Право собственности на жилые помещения

Добросовестно – это значит, что, владея имуществом, владелец не знает и не должен знать  об отсутствии у него права собственности, то есть, он должен быть убежден, что  владение правомерно.

Открыто – означает возможность доступа  к имуществу посторонних лиц, его обозначения, получения ими  нужных сведений.

Владение  должно быть непрерывным в течение 15 лет и все это время владелец должен владеть имуществом как своим  собственным, или, что то же самое, в  виде собственности, без оглядки  на то, что у имущества есть собственник.

Право собственности  на жилое помещение возникает  у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательской давности, с момента такой регистрации.

• приобретение права собственности на бесхозяйное имущество

Бесхозяйной является жилье, которое не имеет  собственника или собственник которого неизвестен, либо жилье, от права собственности  на которое собственник отказался.

По заявлению  такое жилье принимается на учет в государственную регистратуру и в течение 1 года может быть вновь принята во владение, пользование и распоряжение оставившим ее собственником, либо приобретена в собственность в силу приобретательской давности:

• возможно, приобретение права собственности на самовольную постройку

Самовольной постройкой является недвижимое имущество:

1) созданное  на земельном участке, не отведенном  для этих целей в порядке,  установленном законом и иными  правовыми актами;

2) созданное  без получения на это необходимых  разрешений;

3) с существенным  нарушением градостроительных и  строительных норм и правил.

При наличии  любого из 3 перечисленных признаков  строение считается самовольной  постройкой. К самовольной постройке  не относятся: пристрой, надстрой, перестройка  и перепланировка.

Лицо, осуществившее  постройку, не приобретает право  собственности на нее до тех пор, пока не получит право на отвод  участка под постройку от владельца  участка в установленном порядке. В противном случае самовольная  постройка подлежит сносу за счет застройщика.

Если  суд при разрешении спора между  ними признает право собственности  на недвижимость за владельцем участка, тот возмещает застройщику расходы  на постройку. Если сохранение постройки нарушает права других лиц или создает угрозу жизни и здоровью граждан, то право собственности не может быть признано ни за кем из указанных лиц.

Суд или  другие органы власти могут признать право собственности за пользователем:

– когда  лицо осуществило постройку на не принадлежащем ему земельном  участке, но этот участок в установленном  порядке предоставляется указанному лицу под возведенную постройку;

– когда  лицо осуществило постройку на земельном  участке, который находится в  собственности или в пользовании  другого лица

II группа: Производные основания возникновения прав собственности.

Производные основания – это те, при которых  происходит передача права собственности  на жилые помещения от одного лица другому, и зависят от воли прежнего собственника.

К этой группе относятся:

• договоры купли-продажи, мены, дарения, ренты;

По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать товар в собственность  другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар  и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

 

Договор составляется в Гос. регистратуре в письменном виде по установленной форме, а именно: в нем указывается расположение недвижимости и цена, указываются срок, в который продавец обязуется освободить жилое помещение; подписывается обеими сторонами, заносится в единый государственный реестр, после чего выдается свидетельство о государственной регистрации. На основании этих 2 документов (договора купли-продажи и свидетельства о государственной регистрации права) осуществляется передача недвижимости и в момент получения их покупателем право собственности считается переданным.

По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны  один товар в обмен на другой. К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже, при этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

Право собственности  на жилое помещение переходит  к сторонам одновременно после исполнения обязательств по передаче соответствующего имущества обеими сторонами.

Если  недвижимость участников договора не является равноценной, то сторона, обязанная  передать товар, цена которого ниже цены товара, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах непосредственно  до или после исполнения ее обязанности  передать товар.

По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) недвижимость в собственность. Договор дарения требует государственной  регистрации. Передача дара осуществляется посредством символической передачи (вручение ключей и т.п.) либо вручения правоустанавливающих документов.

Основной  квалифицирующий признак договора дарения, отличающий его от подавляющего большинства гражданско-правовых договоров, состоит в его безвозмездности. Признак безвозмездности договора дарения означает, что даритель не получает никакого встречного предоставления со стороны одаряемого.

Закон оговаривает  условия дарения. Например, одаряемый  вправе отказаться от дара в установленной  форме. Запрещается дарение от имени  малолетних и недееспособных граждан, работникам лечебных, воспитательных учреждений, учреждений социальной защиты и других аналогичных учреждений, государственным служащим за исключением  подарков стоимостью до 5 МРоТ.

Даритель вправе отменить дарение, если одаряемый совершил покушение  на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких  родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения.

По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность  имущество, а плательщик ренты обязуется  в обмен на полученное имущество  периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.

Допускается установление обязанности  выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). Пожизненная  рента может быть установлена  на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением.

Договор на приобретение права  собственности на жилое помещение  под выплату ренты подлежит государственной  регистрации. Причем плательщик ренты  может получить собственность получателя как платно (в этом случае применяются  правила для купли-продажи), так  и бесплатно (оформляется по правилам договора дарения). Особенностью договора ренты является то, что получатель ренты в обеспечение обязательства  плательщика ренты приобретает  право залога на имущество.

