Право собственности на жилые помещения

                                                               Введение

Актуальность  темы исследования. Среди проблем, имеющих важное социально-экономическое значение, на современном этапе общественного развития, одной из наиболее острых является проблема обеспечения надлежащего осуществления права на жилище закрепленного в Конституции Российской Федерации, всеми российскими гражданами. Несмотря на усилия, прилагаемые государством к решению этой насущной проблемы, проведение различных социальных программ, это и «Жилье молодой семье», и «Жилище», миллионы граждан по-прежнему не имеют жилищных условий, соответствующих современным понятиям о размере, комфорте и благоустроенности жилья. Достаточно отметить, что около трех миллионов граждан проживают в коммунальных квартирах, что абсолютно неприемлемо с позиций общепринятых в развитых государствах представлений о качестве жизни.

Между тем право на жилище закреплено не только в Конституции  России, но и в ст. 11 Международного пакта об экономических, социальных и культурных правах в качестве одного из важнейших, неотъемлемых прав личности: «Каждый имеет право на достойный  уровень жизни для него самого и его семьи, включающий достаточное  питание, одежду и жилище».

В сложных условиях проведения новой федеральной жилищной политики, основы которой были заложены в Законе Российской Федерации с одноименным  названием, все более устойчивый характер приобретает тенденция  к становлению и развитию различных  форм собственности на жилые помещения. Наиболее важное значение в этой сфере  имеет, вне всякого сомнения, право  частной собственности граждан, возможности по приобретению и осуществлению  которого были беспрецедентно расширены  благодаря приватизации жилых помещений, предусмотренной Законом РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».

Приобретение (по различным  основаниям) права собственности  на жилые помещения имеет огромное значение как для отдельных граждан  и членов их семьи, так и для  общества в целом, так как оно  является важным условием дальнейшего  поступательного развития экономических  реформ в жилищной сфере.

 

Основной целью  настоящего исследования является проведение комплексного анализа общетеоретических и практических проблем, возникающих при приобретении и осуществлении права собственности на жилые помещения, определение его понятия, специфических признаков и видов.

Указанные цели предопределили следующие задачи:

1. рассмотреть понятие  жилого помещения;

2. выделить правовой режим  жилых помещений;

3. охарактеризовать снования возникновения права собственности на жилые помещения;

4. выделить основания  прекращения права собственности  на жилое помещение.

Объектом исследования являются общественные отношения, складывающиеся между гражданами, а также между физическими и юридическими лицами и публично-правовыми образованиями по поводу приобретения гражданами права собственности на жилые помещения и осуществления в отношении данного вида объектов правомочий владения, пользования и распоряжения.

Предметом исследования являются нормы гражданского и жилищного законодательства, регулирующие общественные отношения, возникающие по поводу приобретения и осуществления гражданами России права собственности на жилые помещения.

 

 

Глава 1. Понятие права  собственности на жилое помещение. Понятие, виды и правовой режим жилого помещения

