Право собственности на земельные участки

Содержание прав лиц, использующих земельный участок на основании публичного сервитута, определяется на основании нормативного правового акта, установившего такой сервитут. Обладатель сервитута вправе использовать земельный участок лишь для тех целей и теми способами, которые названы в акте. Что же касается собственника земельного участка, использование которого стало невозможным вследствие установления публичного сервитута, он вправе требовать изъятия такого участка (в т.ч. путем выкупа) или предоставления равноценного участка с возмещением органами, установившими публичный сервитут, убытков. Убытки подлежат возмещению в полном объеме, в соответствии с правилами ст. 15 ГК РФ. Собственник участка также вправе требовать от органа государственной власти или органа местного самоуправления, установивших сервитут, соразмерную плату.

Следует отметить, что в новом Лесном кодексе РФ четкого понятия сервитутов не содержится, в отличие от ЛК РФ 1997 г. В этой части он содержит отсылку к гражданскому и земельному законодательству.

В ст. 11 ЛК РФ раскрывается понятие публичного лесного сервитута, сходное с указанным в ст. 21 ЛК 1997 г., но он не именуется в качестве такового, в отличие прежнего законодательства: граждане имеют право свободно и бесплатно пребывать в лесах и для собственных нужд осуществлять заготовку и сбор дикорастущих плодов, ягод, орехов, грибов, других пригодных для употребления в пищу лесных ресурсов (пищевых лесных ресурсов), а также недревесных лесных ресурсов.

В Водном кодексе также не содержится упоминаний о сервитутах, водопользование осуществляется на основании специального договора водопользования, регулируемого главой 3 Кодекса. Как справедливо отмечает Д.О. Сиваков, в новом ВК РФ имеет место "молчаливая" отмена водных сервитутов (как частных, так и публичных).12

В Градостроительном кодексе о публичных сервитутах имеются упоминания только в отношении земельных участков, следовательно, их установление регулируется ЗК РФ.

Таким образом, основной отличительной чертой публичных сервитутов является, во-первых, их установление не в договорном, а в публичном порядке, хоть и с учетом общественных слушаний; во-вторых, отсутствие конкретного управомоченного субъекта, в пользу которого установлен сервитут, установление в общественных или публичных интересах.

Указанные доводы дают основание рассматривать публичный сервитут не в качестве ограниченного вещного права, а лишь в качестве ограничения правомочий собственника, установления пределов права собственности таким образом.13

В соответствии с п. 3 ст. 274 ГК РФ "сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута".

Таким образом, согласно российскому законодательству, основания к установлению сервитута следующие:

1) пользование  недвижимой вещью, принадлежащей  одному собственнику, невозможно  или существенно затруднено;

2) в случае  достижения добровольного соглашения  между собственниками между ними  заключается договор об установлении  сервитута;

3) в случае  недостижения соглашения сервитут  может быть установлен по решению  суда, при условии, что у лица, требующего установления сервитута, существуют достаточные основания  к этому;

4) договор (решение суда) об установлении  сервитута подлежит обязательной  государственной регистрации в  ЕГРП, такая регистрация имеет  правоустанавливающее значение, согласно  ст. 27, 28 Закона "О государственной  регистрации прав на недвижимое  имущество и сделок с ним".

Кроме того, сервитут, как это следует из содержания ст. 275, п. 1, ГК РФ, сохраняется в случае перехода прав на земельный участок, который обременен этим сервитутом, к другому лицу. Такая половинчатая формулировка заставляет задаться вопросом: а что же происходит при отчуждении господствующего участка другому лицу? Разумеется, по смыслу установления сервитута в таком случае он также должен сохраняться, поскольку речь идет о необходимом пользовании земельным участком.

Следовательно, в законодательстве вообще не указано такое довольно важное основание возникновения сервитута, когда данное право прекращается у прежнего обладателя земельного участка и возникает у нового обладателя в силу правопреемства. Представляется, что во избежание разночтений и исключения злоупотреблений со стороны собственников участка, обремененного сервитутом, при смене собственника господствующего участка следует сформулировать п. 1 ст. 275 ГК РФ следующим образом: "Сервитут сохраняется как в случае перехода прав на земельный участок, обремененный сервитутом, так и в случае перехода прав на земельный участок, в пользу которого сервитут был установлен".

Изложенное наглядно иллюстрирует фрагментарность и недостаточность регулирования законодателем оснований возникновения сервитута.

В ФГК, например, порядку установления сервитутов посвящен специальный отдел (ст. 690 - 696 ФГК). Там регламентируются такие основания установления сервитута, как: 1) в силу правоустанавливающих документов (договора); 2) в силу давностного тридцатилетнего владения; 3) сохранение сервитута в случае отчуждения земельного участка; 4) установление сервитута в случае разделения участка, принадлежавшего одному собственнику.14

В ст. 173, п. 2, Закона "О вещных правах" Эстонии применительно к установлению реального сервитута существует оговорка о том, что "к приобретению реального сервитута применяются положения, установленные для приобретения недвижимой вещи, если законом не установлено иначе". Это означает, что реальный сервитут устанавливается путем заключения между заинтересованными лицами сделки (нотариально удостоверенной, которая устанавливает обязанность приобретения или отчуждения вещи); договора вещного права (соглашение отчуждателя и приобретателя о переводе или обременении); внесения соответствующей записи в крепостную книгу.

