Право собственности на земельные участки

Собственник земельного участка вправе возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов. По нашему мнению, подобное жесткое регламентирование использования земельного участка вне зависимости от величины и характера объектов недвижимости не вызывается необходимостью и ведет к произволу чиновников на практике. Следовало бы "смягчить" норму пп. 2 п. 1 ст. 40 ЗК РФ указанием на то, что строительство зданий, строений, сооружений на земельном участке гражданина или юридического лица осуществляется с учетом указанных в норме требований технических регламентов, правил и нормативов в зависимости от величины и характера объекта недвижимости. Другое дело - проведение оросительных, осушительных и других мелиоративных работ (пп. 3 п. 1 ст. 40 ЗК РФ). В этих случаях требуется не только соблюдение экологических и других специальных требований, но и нередко проведение экспертизы.

Собственник земельного участка имеет право собственности на посевы и посадки сельскохозяйственных культур, полученную сельскохозяйственную продукцию и доходы от ее реализации, за исключением случаев, если он передает земельный участок в аренду. Данная норма пп. 1 п. 2 ст. 40 ЗК РФ конкретизирует положение ст. 136 ГК РФ. Она является уместной в ЗК РФ, так как в названной статье ГК РФ говорится не о собственнике, а о лице, использующем имущество на законном основании.

Гражданин или юридическое лицо, являющееся собственником земельного участка, имеет право собственности на расположенные на нем многолетние насаждения, за исключением случаев, установленных ЛК РФ.

Граждане и юридические лица осуществляют принадлежащие им права на земельные участки по своему усмотрению, если иное не установлено ЗК РФ, другими федеральными законами. Осуществление земельных прав ограничивается федеральными законами в отличие от ограничения "законом" осуществления гражданских прав, закрепленного ст. 9 ГК РФ. Отказ граждан или юридических лиц от осуществления принадлежащих им прав собственности на земельные участки не влечет за собой прекращения обязанностей, которые возложены на них законом. В частности, они обязаны своевременно производить платежи за землю и исполнять другие обязанности, предусмотренные ст. 42 ЗК РФ.

Право частной собственности на земельные участки является бессрочным. Оно может быть прекращено при отчуждении собственником своего земельного участка другим лицам, отказе собственника от права собственности на земельный участок, в случае принудительного изъятия у собственника его земельного участка в порядке, установленном гражданским законодательством. Все названные основания прекращения права частной собственности на земельные участки являются конкретизацией соответствующих норм главы 15 ГК РФ, а принудительное изъятие у гражданина или юридического лица принадлежащего им земельного участка допускается только по основаниям и в порядке, предусмотренным в ЗК РФ (ст. 49 - 51, 55).

Отчуждение земельного участка, находящегося в частной собственности гражданина или юридического лица, другим лицам, как уже отмечалось, осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством, с учетом особенностей договора купли-продажи земельных участков и их оборотоспособности. В случае отказа гражданина или юридического лица от права собственности на свой земельный участок они обязаны подать письменное заявление об этом в орган местного самоуправления. При отказе от права собственности на земельный участок последний приобретает правовой режим бесхозяйной недвижимой вещи (ст. 225 ГК РФ). Этот земельный участок принимается на учет органом, осуществляющим государственную регистрацию права на недвижимое имущество. По истечении года со дня постановки бесхозяйного земельного участка на учет орган, уполномоченный управлять муниципальным имуществом, может обратиться в суд с требованием о признании муниципальной собственности на земельный участок. Бесхозяйный земельный участок, не признанный по решению суда поступившим в муниципальную собственность, может быть вновь принят во владение, пользование и распоряжение оставившим его собственником либо приобретен в собственность в силу приобретательной давности по ст. 234 ГК РФ.