1.1.Понятие права собственности на жилое помещение

В Гражданском  кодексе РФ1 праву собственности, в том числе и на строения, жилые  помещения, посвящен раздел II, включающий в себя такие подразделы, как общие положения о праве собственности, содержание права собственности, субъекты права собственности, приобретение права собственности, момент возникновения права собственности и многие другие. Праву собственности на жилые помещения посвящена отдельная глава (глава 18), нормы которой закрепляют положения о квартирах, как объектах права собственности (ст. 289 ГК), общем имуществе собственников квартир в многоквартирном доме (ст. 290 ГК), предусматривают возможность создания товариществ собственников жилья (ст. 291 ГК). 
Действующее законодательство к самостоятельным объектам жилища относит квартиру, ее часть, жилые дома, специализированные дома (общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и др.), служебные помещения в других строениях, пригодных для проживания, а также доля в жилом помещении.  
Субъекты жилищных правоотношений (собственники) — физические и юридические лица, а также Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования (п. 2 ст. 212 ГК РФ). 
В соответствии с положением Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежит право владения, пользования и распоряжения жилищем (ст. 209 ГК РФ). 
Владение означает реальное обладание жильем, хозяйственное господство собственника над жилищем. Во владении выражается закрепленность жилища за субъектом. Применительно к жилому помещению владение означает возможность постоянно и беспрепятственно находиться в нем, контролировать его и иметь постоянную реальную возможность использовать данное помещение в собственных нуждах. 
В результате пользования жильем собственник извлекает для себя пользу, выгоду, доходы. Однако использование жилых помещений ограничено законодательством: жилье используется только для проживания граждан. Размещение в жилых помещениях промышленных производств не допускается (ст. 288 ГК РФ).  
Под распоряжением понимается право собственника определить юридическую судьбу жилья — продать, обменять, подарить и т.п. При этом передача собственником любого из трех или всех названных правомочий другому лицу не лишает его права собственности до момента государственной регистрации перехода права собственности к другому лицу.  
Собственник свободно и самостоятельно осуществляет свои правомочия, но не может при этом ущемлять права и интересы других лиц. В случае нарушения им прав и свобод других граждан на его право распоряжения жильем могут быть только судом наложены временные ограничения. Вместе с тем и в период ограничений за собственником сохраняются права владения и пользования жильем. Например, в случае наложения ареста на жилье собственник в это время не может только распорядиться своей собственностью. Однако это ограничение носит временный характер — полномочными органами (судом) его право может быть восстановлено либо он будет лишен собственности. 
Гражданский кодекс определяет, что собственниками могут быть все без исключения граждане Российской Федерации, лица без гражданства и иностранцы, а также российские и иностранные юридические лица. Субъектами права владения, пользования и распоряжения жильем по ГК РФ в настоящее время являются также и сама Российская Федерация, субъекты РФ, городские, сельские поселения и другие муниципальные образования в лице их органов исполнительной власти. 
Количество и стоимость жилья, находящегося в собственности граждан и юридических лиц в настоящее время не ограничены (п. 2 ст. 213 ГК РФ). Ранее действовавшее гражданское и жилищное законодательство допускало нахождение в собственности граждан только одного дома либо одной квартиры.

1.2. Понятие, виды и требования, предъявляемые к жилому помещению

Жилые помещения составляют особую разновидность среди объектов недвижимости и объектов права собственности  граждан. Жилые помещения представляют собой объекты недвижимости, отвечающие признакам помещения, пригодные  для постоянного проживания, а  также учтенные в качестве жилых органами инвентаризационного учета.

Действующее федеральное  законодательство не содержит определения  жилого помещения. В то же время оно  активно его использует. Нормы, а  также другие вопросы, связанные с жилыми помещениями, нашли свое отражение в Гражданском, Жилищном и Налоговом кодексах.

Гражданский кодекс рассматривает  жилое помещение в качестве объекта  как вещного (ст. 288-293), так и обязательственного права (ст. 671-688).

Понятие «жилое помещение» употребляется в законодательстве в нескольких смыслах.

Квартиры, жилые дома, часть  жилого дома или квартиры, являющиеся по существу одним понятием жилое  помещение, – могут быть и самостоятельным  предметом различных сделок: купли-продажи, мены, дарения, завещания и иных.

Одним из наиболее важных объектов в составе жилых помещений  является жилой дом. Жилой дом  как объект права собственности  – это предназначенная для  удовлетворения потребностей людей  в жилье и пригодная для  постоянного проживания постройка  капитального типа, принятая в установленном  порядке в эксплуатацию и зарегистрированная в органах государственного управления.

Для признания жилого дома в качестве самостоятельного объекта  права и предмета сделок необходимо наличие совокупности юридических  фактов. В первую очередь, это решение  соответствующего исполнительного  и распорядительного органа об отводе земельного участка для строительства  и обслуживания жилого дома, которое  подтверждено государственным актом  на земельный участок.

 По окончании строительства  жилой дом должен быть принять  в эксплуатацию, что подтверждается  соответствующим актом. Наконец,  необходима регистрация строения  как жилого дома в органах  регистрации и технической инвентаризации.

Жилые помещения (строения) в зависимости от назначения делятся также на следующие группы:

1. помещения  (строения) квартирного типа. В таких  жилых помещениях вся или преобладающая  часть площади состоит из квартир  или комнат, которые предназначены  для проживания семей; 

2. строения  типа общежития для временного  проживания учащихся, временных  рабочих и одиноких граждан;  строения дачного типа, приспособленные  для постоянного, круглогодичного  проживания (летние дачи к ним  не относятся).