• Наследование жилых помещений по закону и по завещанию:

– по закону – наследование происходит в случаях: если: завещание не было оставлено, если в завещании указано не все  имущество, если завещание (или часть  его) признано недействительным. Предусмотрены 2 очереди признания наследников  по закону. В первую очередь наследуют  дети (в том числе усыновленные), супруг и родители (усыновители) умершего, а также ребенок умершего, родившийся после его смерти; во вторую очередь - братья и сестры умершего, его дед  и бабка как со стороны отца, так и со стороны матери.

Наследники  второй очереди призываются к  наследованию по закону лишь при отсутствии наследников первой очереди или  при непринятии ими наследства, а  также в случае, когда все наследники первой очереди лишены завещателем  права наследования. Наследники внутри своей группы (очереди) делят наследство в равных долях.

Внуки и  правнуки наследуют в том случае, когда ко времени открытия наследства нет в живых того из их родителей, который был бы наследником.

Если не оставлено завещание  и отсутствуют указанные выше наследники по закону, имущество переходит  в собственность государства  и другие лица не могут претендовать на наследуемое имущество, даже если они состоят в дальних родственных  отношениях с наследодателем.

– по завещанию наследниками может быть любой человек (люди), как состоящие родстве с завещателем, так и не состоящие. Завещание  должно быть составлено письменно с  указанием места и времени  его составления, собственноручно  подписано завещателем и нотариально  заверено.

• Приватизация жилого помещения

Приватизация  жилья - это бесплатная передача в  собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений  в государственном и муниципальном  жилых фондах. Передача жилья в  собственность оформляется договором  передачи, заключенным местной администрацией, с гражданином, получающим помещение  в собственность в установленном  порядке. При этом нотариального  удостоверения договора передачи не требуется, государственная пошлина  не взимается.

Не подлежат приватизации: жилые помещения в  общежитиях, жилые помещения, находящиеся  в аварийном состоянии, в домах  закрытых военных городков, служебные  жилые помещения.

 

 

 

 

 

2.2. Основания прекращения права собственности граждан на жилое помещение

Прекращение права собственности  на жилое помещение может происходить  как по воле собственника в связи  с отчуждением жилого помещения, так и помимо его воли.

В результате совершения сделок прекращается право пользования  по инициативе собственника жилого помещения  в связи с его отчуждением. В этом случае права собственника передаются другому лицу. Однако переход  права собственности не всегда влечет прекращение права пользования  жилым помещением, в отношении  которого прекратилось право собственности. Так, например, при заключении договора ренты с правом пожизненного содержания и иждивения у бывшего собственника прекращается право собственности, но сохраняется право пожизненного проживания и пользования жилым помещением. Совершение иных сделок с жилыми помещениями (заключение договоров купли-продажи, мены, дарения), как правило, влечет не только прекращение права собственности у прежних собственников, но и прекращение права пользования отчужденными жилыми помещениями. Однако сторонами при заключении указанных договоров может быть согласовано условие о сохранении за продавцом или дарителем права проживания (на определенный срок или пожизненно) в жилом помещении, которое отчуждено.

Право собственности может  прекратиться помимо воли собственника в силу объективных причин: гибели или уничтожения в результате стихийных бедствий, аварий, катастроф (разрушения дома, обвала и т.п.); смерти собственника (при этом не прекращается право пользования членами его  семьи).

Прекращение права собственности  происходит по основаниям, зависящим  и не зависящим от воли собственника.

1. Прекращение права собственности по воле собственника: продажа, мена, дарение, умышленное уничтожение, отказ от права собственности.
2. Принудительное изъятие прав у собственника производится в следующих случаях:
• Обращение взыскания на имущество по обязательствам собственника (имущество находилось в залоге – производится на основании решения суда)
• Отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка, на котором оно находится.

Если государственный  орган или орган местного самоуправления, обратится с таким требованием  в суд, и докажет, что использование  земельного участка в целях, для  которых он изымается, невозможно без  прекращения права собственности  на данное недвижимое имущество.

Собственник жилого строения, находящегося на этом участке, получает либо равноценное по площади жилье, либо ему возмещается стоимость  сносимого дома или осуществляется перенос строения на новый участок  за счет средств того, в чьих интересах  производится изъятие.

• Использование не по назначению, либо систематическое нарушение собственником прав и интересов соседей, бесхозяйственное обращение собственника с жильем могут стать основанием для принятия судом по иску органа местного самоуправления решения о продаже такого помещения с торгов.
• Реквизиция – возмездное изъятие имущества государственными органами в интересах общества (в случаях стихийных бедствий, аварий, эпидемий, эпизоотий и при иных обстоятельствах, носящих чрезвычайный характер).

Лицо, имущество которого реквизировано, вправе при прекращении  действия обстоятельств, в связи  с которыми произведена реквизиция, требовать по суду возврата ему сохранившегося имущества.

• Конфискация – безвозмездное изъятие имущества в доход государства непосредственного объекта правонарушения. С 2003г. может быть произведена только в административном порядке. Также такое решение можно оспорить в суде.