Право собственности на земельные участки

С введением в действие ЗК РФ утратил силу Закон РФ от 23 декабря 1992 года "О праве граждан Российской Федерации на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства", предусматривающий титул пожизненного наследуемого владения.

Землевладелец вправе распорядиться своим земельным участком только путем передачи его по наследству. Государственная регистрация перехода права пожизненного наследуемого владения земельным участком по наследству проводится на основании свидетельства о праве на наследство.

Наследование земельных участков, находящихся на праве пожизненного наследуемого владения, схоже с порядком наследования земельных участков, принадлежащих наследодателю на праве собственности. Единственное отличие связано с тем, что субъектами наследования участка на праве пожизненного наследуемого владения могут быть только граждане, которым земельные участки ранее предоставлялись безвозмездно из числа земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Это означает, что такие участки в отличие от принадлежащих гражданам на праве собственности не могут переходить по наследству к юридическим лицам как по закону, так и по завещанию. Других особенностей в наследовании земельных участков на праве собственности и на праве пожизненного наследуемого владения действующее законодательство не содержит.

В соответствии со статьей 1181 ГК РФ принадлежавшие наследодателю на праве собственности земельный участок или право пожизненного наследуемого владения земельным участком входит в состав наследства и наследуется на общих основаниях. На принятие наследства, в состав которого входит указанное имущество, специальное разрешение не требуется. Согласно той же статье при наследовании земельного участка или права пожизненного наследуемого владения земельным участком по наследству переходят также находящиеся в границах этого земельного участка поверхностный (почвенный) слой, замкнутые водоемы, находящиеся на нем лес и растения.

Таким образом, право пожизненного наследуемого владения конкретными земельными участками сохраняется в России постольку, поскольку будет осуществляться их наследование. Наследниками при этом могут быть не только граждане, но и государство. Если по причинам, указанным в ГК РФ, наследование по закону и завещанию невозможно: отсутствуют наследники, либо никто из них не имеет права наследовать, либо все наследники отстранены от наследования (статья 1117), либо никто из наследников не принял наследства, либо все наследники отказались от наследства и при этом никто из них не указал, что отказывается в пользу другого наследника (статья 1158), то в этих случаях имущество умершего считается выморочным. А согласно статье 1151 ГК РФ выморочное имущество переходит в порядке наследования по закону в собственность Российской Федерации.

Что касается оформления гражданами в собственность земельных участков, находящихся на праве пожизненного наследуемого владения, то оно осуществляется в настоящее время в порядке, рассмотренном выше.

2.4 Право ограниченного пользования  чужим земельным участком (сервитут)

Под сервитутом (от лат. servitus - служение) в современном российском праве понимается ограниченное вещное право одного лица на недвижимую вещь, принадлежащую другому лицу, заключающееся в пользовании одной или несколькими конкретными функциями данной вещи.

Общее содержание сервитута выражается формулой "вещь должна предоставить нечто" (rem aliquid praestare debere). По общему правилу сервитут не может состоять в обязании к активным действиям самого собственника служащей вещи.

По содержанию сервитуты принято делить на положительные и отрицательные.

При установлении положительного сервитута собственник служащей вещи должен претерпевать оговоренное воздействие на свою недвижимость со стороны собственника господствующей вещи. Такое воздействие заключается в активных действиях - праве прохода через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации инженерных коммуникаций.

Положительные сервитуты считаются исторически первыми, возникшими в римском праве, они непосредственно связаны с возникновением частной собственности на землю и раздроблением крупных имений на мелкие участки. Таким образом, создались предпосылки к тому, что по своим свойствам или положению один из участков мог содержать какой-либо недостаток, восполнить который можно было, заключив договор с соседом и получив право пользоваться его имением с целью удовлетворения нужд собственного земельного участка. Эти права назывались сервитутами предиальными (земельными).

При установлении отрицательного сервитута собственник служащей вещи обязан воздерживаться от определенных действий. К отрицательным сервитутам относятся сервитуты света (собственнику участка запрещается возводить на нем постройки сверх определенной высоты, которые могут повлиять на освещенность соседнего участка), сервитуты вида (собственнику участка запрещается возводить постройки таким образом, чтобы они закрывали вид), запрет на сооружение стока воды на соседний участок.

