Право собственности в Гражданском праве

Необходимо принимать  во внимание то, что действие указанного Федерального закона, в силу указания ч. 2 ст. 27, распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу, то есть после 1 апреля 2005 г., что не исключает возможности защиты прав граждан, денежные средства которых привлекались для строительства жилых домов, разрешения на строительство которых получены до 1 апреля 2005 г.

Обращаясь в суд для защиты нарушенных прав, граждане - участники долевого строительства жилого дома часто выбирают такой способ защиты, как признание права собственности на долю в объекте незавершенного строительства многоквартирного жилого дома, при этом суды часто отказывают гражданам в удовлетворении исковых требований, об этом свидетельствует судебная практика. Примеры - Определения Московского областного суда от 10.06.2010 по делу N 33-9835, от 05.10.2010 по делу N 33-19110.

Обобщенный вывод из перечисленных судебных актов заключается в том, что в соответствии с положением п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами.

Поскольку жилой дом  в эксплуатацию не сдан, а земельный  участок под строительство данного  жилого дома конкретному гражданину не предоставлялся, у него отсутствуют предусмотренные ст. 25 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" основания для государственной регистрации за ним права собственности.

Имеется и другая позиция судов по данному вопросу, примером такой позиции является Определение Московского областного суда от 09.12.2010 по делу N 33-23810, в котором суд не соглашается с доводом суда первой инстанции о том, что дом является объектом незавершенного строительства, в связи с чем на него в силу ст. 131 ГК РФ не может быть зарегистрировано право собственности как на недвижимое имущество, поскольку по смыслу п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ здания, строения, сооружения, объекты, строительство которых не завершено, являются объектами незавершенного строительства, права на которые подлежат регистрации в силу п. 2 ст. 25 Федерального закона N 122-ФЗ.

Отсутствие у гражданина прав на земельный участок под  объектом незавершенного строительства  также не является препятствием для признания его права собственности на долю в таком объекте, поскольку отвод земельного участка и разрешение на строительство выдаются застройщику перед началом строительства, что свидетельствует об отсутствии признаков самовольной постройки, следовательно, отсутствуют правовые основания для отказа в государственной регистрации прав на объект незавершенного строительства.

Также не имеет значения обстоятельство отсутствия в доме инженерных коммуникаций и пожарной сигнализации, поскольку предметом спора является именно объект незавершенного строительства.

Такая позиция нашла  свое подтверждение в актах Верховного Суда РФ, в частности в Определении  от 14.12.2010 по делу N 4-В10-34.

Одним из способов защиты гражданских прав ст. 12 ГК РФ называет признание права.

Статьей 130 ГК РФ объекты  незавершенного строительства отнесены к недвижимому имуществу, которое  согласно ст. 128 ГК РФ является объектом гражданских прав. Следовательно, признание  права собственности на объекты  незавершенного строительства возможно в том числе и по решению суда.

Спор о признании  права собственности на долю гражданина в объекте незавершенного строительства  предполагает процессуальное участие  в рассмотрении судебного спора  других участников долевого строительства, их надлежащее извещение о времени и месте рассмотрения спора, а также обеспечение иных прав, предусмотренных Гражданским процессуальным кодексом РФ, поскольку затрагивает их права и законные интересы, что вытекает из положений ст. 245 ГК РФ (п. п. 1 и 2), в соответствии с которыми доли участников долевой собственности считаются равными, если они не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех ее участников.

Более эффективным способом защиты нарушенных прав конкретного  гражданина является признание права собственности на объект незавершенного строительства - конкретную квартиру с соответствующими параметрами (секция дома, этаж, условный номер квартиры, количество комнат, общая площадь).

Иски о признании  права собственности гражданина на объект незавершенного строительства (квартиру) удовлетворяются судами, примеры - Определения Московского областного суда от 23.09.2010 по делу N 33-17121, от 23.11.2010 по делу N 33-22259.

  3.2  Иск  о сносе самовольно возведенных  пристроек  к жилому дому, находящемуся   в долевой   собственности.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации рассмотрела  в судебном заседании дело по иску Журавлевой Л.Г., Журавлевой Ю.С., Сатаевой С.С. к Боярской О.И., администрации города Пятигорска Ставропольского края о сносе самовольно возведенного строения по надзорной жалобе Боярской О.И. на кассационное определение судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 26 апреля 2011 г.

Заслушав доклад судьи  Верховного Суда Российской Федерации Харланова А.В., объяснения Боярской О.И., поддержавшей доводы надзорной жалобы, Журавлевой Ю.С., полагавшей надзорную жалобу оставить без удовлетворения, представителя администрации г. Пятигорска Маркаряна Д.М., полагавшего определение судебной коллегии подлежащим отмене, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации   установила:

Журавлева Л.Г., Журавлева  Ю.С., Сатаева С.С. обратились в суд  с иском к Боярской О.И., администрации  города Пятигорска Ставропольского края о сносе самовольно возведенного строения.