ГК Республики Молдова в ст. 431 предусматривает три основания установления сервитута: 1) по назначению, определенному собственником, 2) на основании сделки либо 3) вследствие приобретательной давности; ст. 402 ГК Украины говорит о том, что сервитут может быть установлен договором, законом, завещанием или решением суда. Земельный сервитут может быть установлен договором между лицом, которое требует его установления, и собственником (владельцем) земельного участка. Там же обязательное указание на то, что договор об установлении земельного сервитута подлежит обязательной регистрации.

ГК Узбекистана, Республики Беларусь, ГК Туркмении, Азербайджана практически полностью дублируют положения о сервитуте, содержащиеся в российском законодательстве. ГК Казахстана содержит главу 13 "Приобретение права собственности и иных вещных прав", однако содержание ее сводится к перечислению способов приобретения права собственности.

Разумеется, законодательства различных стран различаются между собой, поэтому требовать, к примеру, обязательного и необходимого включения в перечень такого основания, как установление сервитута "по завещанию" или "в силу приобретательной давности", конечно, было бы неразумно. Однако полагаем, что ст. 275 ГК РФ необходимо дополнить следующим: "Сервитут сохраняется в случае раздела участка, в пользу которого был установлен сервитут, для каждого из вновь образованных участков. Сервитут сохраняется в случае раздела участка, обремененного сервитутом, для каждого из вновь образованных участков". Тем самым будет достигнуто единообразие в определении судьбы сервитута при разделе участков.

Прекращение сервитута регулируется ст. 276 ГК РФ. Она предусматривает, что сервитут может быть прекращен по двум основаниям: 1) по требованию собственника земельного участка, обремененного сервитутом, ввиду отпадения оснований, по которым сервитут был установлен; 2) по решению суда в случаях, когда в результате обременения сервитутом участок не может использоваться в соответствии со своим назначением.

При сравнении с законодательствами других стран, где нормы о прекращении сервитута гораздо четче структурированы, конечно, перечисление только этих оснований прекращения сервитута выглядит крайне бедно и недостаточно. Представляется, что более детальному регулированию положений о сервитуте может поспособствовать включение в ст. 276 ГК РФ положения о том, что "сервитут прекращается вследствие его исключения из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество в случае: 1) соединения, когда оба земельных участка становятся собственностью одного и того же лица; 2) отказа собственника земельного участка, в пользу которого установлен сервитут; 3) истечения срока, на который установлен сервитут; 4) невозможности осуществления сервитута; 5) неиспользования в течение 10 лет; 6) выкупа земельного участка, обремененного сервитутом, для государственных нужд, если сервитут противоречит общественной необходимости, для которой будет использован земельный участок".

Подводя итог, следует отметить, что включение сервитутов в корпус российского права свидетельствует о возврате в правовом регулировании вещных прав к традиционным основам, сложившимся в странах континентальной Европы. Однако анализ правового регулирования сервитутов, сложившийся в РФ, показывает наличие многих проблем.

Устранение данных проблем должно служить повышению эффективности законодательного регулирования ограниченных вещных прав и более широкому их использованию на практике.

 

 

 

1 Земельное право: Учебник / Отв. ред. Г.Е. Быстров, Р.К. Гусев. М.: Проспект, 2006. С. 208.

 

2 Земельное право: Учебник / Отв. ред. Г.Е. Быстров, Р.К. Гусев. М.: Проспект, 2006. С. 210.

 

3 СЗ РФ. 2001. N 44. Ст. 4148.

4 СЗ РФ. 2006. N 27. Ст. 2881.

5 Областной закон Ленинградской области от 14 октября 2008 г. N 105-ОЗ "О бесплатном предоставлении отдельным категориям граждан земельных участков для индивидуального жилищного строительства на территории Ленинградской области"

6 Областной Закон от 29 апреля 2002 г. N 39-ОЗ "О предоставлении земельных участков на территории Новгородской области" // СПС Консультант Плюс

7 Закон от 29 мая 2003 г. "О предоставлении земельных участков в собственность граждан бесплатно"// СПС Консультант Плюс

8 Закон Саратовской области от 21 мая 2004 г. N 23-ЗСО "О земле" (в ред. от 31 октября 2008 г. // СПС Консультант Плюс

9 Рябов А.А. Отрицательные сервитуты и сервитут вида в российском гражданском праве // Журнал российского права. 2007. N 5.

10 Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда N А50-11381/2006-Г15 от 28 апреля 2007 г. по делу N А50-11381/2006-Г15.

 

11 Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 6 февраля 2007 г., 7 февраля 2007 г. N 09АП-18416/2006-ГК по делу N А40-54110/06-105-345.

 

12 Сиваков Д.О. Частная собственность и частное пользование по новому Водному кодексу РФ // Право и экономика. 2006. N 8.

13 Копылов А.В. Вещные права на землю. М., 2000. С. 61 - 62; Тимонина Ю.В. Ограниченные вещные права на землю (сравнительная характеристика норм Гражданского кодекса РФ и Земельного кодекса РФ) // Юридический мир. 2002. N 1.

 

14 Василевская Л.Ю. Учение о вещных сделках по германскому праву. М.: Статут, 2004. С. 317.