В ст. 44 ЗК РФ указано, что право собственности на земельный участок прекращается в силу принудительного изъятия у собственника его земельного участка в порядке, установленном гражданским законодательством. Статья 239 ГК РФ предусматривает отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка, на котором оно находится, путем выкупа государством или продажи с публичных торгов в порядке, предусмотренном соответственно ст. 279 - 282 и 284 - 286 ГК РФ. Земельный участок может быть изъят у гражданина или юридического лица для государственных или муниципальных нужд путем выкупа на основании решения федерального органа государственной власти и органов исполнительной власти субъектов РФ. При этом государственный орган должен доказать в суде, что использование земельного участка в целях, для которых он изымается, невозможно без прекращения права собственности на соответствующее недвижимое имущество. Выходит, что ст. 239 ГК РФ имеет лишь косвенное отношение к изъятию земельных участков в связи с прекращением права собственности на здания, сооружения и другое недвижимое имущество, порядок же принудительного изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд в связи с использованием земельного участка не по назначению или использованием его с нарушением закона регулируется ст. 279 - 282 и 284 - 286 ГК РФ, а также ст. 55 ЗК РФ. Другими словами, формулировка ст. 44 ЗК РФ об установленном гражданским законодательством порядке принудительного изъятия у собственника земельного участка требует дополнительного разъяснения и обращения к нормам ст. 49 - 51 ЗК РФ.

Отсутствие достаточной синхронизации норм гражданского и земельного законодательства по вопросу принудительного изъятия у собственника его земельного участка привело к тому, что основания принудительного изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд оказались в ЗК РФ, а порядок его осуществления - в ГК РФ. Притом не в главе 15 ГК РФ о прекращении права собственности, а в главе 17 ГК РФ о праве собственности на землю. Изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков, находящихся в частной собственности, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях, связанных с:

1) выполнением  международных обязательств Российской  Федерации;

2) размещением  объектов государственного или  муниципального значения при  отсутствии других вариантов  возможного размещения этих объектов;

3) иными  обстоятельствами в установленных  федеральными законами случаях, а применительно к изъятию, в  том числе путем выкупа, земельных  участков из земель, находящихся  в собственности субъектов РФ  или муниципальной собственности, в случаях, установленных законами  субъектов РФ (п. 1 ст. 49 ЗК РФ). Вопреки  ст. 279 - 282 ГК РФ принудительное  изъятие земельных участков может  осуществляться и не путем  выкупа в исключительных случаях, а при условии предварительного  и равноценного возмещения стоимости  земельного участка на основании  решения суда (п. 2 ст. 55 ЗК РФ). Непоследовательная  позиция законодателя в определении  оснований и порядка принудительного  изъятия земельных участков у  собственников, в том числе граждан  и юридических лиц, усугубляется  еще и тем, что установление  порядка изъятия земельных участков, в том числе для нужд Российской  Федерации, в том числе путем  выкупа, отнесено к компетенции Правительства РФ (пп. 4 и 5 п. 1 ст. 9 ЗК РФ).

ЗК РФ устанавливает ограничения изъятия, в том числе путем выкупа земельных участков, из отдельных категорий земель. Для государственных или муниципальных нужд могут быть изъяты земельные участки в городских и сельских поселениях в целях застройки в соответствии с генеральными планами городских и сельских поселений, правилами землепользования и застройки (п. 3 ст. 83 ЗК РФ). Ограничения изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд предусмотрены также ст. 94 и 101 ЗК РФ.

При изъятии земельных участков для государственных и муниципальных нужд их собственнику, гражданину или юридическому лицу, возмещаются убытки в полном объеме, включая упущенную выгоду (в соответствии со ст. 15 ГК РФ). Частному собственнику земельного участка возмещение убытков осуществляется за счет соответствующего бюджета. При расчетах размеров возмещения убытки собственников земельных участков определяются с учетом стоимости их имущества на день, предшествующий принятию решения об изъятии земельных участков.

Статья 63 ЗК РФ предусматривает гарантии прав на землю при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд. Изъятие земельных участков осуществляется после:

- предоставления  по желанию лиц, у которых изымаются, в том числе выкупаются, земельные  участки, равноценных земельных  участков;

- возмещения  стоимости жилых, производственных  и иных зданий, строений, сооружений, находящихся на изымаемых земельных  участках;

- возмещения  убытков, причиненных нарушением  прав собственников земельных  участков, в полном объеме, в том  числе упущенной выгоды.

