Право собственности на жилые помещения

 Не является изолированным помещение, созданное в результате самостоятельной (не утвержденной) перепланировки.

  2. являться недвижимым имуществом, т.е. объектом, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно (ч. 1 ст. 130 ГК РФ).

 

В соответствии с п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

3. быть пригодным для  постоянного проживания граждан,  т.е. соответствовать установленным  санитарным и техническим правилам  и нормам, иным требованиям законодательства.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

                                 

 

 

 

 

 

 1.3. Правовой режим жилых помещений

Жилые помещения как объекты  права собственности получили особый правовой режим. Будучи недвижимостью, они, кроме того, имеют теперь строго целевое назначение. Такой подход закона обусловлен сохраняющимся недостатком  жилья и его особой социальной значимостью. Последняя получила конституционное  закрепление в ст. 40 Конституции  РФ, провозгласившей право граждан  на жилище и обязавшей органы государственной  власти и местного самоуправления создавать  необходимые условия для реализации этого права.

Гражданский кодекс установил, что жилые помещения предназначены  для проживания граждан (абз. 1 п. 2 ст. 288), а осуществление прав собственника по владению, пользованию и распоряжению такими объектами недвижимости должно производиться в соответствии с целевым назначением этих объектов (п. 1 ст. 288).

Таким образом, все без  исключения жилые помещения получили строго целевое назначение, а все  собственники жилищных фондов, жилых  домов и отдельных жилых помещений  не вправе более использовать их исключительно  по своему усмотрению, с нарушением целевого назначения этих объектов. Не допускается, следовательно, сдача  жилых помещений внаем под  различные офисы, конторы, склады, а  также их продажа для указанных  целей без предварительного перевода этих помещений в категорию нежилых, то есть без изменения их целевого назначения (что, в свою очередь, требует  соответствующей перерегистрации  их в органах, осуществляющих учет данного  вида недвижимости).

 В этом смысле жилье  является таким же особым объектом  права собственности, как и  земельный участок, свободное  использование которого исключительно  по усмотрению собственника не  допускает ни один современный  правопорядок.

Под жилым помещением жилищное законодательство понимает не только жилые (в том числе многоквартирные) дома и коттеджи (дачи), приспособленные для постоянного проживания, но и отдельные квартиры и иные жилые помещения (например, отдельные изолированные комнаты в квартирах), зарегистрированные в этом качестве в государственных органах, осуществляющих учет такого рода недвижимости (обычно территориальные бюро технической инвентаризации – БТИ), в том числе служебные и ведомственные, а также «специализированные дома» и служащие аналогичным целям помещения – общежития, гостиницы, приюты, дома маневренного фонда, специальные дома для одиноких престарелых граждан, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и др.. Подчеркивая указанные ограничения, п. 2 ст. 288 ГК специально отмечает, что гражданин – собственник жилого дома, приватизированной квартиры или иного жилого помещения, вправе использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи. Соответственно этому и любое отчуждение данного объекта, как и сдача его во временное пользование другим лицам, должно производиться с учетом установленного для него законом целевого назначения. Поэтому любой собственник жилого помещения вправе в соответствии с абз. 3 п. 2 ст. 288 ГК сдавать его для проживания (постоянного или временного) другим гражданам на основе соответствующего договора (найма или аренды), регулируемого нормами жилищного законодательства.

Нарушение предусмотренных  законом положений надлежащего  осуществления права собственности  на жилое помещение влечет неблагоприятные  последствия, предусмотренные ст. 293 ГК. В соответствии с ее правилами  использование жилого помещения  не по назначению, либо систематическое  нарушение собственником такого помещения прав и интересов соседей, либо бесхозяйственное обращение собственника со своим жильем могут стать основанием для принятия судом по иску органа местного самоуправления решения о  продаже такого жилого помещения  с публичных торгов, то есть о  принудительном отчуждении принадлежащей  собственнику недвижимости.

Изложенные в ч. 1 ст. 293 ситуации имеют в виду либо уже  начавшееся (продолжающееся) использование  собственником своего жилого помещения  не по назначению, либо систематическое (неоднократное) нарушение прав и  интересов его соседей (создание «обстановки невозможности совместного  проживания»), либо начавшееся разрушение жилья в результате бесхозяйственного  обращения с ним. Во всех трех указанных  случаях собственник жилья должен быть предварительно предупрежден органом  местного самоуправления о необходимости  устранения допущенных им нарушений (в  том числе с установлением  соразмерного, разумного срока для  этих целей, включая необходимый  ремонт разрушаемого помещения) и лишь после этого он подвергается риску  судебного изъятия и принудительной реализации принадлежащего ему объекта  недвижимости.

Правила ст. 288 и 293 ГК представляют собой форму публично-правового вмешательства в частные дела собственника, что допускается абз.2 п.2 ст.1 в исключительных случаях, установленных законом в общественных, а не в частных интересах. С учетом этого закон ограничивает всех собственников жилья в осуществлении принадлежащего им права собственности, устанавливая его целевые границы. Вместе с тем он предусматривает и два дополнительных ограничения, первое из которых касается только собственников жилья в многоквартирном жилом доме, а второе – граждан-собственников жилья.

    Правовой режим находящейся в многоквартирном доме жилой квартиры как объекта недвижимости, наряду с целевым назначением обладает еще и той особенностью что неизбежно включает в себя и право на общее имущество дома – подвалы, чердаки, лестничные площадки и иные общие помещения, несущие конструкции дома, лифты, стояки, иное механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование, находящееся как за пределами, так и внутри квартиры или иного жилого помещения, если оно обслуживает более одной квартиры или жилого помещения (п. 1 ст. 290), поскольку без такого рода объектов невозможно нормальное пользование и самим жилым помещением.

