Правовая природа договора социального найма жилого помещения

Содержание:

 

Введение…………………………………………………………..…3

Глава 1. Правовая природа договора социального

найма жилого помещения……………………………………….…5

1. Понятие и признаки договора……………………………..5
2. Предмет договора…………………………………………..6
3. Форма и срок договора……………………………………10

Глава 2. Субъекты договора социального найма

 жилого помещения………………………………………………..13

  2.1 Стороны договора………………………………………..….13

  2.2. Права и обязанности сторон договора …………………...17

  2.3. Ответственность сторон по договору

социального найма жилого помещения…………………….……20

Глава 3. Изменение и прекращение договора

 социального найма  жилого помещения……………………..…..24

Заключение …………………………………………………………30

Список используемых источников…………………………….….32

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

 

Фундаментальные изменения, происшедшие в социальной и экономической  сфере российского общества в  связи с переходом к рыночным отношениям, потребовали преобразования традиционных гражданско-правовых институтов, содействующих удовлетворению первостепенных интересов широкого круга людей, прежде всего, в слоях малоимущего  населения. В условиях изменившихся отношений собственности, а также благосостояния российского населения социальный наем жилых помещений перестал быть преимущественной формой удовлетворения жилищных потребностей граждан.

Договор социального найма жилого помещения является весьма эффективным средством в механизме решения проблемы жилищной обеспеченности граждан. В свете вышеизложенного представляется необходимым комплексное исследование проблем гражданско-правового регулирования договора социального найма жилого помещения.

В отдельном исследовании также нуждается проблема ответственности  сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору социального найма жилого помещения.

В связи с этим можно  определить следующие задачи моей работы:

• определить понятие и признаки договора социального найма жилого помещения;
• изучить предмет, а также форму и срок заключения данного договора;
• выявить основные права и обязанности сторон по договору социального найма жилого помещения;
• изучить основные виды ответственности сторон за нарушение условий договора.

Объектом исследования выступают общественные отношения, вытекающие из договора социального найма жилого помещения, рассмотренные в теоретическом и практическом аспектах.

Предметом исследования является правовое регулирование договора социального найма жилого помещения в соответствии с нормами гражданского и жилищного права.

В работе сформулировано понятие  договора социального найма жилого помещения; выявлена его правовая природа  и определено место в системе  гражданских обязательств как самостоятельного договорного типа. Кроме того, обоснован  субъектный состав договора социального  найма жилого помещения, сформулировано понятие малоимущего гражданина.

В результате анализа содержания договора социального найма жилого помещения обоснована целесообразность более четкого его законодательного урегулирования, поскольку весьма часто возникают проблемы в связи с исполнением договора нанимателями, перехода прав и обязанностей, а также ошибочного предположения о возможности наследовать или каким либо образом распоряжаться жилым помещением по договору социального найма.

Работа состоит из введения, трех глав, заключения и списка используемых источников.

В первой главе приводится общеправовая характеристика договора социального найма жилого помещения, подробно рассматривается предмет  договора, форма и срок его заключения.

Вторая глава включает изучение прав и обязанностей, а  также ответственности сторон договора социального найма жилого помещения.

В третьей главе приведены  основания и условия изменения  и прекращения договора социального  найма жилого помещения.

Заключение содержит выводы по тем задачам, что ставились  для курсовой работы. Список используемых источников содержит нормативно-правовые акты и литература, на основании  которых проводилась работа.

Глава 1. Правовая природа договора социального найма жилого помещения

1.1 Понятие и признаки договора

 

В соответствии с п.1 ст. 60 Жилищного кодекса РФ по договору социального найма жилого помещения  одна сторона - собственник жилого помещения  государственного жилищного фонда  или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нём на условиях, установленных самим кодексом¹.

Одна из особенностей договора социального найма состоит в  том, что он заключается по поводу жилых помещений, входящих в государственный  и муниципальный жилищный фонд социального  назначения. Под государственным  жилищным фондом, согласно ст. 19 ЖК РФ, понимается совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности  Российской Федерации, и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности  субъектам Российской Федерации. Муниципальным  жилищным фондом, в свою очередь, признаётся совокупность жилых помещений, принадлежащих  на праве собственности муниципальным  образованиям.

Другая особенность этого  договора выражается в особом порядке  заключения. Так, согласно ч. 4 ст. 57 ЖК РФ данный договор заключается на основании решения органа местного самоуправления о предоставлении жилого помещения.

Третью особенность составляет сам субъектный состав договора. Имеется  в виду выступление на соответствующей  стороне самого нанимателя и членов его семьи.

Четвертой по счету особенностью договора социального найма можно назвать его бессрочность. Так, согласно ч. 2 ст. 60 договор социального найма жилого помещения заключается без установления срока его действия².

Также следует выделить один важнейший, породивший много других признак договора социального найма жилого помещения - его потребительский характер.

         Договор социального найма жилого помещения является взаимным, так как представляет собой соглашение двух взаимно обязанных сторон, которые по отношению друг к другу выступают в качестве кредитора и должника одновременно; возмездным, учитывая, что взамен предоставления наймодателем во временное владение, нормированное пользование и ограниченное распоряжение жилого помещения, наниматель выплачивает коммунальные платежи, консенсуальным, поскольку для его заключения не требуется фактической передачи жилого помещения.

Анализ норм права приводит к выводу о том, что договор  социального найма жилого помещения  представляет собой самостоятельный  договорный тип, наряду с договором  жилищного найма, или то же самое, - коммерческого найма

Итак, рассмотрев понятие  и особенности договора социального найма жилого помещения, я считаю необходимым определить предмет данного договора.