Жилые помещения  можно подразделить так же на два  основных вида:

1) предназначенные  для постоянного пользования,  т. е. рассчитанные на длительный  период их использования; 

2) временного  характера, т.е. построенные для использования в течение относительно непродолжительного времени.

В нормативных правовых актах  мы встречаемся с понятием «домовладение». В него следует включать, в первую очередь, земельный участок, а также  жилой дом и различного рода хозяйственные  постройки (сараи, летние кухни и  т.п.), другие подсобные нежилые строения, которые призваны обслуживать жилой  дом, и образуют с ним единое целое. Домовладение можно рассматривать  как сложную вещь, состоящую из нескольких простых вещей, где главной  вещью является земельный участок  с расположенным на нем жилым  домом, а хозяйственные надворные  постройки – вспомогательные  части. И в силу своего вспомогательного назначения они не являются самостоятельными объектами сделок. Поэтому судебная практика выработала правило, согласно которому при отчуждении жилого дома различного рода хозяйственные постройки  переходят к новому собственнику вместе с домом, если при заключении договора об отчуждении дома не был  обусловлен их снос или перенос прежним  собственником.

По существу жилые помещения  являются объектами жилищных прав. Согласно ч. 2 ст. 15 Жилищного кодекса  Российской Федерации жилым признается изолированное помещение, которое  является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

Порядок признания помещения  жилым и требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаются  Правительством РФ в соответствии с  ЖК РФ и федеральными законами.

Для характеристики жилого помещения важно также  отметить выделение внутри помещения:

1) полезной (общей) площади, т. е. суммы  площадей всех помещений квартиры, включая площадь жилых комнат, подсобных помещений и мест  общего пользования в квартире - коридоров, кухни, ванной комнаты  и др., и

2) жилой  площади, которая включает только  площадь всех жилых комнат, в  том числе площадь спальных  и столовых комнат, комнат для  игр, учебы и отдыха, а также  площадь утепленных террас и  веранд, оборудованных для проживания.

Общая площадь жилого помещения  состоит из суммы площади всех его частей, включая площадь помещений  вспомогательного использования, предназначенных  для удовлетворения гражданами бытовых  и иных нужд, связанных с их проживанием  в жилом помещении, за исключением  балконов, лоджий, веранд и террас.

К жилым помещениям относятся (ст. 16 ЖК РФ):

1. жилой дом, часть жилого  дома;

2. квартира, часть квартиры;

3. комната.

Жилым домом признается индивидуально-определенное здание (самостоятельный объект), которое  состоит из комнат, а также помещений  вспомогательного использования, предназначенных  для удовлетворения гражданами бытовых  и иных нужд, связанных с их проживанием  в таком здании.

           Квартира – это структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

 

 

Комната – часть жилого дома или квартиры, предназначенная  для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире. Жилое помещение предназначено  для проживания граждан (ст. 17 ЖК РФ).

Подобное деление жилых  помещений имеет исключительно  важное значение, поскольку согласно ст. 673 Гражданского кодекса Российской Федерации предметом договора найма  жилого помещения может быть лишь изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом либо одна или  несколько комнат).

Порядок признания помещения  жилым и требования, которым должно отвечать жилое помещение, в соответствии со ст. 15 ЖК РФ устанавливаются Правительством РФ. Помещение признается жилым, если оно конструктивно, функционально  предназначено и пригодно по санитарному, техническому и иному потребительскому состоянию к постоянному проживанию граждан. Жилые помещения должны удовлетворять здоровому и безопасному  проживанию, отвечать санитарным нормам и требованиям по площади, дневной  освещенности, безопасности, водоснабжению, постоянному отоплению, проветриванию  и другим условиям.

Таким образом, жилое помещение  должно удовлетворять следующим  требованиям.

1. представлять собой  изолированное помещение.

Изолированными помещениями  являются жилые дома, часть жилого дома, квартира, часть квартиры. При  этом изолированное помещение может  состоять из одной или нескольких комнат.

Не может быть признано изолированным помещением часть  комнаты или смежная комната. При этом, например, квартира может  быть путем перепланировки разделена  на несколько изолированных комнат в порядке установленном действующим законодательством (в соответствии с техническими и санитарными требованиями).