В обоснование заявленного  требования истцы ссылались на то, что они и ответчик являются участниками  общей долевой собственности  на жилые дома: литера "А", литера "Б", литера "Б1", а также надворные постройки и сооружения хозяйственного назначения, расположенные на земельном участке, площадью 962 кв. метра, по адресу: г. <...>. Журавлевой Л.Г. принадлежит 10/16 долей в праве общей долевой собственности; Журавлевой Ю.С. и Сатаевой С.С., каждой - по 1/16 доле; Ореховой А.И. - 1/8 доля. Ответчику Боярской О.И. на основании договора купли-продажи от 29 декабря 2006 г. принадлежит 1/8 доля в праве общей долевой собственности. Между прежними сособственниками 02 октября 1974 г. был заключен договор о порядке пользования данными жилыми домами, в соответствии с которым в пользование Журавлева П.И. и Журавлевой С.И. в счет их 10/16 долей поступил жилой дом литера "Б", в пользование семьи Писаревых и Алексеева В.А. - жилой дом литера "А". Указанный порядок пользования жилыми домами сохранен в настоящее время: Журавлева Л.Г. пользуется жилым домом литера "Б"; Журавлева Ю.С., Сатаева С.С., Боярская О.И. и Орехова А.И. пользуются помещениями в жилом доме литера "А". Ответчик Боярская О.И. самовольно возвела пристройки: литера "А6" и литера "а7" к жилому дому литера "А" без получения на то согласия всех сособственников, чем создала препятствия для содержания, обслуживания и ремонта жилого дома литера "Б", а также угрозу обрушения его несущих конструкций. Кроме того, на возведенной пристройке установлен отлив в сторону жилого дома литера "Б", в результате чего проникновение поверхностных вод под его фундамент будет способствовать его возможному разрушению. Расстояние между возведенной пристройкой и жилым домом литера "Б" составляет 0,9 метров, тогда как в соответствии со СНиП оно должно составлять не менее 8 метров. Истцы сослались на то, что ответчиком не соблюдены требования статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, предписывающие наличие правоустанавливающих документов на земельный участок, его схемы с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства и согласие совладельцев. Просили обязать Боярскую О.И. осуществить за свой счет снос самовольно возведенных пристроек литера "А6" и литера "а7" к жилому дому литера "А" по указанному адресу.

Решением Пятигорского городского суда Ставропольского края от 18 февраля 2011 г. в иске отказано.

Кассационным определением судебной коллегии по гражданским делам  Ставропольского краевого суда от 26 апреля 2011 г. решение суда первой инстанции отменено, по делу принято новое решение, которым иск удовлетворен, постановлено устранить препятствия в пользовании принадлежащими истцам долями в праве долевой собственности жилыми домами литера "А" и литера "Б" по адресу: г. <...> обязать Боярскую О.И. произвести за счет собственных средств снос самовольно возведенных пристроек литера "А6" и литера "а7" к жилому дому литера "А" по указанному адресу, расположенных на земельном участке, площадью 962 кв. метра, с кадастровым номером <...>.

В надзорной жалобе заявителем ставится вопрос об отмене кассационного  определения от 26 апреля 2011 г.

05 октября 2011 г. судья  Верховного Суда Российской Федерации  истребовал дело в Верховный  Суд Российской Федерации и определением от 26 декабря 2011 г. передал с надзорной жалобой заявителя для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.

В соответствии со статьей 2 Федерального закона от 09 декабря 2010 г. N 353-ФЗ "О внесении изменений  в Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации" настоящая  жалоба рассматривается по правилам действовавшим на день ее подачи.

Проверив материалы дела, обсудив доводы надзорной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит определение судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда подлежащим отмене в части вынесения нового решения по делу по следующим основаниям.

Основаниями для отмены или изменения судебных постановлений  в порядке надзора являются существенные нарушения норм материального или  процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых  невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов (статья 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Суд первой инстанции, разрешая дело и принимая по нему решение  об отказе в иске, указал, что возведение Боярской О.И. пристроек литера "А6" и литера "а7" к жилому дому литера "А" осуществлено ею самовольно, в нарушение градостроительных норм, без получения необходимой разрешительной документации, в отсутствие согласия администрации города, а также других сособственников, однако данные обстоятельства не являются безусловным основанием для удовлетворения иска, поскольку установлено, что самовольные пристройки к дому не создают опасности жизни и здоровью сособственников и других лиц, не нарушают их прав и охраняемых законом интересов.

Суд кассационной инстанции  правомерно отменил решение Пятигорского городского суда, поскольку судом  первой инстанции не устанавливалось: не имела ли в данном случае место  реконструкция жилого дома, для проведения которой, в соответствии с ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, выдача разрешения не требуется, в решении суда, в нарушение требований ст. 198 ГПК РФ, не приведены конкретные доказательства, свидетельствующие о том, что возведение пристроек не нарушает прав и охраняемых законом интересов сособственников дома и иных лиц, нарушение Журавлевой Л.Г. требований законодательства при возведении пристроек литера "б", "61", "62" к жилому дому литера "Б", на что суд сослался в решении в подтверждение вывода об отказе в иске, не имеет правового значения для разрешения настоящего спора.

Вместе с тем с  определением судебной коллегии краевого суда в части вынесения нового решения об удовлетворении иска согласиться  нельзя.

Принимая по делу новое  решение об удовлетворении иска, суд кассационной инстанции исходил из того, что Боярской О.И. не было получено разрешение на реконструкцию жилого дома литера "А" со строительством пристроек; доказательства, свидетельствующие о соблюдении ею градостроительных и строительных норм, представлены суду не были; не учтено, что пристройка литера "А6" не завершена строительством, в связи с чем является преждевременным вывод суда первой инстанции о ее соответствии СНиП и отсутствии по завершении ее строительства препятствий другим сособственникам в пользовании общим имуществом. Кроме того, не имеется и данных о том, на каком праве Боярской О.И. принадлежит земельный участок, на котором ею возведены самовольные пристройки к жилому дому литера "А".

Между тем, судебная коллегия не учла все юридически значимые обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

Согласно статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной  постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 этой статьи.