В законодательстве Российской Федерации легальное определение сервитута приводится в п. 1 ст. 274 ГК РФ, согласно которому собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Таким образом, в российском гражданском праве возможно установление лишь тех сервитутов, которые относят к категории реальных (в отличие от т.н. личных сервитутов, которые могут устанавливаться в пользу определенного лица на период жизни последнего, но не в пользу земельного участка), притом предоставляющих своему обладателю право совершать в отношении чужого земельного участка (здания, сооружения) активные действия. Иными словами, обладатель сервитута лишен возможности требовать от собственника соседнего земельного участка, чтобы тот воздерживался от определенных действий.

Отметим, что категория сервитута, существующая в современном российском праве, была восстановлена лишь с принятием ГК РФ 1994 г. и обязана своему ренессансу восстановлением частной собственности на землю, которая (частная собственность) и обусловливает необходимость существования сервитута. Между тем в дореволюционном российском праве аналогом римских предиальных сервитутов выступали права угодий. По содержанию они совпадали.

Что же касается отрицательных сервитутов, роль их, по всей видимости, выполняют нормы общего запрета, которые содержатся в градостроительных регламентах, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правилах, нормативах. Между тем представляется, что данные правила далеко не во всех случаях способны обеспечить нужды собственников недвижимых вещей. Так, А.А. Рябов, говоря о сервитуте вида, указывает: "...для удовлетворения потребностей в воде, энергии, связи научно-технический прогресс предлагает множество альтернатив, красота видов естественных пейзажей, морских просторов, гор, рек, лесов, полей незаменима, а потому баснословно дорога. Не менее дороги единство, органичность и целостность архитектурного, ландшафтного и садово-паркового решения поселка и города. Объекты недвижимости, с которых закрыт вид на красивые морские, горные, лесные пейзажи, равно как объекты недвижимости, расположенные в населенных пунктах, где нарушено архитектурное, ландшафтное, садово-парковое единство, теряют в цене во много раз".9

Судебная практика, в связи с отсутствием в законодательстве прямого указания на возможность установления отрицательных сервитутов, крайне скупа и чаще всего идет по пути отказа гражданам в защите их прав, кроме случаев, когда использование недвижимой вещи становится совсем невозможным или существенно затруднено.10 Например, в Постановлении Девятого арбитражного апелляционного суда от 6 февраля 2007 г., 7 февраля 2007 г. N 09АП-18416/2006-ГК по делу N А40-54110/06-105-345 указано: "ЗАО "Септима+" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к ООО "С-Клаб" об обязании ответчика устранить препятствия в пользовании зданием (затенения здания) путем сноса частей здания ответчика по адресу: г. Москва, 1-й Кадашевский пер., д. 11/5, стр. 4".

Арбитражный суд г. Москвы решением от 02.11.2006 в удовлетворении иска ЗАО "Септима+" отказал. Не согласившись с принятым решением, истец подал апелляционную жалобу, в которой просит обжалуемое решение отменить, исковые требования удовлетворить.

Предметом заявленных по настоящему делу исковых требований является устранение препятствий в пользовании зданием (затенения здания) путем сноса частей здания ответчика по адресу: г. Москва, 1-й Кадашевский пер., д. 11/5, стр. 4.

Таким образом, ЗАО "Септима+" заявлен негаторный иск, возможность предъявления которого предусмотрена статьей 304 ГК РФ, в силу которой собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Исходя из смысла указанной нормы, следует, что в предмет доказывания по настоящему спору должно входить установление факта принадлежности истцу индивидуально-определенной вещи на праве собственности, а также нахождение данной вещи во владении истца. Кроме того, для удовлетворения заявленного негаторного иска истец должен доказать факт нарушения его прав собственника, обусловленного действиями ответчика, носящими противоправный характер и продолжающимися на момент предъявления иска.

В соответствии с ч. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Из материалов дела следует, что истец является собственником здания общей площадью 623,5 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, 1-й Кадашевский пер., д. 11/5, стр. 4, что подтверждается свидетельством о регистрации права собственности от 09.09.2005 N 77АВ635828.