        Кодекс закрепляет два важных правила, касающихся правового режима перечисленного общего имущества собственников квартир в многоквартирном жилом доме. Во-первых, на это имущество устанавливается общая долевая собственность названных собственников (ст. 289). Их доли в праве на такое имущество пропорциональны размеру принадлежащих им квартир (жилых помещений), а точнее, их общей площади.

Указанное право регулируется общими правилами гражданского законодательства о праве общей долевой собственности, однако, с некоторыми изъятиями. Главное  из них состоит в запрете собственнику квартиры или иного жилья отчуждать  свою долю в праве на общее имущество  жилого дома и совершать иные действия, влекущие передачу этой доли, отдельно от права собственности на жилье (п. 2 ст. 290 ГК РФ). В этом и состоит  второе важное положение, определяющее специфику правового режима - объектов общей собственности собственников жилья в многоквартирном жилом доме. По сути, это означает, что соответствующая доля в праве собственности на указанное общее имущество всегда следует судьбе права собственности на жилье, будучи неразрывно с ним связанной.

Следует иметь в виду, что данные правила распространяются лишь на собственников жилья, но не на их нанимателей или арендаторов. Если, например, в муниципальном  жилом доме приватизирована лишь часть квартир, отношения общей  долевой собственности возникнут  с участием собственников квартир, то есть граждан, приватизировавших  свои квартиры, и соответствующего муниципального образования в лице его органа управления жилым фондом.

          Для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома и надлежащего использования общего имущества все собственники квартир должны создать товарищество (п. 1 ст. 291 ГК РФ). Такое товарищество становится юридическим лицом – некоммерческой организацией. По своей сути оно может рассматриваться как потребительский кооператив, однако п. 2 ст. 291 ГК РФ считает его самостоятельной разновидностью некоммерческих организаций, действующей на основании специального закона, что вполне соответствует требованиям п. 3 ст. 50 ГК РФ.

Важной особенностью жилья  как объекта права собственности  граждан является наличие особых, самостоятельных прав на этот объект не только у самого собственника, но и у совместно проживающих  с ним членов его семьи (ст. 292 ГК РФ).

Кодекс признает за ними «право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством», что дает возможность  считать это право обязательственным  правом арендного типа. Как и всякие титульные (законные) владельцы, субъекты этого права (члены семьи собственника жилья, проживающие совместно с  ним) получают право на его защиту, включая требование об устранении любых его нарушений, от всякого лица, включая и самого собственника (п. 3 ст. 292 ГК РФ).

В силу правила п. 2 ст. 292 ГК РФ переход права собственности  на жилье сам по себе не является основанием для прекращения права  пользования этим помещением со стороны  членов семьи прежнего собственника, ранее проживавших в этом помещении. Иначе говоря, данное право как  бы «обременяет» такую недвижимость, в принципе следуя ее судьбе, что  сближает его с вещными правами. Практически это означает, что  при отчуждении или ином распоряжении собственником-гражданином принадлежащего ему жилье без согласия совместно проживающих с ним членов его семьи они продолжают пользоваться прежним помещением на законном основании и новому приобретателю

(или иному владельцу) не удастся прекратить их право. Таким образом, в данном «праве пользования» вещные элементы преобладают над обязательственными, что и дает основания закону объявить его вещным правом.

         Более того, при наличии в числе членов семьи такого собственника несовершеннолетних лиц отчуждение жилья допускается только с предварительного согласия органа опеки и попечительства (п. 4 ст. 292 ГК РФ), призванного, как известно, следить за соблюдением прав и законных интересов несовершеннолетних граждан. Здесь собственник жилья ограничивается законом в своем правомочии распоряжения принадлежащей ему недвижимостью.

 

 

 

 

 

                 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 2. Основания возникновения и прекращения права собственности граждан на жилое помещение

2.1 Основания возникновения права собственности граждан на жилое помещение

Традиционно способы возникновения права  собственности на жилое помещение  делятся на 2 группы:

I группа: первоначальные.

К этой группе относятся:

• Строительство жилого дома.

Жилым домом  считается отдельное жилое строение, являющееся недвижимым имуществом и  объектом гражданских правоотношений.

Для того, чтобы построить дом необходимо: обратиться в исполнительный орган  государственной власти или орган  местного самоуправления с заявлением о выборе земельного участка и  предварительном согласовании места  размещения объекта, после чего становится возможным использование отведенного  земельного участка под индивидуальное жилищное строительство. Жилой дом  должен строиться в соответствии с утвержденной проектной документацией  на строительство данного дома. Он может быть одноэтажным или иметь  несколько этажей, состоять из одной  или нескольких изолированных или  смежных комнат и других вспомогательных  помещений. При строительстве необходимо соблюдать строительные нормы и  правила и санитарно-гигиенических  нормы допустимые для жилого помещения. Право собственности возникает  с момента государственной регистрации, что подтверждается выдачей свидетельства  и внесением в Единый государственный  реестр прав, в котором содержится информация о существующих и прекращенных правах на жилые помещения, данные об указанных объектах и сведения о  правообладателях. Итак: правоустанавливающими  документами на жилой дом, построенный  на отведенном для этого земельном  участке, являются: нотариально удостоверенный договор о возведении индивидуального  жилого дома на праве личной собственности; договор о предоставлении земельного участка для строительства жилого дома на праве личной собственности; регистрационное удостоверение  договора.

• Приобретение права собственности в силу приобретательской давности. Приобретательская давность - способ приобретения жилья в собственность, когда гражданин, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным жилым помещением в течение пятнадцати лет, приобретает право собственности на данное жилое помещение.