Собственник земельного участка не позднее, чем за один год до предстоящего изъятия должен быть уведомлен об этом исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшим решение об изъятии. Расходы, понесенные собственником земельного участка на осуществление его застройки зданиями капитального типа и проведение других мероприятий, существенно повышающих стоимость земли, после уведомления о предстоящем изъятии возмещению не подлежат (п. 3 ст. 63 ЗК РФ). Приведенная норма отличается от ст. 280 ГК РФ, согласно которой собственник земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, с момента государственной регистрации решения об изъятии участка до достижения соглашения или принятия судом решения о выкупе может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты в соответствии с его назначением. Однако собственник несет риск отнесения на него при определении выкупной цены земельного участка затрат и убытков, связанных с новым строительством, расширением и реконструкцией зданий и сооружений на земельном участке в указанный период. Оказалось, что норма п. 3 ст. 63 ЗК РФ существенно ограничила права частного собственника земельного участка. Кроме того, эта норма противоречит и ст. 62 ЗК РФ, которая предусматривает полное возмещение убытков, в том числе упущенную выгоду, при нарушении прав собственника земельного участка. Поэтому название ст. 63 ЗК РФ не отвечает ее содержанию.

Еще одним основанием принудительного изъятия земельного участка у собственника является реквизиция (ст. 51 ЗК РФ). Реквизиция земельного участка как способ прекращения права собственности регулируется и ст. 242 ГК РФ. Согласно ст. 51 ЗК РФ в случаях стихийных бедствий, аварий, эпидемий, эпизоотий и при иных обстоятельствах, носящих чрезвычайный характер, земельный участок может быть временно изъят у его собственника по решению уполномоченного исполнительного органа государственной власти в целях защиты жизненно важных интересов граждан, общества и государства от возникающих в связи с чрезвычайными обстоятельствами угроз с возмещением собственнику земельного участка причиненных убытков и выдачей ему документа о реквизиции: реквизиция носит временный характер. В случае невозможности возврата реквизированного земельного участка его собственнику возмещается рыночная стоимость этого земельного участка или по его желанию предоставляется равноценный земельный участок. Собственник земельного участка вправе при прекращении действия обстоятельств, в связи с которыми осуществлена реквизиция, требовать возврата реквизированного земельного участка в судебном порядке. От реквизиции следует отличать временное использование земельного участка гражданина или юридического лица в случае наступления обстоятельств, носящих чрезвычайный характер. Например, для ликвидации аварии на заводе используются близлежащие участки граждан или юридических лиц. В этих случаях частные собственники поврежденных участков, посевов на них вправе требовать возмещения убытков, причиненных в связи с временным ограничением их прав, точнее было бы сказать - с нарушением права частной собственности.

ЗК РФ специально регулирует ограничение прав на землю. Ограничения права частной собственности на землю могут быть установлены по основаниям, предусмотренным ЗК РФ, другими федеральными законами. Право ограниченного пользования земельными участками будет рассмотрено далее.

2.2 Постоянное (бессрочное) пользование  земельными участками

В субъектный состав лиц, которым могут быть предоставлены земельные участки на праве постоянного бессрочного пользования в соответствии с пунктом 1 статьи 20 ЗК РФ, входят: государственные и муниципальные учреждения, казенные предприятия, а также органы государственной власти и местного самоуправления. В постоянное бессрочное пользование этим лицам предоставляются земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности.

Необходимо иметь в виду, что согласно пункту 2 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" юридические лица, которые не указаны в пункте 1 статьи 20 ЗК РФ, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность, религиозные организации, кроме того, переоформить на право безвозмездного срочного пользования по своему желанию до 1 января 2012 года в соответствии с правилами статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации. Юридические лица могут переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, на которых расположены линии электропередачи, линии связи, трубопроводы, дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения (линейные объекты), на право аренды таких земельных участков или приобрести такие земельные участки в собственность до 1 января 2013 года. Данное правило не распространяется на случаи, если земельные участки на правах постоянного (бессрочного) пользования предоставлены:

- садоводческим, огородническим или дачным некоммерческим  объединениям граждан;

- организациям, при которых до вступления  в силу Федерального закона от 15 апреля 1998 года N 66-ФЗ (в ред. от 30.12.2008г.) "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" были созданы (организованы) садоводческие, огороднические или дачные некоммерческие объединения граждан, пользующиеся такими земельными участками.

В указанных случаях права постоянного (бессрочного) пользования этими земельными участками переоформляются в порядке, установленном статьей 28 Федерального закона "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан".