальное оформление.

Следует отметить, что  часто в процессе заключения договоров  купли-продажи, мены, ипотеки и дарения, например, квартиры стороны не прибегают к услугам нотариуса и предпочитают оформлять соответствующие сделки самостоятельно. По словам Карпухина Д.В: «Как правило, это происходит из-за высокой стоимости услуг нотариуса, а также из-за того, что контрагенты сделки считают себя лицами, компетентными в вопросах процессуального оформления договора. Однако если нотариальное удостоверение указанных сделок не является обязательным и осуществляется по усмотрению сторон, то государственная регистрация сделок с недвижимостью, влекущая переход права собственности, - это обязательная процедура, избежать которой не представляется возможным». ¹⁶Фактически государственная регистрация прав на объекты недвижимости часто становится единственным способом защиты прав контрагентов по сделкам, связанным с отчуждением жилья и переходом прав на недвижимое имущество.

2.1.3. Государственная пошлина

Первоначально (до 1 января 2005г.) Закон о регистрации устанавливал плату за регистрацию и предоставление информации о зарегистрированных правах. Однако гл. 25.3 НК РФ, устанавливающая государственную пошлину, изменила ранее существовавший порядок.

В соответствии со ст. 333.33 НК РФ уплачивается государственная пошлина:¹⁷       

1) за государственную регистрацию прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество, договоров об отчуждении недвижимого имущества: физическими лицами - 500 рублей; организациями - 7500 рублей; 
         2) за внесение изменений в записи Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним: физическими лицами - 100 рублей; организациями - 300 рублей;

3)за государственную регистрацию договора об ипотеке, включая внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке как обременении прав на недвижимое имущество: физическими лицами - 500 рублей; организациями - 2000 рублей;

4) за государственную регистрацию соглашения об изменении или о расторжении договора об ипотеке, включая внесение соответствующих изменений в записи Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним: физическими лицами - 100 рублей; организациями - 300 рублей;

5) за государственную регистрацию смены залогодержателя вследствие уступки прав по основному обязательству, обеспеченному ипотекой, либо по договору об ипотеке, в том числе сделки по уступке прав требования, включая внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке, осуществляемой при смене залогодержателя, - 500 рублей;

6) за государственную регистрацию смены владельца закладной, в том числе сделки по уступке прав требования, включая внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке, осуществляемой при смене владельца закладной, - 100 рублей;

7) за государственную регистрацию сервитутов: в интересах физических лиц - 500 рублей; в интересах организаций - 2000 рублей;

8) за внесение изменений и дополнений в регистрационную запись об ипотеке - 100 рублей;

9) за повторную выдачу правообладателям свидетельства о государственной регистрации права на недвижимое имущество (взамен утерянного, пришедшего в негодность, в связи с внесением в содержащуюся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о праве изменений, в том числе с исправлением в данной записи технической ошибки, за исключением ошибок, допущенных по вине органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним): для физических лиц - 100 рублей; для организаций - 300 рублей.