1.2 Предмет договора

 

Как следует из самого названия рассматриваемого договора, его предметом  выступает, прежде всего, жилое помещение, предоставляемое нанимателю из государственного или муниципального фонда социального использования³.

Жилищный кодекс Российской Федерации⁴ определяет жилое помещение как изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан, т.е. отвечает санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства. В этой связи следует отметить, что к отрицательным моментам в правовой регламентации договора социального найма следует отнести снижение требований к потребительским качествам предоставляемого жилого помещения. В соответствии с Жилищным кодексом РСФСР жилое помещение, предоставляемое нанимателю и членам его семьи в пользование, должно было быть благоустроенным применительно к условиям того населенного пункта, в котором предоставлялось это жилое помещение. В настоящее время указанное обязательное требование при предоставлении жилого помещения, как следует из ст. 62 ЖК РФ, отменено.

Таким образом, действующий  ЖК РФ допускает, что гражданам, нуждающимся  в жилье, может быть предоставлено  жилое помещение, которое имеет  не полный уровень благоустройства, свойственный большинству домов  в данной местности. Данное обстоятельство ущемляет права и законные интересы нанимателей.

Можно сделать вывод, что жилое помещение, предоставляемое по договору социального найма, должно отвечать следующим требованиям: представлять собой изолированное помещение; являться недвижимым имуществом, т.е. объектом, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно; быть пригодным для постоянного проживания граждан, т.е. соответствовать санитарным, техническим нормам.

Далее следует отметить, что договор социального найма  не может быть заключен в отношении  любого помещения, отвечающего указанным  требованиям и формально признанного  жилым. Предметом договора социального  найма могут быть только те жилые  помещения, которые включены в государственный  и муниципальный жилищный фонд социального  использования.

Жилищный кодекс РФ относит  к жилым помещениям; жилой дом, квартиру в многоквартирном доме, а также изолированные жилые  комнаты в домах или квартирах, которые непосредственно служат жилищем для граждан (ст. 16). Не могут  быть самостоятельным предметом  договора социального найма часть  комнаты или комната, связанная  с другой комнатой общим входом (смежная  комната), часть комнаты, кухня, коридор  и другие места общего пользования, расположенные в жилом помещении (ст. 62 ЖК РФ, ст. 673 ПС РФ).

Характеризуя жилое помещение  как объект жилищных прав, следует  также отметить, что оно является индивидуально-определенной вещью, фактически и юридически закрепленной на конкретном, индивидуально-определенном месте; ему  присвоен номер, обозначенный в специальных  учетных документах.

Характеризуя отдельные  объекты жилищных прав, которые могут  быть предметом договора социального  найма жилого помещения, следует  отметить, что жилой дом в целом  выступает в данном качестве весьма редко. В основном это свойственно для небольших населенных пунктов (деревень, поселков городского типа и т.п.). В большинстве случаев предметом рассматриваемого договора выступает квартира как обособленная часть жилого здания, расположенная внутри него, а также комната как отдельная обособленная часть жилого дома или квартиры⁵. При этом следует учитывать, что непременным требованием, предъявляемым к жилому помещению при заключении договора социального, является его изолированность. В этом случае под изолированным жилым помещением следует понимать комнату или несколько комнат, которые имеют самостоятельный выход.

Далее следует отметить, что основанием предоставления жилого помещения является сложный юридический (фактический) состав, который включает административный акт - решение компетентного  органа о предоставлении жилого помещения  и заключённый на его основе договор  социального найма.

Административный акт  о предоставлении гражданину жилого помещения должен отвечать следующим  обязательным условиям (требованиям), которые отличаются от требований, предъявляемых к сделке. Во-первых, административный акт должен быть издан  надлежащим органом, то есть органом, в  чью компетенцию в соответствии с действующим законодательством  входит распределение свободной, как  фактически, так и юридически жилой  площади. Во-вторых, административный акт должен быть оформлен надлежащим образом. До принятия ЖК РФ на всей территории РФ была установлена единая форма  данного документа, что обеспечивало единство оформления и позволяло  избежать ошибок, а, следовательно, и  судебных споров. В настоящее время  выдача ордера новым ЖК РФ отменена.

Далее следует отметить, что особенностью рассматриваемого договора является то, что жилое  помещение предоставляется во владение и пользование нанимателю и членам его семьи в пределах установленных  норм. В настоящее время в соответствии со ст. 50 ЖК РФ устанавливать норму  предоставления площади жилого помещения, как и учетную норму, уполномочены органы местного самоуправления.

Помимо предмета договора социального найма, есть также условия, также необходимые для более  детального анализа сущности договора, как форма и срок договора социального  найма.

1.3 Форма и срок  договора

 

По договору социального  найма жилые помещения предоставляются  в жилищном фонде социального  использования (ст. 19 ЖК)⁶. Это положение содержится и в актах гражданского законодательства, регулирующих жилищные отношения. Так, ст. 672 ГК предусматривается, что в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилые помещения предоставляются по договору социального найма жилого помещения⁷.

По договору социального  найма жилыми помещениями обеспечиваются малоимущие граждане, иные категории  граждан, определенные федеральным  законом или законом субъекта РФ. Жилое помещение по этому договору предоставляется с обязательным соблюдением следующих условий: нуждаемость в жилье; принятие на учет в качестве нуждающихся; получение  жилого помещения (как правило) в  порядке очередности (ст. 57 ЖК)⁸.

В договоре социального найма  жилого помещения определяются права  и обязанности как нанимателя, так и наймодателя жилого помещения.