Как правильно установлено судом первой инстанции, согласно акту разрешенного использования участка территории градостроительного объекта (земельного участка) для осуществления строительства, реконструкции от 28.09.2005 N А-0886/01 (регистрация гос. градостроительного кадастра от 12.10.2005 N 77-ГГК/3.1.22.000903) ответчиком производится регенерация объекта, при этом верхняя отметка объекта составляет 12,5 м.

В соответствии с результатами исследований естественного освещения и инсоляции помещений в жилых и общественных зданиях в условиях уплотненной городской застройки (рег. N 3-2/177000536), проведенных ЗАО "Стройтехна НИИЖБ", имеющим право проводить исследования и оценку на соответствие санитарно-гигиеническим требованиям естественной и искусственной освещенности и инсоляции на основании регистрационного удостоверения Центра Госсанэпиднадзора в г. Москве 07.10.2004 N 8, с учетом реконструкции здания по 1-му Кадашевскому пер., д. 11/5, стр. 4, расчетные параметры в помещениях окружающей застройки будут соответствовать требованиям санитарных норм и правил.

Из изложенного следует, что проводимая ответчиком регенерация не нарушает прав собственника-истца применительно к ч. 1 ст. 209 ГК РФ.

Представленное истцом заключение "Оценка влияния строительства соседнего здания на эксплуатационные характеристики и безопасность эксплуатации здания заказчика по адресу: г. Москва, 1-й Кадашевский пер., д. 13, стр. 1", выполненное ЗАО "Независимое агентство строительных экспертиз", не может служить основанием для удовлетворения иска, поскольку не подтверждает того, что здание истца невозможно эксплуатировать и использовать по его назначению, равно как и то, что помещения в нем невозможно сдавать в аренду.

Учитывая изложенное, апелляционный суд считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным. Доводы заявителя апелляционной жалобы несостоятельны, в связи с чем судом отклоняются.11

В зарубежных правопорядках возможность установления отрицательного сервитута способствует более полной защите прав собственника недвижимой вещи. Например, пар. 1018 Германского гражданского уложения предусматривает, что "земельный участок может быть обременен в пользу соответствующего собственника другого земельного участка таким образом, чтобы он имел право использовать чужой земельный участок в определенных случаях, либо чтобы на чужом земельном участке не могли совершаться конкретные действия, либо чтобы в отношении указанного участка не осуществлялось право, которое следует из права собственности на обремененный земельный участок".

Также отрицательные сервитуты подробно регламентированы, в частности, в ст. 649 - 685, ст. 688 французского Гражданского кодекса (далее - ФГК), ст. 1172 - 1189 Гражданского закона Латвийской Республики.

В свете изложенного считаем целесообразным закрепить в ГК РФ правило, позволяющее устанавливать отрицательные сервитуты, соответственно, дополнить ст. 274 ГК РФ после слов "права ограниченного пользования" фразой "или запрета совершать определенные действия на своем земельном участке".

Помимо частных сервитутов, в законодательстве указывается на возможность установления публичных сервитутов. Публичные сервитуты предусмотрены Земельным кодексом РФ (ст. 23 ЗК РФ). Согласно п. 2 ст. 23 ЗК РФ публичный сервитут может устанавливаться законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, а также нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения.

 Такие  сервитуты могут устанавливаться  для: 1) прохода или проезда через  земельный участок; 2) использования  земельного участка в целях  ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий  и сетей, а также объектов транспортной  инфраструктуры; 3) размещения на  земельном участке межевых и  геодезических знаков и подъездов  к ним; 4) проведения дренажных  работ на земельном участке; 5) забора воды и водопоя; 6) прогона  сельскохозяйственных животных  через земельный участок; 7) сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных в установленном порядке на земельных участках в сроки, продолжительность которых соответствует местным условиям и обычаям; 8) использования земельного участка в целях охоты и рыболовства; 9) временного пользования земельным участком в целях проведения изыскательских, исследовательских и других работ; 10) свободного доступа к прибрежной полосе.